Ortaklığın Giderilmesi Avukatı İstanbul – Hukuki Rehber

Ortaklığın giderilmesi davası (izale-i şüyu davası), bir taşınır veya taşınmaz mal üzerindeki ortak mülkiyetin sona erdirilmesi amacıyla açılan özel bir hukuk davasıdır. Birden fazla kişiye ait olan malın paylaştırılması ya da mümkün değilse satış yoluyla paraya çevrilip paylaşılması, bu davanın temel amacını oluştururilhanhelvacidersleri.com. Özellikle miras yoluyla kalan ev, arsa gibi mallarda sıkça karşılaşılan bu durum, ortaklar arasında anlaşmazlık çıktığında mahkeme yoluyla çözülür.

Türk Medeni Kanunu’nun 698. ve 699. maddelerinde düzenlenen bu dava ile, paydaşlar arasındaki birlikte mülkiyet ilişkisi sona erdirilerek herkesin kendi payını özgürce tasarruf edebilmesi sağlanırbarandogan.av.trilhanhelvacidersleri.com. İstanbul ve Marmara Bölgesi başta olmak üzere Türkiye genelinde bu tür davalarda uzmanlaşmış bir hukuk bürosu olarak, biz Avukat Bilal Alyar olarak ortaklığın giderilmesi sürecine dair tüm kritik bilgileri bu rehberde paylaşıyoruz.

Ortaklığın giderilmesi, hukuken “paylaşma istemi” anlamına gelir ve “kazanan veya kaybeden taraf” kavramının olmadığı bir dava türüdürdergipark.org.tr. Yani dava sonucunda tüm ortaklar, ya malın belli kısımlarının sahibi olur ya da mal satılırsa payları oranında paralarını alır. Hiçbir ortak, istemi dışında ortak kalmaya zorlanamaz; Türk Medeni Kanunu, “hiç kimse ortak mülkiyete zorlanamaz” prensibi gereği her paydaşa bu davayı açma hakkı tanır.

Ancak süreç göründüğü kadar basit değildir: Tüm ortakların dahil edilmesi, hukuki prosedürlerin eksiksiz yürütülmesi ve olası hak kayıplarının önlenmesi gerekir. Bu noktada, uzman bir avukatın rehberliği kritik önem taşır. Ben Av. Bilal Alyar olarak, ortaklığın giderilmesi davalarında edindiğimiz tecrübe ile müvekkillerimizin haklarını güvence altına alıyor; İstanbul’da ve tüm Türkiye’de mülkiyet ihtilaflarının en etkin şekilde çözülmesine yardımcı oluyoruz.

Ortaklığın Giderilmesi Davası (İzale-i Şüyu) Nedir?

Ortaklığın giderilmesi davası, bir mal üzerindeki müşterek (paylı) veya iştirak (elbirliği) halindeki mülkiyeti sona erdirip, ortakların her birine münferit mülkiyet sağlamaya yarayan bir hukuk yoludur. Amaç, ortaklar arasındaki zorunlu iş birliği halini ortadan kaldırmak ve herkesin kendi payını ayrı mülk olarak elde etmesini veya payına karşılık gelen parayı almasını sağlamaktırharbiyehukuk.comharbiyehukuk.com. Halk arasında “izale-i şüyu davası” olarak da bilinir. Bu terim, Osmanlıca kökenli olup “ortaklığın izalesi (sona erdirilmesi)” anlamına gelir ve günümüzde de sıkça kullanılmaktadır.

Ortaklığın giderilmesi davası genellikle miras paylaşımı sırasında ortaya çıkar. Örneğin, babadan kalan bir ev üzerinde üç kardeş paydaş ise ve bu evi birlikte kullanmaları veya bölüşmeleri mümkün olmuyor ise, içlerinden biri bu davayı açarak ortaklığı sona erdirmek isteyebilir. Benzer şekilde ortak satın alınmış bir arsa ya da eşler arasındaki mal ayrılığı durumunda paylaşılamayan bir mülk, ortaklığın giderilmesi davasına konu olabilir. 

Her paydaş (ortak), eğer aralarında ortaklığı sürdürmeyi zorunlu kılan bir anlaşma yoksa (örneğin malın 10 yıla kadar satılmaması yönünde sözleşme yapılmadıkça), mahkemeden bu ortak mülkiyetin sonlandırılmasını isteyebilirozderin.av.tr. Türk Medeni Kanunu md.698 uyarınca “hukuki bir işlem gereğince paylı malı ortak tutma yükümlülüğü bulunmadıkça, paydaşların her biri malın paylaşılmasını isteyebilir.” Bu, kanunun paydaşlara tanıdığı temel bir haktır.

Mahkeme, ortaklığın giderilmesi talebini incelediğinde iki temel çözüm yolu vardırilhanhelvacidersleri.com:

• Aynen Taksim (Fiili Paylaşım): Eğer mal, fiziksel olarak paylaştırılmaya elverişli ise mülkün bölünerek ortaklar arasında paylaşılması kararı verilirilhanhelvacidersleri.com. Örneğin büyük bir arsa, değeri çok düşmeden bölünebilecek durumdaysa her ortağa hissesi oranında parsel verilebilir. Mahkeme, malın aynen taksim edilip edilemeyeceğini bilirkişi incelemesi ile tespit eder. Bölünmenin, malın değerinde ciddi bir kayba yol açmaması gerekirozderin.av.tr. Ayrıca tüm paydaşlar, aynen bölüşmeye razı değilse (ya da aralarında bölüşmeyi kabul etmeyeceklerine dair bir sözleşme varsa) mahkeme resen (kendiliğinden) bölünmeye karar veremezozderin.av.tr. Kısaca, bölünebilirlik ve değer korunumu kriterleri sağlanırsa, hakim öncelikle aynen taksim yolunu tercih edecektir.
• Satış Yoluyla Paylaşım (Açık Artırma): Eğer mal fiilen bölünemiyor veya bölünmesi ciddi değer kaybına yol açacaksa, bu durumda mahkeme malın satışına karar veririlhanhelvacidersleri.com. Satış, genellikle açık artırma (ihale) usulüyle yapılır ve elde edilen gelir, ortaklar arasında payları oranında bölüştürülür. Kanun md.699 hükmü gereğince, “aynen bölüşme mümkün değilse açık artırma suretiyle satış kararı verilir”ilhanhelvacidersleri.com. Bu kural emredici (kesin) niteliktedir, yani taraflar aksi yönde anlaşamazlar; mal paylaşılamıyorsa satış kaçınılmazdır. Mahkeme, satış kararını verdikten sonra HMK md.322 gereğince satış işlemi için bir görevli memur atar ve satış İcra ve İflas Kanunu hükümlerine göre gerçekleştirilirozderin.av.tr. Uygulamada satış işlemleri, ilgili icra dairesi aracılığıyla ihale yoluyla halka açık olarak yapılır. Bütün paydaşlar da dahil olmak üzere isteyen herkes bu ihaleye katılıp malı satın almaya teklif verebilir.

Özetle, ortaklığın giderilmesi davası sonucunda ya mal fiziksel olarak bölünerek herkes payına sahip olur ya da mal nakde çevrilip paydaşlar paralarını alırlar. Her iki durumda da ortaklık ilişkisi sona erer, müşterek mülkiyet bireysel mülkiyete dönüşür. Bu sayede, ortaklar arasındaki anlaşmazlık da giderilmiş olur.

Neden Bu Davada Bir Avukata İhtiyaç Duyulur?

Ortaklığın giderilmesi davası, teknik ayrıntıları ve çok taraflı yapısıyla hukuki bilgi ve deneyim gerektiren bir süreçtir. Her ne kadar görünürde “malı paylaşmak” gibi basit bir amaç olsa da, uygulamada pek çok hukuki sorun ve engel ortaya çıkabilir:

• Tüm Paydaşların Dahil Edilmesi: Bu davayı açarken, ilgili taşınmazın tapu kaydında görünen bütün paydaşların davaya dahil edilmesi zorunludurilhanhelvacidersleri.com. Taraflardan birinin unutulması veya yanlış gösterilmesi, dava sonucunda verilecek kararın geçersiz sayılmasına yol açabilir. Uzman bir avukat, tapu kayıtlarını titizlikle inceleyerek kimlerin davalı olarak gösterileceğini doğru tespit eder ve usule uygun şekilde dava açılmasını sağlar.
• Hukuki Strateji ve Talepler: Dava dilekçesinde, malın hangi yolla paylaşılmasının talep edildiği belirtilmelidir (aynen taksim mi, satış mı istendiği gibi). Deneyimli bir avukat, müvekkilinin menfaatine en uygun yolu belirleyip talep edebilir. Örneğin, müvekkil malın kendisinde kalmasını istiyorsa açık artırmada öncelikle kendisinin alabilmesi için strateji geliştirilebilir veya bölünebilir bir malın satışına zorlanmaması için gerekli deliller sunulabilir.
• Delil ve Uzmanlık Gerektiren Konular: Bir arsanın bölünebilir olup olmadığı, bölünürse değer kaybı yaşanıp yaşanmayacağı, bir evin bölünmesinin fiziken mümkün olup olmadığı gibi teknik sorular genellikle bilirkişi raporlarıyla aydınlatılır. Bu süreçte avukat, bilirkişi incelemesine hazırlık yapar, gerekli teknik belgeleri (örneğin imar planları, kadastro çapı vb.) mahkemeye sunar ve raporları hukuki çerçevede değerlendirerek itirazlarını veya kabullerini dile getirir.
• Hak ve Yükümlülüklerin Korunması: Ortaklığın giderilmesi sırasında, paydaşların birbirlerine karşı çeşitli talepleri gündeme gelebilir. Örneğin, bir paydaş ortak malı tek başına kullanmışsa diğerleri geçmişe dönük ecrimisil (haksız işgal tazminatı) talep edebilir. Ya da bir paydaş, mal üzerinde kendi cebinden yaptığı zorunlu masrafları (örneğin ortak eve yaptığı tamirat, vergi ödemesi gibi) diğerlerinden isteyebilir. Bu tür talepler ayrı davalara konu olabileceği gibi, ortaklığın giderilmesi davası sırasında da değerlendirilebilir. Bu durumda hak kaybına uğramamak için profesyonel hukuki yardım şarttır. Avukat, müvekkilinin bu tür alacak veya tazminat taleplerini zamanında ileri sürer ya da karşı taraftan gelen taleplere gerekli savunmayı yapar.
• Usuli İşlemler ve Fristler: Dava süreçlerinde usul kurallarına uymak, süreleri takip etmek çok önemlidir. Dava dilekçesinin doğru mahkemeye verilmesi, harç ve masrafların yatırılması, karşı tarafın vereceği cevap dilekçesine süresinde yanıt hazırlanması, duruşmalara etkin katılım sağlanması gibi her aşama dikkat ister. Deneyimli bir avukat, tüm bu prosedürü müvekkili adına yöneterek davanın hızlı ve hatasız ilerlemesine katkı sağlar.
• Müzakere ve Alternatif Çözümler: Bir avukat, dava açmadan önce veya dava sırasında taraflar arasında uzlaşma imkânlarını da araştırır. Bazen taraflar bir araya gelip anlaşarak malı kendi aralarında bölüşebilir veya biri diğerlerine paylarını satın alması için teklif sunabilir. Dostane çözüm, çoğu zaman müvekkilin menfaatine daha uygun ve hızlı olabilir. Biz de Av. Bilal Alyar olarak, müvekkillerimize her zaman önce uzlaşı ve arabuluculuk yolunu değerlendirmelerini tavsiye ediyoruz. Anlaşma zemini yoksa veya müzakereler sonuç vermiyorsa, o zaman dava yoluna başvurup haklarını sonuna dek savunuyoruz.

Kısacası, ortaklığın giderilmesi davasında bir avukatın desteği, sürecin en başından sonuna kadar size avantaj sağlar. Hem hukuki haklarınızın tam olarak alınmasını temin eder, hem de usul eksikliği yüzünden davanın sürüncemede kalmasını önler. Özellikle İstanbul gibi paydaş sayısının ve malvarlığı değerlerinin yüksek olduğu bir şehirde, bu tür davalarda uzman bir avukatla çalışmak, zaman ve ekonomik kaybınızı en aza indirecektir. Avukat Bilal Alyar’ın bilgi birikimi ve deneyimi ile, müvekkillerimize “ortaklığın giderilmesi” sürecinde hem danışmanlık hem de etkin temsil hizmeti sunmaktayız.

Ortaklığın Giderilmesi Davasının Hukuki Dayanağı ve Şartları

Ortaklığın giderilmesi davasının hukukî temeli, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu (TMK) ve usul boyutuyla 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu (HMK)’na dayanır. Kanun, paydaşlara bu davayı açma hakkı tanırken, bunun bazı şartlarını ve istisnalarını da belirtmiştir:

• Kanuni Dayanak: TMK md.698, paylı mülkiyetin sona ermesini her paydaşın isteyebileceğini hükme bağlarozderin.av.tr. Bu maddeyle, “hukuki bir işlemden doğan veya malın belli bir amaca özgülenmesi sonucu ortaklığı sürdürme yükümlülüğü yoksa” her ortak malın paylaşılmasını talep edebilir. Devamındaki md.699 ise paylaşmanın nasıl yapılacağına dair kuralı koyar: “Aynen taksim mümkün ise o şekilde, değilse satış yoluyla paylaştırma yapılır.” Kanun koyucu bu hususu emredici şekilde düzenlemiş, yani ortakların aralarında aksini kararlaştırmasına izin vermemiştirilhanhelvacidersleri.com. Ayrıca TMK md.703/son hükmü de, miras yoluyla oluşan elbirliği mülkiyetindeki (iştirak) malların paylaşımında da paylı mülkiyet hükümlerinin uygulanacağını belirtirilhanhelvacidersleri.com. Bu, miras kalan bir malda da ortaklığın giderilmesi davasının yolunu açar.
• Ortaklığın Sürdürülmesini Engelleyen Durumlar: Her ne kadar kanun paydaşlara paylaşma hakkı verse de, bazı durumlarda ortaklığı belli bir süre devam ettirme zorunluluğu söz konusu olabilir. Örneğin, ortaklar arasında yapılmış bir sözleşme ile malın belli bir süre (azami 10 yıl) satılmayacağı, ortaklığın korunacağı kararlaştırılmış olabilir. Yine benzer şekilde malın sürekli bir amaca özgülenmiş olması (örneğin bir hayır işine vakfedilmiş bir mülkün, vakıf amacı gereği belli süre ortak kalması) halinde ortaklar hemen paylaşma isteyemezlerozderin.av.tr. TMK md.698’deki “hukuki bir işlem gereğince devam ettirme yükümlülüğü” ifadesi bu tip durumlara işaret eder. Dolayısıyla, davayı açmadan önce ortaklar arasında ortaklığı sınırlayan bir anlaşma olup olmadığı kontrol edilmelidir. Eğer varsa, bu anlaşma süresince dava açılamaz veya açılsa da reddedilir.
• Paydaş Olma Şartı: Davayı açabilecek kişiler, yalnızca malın paydaşı (ortak sahibi) olan kişilerdirilhanhelvacidersleri.com. Paydaş olmayan üçüncü kişilerin bu davayı açma hakkı yoktur. Örneğin, bir ortak payını dışarıdan birine satmışsa, o kişi resmi olarak paydaş olmadığı sürece (tapuda tescil edilmedikçe) davaya taraf olamaz; ama payı devralıp paydaş konumuna gelirse artık davayı o da açabilir. Elbirliği mülkiyette (miras ortaklığında) ise, her bir mirasçı aslında tek başına belli bir payın sahibi olmadığından tek başına dava açamaz; miras ortaklığının tümü adına veya diğer mirasçılarla birlikte hareket ederek dava açılmalıdırilhanhelvacidersleri.com. Uygulamada genellikle mirasçılardan biri, diğerlerini davalı göstererek de bu süreci başlatabilir (böylece hepsi davaya dahil edilmiş olur).
• Tüm Ortakların Davaya Dahil Edilmesi: Ortaklığın giderilmesi davası çok taraflı bir davadır. HMK gereği, davanın görülebilmesi için paydaşların tamamının davada yer alması zorunludurilhanhelvacidersleri.com. Eğer tapuda görünen paydaşlardan biri davası dışında kalmışsa, mahkeme eksik hasım nedeniyle davayı reddedebilir ya da Yargıtay bu eksikliği bozma sebebi yapabilir. Bu nedenle dava açılırken “davalılar” kısmında tüm paydaşların ismen yazılması kritik önemdedir. Paydaşlardan biri vefat etmişse, onun yerine mirasçılarının tespit edilip dahil edilmesi gerekirilhanhelvacidersleri.com. Bizim pratiğimizde de, dava öncesi mutlaka tapu kaydını ve ilgili nüfus kayıtlarını kontrol ederek tüm ilgili tarafları belirliyoruz.
• Zamanaşımı ve Süre: Ortaklığın giderilmesi davalarında zamanaşımı söz konusu değildir. Bu dava, bir ayni hakkın (mülkiyet hakkının) tesisiyle ilgili olduğundan, alacak davaları gibi belirli bir süre içinde açılması gerekmiyor. Ortaklık devam ettiği müddetçe, paydaşların her zaman paylaşma talep etme hakkı saklıdır. Ancak yukarıda bahsedilen sözleşmeyle kısıtlama durumu varsa o süre boyunca dava açılamaz. Bunun dışında, ortaklığın giderilmesi talebi, mülkiyet hakkının kullanımı kapsamında değerlendirildiği için herhangi bir hak düşürücü süreye tabi değildir.
• Zorunlu Arabuluculuk Şartı: 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren, ortaklığın giderilmesi davaları için arabuluculuğa başvuru dava şartı haline getirilmiştirbarandogan.av.tr. Bu, dava açmadan önce tarafların bir arabulucuya başvurarak uzlaşma yolunu denemelerini zorunlu kılan bir düzenlemedir (6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m.18/B). Arabuluculuk görüşmesinde taraflar anlaşamaz veya bir araya gelemezse, arabulucu tarafından anlaşmama tutanağı düzenlenir ve ancak bu tutanakla mahkemeye başvurulabilir. Arabuluculuk süreci genellikle başvurudan itibaren 3 hafta içinde sonuçlanmalıdır (gerekirse arabulucu +1 hafta uzatabilir)akademikhukuk.org. Dava şartı arabuluculuk, her ne kadar davaya başlamadan önce zorunlu bir adım olsa da, tarafların anlaşması yönünde önemli bir fırsattır. Anlaşma sağlanırsa dava açmaya gerek kalmaz; sağlanamazsa tutanakla hızlıca dava yoluna gidilir. Bu düzenleme ile amaçlanan, mahkeme sürecine gerek kalmaksızın ortakların kendi aralarında çözüme ulaşmalarını teşvik etmek ve yargının iş yükünü azaltmaktır.

Yukarıdaki şartlar ışığında, eğer siz de bir ortak mülkiyetin sona erdirilmesini istiyorsanız, öncelikle paydaş konumunda olup olmadığınızı ve arabuluculuk aşamasını gözden geçirmelisiniz. Tüm koşullar uygunsa, dava açma hakkınızı kullanabilirsiniz. Elbette her somut olayda farklı hukuki detaylar olabileceğinden, bu süreçte uzman bir avukata danışmak en doğru yaklaşım olacaktır.

Ortaklığın Giderilmesi Davasını Kimler ve Hangi Durumlarda Açabilir?

Ortaklığın giderilmesi davasını, müşterek veya iştirak halinde mülkiyet sahibi olan her paydaş açabilirharbiyehukuk.com. Yani mal üzerinde yasal hakkı (payı) bulunan herkesin, diğer ortaklara karşı bu davayı başlatma hakkı vardır. Bu kapsamda davayı açabilecek kişilere ve durumlara birkaç örnek verelim:

• Mirasçılar (Elbirliği Halinde Mülkiyet): Bir kişi vefat ettiğinde geriye kalan mirasçılar (örneğin çocukları), miras kalan mallara otomatik olarak elbirliğiyle malik olurlar. Bu durumda her bir mirasçı, miras ortaklığının sona erdirilmesi için ortaklığın giderilmesi davası açabilir. Örneğin babadan kalan bir tarla, 4 kardeş arasında paylaşılacaksa ve anlaşamıyorlarsa, içlerinden biri dava açarak ya tarlanın bölünmesini ya da satılıp paranın paylaşılmasını talep edebilir. Mirasçılar genellikle bu davayı miras ortaklığını sonlandırmak ve paylarını ayırmak için kullanırlar.
• Paylı Mülkiyet Ortakları: Birden fazla kişi bir malı birlikte satın almış veya farklı oranlarda hissedar olmuş olabilir (örneğin iki arkadaş ortak bir yazlık ev almış olsun). Tapuda herkesin belirli bir hissesi (payı) varsa buna paylı mülkiyet denir. Bu kişiler ortak kullanımda sorun yaşarlarsa veya artık ortak kalmak istemezlerse, herhangi biri diğerine karşı bu davayı açabilir. Örneğin ortak aldıkları evin kullanımında anlaşamayan arkadaşlar, evin tek kişinin sahipliğine geçmesi için davayla satışını sağlayabilir.
• Boşanma Sonrası Mal Ortakları: Eşler arasındaki mal rejimi sona erdikten (boşanma gerçekleştikten) sonra, eğer birlikte sahip oldukları mallar varsa (örneğin ev, araba), bunlar üzerinde boşanma sonrası paylı mülkiyet oluşur. Eşlerden biri, boşanma ile ortak mülkiyete dönüşen bu malların paylaşılması için ortaklığın giderilmesi davası açabilir. Ancak burada dikkat edilmesi gereken, boşanma davasından ayrı olarak bu davanın açılması gerektiğidir. Mal paylaşımı davası niteliğinde de görülebilmekle birlikte, genellikle uygulamada netlik sağlamak için ayrı bir izale-i şüyu davası tercih edilebilir.
• İş Ortakları ve Ticari Ortaklıklar: İki veya daha fazla iş ortağı, ticari faaliyet için bir gayrimenkule veya değeri yüksek bir eşyaya ortak yatırım yapmış olabilir. İş ilişkisi bozulduğunda veya ortaklar yollarını ayırmak istediğinde, ortak malın akıbeti sorun olur. Eğer ortak kullanım ya da satış konusunda anlaşamazlarsa, ortaklığın giderilmesi davası ile malın paylaşımı sağlanabilir. Örneğin, ortaklar üzerine kayıtlı bir depoyu, biri diğerine devralmak istemezse, mahkeme yoluyla satarak parayı paylaşabilirler.
• Alacaklılar (Dolaylı Durum): Normalde alacaklılar bu davayı direkt açamaz, çünkü paydaş değillerdir. Ancak, icra hukuku bakımından özel bir durum vardır: Bir paydaşın borcu nedeniyle, alacaklıları onun payına haciz koydurabilir. İcra İflas Kanunu m.121’e göre alacaklı, haczettirdiği payın paraya çevrilebilmesi için ortaklığın giderilmesi davasını borçlu adına açtırabilir. Bu, istisnai bir durumdur ve alacaklıya borcunu tahsil için bir yol sunar. Yani bir paydaş borcunu ödemezse, alacaklı onun yerine mahkemeden o malın ortaklığının giderilmesini isteyebilir ki borçluya düşen pay paraya çevrilip tahsil edilsin. Bu tür davalarda, borçlu paydaş davacı, diğer paydaşlar davalı konumunda gösterilerek süreç yürütülür.
• Kamu ve Özel Kurumlar: Çok nadir de olsa, bazen devlet kurumları veya belediyeler de ortak mülkiyetin giderilmesi davalarında taraf olabilir. Örneğin kadastro çalışmaları sırasında bazı taşınmazlar hazinenin paydaşı olduğu şekilde tescil edilebiliyor. Devlet, ortak mülkiyette kalmak istemeyip kendi payının ayrılması veya satışını talep edebilir. Bu durumda Hazine veya ilgili kurum davacı ya da davalı olarak davada yer alabilir.

Görüldüğü gibi, ortak mülkiyet ilişkisinin bulunduğu her durumda bu davanın açılması teorik olarak mümkündür. Önemli olan, davayı açacak kişinin gerçekten paydaş sıfatına sahip olması ve ortaklığı sürdürmede hukuki yararının bulunmasıdır. Uygulamada en sık karşılaşılan senaryolar miras paylaşımı ve aile içi anlaşmazlıklardır. İstanbul gibi büyük şehirlerde özellikle miras kalan gayrimenkuller ya da ortak satın alınan yatırımlar için izale-i şüyu davaları oldukça yaygındır.

Eğer siz de bir ortaklığın giderilmesi davası açmayı düşünüyorsanız, ilk sorunuz “Davayı tek başıma açabilir miyim?” olacaktır. Cevap: Evet, paydaşlardan biri tek başına davayı açabilir, diğer ortakların rızasını almak zorunda değildir. Kanun bu hakkı bireysel olarak her ortağa vermiştir. Ancak davayı kazanıp paylaşma kararı alabilmek için, mahkeme sürecinde tüm paydaşların konumunun dikkate alınacağını ve herkesin haklarının korunacağını unutmamak gerekir. Bu nedenle, dava açmadan önce uzman hukuki destek alarak durumunuzu değerlendirmek en sağlıklısıdır.

Ortaklığın Giderilmesi Davasında Süreç ve Aşamalar

Ortaklığın giderilmesi davası, belirli adımlar ve usuli aşamalar izlenerek yürütülür. Bu süreçte dikkat edilmesi gereken noktalar şöyle sıralanabilir:

1. Arabuluculuk Başvurusu (Zorunlu İlk Adım): 2023 yılı itibariyle, dava açmadan önce dava şartı arabuluculuk uygulaması devreye girmiştir. Bu kapsamda, paydaşlardan biri Sulh Hukuk Mahkemesi’ne gitmeden önce arabuluculuk merkezine başvurmalıdır. Arabuluculuk görüşmesinde taraflar bir araya getirilerek, mahkemeye gerek kalmadan anlaşmaları amaçlanır.

Örneğin, arabulucu huzurunda taraflar malın kimin alacağı, kimin ne kadar ödeme yapacağı konusunda uzlaşırsa, bir arabuluculuk anlaşma tutanağı imzalanır ve bu tutanak mahkeme kararı gibi geçerli olur. Anlaşma sağlanamazsa, arabulucu bunu tutanakla belgelendirir ve davacı bu tutanakla mahkemeye başvurarak davasını açabilir. Arabuluculuk süreci, en fazla 3+1 hafta sürer ve tarafların rızasına bağlıdır. Bu aşamada “uzlaşma ihtimali var mı?” diye değerlendirmek faydalı olacaktır. Anlaşma olmasa dahi, arabuluculuk görüşmesi taraflara konuyu müzakere etme fırsatı verir.

2. Dava Dilekçesinin Hazırlanması ve Sunulması: Arabuluculuk aşaması başarısız veya sonuçsuz kaldıktan sonra, davacı paydaş dava dilekçesini hazırlar. Bu dilekçede, davanın konusu olan mal(lar) açıkça belirtilir (örneğin “İstanbul ili, Kadıköy ilçesi, X mahallesindeki Y pafta, Z parsel sayılı taşınmaz”).

Davalı olarak tüm diğer paydaşlar tek tek yazılır. Dilekçede talep sonucu kısmı çok önemlidir: Burada malın aynen taksim mi, yoksa satış suretiyle mi paylaşılmasının istendiği belirtilmelidir. Uygulamada genellikle davacılar, “malın aynen taksim edilememesi halinde satış suretiyle ortaklığın giderilmesini” talep ederek ikili talep şeklinde yazarlar. Böylece hem bölünebilirse bölünmesini, olmazsa satılmasını talep etmiş olurlar. Dava dilekçesi, yetkili ve görevli mahkemeye (taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesi’ne) hitaben yazılır.

3. Görevli ve Yetkili Mahkeme: Ortaklığın giderilmesi davalarında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi’dirbarandogan.av.tr. HMK md.4/1-b hükmü, “taşınır ve taşınmaz mal veya hakkın paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin davalar” sulh hukuk mahkemelerinde görülür diyerek bu konuyu netleştirmiştirbarandogan.av.tr. Yetki konusunda ise, taşınmazlar söz konusu olduğunda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidiryoldas.av.tr. Yani ortaklığın giderilmesi davası, ilgili gayrimenkul hangi il/ilçedeyse oradaki Sulh Hukuk Mahkemesi’nde açılmalıdır.

Bu kural HMK md.12 ile düzenlenen kesin yetki kuralıdır ve taraflar aksini kararlaştıramaz. Örneğin, İstanbul’daki bir arsa için dava İstanbul’da açılmalıdır; başka bir şehirdeki mahkemede açılamaz. Taşınır mallarda (örneğin ortak bir araba) genel yetki kuralları geçerli olsa da, uygulamada ortaklığın giderilmesi davalarının çoğu taşınmazlar hakkında olduğundan taşınmazın yer mahkemesinde dava açmak esastır. Eğer birden fazla taşınmaz söz konusuysa ve farklı yerlerdeyse, her biri için ayrı dava açmak gerekebileceği gibi, Yargıtay bazı durumlarda birlikte açılabileceğini de kabul etmektedir (usul ekonomisi ilkesi gereği). Bu noktada avukatınız, en doğru stratejiyi belirleyecektir.

4. Harç ve Masrafların Yatırılması: Dava dilekçesinin mahkemeye sunulmasıyla birlikte, dava harcının ve gider avansının yatırılması gerekir. Ortaklığın giderilmesi davaları, nispi harca tabi olmayan, maktu harçla açılan davalardandırturkhukuksitesi.com. Bu, davanın değerine bakılmaksızın sabit bir harç ödendiği anlamına gelir. 2024 yılı itibariyle ortaklığın giderilmesi davası açmanın harcı yaklaşık 10.000 TL civarındadır (bu tutar her yıl Hazine ve Maliye Bakanlığı’nca güncellenir)turkhukuksitesi.com.

Ayrıca tebligat giderleri, bilirkişi ücreti gibi kalemler için mahkeme veznesine gider avansı da ödenir. Örneğin bir taşınmaz için keşif yapılacaksa, keşif ve bilirkişi ücreti için peşin masraf yatırılması istenir (bu tutar örneğin 2025 yılı için birkaç bin TL olabilir). Davacı bu harç ve masrafları yatırmazsa, dava usulen ilerleyemez; mahkeme süre verip ödenmesini ister, yine ödenmezse dava açılmamış sayılabilir. Dolayısıyla, dava başında bu mali yükümlülükleri yerine getirmek önemlidir.

5. Dilekçelerin Tebliği ve Cevap Süreci: Dava açılıp esası kaydedildikten sonra, mahkeme dilekçeyi ve duruşma gününü tüm davalılara tebliğ eder. Davalı paydaşlar, kendilerine tebligat ulaştıktan sonra 2 hafta içinde cevap dilekçesi verme hakkına sahiptirler (bu süre bir defaya mahsus 1 ay daha uzatılabilir). Davalılar cevap dilekçelerinde davaya ilişkin itiraz ve beyanlarını sunarlar.

Örneğin, davacı malın satılmasını istemişse, bir davalı “malın aslında bölünebileceğini” öne sürerek aynen taksim talebinde bulunabilir. Veya davalılardan biri, davacının dava açma hakkı olmadığını iddia edebilir (örneğin ortaklığın sürdürülmesi konusunda anlaşma olduğunu savunabilir). Tarafların dilekçeler aşaması (dava dilekçesi, cevap, cevaba cevap, ikinci cevap şeklinde dört aşamalı) tamamlandıktan sonra mahkeme, ön inceleme duruşması için tarih belirler.

6. Ön İnceleme ve İlk Duruşma: Mahkeme, gelen dilekçeler ışığında dosyayı inceler ve varsa ilk itirazları (yetki, husumet vs.) değerlendirir. Ön inceleme duruşmasında tarafların anlaşıp anlaşamadığı sorulur; anlaşma olasılığı yoksa çekişmeli konular belirlenir. Ortaklığın giderilmesi davalarında genellikle anlaşma sağlanamadığı tutanağa geçirilerek, tahkikat (araştırma) aşamasına geçilir. Bu duruşmada hakim, hangi delillerin toplanacağını kararlaştırır. Örneğin tapu kayıtları zaten dosyaya sunulmuştur; gerekirse tapu müdürlüğünden konuyla ilgili kayıt yazıları istenir. En önemli konu, malın aynen bölünmeye uygun olup olmadığı olduğundan, genellikle bilirkişi incelemesi ve keşif kararı verilir.

7. Keşif ve Bilirkişi İncelemesi: Taşınmazın fiilen bölünebilirliği teknik bir meseledir. Mahkeme, bir keşif günü belirleyerek dava konusu taşınmazın yerinde incelenmesine karar verir. Keşifte genelde bir kadastro mühendisi (harita mühendisi) bilirkişi hazır bulunur. Bilirkişi, taşınmazı yerinde görerek bölünebilirlik hakkında rapor hazırlayacaktır. Örneğin bir arsa ise, mevcut imar durumuna göre en az kaç metrekarelik parsellere ayrılabileceğini hesaplar; ya da bir apartman dairesi ise, bölünemeyeceğini not düşer.

Bilirkişi ayrıca bölünmenin değere etkisini de değerlendirir: “Taşınmaz ikiye bölünürse her parça ayrı ayrı yaklaşık şu kadar eder, toplamı bu olur, bu toplam orijinal bütün halindeki değerine kıyasla ne kadardır.” Eğer parçalara ayırmak, malın piyasa değerinde ciddi bir düşüşe yol açacaksa, bilirkişi bunu belirtir (örneğin “aynen taksim halinde, parçaların toplam değeri bütünün değerinin %60’ına düşecektir” gibi). Bu durumda ekonomik bütünlük bozulmuş sayılır. Bilirkişi raporunda malın bölünebilir olduğunu ve değer kaybı olmayacağını belirtirse, mahkeme yönlendirici bir veri elde etmiş olur. Keşif esnasında taraflar ve avukatları da hazır bulunabilir; gerekli gördükleri noktaları bilirkişiye gösterebilir veya tutanağa geçirttirebilirler.

8. Bilirkişi Raporuna İtiraz ve Değerlendirme: Bilirkişi raporu mahkemeye sunulduktan sonra taraflara tebliğ edilir. Taraflar, rapora karşı belli bir süre içinde itiraz dilekçesi verebilirler. Örneğin davacı, raporda arazinin bölünebilir olduğunun belirtilmesine karşın bunun gerçekçi olmadığını düşünüyorsa itiraz edebilir; veya tam tersi, davalı rapora itiraz edebilir. Mahkeme, itirazları değerlendirir; gerek görürse ek rapor alabilir veya yeni bir bilirkişi atayabilir. Ancak çoğu zaman tek rapor yeterli olur.

9. Hüküm (Karar) Aşaması: Tüm deliller toplandıktan, bilirkişi raporu ve itirazlar değerlendirildikten sonra mahkeme, davayı sonuçlandırır. Bu aşamada vereceği karar genellikle iki türlüdür:

• Eğer mal aynen taksime uygun bulunmuşsa, malın bölünerek paylaştırılmasına karar verilir. Kararda, hangi kısmın kime verileceği genellikle belirtilir. Uygulamada, kararın kesinleşmesinin ardından tapu idaresinde yapılacak işlemle, belirlenen parçalar ayrı tapulara dönüştürülür ve paydaşların adına tescil edilir.
• Eğer mal bölünmeye elverişli değil ya da taraflardan biri bile bölünmeyi istemiyor ise (ve bölünme ciddi değer kaybı yaratacaksa), mahkeme malın satış yolu ile ortaklığın giderilmesine karar veririlhanhelvacidersleri.com. Bu karar ile birlikte genellikle icra müdürlüğüne yazı yazılarak satış işlemlerinin başlatılması da hükme bağlanır. Mahkeme, HMK 322. madde gereğince satışın icrası için bir memur (çoğu durumda icra dairesi) görevlendirirozderin.av.tr.

Karar aşamasında önemli bir detay, ortaklığın giderilmesi davalarının iki taraflı ve nitelikçe kazananı olmayan davalar olmasıdır. Mahkeme kararı her iki durumda da davayı kabul şeklinde çıkmış olsa bile bu, bir tarafın diğerine üstün gelmesi anlamına gelmez. Karar, tüm paydaşların menfaatine bir çözüm üretir: Ya malı böler ya da satar. Dolayısıyla mahkeme kararında, yargılama giderlerinin paydaşlar arasında paylaştırılmasına hükmedilir (aşağıda ayrıntılı açıklanacaktır).

10. Satış Sürecinin Yürütülmesi: Eğer mahkeme satış suretiyle ortaklığın giderilmesine karar vermişse, dosya satış işlemleri için icra dairesine intikal eder. İcra dairesi, söz konusu malın açık artırma ilanını hazırlar. İlk olarak bir kıymet takdiri yapılır; malın piyasa değeri tespit edilir ve buna genellikle muhammen bedel denir. Açık artırmanın ilk ihalesi, muhammen bedelin %100’ü üzerinden başlar. İhale ilanı e-ihale portalında ve gerekirse gazetede yayımlanır, taraflara tebligatla bildirilir. Belirlenen tarihte birinci artırma (ihale) yapılır.

Yeterli teklif çıkmazsa, genellikle ikinci bir artırma düzenlenir; ikinci artırmada genellikle muhammen bedelin %80’i veya %75’i taban alınarak satış yapılabilir (İcra İflas Kanunu hükümlerine göre). İhaleye herkes katılabilir – paydaşlar da katılabilir, üçüncü kişiler de. En yüksek teklifi veren, ihale bedelini ödeyerek malın yeni sahibi olur. İcra dairesi, satış bedelini tahsil eder etmez tescil için tapuya yazı yazar ve alıcı adına tescil yapılır.

11. Paranın Paylaşılması: Satış bedeli icra dairesi tarafından tahsil edildikten sonra, satışın masrafları (ihale harcı, ilan giderleri, icra vezne ücreti vb.) bu bedelden düşülür. Kalan tutar, paydaşların payları oranında hesaplanarak her birine ödenir. İcra dairesi, her paydaşa düşen miktarı hesaplayıp bir ödeme emri çıkarır. Paydaşların, kendilerine tebliğ edilen bu dağıtım cetveline itiraz hakkı bulunur (örneğin masrafların yanlış hesaplandığını düşünen bir paydaş icra mahkemesine başvurabilir). İtiraz olmazsa veya sonuçlanınca, her paydaş hissesine düşen parayı icra dairesinden teslim alır.

Ödeme, genellikle paydaşın banka hesabına havale yoluyla veya icra dairesinden elden yapılır. Burada dikkat edilmesi gereken husus, eğer paydaşlardan birinin alacağına haciz veya rehin gibi takyidatlar konulmuşsa, onun payı alacaklılara ödenebilir. Örneğin, bir paydaşın vergi borcundan dolayı haciz varsa, onun ihale bedelinden alacağı para vergi dairesine aktarılabilir.

12. Karar ve Satış Sonrası Olasılıklar: Mahkemenin ortaklığın giderilmesi kararı, kesinleşene kadar icraen (zorla) uygulanamaz. Tarafların istinaf veya temyiz hakkı vardır. Genellikle bu tür davalarda bölge adliye mahkemesine istinaf yoluna başvurulabilir. İstinaf mahkemesi kararı yerinde bulursa onar, bulmazsa düzelterek karar verebilir veya ilk derece kararını kaldırabilir. İstinaf sonrası değeri yüksek ise Yargıtay temyiz yolu da açık olabilir. Ancak çoğu ortaklığın giderilmesi davası, niteliği gereği taraflar açısından tartışmasız bir hakkın kullanımı olduğu için genellikle istinafta onanarak kesinleşmektedir. Karar kesinleştikten sonra satış işlemleri tamamlanır ve dosya kapanır. Mahkeme kararı ile mal paylaşıldığında ise, tarafların tapudaki tescil işlemleri yapıldıktan sonra dosya kapanır.

13. Özel Durumlar ve Çözümler: Bazı durumlarda mahkeme, satış kararına rağmen fiili taksimi kolaylaştırıcı bir yol önerebilir. Örneğin büyük bir taşınmazda tüm taraflar belirli bölümleri zaten fiilen kullanıyorsa, mahkeme satış yerine “şuyuun giderilmesini takiben müşterek muvafakatle tescil” gibi bir formül önerebilir ancak bu çok nadirdir. Yine, ihalede malın satılamaması durumu ortaya çıkabilir (alıcı çıkmazsa). Bu durumda icra dairesi, mal satılamadığı için dosyayı işlemden kaldırabilir ancak ortaklık hala giderilememiş olur. Böyle bir durumda taraflar isterlerse yeniden ihale talep edebilir veya anlaşarak durumu çözmeye çalışabilirler. Uzun süre alıcı çıkmayan hallerde, mahkeme kararına rağmen fiilen sonuç alınamadığından, taraflar arası yeni bir çözüm (bir ortağın diğerine pay devralması gibi) gündeme gelebilir. Bu gibi komplikasyonlar, uzman bir avukatın yönlendirmesinin önemini bir kez daha gösterir.

Süreç adımlarından görüleceği üzere, ortaklığın giderilmesi davası sabır ve dikkat gerektiren bir yolculuktur. Dava süresince tarafların uzlaşması her zaman mümkün ve teşvik edilen bir seçenektir. Mahkeme aşamasında da hakim zaman zaman taraflara “anlaşmak ister misiniz?” diye sorabilir çünkü açık artırma yoluyla satış, çoğu zaman ekonomik olarak kayıplara yol açabilir. Nitekim Yargıtay kararlarında da vurgulandığı gibi, ihale masrafları, avukat ve yargılama giderleri derken satış bedelinin hatırı sayılır bir kısmı harcanmakta ve çoğu kez taraflar elde edilen parayı tatmin edici bulmamaktadırdergipark.org.tr.

Bu nedenle, mümkünse malı aile içinde tutacak çözümler tercih edilmelidir. Örneğin bir paydaş diğerlerini ikna edip malın tamamını kendisi satın alabilir (dava aşamasında da bu teklif edilebilir, ihale yerine doğrudan bedel ödemesiyle çözüm sağlanabilir). Ya da takas, değer mahsuplaşması gibi yöntemlerle dostane paylaşım yapılabilir. Biz de çoğu zaman müvekkillerimize, mahkemeye gitmeden veya satışa varmadan, karşı tarafla avukatlar aracılığıyla anlaşma yollarını denemelerini tavsiye ediyoruz. Ancak tüm çabalara rağmen anlaşma olmuyorsa, yukarıda özetlediğimiz hukuki süreci titizlikle yürüterek müvekkillerimizin hakkını almasını sağlıyoruz.

Ortaklığın Giderilmesi Davası Ne Kadar Sürer?

Bu davanın süresi, bir dizi faktöre bağlı olarak değişebilir. Genel olarak, Türkiye’de bir ortaklığın giderilmesi davasının ilk derece mahkemesinde sonuçlanması ortalama 12-18 ay arasındadır. İstanbul gibi büyük şehirlerde mahkemelerin iş yükü fazla olduğundan, süre bazen 1,5 yıla yaklaşabilir. Süreyi etkileyen başlıca unsurlar şunlardır:

• Mahkemenin İş Yükü: İstanbul ve benzeri büyük adliyelerde duruşma aralıkları daha uzun olabilmektedir. Sulh hukuk mahkemelerinin yoğunluğu, davanın kaç duruşmada biteceğini etkiler. Örneğin, keşif için yakın tarih verilememesi süreci uzatabilir.
• Keşif ve Bilirkişi Süreci: Taşınmazın incelenmesi için yapılan keşif, genellikle dava süresini en çok etkileyen faktördür. Bilirkişinin atanması, keşif günü ayarlanması, raporun hazırlanması derken birkaç ay geçebilir. Bazen bilirkişi raporuna itiraz edilip yeni rapor alındığında, süreç uzayacaktır.
• Tarafların Tutumu: Taraflar arasında çok sayıda itiraz, usul tartışması veya talep olursa, mahkeme bunları değerlendirmek için ek celseler yapmak durumunda kalabilir. Eğer taraflardan biri düzenli olarak duruşmalara katılmaz ya da mazeret bildirip duruşmayı erdirirse, süre yine uzayabilir. Özellikle tüm paydaşların adreslerine tebligat yapılması, bir kısmının tebligatının dönmesi gibi durumlar ilk safhada gecikmelere yol açabilir.
• Arabuluculuk Aşaması: Zorunlu arabuluculuk, davanın resmi başlamasından önce bir süre gerektirir. Kanunen bu süreç en fazla 4 hafta sürer. Taraflar bir araya gelmezse hızlıca tutulacak tutanakla geçilir; ancak görüşmeler yapılırsa bu da birkaç hafta sürebilir. Arabuluculukta anlaşma olmazsa bu süre davanın toplam süresine eklenmiş olur.
• İstinaf/Temyiz: İlk derece mahkemesi karar verdikten sonra taraflardan biri kararı beğenmez ve istinaf veya temyiz yoluna başvurursa, davanın sonuçlanma süresi uzar. İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi’nin dosyayı inceleyip karar vermesi genellikle 6-12 ay gibi bir süreyi bulabilir. Yargıtay temyizi ise yine benzer süreler alabilir. Ancak şunu not edelim ki, bir malın paylaştırılması gibi teknik konularda üst mahkemeler çoğu zaman ilk kararı onaylama eğilimindedir (eğer usul hatası yoksa). Yine de olası süre uzamasını hesaba katmak gerekir.
• Satış Süreci: Mahkeme kararı kesinleşip de satış aşamasına geçildiğinde, icra ihale süreci devreye girer. İhalenin yapılması için kanunen gerekli ilan süreleri vardır (ilk ihale için genelde 1 aylık ilan süresi bırakılır). İki ihale arasındaki süre, satış komisyonunun hazırlanması vs. derken satış işlemi de ortalama 2-3 ayda tamamlanabilir. Eğer ilk ihalede alıcı çıkmaz da ikinci ihaleye kalırsa, bu süreç daha da uzayabilir.

Tüm bu aşamalar göz önüne alındığında, basit bir dosyada (örneğin taraf sayısı az, mal küçük ve bölünemezliği açık bir apartman dairesi ise) ve taraflar da çok itiraz etmiyorsa, 8-10 ayda sonuç almak mümkün olabilir. Karmaşık dosyalarda (çok paydaşlı, birden fazla taşınmazlı, yoğun itirazlı davalarda) ise ilk derece + istinaf derken 2-3 yılı bulması mümkündür.

Örneğin, İstanbul’da açılan bir ortaklığın giderilmesi davasında ilk duruşma genellikle 4-6 ay sonrasına verilebiliyor. Keşif kararı çıkıp uygulanması 3-5 ay alabiliyor. Rapor sonrası bir duruşma daha, derken karar çıkması 1 yıl geçebiliyor. İstinaf edildiyse 1 yıl da orası… Bu şekilde toplandığında süreç uzayabiliyor.

Müvekkillerimize tavsiyemiz, ortaklığın giderilmesi sürecine girerken minimum 1 yıl gibi bir süreyi göze almalarıdır. Eğer karşı tarafla uzlaşma ihtimali varsa, bu elbette süreyi dramatik biçimde kısaltır (anlaşmayla belki 1-2 ayda sonuç alınabilir). Ama dava yoluna girildiyse, yargılamanın doğal akışının belli bir zamanı alacağı kabul edilmelidir. Biz, Avukat Bilal Alyar Hukuk Bürosu olarak dosyaları yakından takip edip, gereksiz gecikmelerin önüne geçerek ve her duruşmaya eksiksiz hazırlık yaparak süreci olabildiğince hızlandırmaya çalışıyoruz. Ancak yargılama sürelerinin makul bir zamanı aldığı gerçeğini de müvekkillerimize her zaman açıklarız.

Ortaklığın Giderilmesi Davası Masrafları ve Avukat Ücretleri

Bir davaya girişirken en çok merak edilen konulardan biri de masrafların ne olacağı ve avukatlık ücretlerinin düzeyidir. Ortaklığın giderilmesi davasında masrafları iki başlıkta ele alabiliriz: yargılama giderleri (harçlar, bilirkişi vs.) ve avukat ücreti.

➤ Yargılama Giderleri ve Harçlar: Bu davada, açılışta ödenen maktu dava harcı bulunduğunu yukarıda belirttik (yaklaşık 10 bin TL civarı, yıla göre değişen tutarda). Bunun dışında:

• Bilirkişi ve Keşif Ücreti: Taşınmaz incelemesi gerekiyorsa, mahkeme bir keşif avansı yatırılmasını ister. 2025 yılı için örneğin tek bir bilirkişi ücreti + mahkeme giderleri toplamı 3-5 bin TL bandında olabilir. Eğer birden fazla bilirkişi (örneğin hem mühendis hem emlak uzmanı) görevlendirilirse, masraf artar.
• Tebligat ve Posta Giderleri: Tüm taraflara yapılacak tebligatların ücreti, dava açarken peşin alınır (kişi sayısına göre birkaç yüz TL tutabilir).
• Vekalet Harcı: Davacı avukatla temsil ediliyorsa, vekaletname için ödenen harç ve pul giderleri de vardır (nispeten küçük bir miktar).
• Keşif Giderleri: Keşif yapılacak yer şehir dışındaysa veya özel bir araç gerekirse, mahkeme ek keşif gideri talep edebilir (nadir durumlar).
• İhale (Satış) Masrafları: Mahkeme satış kararı verdikten sonra, icra dairesi satışın ilanı vs. için karşı taraftan (davacıdan veya dosyadan) masraf talep edebilir. İhale ilan bedelleri, satış memuru ücreti vb. satış bedelinden kesilse de, başta talep edildiği durumlar olabilir.

Bu giderlerin büyük kısmı, davayı başlatan tarafından peşin ödense de, nihayetinde davanın sonunda bu masraflar paylaştırılır. Ortaklığın giderilmesi davası kazananı kaybedeni olmayan bir dava olduğu için, mahkeme yargılama giderlerini ortaklar arasında payları oranında bölüştürmeye hükmederilhanhelvacidersleri.com. Yani ilk etapta masrafları davacı yatırmış olsa bile, dava sonunda örneğin davacı %50 paya sahipse %50’sini diğer taraflardan geri alır şeklinde bir karar çıkar. Uygulamada bu genelde, satış yapılırsa satış bedelinden kesilerek ya da tarafların birbirine rücu etmesiyle sağlanır.

➤ Avukatlık Ücretleri: Ortaklığın giderilmesi davalarında avukatlık ücreti, iki açıdan ele alınabilir: mahkemenin hükmettiği vekalet ücreti ve avukat ile müvekkil arasındaki anlaşma kapsamındaki ücret.

• Mahkemenin Hükmettiği Vekalet Ücreti: Davanın sonunda mahkeme, avukatla temsil edilen taraflar için karşı tarafa vekalet ücreti yüklenmesine karar verir. Ancak burada diğer davalardan farklı olarak ilginç bir durum vardır: Davada kazanan-kaybeden olmadığından, Yargıtay içtihatları uyarınca vekalet ücreti de paylaştırılarak taraflara yükletilirilhanhelvacidersleri.com. Yani her bir taraf kendi avukatının ücretinin belli bir oranını diğerlerine ödetebilir. Örneğin davacı avukatla, davalılar avukatsız ise, davacı için tarifeye göre bir vekalet ücreti hesaplanır ve bu ücret davalıların payları oranında onlara bölüştürülür. Fakat genelde tüm taraflar avukatla temsil edildiğinden, bu husus pratikte “herkes kendi avukat masrafını üstlensin” noktasında dengelenir. Kısacası, mahkemece takdir edilen vekalet ücreti de giderler gibi ortaklara paylaştırılır.
• Avukat-Müvekkil Arasındaki Ücret: Asıl önemli kısım, sizin davayı yürütmesi için anlaştığınız avukata ödeyeceğiniz avukatlık ücretidir. Bu ücret, serbest piyasa koşullarında avukat ve müvekkil arasında kararlaştırılır. Genellikle avukatlar bu tür davalar için bir peşin maktu ücret talep eder. Bazı durumlarda davanın konusunun değeri çok yüksekse, avukatlar değer üzerinden belli bir yüzde de talep edebilir. Örneğin malın değerinin %5’i gibi bir oran, ama bu her avukatın yaklaşımına göre değişir. Türkiye Barolar Birliği her yıl Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi (AAÜT) yayınlar. 2025 yılı AAÜT’de, sulh hukuk mahkemelerindeki davalar için asgari 40.000 TL civarı bir ücret öngörülmüştüristanbulbarosu.org.tristanbulbarosu.org.tr. İstanbul Barosu ise her yıl tavsiye niteliğinde bir ücret çizelgesi yayımlar; örneğin İstanbul Barosu 2025 yılı tavsiye tarifesinde ortaklığın giderilmesi davaları için 82.500 TL’den az olmamak üzere, dava konusu malın müvekkil payına düşen miktarının %15’i gibi bir öneri mevcutturistanbul2nolubarosu.org.tr. Bu rakamlar, davanın kapsamına göre avukatların talep edebileceği asgari seviyeleri gösterir.

Gerçekte ise avukatlık ücretleri, davanın zorluğuna, malın değerine, taraf sayısına, sürecin beklenen uzunluğuna göre değişir. Örneğin tek bir daire için açılan basit bir davada ücret daha düşük tutulabilirken, milyonalık bir arsa için, onlarca paydaşlı karmaşık bir dosyada ücret daha yüksek olacaktır. Avukat Bilal Alyar olarak biz, her dosya özelinde müvekkillerimize şeffaf bir ücretlendirme sunuyoruz. Genellikle makul bir peşin ücret ve işin sonucuna ilişkin bir oranlama içeren sözleşmeler yapıyoruz. Müvekkilimizin menfaatine olacak esnek ödeme planları da oluşturabiliyoruz.

➤ Diğer Masraflar: Davanın gidişatına göre ortaya çıkabilecek bazı masraflar daha vardır. Örneğin, paydaşlar arasında ecrimisil talepleri olursa bunlar ayrı dava konusu olabileceğinden ek maliyet doğurabilir. Ya da temyiz aşamasına geçilirse, temyiz harcı ve vekalet ücreti gibi kalemler gündeme gelir. Ancak bunlar spesifik durumlara göre değişir.

Toparlayacak olursak: Ortaklığın giderilmesi davasının maliyeti, malın değerine kıyasla genelde makul seviyede kalır. En büyük gider, çoğu zaman zamanında satılmayan malın değer kaybı olabilir. Yani davanın parasal masrafından ziyade, satış yoluna gidildiğinde malın ucuza gitmesi ihtimali tarafları ekonomik olarak etkiler. Bu yüzden, masrafları göze alıp davayı sürdürmeden önce, bir uzlaşmayla biraz daha az kazanarak ama masrafsız ve hızlı şekilde işi bitirme alternatifi de düşünülmelidir. Biz müvekkillerimize her zaman masraflar ve olası ekonomik sonuçlar konusunda net bilgi veriyor, gerekli resmi harç ve ücretleri doğru zamanda yatırarak davanın sorunsuz ilerlemesini sağlıyoruz.

Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

Ortaklığın giderilmesi davası hangi mahkemede açılır?
– Bu dava, Sulh Hukuk Mahkemesi’nin görevi alanındadırbarandogan.av.tr. Taşınmazla ilgili ise, taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinde açılmalıdır (HMK m.12 gereği kesin yetki)yoldas.av.tr. Örneğin, İstanbul’daki bir ev için İstanbul (ilgili ilçe) Sulh Hukuk Mahkemesi’nde dava açılır.

Ortaklığın giderilmesi davası açmak için arabulucuya gitmek şart mı?
– Evet. 1 Eylül 2023’ten itibaren çıkarılan yasa ile, bu davayı açmadan önce arabuluculuğa başvurmak zorunlu hale geldibarandogan.av.tr. Arabuluculuk görüşmesinde anlaşma sağlanamazsa, arabulucu tarafından verilen anlaşmama tutanağı ile dava açabilirsiniz. Arabulucuya gitmeden direk dava açılırsa, mahkeme dava şartı yokluğu nedeniyle davayı usulden reddeder.

Ortaklığın giderilmesi davası ne kadar sürer?
– Ortalama 1 yıl diyebiliriz, ancak koşullara göre değişir. İstanbul’da ilk derece yargılama genelde 12-18 ay arası sürebiliyor. Dosyanın niteliğine, bilirkişi incelemesine ve itirazlara göre süre uzayabilir. Üst mahkemelere gidilirse (istinaf/temyiz) birkaç ay ila bir kaç yıl eklenebilir. Basit vakalar 8-10 ayda sonuçlanırken, karmaşık vakalar 2 yılı bulabilir.

Ortaklığın giderilmesi davasında masrafları kim öder?
– Davayı başlatırken harç ve giderleri genelde davacı öder (dava harcı, bilirkişi avansı vb.). Ancak dava sonunda mahkeme, toplam masrafı paydaşlar arasında paylarına orantılı olarak paylaştırırilhanhelvacidersleri.com. Yani herkes kendi payı nispetinde masrafa katlanmış olur. Örneğin davacı başlangıçta 10.000 TL masraf yaptı ve %50 payı vardı; dava sonunda diğer paydaşlar onun 5.000 TL’sini kendisine geri öder şeklinde hüküm kurulabilir. Uygulamada bu ödeme, satış yapılırsa satış bedelinden direkt kesilerek de yapılabilir.

Ortaklığın giderilmesi davasında avukat ücreti ne kadardır?
– Avukatlık ücreti, avukat ile müvekkil arasındaki anlaşmaya göre değişir. Baroların asgari tarifeleri vardır: Örneğin 2025 yılı için sulh hukuk davalarında en az ~40.000 TL gibi bir taban ücret belirtilmiştiristanbulbarosu.org.tr. İstanbul Barosu tavsiyesi ise bu davalarda en az 82.500 TL + değerin %15’i gibi yüksek bir rakam öngörmektediristanbul2nolubarosu.org.tr. Ancak bunlar tavsiye niteliğinde. Fiiliyatta avukatlar dosyanın iş yüküne ve malın değerine göre sabit bir ücret veya yüzde üzerinden anlaşabilir. Bazı avukatlar “yüzde” ile çalışmayı teklif edebilir (örn. malın değerinin %5’i gibi). Bizim tavsiyemiz, bu alanda tecrübeli bir avukatla görüşüp dosyanızı değerlendirmesi ve size makul bir teklif sunmasıdır. Ücret konusunda mutlaka yazılı bir avukatlık sözleşmesi yapmayı unutmayın.

Dava sonucu mal hemen satılır mı, süreç nasıl işler?
– Mahkeme, eğer satış suretiyle ortaklığın giderilmesine karar vermişse, karar kesinleştikten sonra satış süreci başlar. Satış işlemini icra dairesi yürütür. Önce malın değeri tespit edilir, ardından açık artırma ilanı yapılır. İlk artırmada alıcı çıkmazsa ikinci artırma düzenlenir. En yüksek teklifi veren, bedeli ödeyip malı satın alır. Satış geliri, icra dairesince paydaşlara paylaştırılır. Bu süreç, karar sonrası birkaç ay alabilir. Yani mal hemen satılmaz, icra ihalesi prosedürü işletilir.

Açık artırmaya (ihaleye) kimler katılabilir?
– Açık artırmaya herkes katılabilir. Davadaki paydaşlar da ihalede alıcı olarak teklif verebilir, dışarıdan üçüncü kişiler de. Kanun, paydaşlara özel bir öncelik tanımaz; en yüksek teklifi kim verirse mal ona ihale edilir. Paydaşların tek avantajı, malı ve değerini daha iyi biliyor olmalarıdır; dolayısıyla genelde paydaşlar malı satın almak için ihaleye girerler. Ancak bir paydaş malı almak isterse, ihalede rekabet olabileceğini göz önünde bulundurmalıdır (dışarıdan biri daha yüksek teklif verip alabilir).

İhalede (açık artırmada) mal ucuza giderse yapacak bir şey var mı?
– İhalenin usulü yasayla belirlenmiştir. İlk ihalede genellikle muhammen bedelin %100’ü aranır, ikinci ihalede daha düşük bir taban (%80 gibi) uygulanır. Eğer ikinci ihalede bile alıcı çıkmazsa, mal satılamamış olur; paydaşlar malda ortak kalmaya devam ederler (ya da yeni bir satış talebiyle bir süre sonra tekrar ihaleye gidilebilir). Malın ucuza gitmesi riski her zaman vardır; çünkü zorunlu satışlarda genelde piyasa fiyatının biraz altına alıcı bulunur. Bunu engellemenin tek yolu, paydaşların mümkün olduğunca anlaşarak satış yerine birinin diğerlerinin payını devralması ya da birlikte hareket edip ihalede makul bir taban fiyata kadar teklif vermesidir. İhalenin iptali ise ancak usulsüzlük varsa mümkündür (örneğin ilan eksik yapılmışsa, katılımı etkileyen bir hata varsa).

Ortaklardan biri davaya gelmez veya cevap vermezse ne olur?
– Ortakların davaya katılmaması davayı durdurmaz. Tebligat usulüne uygun yapıldıysa, gelmeyen taraf için yokluğunda yargılama devam eder. Hatta davalıların hiçbiri cevap vermese bile mahkeme dosyayı inceler ve şartlar uygunsa ortaklığın giderilmesine karar verir. Bu tür davalarda genelde davalıların bir kısmı pasif kalabilir; bu durumda mahkeme, aktif tarafın talebi doğrultusunda karar verir (tabii hukuka uygunluğu denetleyerek). Yani bir ortak davayı açtıysa, diğerleri gelmezse dahi paylaşım işlemi ilerler.

Ortaklığın giderilmesi davasında anlaşma sağlanırsa ne olur?
– Dava devam ederken taraflar kendi aralarında anlaşırlarsa (örneğin bir paydaş diğerlerine “payınızı bana devredin, şu kadar ödeme yapayım” teklifinde bulunur ve kabul edilirse), bu anlaşmayı protokole döküp mahkemeye sunabilirler. Mahkeme bu durumda genellikle davadan feragat veya davayı kabul beyanlarını alarak, anlaşma şartlarına göre davayı sonuçlandırır.

Örneğin, davacı “diğer paydaşın payını devraldım, artık ortaklık kalmamıştır, davadan feragat ediyorum” derse, dava düşer ve ortaklık zaten anlaşmayla giderilmiş olur. Taraflar arabulucu huzurunda anlaşırlarsa, arabuluculuk anlaşma belgesi mahkemeye sunulup aynı etkiyi doğurur. Anlaşma halinde, genellikle herkes kendi masrafına katlanır, mahkeme yeni bir karar vermez, süreç uzamaz. Bu nedenle her aşamada uzlaşma yolu açıktır ve teşvik edilir.

Ortaklığın giderilmesi davasında karar kesinleşmeden mal satılabilir mi?
– Hayır. Mahkeme, satış kararı vermiş olsa bile, karar kesinleşmeden icra ihalesine çıkılamaz. Çünkü temyiz/istinaf aşamasında karar bozulursa, yapılan satışın geri dönüşü problemli hale gelebilir. Bu yüzden kanunen, aynen taksim kararı da satış kararı da önce kesinleşmeli. Ancak kesinleştikten sonra satış yapılır. Bu süreçte taraflar dilerse, karar aşamasından sonra ancak satış gerçekleşmeden önce de anlaşabilirler. Örneğin karar çıktı, kesinleşti, tam satış hazırlığı var; bu aşamada bile taraflar “aramızda anlaştık, satışı durduralım” deyip, icra dosyasını kapatabilir (tüm tarafların mutabakatıyla).

Malın değeri çok düşük kalırsa veya alıcı çıkmazsa dava düşer mi?
– Dava düşmez; mahkeme kararını vermiş olduğu için artık dava bitmiştir. Ancak satış gerçekleşmezse, fiili sonuç alınamamış olur. Böyle durumlarda genellikle taraflar bir müddet bekleyip yeniden satış isteyebilir. İcra dairesi ilk iki ihalede alıcı bulamadıysa, talep olursa daha sonra yeniden ihale açabilir.

Eğer taraflar artık satış istemiyoruz derse, ya da kimse talep etmezse dosya işlemden kaldırılabilir; fakat ortaklık hukuken devam eder. Bunu önlemek için, ihalede malın makul fiyata satılabilmesi önem taşır. Gerekirse paydaşlar kendileri alıcı bulmaya çalışır, ihaleye yönlendirir. Neticede amaç, ortaklığın giderilmesidir; alıcı çıkmaması bu amacı boşa düşürür, ancak dava hukuken sonuçlanmış olsa bile fiilen paylaşım sağlanamadığı için uygulamada sorun devam eder. Böyle durumlarda belki davanın yenilenmesi veya tarafların yeniden uzlaşması gibi yollar gündeme gelebilir.

Sonuç ve Profesyonel Destek Alın

Ortaklığın giderilmesi davaları, bir gayrimenkul veya değerli mal üzerindeki ortak mülkiyet ilişkisini sona erdirerek kişilere bağımsız mülkiyet hakkı kazandıran, son derece önemli ve özel bir hukuk prosedürüdür. Bu rehberde, İstanbul özelinde ve Türkiye genelinde karşılaşabileceğiniz bu dava türünün tüm yönlerini aktarmaya çalıştık. Gördüğümüz üzere, süreç doğru adımlar izlenerek yürütüldüğünde her ortak için adil bir çözüm sunar: Ya malınızı payınıza uygun şekilde alırsınız, ya da karşılığında parasını alırsınız. Kanun koyucu da kimsenin ortaklığa zorlanmaması ilkesini benimseyerek paydaşlara bu hakkı tanımıştır.

Elbette her hukuki süreçte olduğu gibi, ortaklığın giderilmesi davalarında da uzman yardımı almak başarı şansını yükseltir. Yanlış atılan bir adım (örneğin eksik taraf dahil etmek, yanlış mahkemede dava açmak, süresinde itiraz yapmamak gibi) hak kaybına yol açabilir veya davayı uzatabilir. Öte yandan, hukuki stratejilerin doğru uygulanması malın mümkün olan en avantajlı şekilde elden çıkmasını sağlayabilir. Örneğin müvekkilimizin bir taşınmazı mümkünse kendisinin almasını hedefliyorsak, dava sürecini ve müzakereleri buna göre yönlendiriyoruz; yok eğer müvekkil payının nakde dönmesini istiyorsa, ihalenin sağlıklı yapılması ve hakkaniyetli fiyat oluşması için gerekli adımları izliyoruz.

Sonuç olarak, İstanbul ve Marmara Bölgesi başta olmak üzere Türkiye genelinde ortaklığın giderilmesi konusunda hukuki desteğe ihtiyaç duyuyorsanız, Avukat Bilal Alyar Hukuk Bürosu olarak yanınızdayız. Uzman ekibimizle birlikte, yılların getirdiği deneyim ve bilgi birikimi sayesinde, paydaş olduğunuz malvarlığı sorunlarında size en uygun çözüm yollarını sunuyoruz. Ortaklığın giderilmesi davası açmayı düşünüyor ya da halihazırda bir davanın tarafı iseniz, proaktif ve sonuç odaklı bir yaklaşımla haklarınızı koruyoruz.

Unutmayın: Bu süreçte önemli olan yalnızca davayı kazanmak değil, mümkün olan en ekonomik ve hızlı şekilde sonuca ulaşmaktırdergipark.org.tr. Biz de müvekkillerimize tam olarak bunu sağlamaya çalışıyoruz. Eğer sizin de ortak mülkiyetle ilgili bir sorununuz varsa ve hukuki çözümler arıyorsanız, bizimle iletişime geçmekten çekinmeyin. İstanbul’daki ofisimizde veya çevrimiçi danışmanlık yoluyla durumunuzu değerlendirebilir, size en doğru yol haritasını çizebiliriz.

📞 Destek ve danışmanlık için: Avukat Bilal Alyar Hukuk Bürosu – İletişim sayfamızdan bize ulaşabilir veya direkt telefon numaralarımız üzerinden randevu alabilirsiniz. Unutmayın, ortaklığın giderilmesi sürecinde yanınızda güvenilir bir uzman olması, aradığınız çözümü çok daha kolay ve hızlı hale getirecektir. Biz, bu yolda size rehberlik etmeye hazırız.

Av. Bilal Alyar – İstanbul’da ve Türkiye genelinde ortaklığın giderilmesi davalarında yanınızdayız, sorularınız için bir telefon kadar yakınız.

Keyifli günler dileriz; unutmayın, hukuki problemler doğru adımlar atıldığında çözümsüz değildir.

https://www.yargitay.gov.tr/

https://www.anayasa.gov.tr/tr/anasayfa/

https://www.istanbulbarosu.org.tr/

İstanbul Taşınmaz Avukatı

İzalei Şuyu davası , ortaklığın giderilmesi davası nedir , suretiyle İzalei Şuyu ortaklığın giderilmesi konularında uzman kadromuzla hizmetinizdeyiz.