Türkiye’de kentleşme ve gayrimenkul geliştirme süreçlerinin temelini oluşturan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, arsa sahibi ile müteahhit arasında karmaşık hak ve yükümlülükler doğurmaktadır. Sözleşmenin doğru kurgulanması taraflar için kritik önem taşır.

Hukuki Niteliği

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu çerçevesinde isimsiz bir karma sözleşme niteliğindedir. Eser sözleşmesi ve satış sözleşmesi unsurlarını birleştirir. Resmi şekilde tapu sicil müdürlüğünde düzenlenmesi geçerlilik şartıdır.

Sözleşmenin Unsurları

Sözleşmede paylaşım oranı, inşaat süresi, kullanılacak malzeme kalitesi, teslim koşulları, gecikme cezaları ve garanti süreleri ayrıntılı düzenlenmelidir. Bağımsız bölüm planı ve kat irtifakı kurma yükümlülüğü taraflar arasında belirginleştirilmelidir.

Müteahhidin Yükümlülükleri

Müteahhit imar mevzuatına uygun olarak yapı ruhsatı almak, inşaatı süresinde tamamlamak, eserin ayıpsız teslimini sağlamak ve yasal garanti süresince ortaya çıkan ayıpları gidermekle yükümlüdür. Ruhsata aykırı yapılaşmalar müteahhit sorumluluğunu doğurur.

Arsa Sahibinin Yükümlülükleri

Arsa sahibi inşaat süresince taşınmazı müteahhide teslim etmek, gerekli vekaletnameleri vermek ve sözleşmede belirlenen paylaşım oranı çerçevesinde tapu devirlerini gerçekleştirmekle yükümlüdür.

Gecikme ve Cezai Şart

Müteahhidin teslim süresinde inşaatı tamamlayamaması halinde sözleşmede belirlenen cezai şart talep edilebilir. Cezai şartın aşırı yüksek olması halinde hakim TBK 182. madde uyarınca indirim yapabilir. Ayrıca arsa sahibi gecikmeden doğan zararını ayrıca talep edebilir.

Sözleşmenin Feshi

Müteahhidin temerrüde düşmesi halinde arsa sahibi makul süre vererek ifa, dönme veya tazminat seçeneklerinden birini kullanabilir. Sözleşmenin geriye etkili feshi halinde verilenlerin iadesi sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre düzenlenir.

Yargısal Yaklaşım

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinden doğan uyuşmazlıklarda Yargıtay’ın yerleşik içtihadı dürüstlük kuralı ve hak ve nesafet ekseninde gelişmiştir. Yargıtay 1. Hukuk Dairesi 03.11.2025 tarih ve 2025/4867 K. sayılı kararı ayni hak uyuşmazlıklarına ilişkin önemli ilkeler içermektedir.

Sıkça Sorulan Sorular

Sözleşmede paylaşım oranı nasıl belirlenir?

Arsanın değeri, inşaat maliyeti ve emsal projeler dikkate alınarak taraflar arasında müzakereyle belirlenir.

Müteahhit iflas ederse ne olur?

İflas halinde sözleşme TBK ve İİK çerçevesinde değerlendirilir; arsa sahibi tapudaki kayıtlara göre haklarını korur.

Tapu devri ne zaman yapılır?

Sözleşmede belirlenen aşamalarda, genellikle inşaat ilerleme yüzdelerine göre devirler gerçekleştirilir.

Sonuç

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri uzun vadeli ve yüksek değerli ilişkilerdir. Sağlam hukuki altyapı ile risklerin önceden tespit edilmesi başarılı bir proje yönetiminin anahtarıdır.