Afet riski altındaki yapıların tespiti ve dönüşümünü hedefleyen 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun, Türkiye’deki kentsel dönüşüm sürecinin omurgasını oluşturmaktadır. Riskli yapı tespiti, yıkım ve yeniden inşa aşamalarında çok sayıda hak ve yükümlülük doğmaktadır.

Yasal Çerçeve

6306 sayılı Kanun ve uygulama yönetmeliği, riskli yapıların tespiti, riskli alan ilanı ve dönüşüm sürecinin temel kurallarını belirlemektedir. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı süreç koordinasyonundan sorumludur. Bakanlık, belediyeler ve maliklerin yetkileri kanunda ayrıntılı düzenlenmiştir.

Riskli Yapı Tespiti

Riskli yapı tespiti yetkilendirilmiş kuruluşlarca yapılır ve Bakanlık onayıyla kesinleşir. Tespit kararı tapu siciline işlenir ve yapı maliklerine tebliğ edilir. Maliklerin tespit kararına karşı 15 gün içinde itiraz hakkı bulunur.

İtiraz Süreci

Riskli yapı tespitine karşı yapılan itirazlar Bakanlık bünyesindeki teknik heyet tarafından değerlendirilir. Heyetin reddi halinde idari yargıda iptal davası açılması mümkündür. İtirazın değerlendirilmesinde tespit raporundaki teknik veriler esas alınır.

Yıkım Süreci

Tespit kararının kesinleşmesinden itibaren maliklere yapıyı tahliye ve yıkma için 60 günden az olmamak üzere süre verilir. Sürenin sonunda Bakanlık yıkımı resen gerçekleştirebilir. Tahliye edilen maliklere kira yardımı ödenebilir.

Anlaşma Süreci

Yıkım sonrası yeni yapının inşası için maliklerin üçte ikisinin oybirliğiyle alacağı karar yeterlidir. Anlaşmaya katılmayan maliklerin payları rayiç bedel üzerinden satışa konu edilebilir. Bu kural mülkiyet hakkına müdahale niteliğinde olduğundan Anayasa Mahkemesi’nin denetim alanına girmiştir.

Vergi ve Harç İstisnaları

6306 sayılı Kanun kapsamındaki dönüşüm işlemleri tapu harcı, KDV ve damga vergisi istisnalarından yararlanır. Bu istisnalar maliklerin maliyetlerini önemli ölçüde azaltmaktadır.

Yargısal Yaklaşım

İdari yargıda riskli yapı tespitine ilişkin iptal davalarında bilirkişi raporları belirleyici delildir. Mülkiyet hakkı ihlali iddialarında AYM bireysel başvuru yolu açıktır. İdari işlemlerin yargısal denetimi konusunda Danıştay İDDK 26.11.2025 tarih ve 2025/2915 K. sayılı kararı önemli ilkeler ortaya koymaktadır.

Sıkça Sorulan Sorular

Riskli yapı tespitine itiraz süresi ne kadardır?

Tebliğden itibaren 15 gün içinde Bakanlığa itiraz başvurusu yapılmalıdır.

Yeni binada hangi haklara sahip olurum?

Eski payınıza karşılık gelen yeni bağımsız bölüm üzerinde mülkiyet hakkı edinirsiniz.

Kira yardımı kim öder?

Bakanlık veya belediye tarafından belirlenen koşullara göre maliklere kira yardımı yapılabilir.

Sonuç

Kentsel dönüşüm hem can güvenliği hem de mülkiyet hakkı açısından kritik bir süreçtir. Profesyonel hukuki destek ile maliklerin haklarının korunması büyük önem taşır.