İzale-i Şuyu Avukatı ve Hukuki Rehber

İzale-i şuyu (ortaklığın giderilmesi) davası nedir? İzale-i şuyu, diğer adıyla ortaklığın giderilmesi davası, birden çok kişinin ortak mülkiyetinde olan malın (özellikle taşınmazların) paylaştırılması veya satılıp bedelin paylaşılması yoluyla ortaklığın sona erdirilmesidir. Özellikle miras kalan ev, arsa gibi hisseli tapu konusu taşınmazlarda paydaşlar anlaşamadığında bu dava gündeme gelirtr.wikipedia.org. Amaç, birlikte mülkiyeti sona erdirip her ortağın payını bağımsız hale getirmektir.

Bu süreçte İzale-i şuyu avukatı, yani ortak mülkiyetin sonlandırılması konusunda uzman bir gayrimenkul avukatı, müvekkillerine yol gösterir ve yasal haklarını korur. İstanbul ve Marmara Bölgesi başta olmak üzere tüm Türkiye’de, Avukat Bilal Alyar olarak bu alanda danışmanlık ve dava hizmeti sunmaktayız (bölgede yoğun görülen tapu ve miras anlaşmazlıklarında uzman desteği sağlamaktayız)ucahukuk.com.

Neden bir avukata ihtiyaç duyulur? İzale-i şuyu davaları teknik ayrıntılarla doludur ve hatalı adımlar hak kayıplarına yol açabilir. Örneğin, davanın doğru mahkemede açılması, tüm paydaşların dahil edilmesi, zorunlu arabuluculuk şartının yerine getirilmesi gibi usuller önem taşır. Deneyimli bir avukat, dava dilekçesini usule uygun hazırlayarak sürecin hızlı ve doğru işlemesini sağlar.

Ayrıca bir avukat, ortaklığın giderilmesi sürecinde karşılaşılabilecek hukuki sorunlara (örneğin, bir paydaşın vefatı, taşınmaz üzerindeki bina veya ağaç gibi eklentilerin durumu, aile konutu iddiası, vs.) önceden hazırlıklı olup çözüm üretebilir. Özetle, uzman bir izale-i şuyu avukatı müvekkilinin haklarını koruyup en kısa sürede sonuca ulaşmasına yardımcı olur. İstanbul gibi büyük şehirlerde Sulh Hukuk Mahkemelerinin iş yükü fazladır; bu nedenle sürecin takibinde profesyonel destek almak, davanın 1-2 yıl arası sürebilen bu yolda etkinlik sağlar.

İzale-i Şuyu Davası Nedir? Hangi Durumlarda Açılır?

Tanım ve Hukuki Boyut: İzale-i şuyu davası, paylı veya elbirliği mülkiyetine tabi (örneğin birden çok kişi adına hisseli tapuda kayıtlı) taşınır ya da taşınmaz mallarda ortaklığı sona erdirip ferdi (kişisel) mülkiyete geçmek amacıyla açılırucahukuk.comilhanhelvacidersleri.com. Genellikle miras kalan taşınmazlar üzerinde ortaklar (mirasçılar) anlaşarak paylaşım yapamadığında başvurulan yoldur. Türk Medeni Kanunu (TMK) madde 698, “paydaşlardan her biri, bir hukuki engel yoksa, malın paylaşılmasını isteyebilir” hükmünü getirmiştirilhanhelvacidersleri.com.

Yani herhangi bir paydaş, ortak malın bölüşülmesini talep etme hakkına sahiptir. Bu hak, paylı mülkiyette paydaşlara, elbirliği (iştirak) halindeki mülkiyette ise mirasçılara tanınmıştırilhanhelvacidersleri.com. TMK 699 ise paylaşımın nasıl yapılacağını düzenler; mümkünse aynen taksim (fiziken bölüşüm), değilse satış yoluyla paylaşım esastırilhanhelvacidersleri.com. Kanun koyucu bu kuralı emredici nitelikte belirlemiştir: Mahkeme, bölünebiliyorsa aynen taksim, mümkün değilse açık artırma ile satış kararı vermek zorundadırilhanhelvacidersleri.com.

Ortaklığın giderilmesi neden gündeme gelir? En sık karşılaşılan durum, miras kalan gayrimenkullerde tüm mirasçıların taşınmazı birlikte kullanamaması veya anlaşarak paylaşamamasıdır. Örneğin İstanbul’da değeri yüksek bir arsada beş mirasçı hissedar olsun; biri arsayı satıp payını almak isterken diğeri satmak istemeyebilir. Bu çıkmazda izale-i şuyu davası tek çözümdür. Bunun yanında boşanma sonrası mal paylaşımı anlaşmazlıkları, ortak yatırım sonucu alınan bir mülkün paylaşımı ya da hissedarlardan birinin acil nakit ihtiyacı gibi durumlar da bu davayı gerekli kılar. Paylı mülkiyet (örneğin bir taşınmazın 1/2 – 1/2 payla iki kişiye ait olması) veya elbirliği mülkiyeti (örneğin miras intikal etmiş fakat hisselere ayrılmamış mülk) söz konusu olduğunda; taraflar anlaşarak taksim yapamazsa mahkeme yoluyla çözüm aranırtahanci.av.trtahanci.av.tr.

Hukuki Dayanak ve Mevzuat: Ortaklığın giderilmesi davasının yasal dayanağı Türk Medeni Kanunu’nun 698 ve 699. maddeleridirtahanci.av.tr. Ayrıca HMK (Hukuk Muhakemeleri Kanunu) m.12 gereği, taşınmazın aynına ilişkin davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidirucahukuk.com. Görevli mahkeme ise Sulh Hukuk Mahkemesi’dirtahanci.av.tr. Dava genellikle taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesi’nde açılır. Birden fazla farklı şehirde taşınmaz varsa, HMK 12 uyarınca taşınmazlardan birinin bulunduğu yer mahkemesinde hepsi için birlikte dava açmak da mümkündürucahukuk.com. Bu, pratikte davaların tek elde toplanmasını ve farklı mahkemelerde ayrı ayrı uğraşılmamasını sağlar.

Dava Açma Hakkı (Ehliyeti): Davayı, ortak malın paydaşı/ortağı olan herkes açabilir. Pay oranının büyük veya küçük olmasının bir önemi yoktur; çok küçük bir hisseye sahip olsa bile her paydaşın dava hakkı vardır. Dava, bir veya birkaç paydaş tarafından, diğer tüm paydaşlar aleyhine açılırucahukuk.comilhanhelvacidersleri.com. Dikkat: Ortaklar dışında üçüncü kişiler bu davayı açamaz; paydaş olmayan bir kişinin açtığı davanın, aktif husumet yokluğu nedeniyle reddi gerekirucahukuk.comucahukuk.com.

Örneğin, taşınmazda hissesi olmayan bir akraba veya eş, bu davayı bizzat açamaz. Ancak istisna olarak, borçlunun alacaklısı özel bir durumda izale-i şuyu davası açabilir; eğer borçlu bir taşınmaza elbirliğiyle (örneğin miras olarak) ortak ise, alacaklı İcra ve İflas Kanunu m.121’e dayanarak icra mahkemesinden yetki belgesi alıp borçlunun payının ayrıştırılması için ortaklığın giderilmesi davası açabilirucahukuk.comucahukuk.com. Fakat borçlu paylı mülkiyete sahipse, zaten borçlunun payı tek başına haczedilip satılabileceğinden, alacaklının ayrıca ortaklığın giderilmesi davası açma hakkı yokturucahukuk.comucahukuk.com (bu durumda dava açılırsa hukuki yarar yokluğu nedeniyle reddedilir).

Zorunlu Arabuluculuk (2023 Güncellemesi): Dikkat edilmesi gereken güncel bir husus, 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’nda yapılan değişiklikle ortaklığın giderilmesi davalarında arabuluculuğa başvurunun dava şartı haline getirilmesidirmihci.av.trucahukuk.com. 01.09.2023 tarihinden itibaren, izale-i şuyu davası açmadan önce tarafların arabulucuya başvurması zorunludur. Arabulucu, en fazla 3+1 hafta içinde süreci tamamlayıp anlaşmazlık tutanağı düzenlermihci.av.tr. Bu şart yerine getirilmeden açılan davalar, mahkemece esasa girilmeden usulden reddedilirucahukuk.com. Dolayısıyla dava açmadan önce bir arabuluculuk başvurusunda bulunulmalı ve anlaşılamazsa son tutanak mahkemeye sunulmalıdır.

Tüm Paydaşların Davaya Dahil Edilmesi: Ortaklığın giderilmesi davasında, davada tüm paydaşlar yer almalıdır. Davacı paydaş, kendisi dışındaki bütün paydaşları davalı olarak göstermek zorundadırucahukuk.comilhanhelvacidersleri.com. Eğer davanın açılışı sırasında dahil edilmeyen paydaşlar varsa, mahkeme duruşmada bunların tespitini yapıp davaya katılmalarını sağlamalıdırilhanhelvacidersleri.com. Örneğin, tapuda görünen hissedarlardan biri unutulmuşsa veya davanın devamı sırasında bir paydaşın vefat ettiği anlaşılırsa, o kişinin mirasçıları tespit edilip davaya dahil edilmeden yargılamaya devam edilemezucahukuk.comilhanhelvacidersleri.com. Bu kural, davanın sonunda verilecek kararın tüm ortaklar için bağlayıcı olabilmesi içindir; tüm paydaşlar davada olmadıkça ortaklığın giderilmesine karar verilemezilhanhelvacidersleri.com.

Bölgesel Yetki ve Hizmet Alanı: İzale-i şuyu davaları, Türkiye genelinde görülebilmekle birlikte, özellikle İstanbul ve Marmara Bölgesi’nde yoğun karşılaşılır. Bu bölgedeki hızlı kentleşme, bir taşınmazın birden fazla hissedar tarafından paylaşılmasını sıklaştırmıştır. Avukat Bilal Alyar olarak İstanbul merkezli ofisimizle Marmara Bölgesi ve Türkiye genelinde ortaklığın giderilmesi konularında hukuki destek sunuyoruz. Hem dava sürecinde hem de dava öncesi danışmanlık aşamasında, müvekkillerimizin hak kaybına uğramadan en iyi sonuca ulaşmaları hedefimizdir. İçtihatları yakından takip eden bir yaklaşımla, her somut olaya uygun strateji belirlemekteyiz.

İzale-i Şuyu Davasında Çözüm Yolları: Aynen Taksim ve Satış

Ortaklığın giderilmesi davasında mahkemenin vereceği karar başlıca iki türlü olabilir:

• Aynen Taksim (Fiili Bölünme): Taşınmazın veya malın fiziken paylaştırılmasıdır. Eğer ortak mal, parçalara bölünebilir nitelikteyse (örneğin büyük bir arsa, bahçe, tarla gibi) ve bölündüğünde değer kaybına uğramıyorsa, mahkeme öncelikle bu yola başvururucahukuk.comucahukuk.com. Kanunen esas olan aynında taksimdir; paydaşlardan biri bile aynen taksim talep ederse, mahkeme öncelikle bunun mümkün olup olmadığını araştırmalıdırucahukuk.com. Davacı her ne kadar “satış suretiyle ortaklığın giderilmesini” istemiş olsa bile, diğer bir paydaş aynen taksim istiyorsa ve teknik olarak bölünebilirlik şartları varsa, mahkeme doğrudan satış kararı veremezucahukuk.comucahukuk.com. Örneğin, 1000 m² bir arsanın iki paydaşı varsa ve arsa ikiye bölündüğünde her bir parçanın değeri çok az düşmeyecekse, mahkeme arsayı ikiye ayırarak tapuda iki ayrı parsel oluşturulmasına karar verebilir. Bu süreçte bilirkişi (harita mühendisi) incelemesiyle bir ifraz (ayırma) projesi hazırlanır ve imar açısından uygunluk ilgili belediyeden sorulurucahukuk.com. Bölünme sırasında parçaların değerleri eşit olmuyorsa, denkleştirme bedeli (ivaz) belirlenerek daha düşük değerde pay alan ortağa para eklenmesi öngörülebilirucahukuk.com. Mahkeme kura çekerek hangi paydaşın hangi parçayı alacağını belirleyebilir veya paydaşlar anlaşıyorsa kimin hangi bölümü alacağını karar metninde gösterir. Kat mülkiyetine çevirme: Aynen taksimin bir özel şekli de, kat mülkiyetine geçiş yoluyla paylaşımdır. Eğer ortak mal bir apartman veya bina ise ve fiziki olarak bölünemiyorsa, bina kat mülkiyeti kurallarına uygun hale getirilerek her paydaşa ayrı bir bağımsız bölüm verilebilirucahukuk.comucahukuk.com. Bunun için yapının projesine uygun bitmiş olması, her paydaşa düşecek ayrı bağımsız bölümlerin bulunması gibi teknik şartlar vardır. Mahkeme, şartlar uygunsa paydaşlara süre verip eksikleri tamamlatarak (örneğin iskan ruhsatı, proje tadilatı, vb. almak gibi) binayı kat mülkiyetine çevirterek ortaklığı giderebilirucahukuk.comucahukuk.com. Bu yöntem, özellikle İstanbul’da eski binalarda mirasçılar arasında tercih edilebilecek bir yoldur; zira bu sayede satış olmadan herkes kendi dairesinin sahibi olabilir.
• Satış Yoluyla Ortaklığın Giderilmesi: Taşınmazın veya malın açık artırma usulüyle satılarak bedelinin paydaşlar arasında paylaştırılmasıdır. Uygulamada en sık satış suretiyle paylaşım görülürtahanci.av.trtahanci.av.tr, çünkü bir çok taşınmaz fiilen bölünemeyecek durumdadır (örneğin tek bir daire, küçük bir arsa, bölünmesi değeri düşürecek nitelikte arazi vb.). Mahkeme, aynen taksim mümkün değilse veya taraflarca istenmiyorsa, taşınmazın satışına karar verir. Satış kararı kesinleştikten sonra genellikle icra dairesi marifetiyle satış yapılır. Tüm paydaşlara satış ilanı tebliğ edilir ve ihale günü belirlenir. İhale, tüm paydaşların ve üçüncü kişilerin katılımına açık açık artırma şeklinde olur. Paydaşlar isterse ihalede öncelikli alım için yarışabilir (diğer alıcılardan yüksek teklif vererek kendi almak yaygındır). İhale sonucunda taşınmaz satın alan kişi adına tapu tescili yapılır; satış bedelinden satış masrafları ve vergiler düşüldükten sonra kalan tutar paydaşlara tapudaki hisseleri oranında paylaştırılırucahukuk.com. Masraflar ve vergi: Satış aşamasında oluşan tellâllık ücreti, KDV, damga vergisi, tapu harcı gibi masraflar satış bedelinden karşılanır. Paydaşların ön alım hakkı (şufa) bu satışta kural olarak söz konusu olmaz; zira satış, paydaşların talebiyle ve mahkeme kararıyla yapıldığından şufa hakkı doğmaz. Ancak paydaşlar ihaleye girip taşınmazı alabilirlerse, diğer paydaşlara paylarının karşılığını ödemiş ve fiilen taşınmazın tek sahibi haline gelmiş olurlar.

Özel Durumlar ve Çözümler: İzale-i şuyu davası sırasında bazı özel hukuki sorunlar ortaya çıkabilir:

• Taşınmaz üzerindeki muhdesat (yapı/eklenti): Eğer ortak taşınmaz üzerinde paydaşlardan birine ait olduğu iddia edilen bina, ağaç, kuyu gibi eklentiler varsa, bu durum satıştan önce netleştirilmelidir. Örneğin, hisseli bir arsa üzerinde paydaşlardan biri tek başına bir ev inşa etmişse, bu yapının kime ait olduğunun belirlenmesi gerekir. Uygulamada muhdesatın aidiyeti davası adıyla ayrı bir dava açılarak bu yapı veya ağaçların kime ait olduğu tespit ettirilir. Mahkeme genellikle muhdesat iddiasını bekletici mesele yapar, yani önce muhdesatın kime ait olduğu belirlensin, sonra satış buna göre yapılsın isterturkhukuksitesi.comsozhukukdanismanlik.com. Eğer muhdesat tüm ortaklara ait ortak bir eklenti ise, zaten taşınmazın değerine dahil edilir; fakat bir ortağa ait özel bir yapıda ise, satış bedelinden o ortağa diğerlerinden fazla pay verilmesi gibi çözümler uygulanabilir. Bu nedenle, böyle bir durum varsa avukatınız bu iddiayı zamanında ileri sürerek hak kaybını önleyecektir.
• Aile konutu ve mirasta denkleştirme: Taşınmaz bir aile konutu niteliğinde ise (örneğin anne-babanın yaşadığı ve aile konutu şerhi bulunan ev), mirasçılar arasında ortaklığın giderilmesi istenirken Türk Medeni Kanunu m.240 ve ilgili miras hukuku hükümleri gereği, sağ kalan eşin aile konutu üzerinde hakları dikkate alınmalıdır. Yargıtay uygulamasına göre, aile konutu tahsisi davası veya mirasta denkleştirme talepleri varsa, bunlar sonuçlanmadan ortaklığın giderilmesi davası bekletilmelidir (önce o mesele çözülsün, sonra paylaştırma yapılsın)sen.av.tr. Böylece, örneğin sağ eşin aile konutunda yaşama hakkı varsa, evin satışı yerine bu hak korunacak şekilde çözüm üretilebilir. Bu tür durumlar, davayı yürüten avukatın hakim dikkatine sunması gereken önemli hususlardır.
• Devremülk ve özel kanun engelleri: Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) m.7 gereğince, kat mülkiyetine veya kat irtifakına tabi bir gayrimenkulde ortaklığın giderilmesi istenemez. Yani bir apartmanda her daire zaten bağımsız bölüm ise, binanın tamamı için ortaklığın giderilmesi davası açılamaz; her bağımsız bölüm ayrı mülkiyete tabi olduğundan ancak paylı hisseli olan bağımsız bölümler için dava açılabilirtahanci.av.tr. Devremülk (zaman paylaşımlı tatil hakkı) konusunda da KMK m.63, aksi sözleşme yoksa ortaklığın giderilmesini yasaklamıştır. Bu nedenle, bu tip mülkiyetlerde ortaklık ilişkisinin sona erdirilmesi, kanunun izin verdiği istisnai haller dışında mümkün değildir.
• Paydaşlar arası anlaşma (şuyuun idamesi sözleşmesi): Paydaşlar, aralarında anlaşarak ortaklığın belli bir süre giderilmemesini kararlaştırabilirler. TMK 698/II’ye göre, bir hukuki işlemle paydaşlar en çok 10 yıllığına paylaşma talebinden feragat edebilir ve bu anlaşma resmi şekilde yapılıp tapuya şerh verilebilirtahanci.av.trtahanci.av.tr. Bu durumda süre dolmadan hiçbir paydaş izale-i şuyu davası açamaz. Örneğin, aile içinde bir sözleşme ile dededen kalan arsanın 5 yıl boyunca satılmayacağı üzerinde anlaşılmış ve tapuya şerh edilmişse, bu süre bitene kadar ortaklığın giderilmesi istenemez. Bu tür anlaşmalar nadiren yapılsa da, kanun bu imkanı tanımıştır. Ayrıca TMK 698/III gereği, uygunsuz zamanda paylaşma isteminde bulunulamaz; dürüstlük kuralına aykırı şekilde zamanlaması yalnızca diğer tarafa zarar verme amacı güden talepler kabul görmeyebilir (örneğin, hasat zamanı ekin üzerindeyken tarlanın satışını istemek gibi).

İzale-i Şuyu Davası Süreci (Adım Adım)

Ortaklığın giderilmesi davası, başlangıçtan sonuçlanmasına kadar dikkatle yönetilmesi gereken bir süreçtir. Dava sürecinin adımları genel olarak şöyle özetlenebilir:

1. Arabuluculuk Başvurusu: 2023 itibarıyla dava şartı olduğundan, öncelikle yetkili arabuluculuk bürosuna başvurulur. Arabulucu, taraflarla görüşerek anlaşma sağlamaya çalışır. Anlaşma sağlanırsa dava açmaya gerek kalmaz; sağlanamazsa son tutanak alınarak dava açılabilir. (Not: Arabuluculuk süreci, başvuru tarihinden itibaren genellikle 3 hafta içinde sonuçlanır.)
2. Dava Dilekçesinin Hazırlanması: Arabuluculuk sonucunda anlaşma yoksa, ortaklığın giderilmesi davası için dilekçe hazırlanır. Dilekçede, davanın konusu (hangi malın ortaklığının giderilmesi istendiği), taraflar (tüm paydaşların adı, unvanı), pay oranları, talep edilen çözüm şekli (aynen taksim mi satış mı) ayrıntılı şekilde belirtilirtahanci.av.trtahanci.av.tr. Ayrıca tapu kayıtları dilekçeye eklenir. Dava, taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesi’ne hitaben açılır. Dilekçe, HMK’ya uygun şekilde hazırlandıktan sonra gerekli harç ve gider avansı mahkemeye ödenerek dava açılır. (Harç miktarı, davanın niteliğine göre maktu olarak belirlenir; taşınmazın değeri üzerinden nispi harç alınmaz. 2025 yılı için maktu harç yaklaşık belirli bir tutardır.)
3. Tebligat ve Ön İnceleme: Mahkeme, dava dilekçesini kaydettikten sonra davalı konumundaki tüm paydaşlara tebligat gönderir. Tarafların adresleri bu nedenle doğru yazılmalıdır. Tebligatlar ulaştıktan sonra mahkeme, ön inceleme duruşması yapar. Bu duruşmada, taraf teşkili (herkesin davaya dahil olup olmadığı) kontrol edilir, eksik taraf varsa davaya katılması sağlanır. Ayrıca tarafların anlaşma ihtimali olup olmadığı sorulur; genellikle bu tür davalarda anlaşma zor olduğundan mahkeme tahkikat aşamasına geçer.
4. Delil Toplama ve Bilirkişi İncelemesi: Mahkeme, davaya konu malın durumunu anlamak için bilirkişi görevlendirir. Taşınmaz ise genelde emlak bilirkişisi ve harita mühendisi gibi uzmanlar keşif yapar. Keşif sırasında hakim, bilirkişi ve taraf avukatları taşınmazın başında inceleme yaparlar. Bilirkişi raporu, taşınmazın bölünüp bölünemeyeceği, bölünürse nasıl bölünebileceği veya piyasa değeri gibi hususları açıklar. Örneğin bir tarla ise “ikiye bölünür, her parça şu değerlerde olur” şeklinde; bir apartman dairesi ise “bölünemez, değeri şu kadar TL’dir” şeklinde rapor sunulur. Taraflar bilirkişi raporuna itiraz edebilir; mahkeme gerekli görürse ek rapor veya ikinci bir bilirkişi raporu alabilir. Ayrıca taraflar kendi delilleri kapsamında tanık beyanı, sözleşme, yazışma gibi belgeler sunabilirler (genelde teknik bir dava olduğu için tanık gerekliliği azdır).
5. Mahkemenin Kararı: Tüm deliller toplandığında mahkeme ortaklığın giderilmesi şekline karar verir. Eğer aynen taksim mümkün ve talep edilmişse, mahkeme bölünme projesini onaylayıp kimin hangi kısmı alacağını hükmeder. Örneğin “taşınmaz A ve B şeklinde iki parsele ayrılarak A parsel davacıya, B parsel davalıya verilmek suretiyle ortaklığın giderilmesine” şeklinde karar verilebilir. Aynen taksim mümkün değilse veya talep yoksa, mahkeme “taşınmazın açık artırma yoluyla satılarak bedelin paylaştırılması”na karar veririlhanhelvacidersleri.com. Kararda genellikle “satışın iştirak hâlindeki hissedarlar arasında yapılması” veya “açık arttırma ile herkesin katılımına açık yapılması” yönünde ifadeler olur. Uygulamada çoğunlukla herkese açık satış kararı verilir ki en yüksek bedel sağlanabilsin. Mahkeme ayrıca yargılama giderleri ve vekalet ücretine de hükmeder. Yargıtay’ın yerleşik içtihadına göre, bu tür davalarda kazanan-kaybeden olmadığından yargılama giderleri tarafların payları oranında bölüştürülür; vekalet ücreti de aynı şekilde paylaştırılırilhanhelvacidersleri.com. Yani tüm paydaşlar, kendi payları nispetinde avukatlık ücretine ve masraflara katlanır. (Not: Bazı mahkeme kararlarında davayı açan lehine vekalet ücreti yükletildiği görülse de Yargıtay, paylaştırma yönündeki ilkeyi vurgulamaktadır.)
6. İstinaf ve Temyiz Aşaması: Mahkemenin kararı taraflara tebliğ edilir. Taraflar 2 hafta içinde kararı istinaf edebilir (bölge adliye mahkemesine başvurabilir). Özellikle satış kararı verildiyse ve bir taraf buna itiraz ediyorsa, dosya istinaf incelemesine gidebilir. İstinaf mahkemesi kararı hukuka uygun bulmazsa bozabilir veya düzelterek karar verebilir. İstinaf kararı sonrası değere göre veya hukuki kriterlere göre temyiz (Yargıtay) yolu da açık olabilir. Özellikle aynen taksim ve satış usulü konularında Yargıtay kararları yön verici olduğundan, temyiz aşamasında Yargıtay denetimi söz konusu olabilir. Bu temyiz süreci, davanın sonuçlanmasını uzatacaktır. Temyiz edilmez veya onanırsa, karar kesinleşir.
7. Satış ve Paranın Paylaşımı: Mahkemenin satış kararı kesinleştikten sonra, dosya icra müdürlüğüne gönderilir. İcra dairesi, taşınmazın satış işlemlerini yürütür. Öncelikle bilirkişi marifetiyle kıymet takdiri (değer tespiti) yapılır ve paydaşlara bildirilir. Ardından ihale ilanı yapılarak taşınmaz açık artırmaya çıkarılır. İhale genelde elektronik ortamda ve fiziken icra dairesinde yapılır. En yüksek teklifi veren alıcı ihaleyi kazanır. Bu kişi paydaşlardan biri olabileceği gibi dışarıdan biri de olabilir. İhale sonucu, icra mahkemesince onaylanıp kesinleştiğinde alıcı bedeli öder ve taşınmaz onun adına tapuya tescil edilir. İcra dairesi, elde edilen parayı, mahkeme kararında belirtilen oranlara göre eski paydaşlara paylaştırır. Böylece herkes kendi payının parasını almış olur ve ortaklık tamamen sona erer. (Örnek: 4 paydaşlı bir taşınmaz 1.000.000 TL’ye satıldıysa, tapuda payları %30, %30, %20, %20 olan paydaşlara sırasıyla 300k, 300k, 200k, 200k TL ödeme yapılır.) Satış sonrası, eğer taşınmazı bir paydaş satın almışsa, diğerlerine ödemelerini yaparak taşınmazın tek sahibi haline gelmiş olur. Bu süreçte vergisel yükümlülükler (örneğin satış kazancından doğan vergiler) de dikkate alınmalıdır.

Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

İzale-i şuyu davası ne kadar sürer? Dava süresi, dosyanın karmaşıklığına ve mahkemenin iş yüküne göre değişir. Ortalama 12-18 ay içerisinde ilk derece mahkemesi karar verebilirmihci.av.tr. Ancak tarafların itirazları, bilirkişi raporuna yapılan itirazlar, taraflardan birinin vefatı gibi durumlar bu süreyi uzatabilirmihci.av.tr. İstanbul gibi büyük şehirlerde mahkemelerin yoğunluğu nedeniyle süre genelde 1-2 yıl arasıdır. İstinaf ve temyiz aşamaları da devreye girerse, kesinleşme 2-3 yılı bulabilir. Arabuluculuk süreci de eklendiğinde (yaklaşık 1 ay), sürecin doğru yönetilmesi önem kazanır. Tecrübeli bir avukat, dilekçelerin ve delillerin tam hazırlanması, tebligatların hızla yapılması gibi konulara özen göstererek davanın gereksiz uzamasını engellermihci.av.tr.

İzale-i şuyu davasında masrafları kim öder? Dava açılırken mahkeme harçları ve gider avansı davacı tarafından ödenir. Bu masraflar içinde tebligat ücretleri, keşif ve bilirkişi ücreti avansları bulunur. Karar aşamasında mahkeme, yargılama giderlerini paylaştırır. Genel kural, tüm tarafların kendi payı oranında masrafa katlanmasıdırilhanhelvacidersleri.com.

Yani sonuçta satış bedelinden veya paylardan, herkes payına göre masraf yükünü taşır. Eğer davayı bir avukat ile takip ettiyseniz, mahkeme karşı taraflar için de resmi avukatlık ücreti takdir eder; Yargıtay kararları bu ücretin de pay oranlarına göre dağıtılmasını öngörmektedir. Satış aşamasındaki ihale masrafları (ilan bedeli, yüzde 1 tellaliye, KDV vs.) satış bedelinden çıkartılır. Sonuçta, davayı kazanan-kaybeden şeklinde bir ayrım olmadığından, masraf konusu ortak bir yükümlülüktür.

Hangi mahkemede ve nerede dava açılır? Ortaklığın giderilmesi davalarında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi’dirtahanci.av.tr. Yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir (HMK m.12)ucahukuk.com. Taşınmaz birden fazlaysa ve farklı yerlerdeyse, bunlardan birinin bulunduğu yer mahkemesinde diğerlerini de kapsayacak şekilde dava açılabilirucahukuk.com. Örneğin, bir miras üç farklı ilde taşınmaz içeriyorsa, mirasçılar bu illerden birindeki taşınmazın olduğu yerde dava açıp diğer illerdekileri de aynı davaya konu edebilirler. Taşınır mallarda ise (örneğin ortak antika eşya gibi) genel yetki kuralları uygulanır, fakat bu davalar çoğunlukla taşınmaz mal üzerinde olduğundan taşınmazın yer mahkemesi kuralı önemlidir.

İzale-i şuyu davasında avukat tutmak şart mı? Hukuken avukat tutma zorunluluğu yoktur; herkes kendi davasını açabilir ve yürütebilir. Ancak ortaklığın giderilmesi davaları, teknik ayrıntıların ve usul kurallarının yoğun olduğu davalardır. Küçük bir usul hatası (örneğin eksik taraf gösterme, arabuluculuk şartını atlama, yanlış harç yatırma) davanın reddine veya sürüncemede kalmasına yol açabilir. Ayrıca dava sürecinde bilirkişi raporlarına itiraz, temyiz dilekçesi hazırlama gibi konular hukuki bilgi gerektirir. Bu nedenle, hakkını tam anlamıyla almak ve süreci hızlandırmak isteyenler için avukat tutmak güçlü şekilde tavsiye edilir. Özellikle yüksek değerli taşınmazlar söz konusuysa, deneyimli bir izale-i şuyu avukatı sonradan telafisi zor kayıpları önleyecektir.

Ortaklığın giderilmesi davasında avukatlık ücreti ne kadar? Avukatlık ücreti, avukat ile müvekkil arasında serbestçe kararlaştırılır. Ücret; davanın kapsamına, taşınmazın değerine, paydaş sayısına ve işin zorluğuna göre değişkenlik gösterir. Türkiye Barolar Birliği’nin her yıl yayınladığı Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi, bu tip davalar için asgari bir ücret belirler ancak uygulamada avukat ve müvekkil kendi anlaşmalarını yapar. Bazı avukatlar davanın değeri üzerinden belli bir yüzde ile çalışabilir, kimisi ise sabit bir ücret talep edebilir. Önemli olan, ücretin yazılı bir avukatlık sözleşmesi ile netleştirilmesidir. Avukat Bilal Alyar, şeffaflık ilkesiyle müvekkillerine ücret konusunda baştan bilgi vermekte ve anlaşmayı buna göre yapmaktadır. Ücret konusunda detaylı bilgi almak isterseniz, iletişim sayfamızdan bize ulaşabilirsiniz.

İzale-i şuyu davasında paydaş evde oturuyorsa ne olur? Uygulamada sıkça sorulan bir soru da budur: Örneğin ortak bir ev var ve paydaşlardan biri içinde oturuyor, diğeri satış istiyor. Dava sırasında, o evde oturan kişinin dava sonuna kadar evde kalma hakkı devam eder; dava bitip satış kararı kesinleştiğinde ve ev açık artırmada satıldığında ise evi tahliye etmesi gerekir. İcra dairesi, satış gerçekleştikten sonra gerekirse zorla tahliye sürecini yönetir, çünkü artık ev yeni sahibine teslim edilmelidir.

Eğer evde oturan paydaş, evin kendisine tahsis edilmesini istiyorsa, ihalede en yüksek teklifi vererek evi satın almaya çalışabilir. İhale sonucunda evi o paydaş alırsa, zaten kendi evinde kalmaya devam edebilir (diğerlerine parasını ödeyerek). Ancak evi bir başkası alırsa, yeni malik yasal olarak tahliye talep edebilir. Bu noktada, evde oturan eski paydaşın mümkünse anlaşma yoluyla diğer hisseleri satın alması veya satış öncesi diğer paydaşları razı edip evi kendine bırakmaları için pazarlık yapması önerilir. Avukatlar bu tür müzakerelerde müvekkillerine destek olarak en uygun çözümü bulmaya çalışırlar.

Ortaklığın giderilmesi davasında taksim mi satış mı tercih edilmeli? Bu tamamen somut olaya göre değişir. Eğer malın aynen bölünmesi mümkün ve tarafların tercihi ise, aynen taksim ile genellikle herkes malın bir parçasını koruyabilir. Bu duygusal açıdan da tercih edilebilir (örneğin aileden kalan arsanın satılmayıp bölüşülmesi). Ancak birçok durumda aynen taksim teknik olarak imkânsızdır veya bölünürse ekonomik değer çok düşecektir. Bu gibi hallerde satış yoluyla paraya çevirip paylaşmak daha adil olabilir. Örneğin küçük bir ev veya araba bölünemez, mutlaka satılması gerekir.

Bazı durumlarda paydaş, mali olarak güçlü olup diğer paydaşların payını satın almaya istekliyse, dava açmadan önce anlaşmalı bir satış çözümü de düşünülebilir. Bu seçenekler konusunda avukatınız size olası sonuçlarıyla birlikte tavsiyede bulunacaktır. Unutulmamalıdır ki, mahkeme kanalıyla satış genellikle açık artırma yoluyla olduğundan, piyasa değerinin biraz altında satış riski vardır (ihalede yeterli katılım olmazsa). Bu yüzden, eğer mümkünse paydaşlar kendi aralarında anlaşıp birinin diğerlerinin payını satın alması veya malı bölüşmeleri en hızlı ve değer kaybı en az yoldur. Avukatınız arabuluculuk aşamasında bu tip yaratıcı çözümler için müzakereleri yürütebilir.

Sonuç ve Özet

İzale-i şuyu davaları, ortaklığın sona erdirilmesi noktasında hukuki bir çıkış yolu sunar. Bu rehberde İstanbul ve Marmara Bölgesi ağırlıklı olmak üzere, izale-i şuyu konusunun tüm yönlerini ele aldık. Ortaklığın giderilmesi sürecinde kanuni dayanaklar, dava şartları, süreç adımları, olası sorunlar ve çözümler detaylı şekilde açıklandı. Görüldüğü üzere, doğru adımlar atıldığında ve uzman bir avukatın rehberliğinde, bu karmaşık süreç etkin biçimde yönetilebilir. Avukat Bilal Alyar olarak, miras paylaşımı, hisseli tapu ihtilafları ve diğer tüm ortak mülkiyet sorunlarında bilgi birikimimizle müvekkillerimize destek olmaktayız. İstanbul başta olmak üzere Türkiye genelinde edindiğimiz tecrübeyle, her bir vakada müvekkilimizin hakkını maksimum düzeyde korumayı ilke ediniyoruz.

Son olarak, eğer bir izale-i şuyu (ortaklığın giderilmesi) problemine çözüm arıyorsanız, hukuki sürece güçlü bir başlangıç yapmak için uzman desteği almanız önemlidir. Bu rehberde aktardığımız kapsamlı bilgiler ışığında, durumunuzu daha iyi değerlendirebilir ve atmanız gereken adımları öğrenebilirsiniz. Konuyla ilgili sorularınız veya danışmanlık talepleriniz için iletişim sayfamız üzerinden bize ulaşıp randevu alabilirsiniz. Unutmayın, doğru strateji ve sağlam bir hukuki destekle, ortak mülkiyet sorunları çözümsüz değildir – önemli olan ilk adımdan itibaren profesyonel bir yol haritasına sahip olmaktır.

Call-To-Action: İzale-i şuyu davası veya ortak mülkiyetin sonlandırılması konusunda uzman desteği almak isterseniz, Avukat Bilal Alyar ile iletişime geçerek durumunuzu değerlendirebilir, haklarınızı etkin şekilde koruyabilirsiniz. İstanbul ve Marmara Bölgesi merkezli hukuk büromuz, bu alandaki engin tecrübesiyle yanınızdadır. Ertelemeyin, sorununuzu bugün çözmeye başlayın – biz burada sizin için hazırız.

İzalei Şuyu davasında çılır İzalei Şuyu satış suretiyle İzalei Şuyu konularınza uzman kadromuzla yanınızdayız.

İstanbul Taşınmaz Avukatı Şirket Avukatı İstanbul Gayrimenkul Avukatı İstanbul İstanbul Gayrimenkul Avukatı