Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi: TBK m.237 Rehberi 2026
Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi, taraflardan birinin diğerine bir taşınmazın mülkiyetini ileride devretmeyi taahhüt ettiği ön sözleşmedir. Türk hukukunda inşaat süreci, parselasyon beklentisi, kredilendirme veya finansman yapılanması gibi nedenlerle yaygın olarak kullanılır. Hukuki dayanağı 6098 sayılı TBK m.237’dir.
Hukuki Niteliği ve Tanımı
Gayrimenkul satış vaadi, bir ön sözleşme (öncül sözleşme / pactum de contrahendo) niteliğindedir. Ana sözleşme henüz kurulmamış; taraflar yalnızca ileride asıl satış sözleşmesini yapmayı taahhüt etmiştir. TBK m.29 uyarınca ön sözleşmenin geçerliliği, ileride kurulacak sözleşmenin şekline bağlıdır.
Şekil Şartı (TBK m.237)
“Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi resmi şekilde düzenlenir.” Resmi şekil şartı sağlanmazsa sözleşme kesin hükümsüzdür. Resmi şekil şu yollarla sağlanır:
- Noter aracılığıyla düzenleme şeklinde: En yaygın kullanım. Noterlik Kanunu uyarınca düzenleme şeklinde noter senedi
- Tapu Sicil Müdürlüğü: Tapu görevlisi huzurunda resmî senet düzenlenmesi
Onaylama (tasdik) şeklindeki noter senedi, satış vaadi için geçerlilik sağlamaz; muhakkak düzenleme şeklinde noter senedi yapılmalıdır.
Tapu Siciline Şerh (TMK m.1009)
Gayrimenkul satış vaadi, tapu kütüğünün şerhler sütununa şerh edilebilir. Şerh ile sözleşme; satış vaadinde bulunan tarafından sonradan yapılacak ayni hak devirleri ve sınırlı ayni hak tesisleri karşısında üçüncü kişilere ileri sürülebilir. Şerhin etki süresi beş yıldır; şerhin süresi ve sonuçları TMK m.1009 ve Tapu Sicil Tüzüğü hükümlerine göre belirlenir, tapu devri talebi bu süre gözetilerek gerçekleştirilmelidir.
Cebri Tescil Davası
Sözleşmenin imzalanmasına rağmen satış vaadinde bulunanın tapuyu devretmemesi halinde, vaadi alan kişi cebri tescil (tapu iptali ve tescil) davası açabilir. Davada mahkeme, satış vaadinin geçerliliğini, edimlerin ifa edilebilirliğini, bedelin ödenmiş olmasını veya ödeme/depo şartını incelendikten sonra tescile karar verir. Yetkili mahkeme, taşınmazın bulunduğu yer Asliye Hukuk Mahkemesi’dir (HMK m.12).
Bedelin Ödenmesi ve Depo
Satış vaadi alanın tescil isteminde bulunabilmesi için, sözleşmedeki bedel ödenmiş veya ödenmeye hazır (depoya yatırılmış) olmalıdır. Aksi halde, satıcı edimini ifa etmediğini ileri sürebilir (TBK m.97 ödemezlik defi). Bedel ödenmediyse mahkeme, depo kararı vererek bedeli vezneye yatırma şartı koyabilir.
Hak Düşürücü Süre / Zamanaşımı
Satış vaadinden doğan tescil talebine ilişkin zamanaşımı süresi, TBK m.146 uyarınca on yıldır. Süre sözleşmenin yapıldığı tarihten itibaren değil, ifa imkanının doğduğu tarihten (örneğin parselasyon, ifraz, yapı kullanma izni alınması, kat irtifakı kurulması) itibaren işler. Şerhin etkisi ile zamanaşımı süresi ayrı ayrı hesaplanır.
Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde müteahhide veya üçüncü kişiye verilecek bağımsız bölümler için yapılan satış vaadi, ana sözleşmenin parçası olarak veya ayrı bir noterlik düzenlemesi şeklinde yapılır. Bu tür sözleşmelerde satış vaadinin geçerliliği ve ifa şartları somut sözleşmeye ve ilgili yargı kararlarına göre değerlendirilir.
Hakkın Devri ve Mirasçılığa İntikali
Satış vaadi alacaklısının hakkı, sözleşmede aksine hüküm yoksa devredilebilir ve mirasçılarına intikal eder. Satış vaadi sözleşmesi yenilik doğuran şahsi hak yarattığından kişiye sıkı sıkıya bağlı sayılmaz; ancak somut olayın özelliklerine göre devre engel anlaşmalar geçerli olabilir.
Satış Vaadinden Dönme
Karşı tarafın temerrüde düşmesi (TBK m.117) veya borca aykırılık halinde, vaadi alan TBK m.125’teki dönme hakkını kullanabilir; bu durumda ödenen bedelin iadesi ve uğranılan zararın tazmini istenebilir. Cezai şart ve cayma akçesi (pey) sözleşmeyle kararlaştırılabilir.
İlgili Mevzuat
- 6098 sayılı TBK m.237 (taşınmaz satışı ve satış vaadi şekli)
- 2644 sayılı Tapu Kanunu m.26 (resmi şekil)
- 1512 sayılı Noterlik Kanunu m.60-65 (düzenleme şeklinde senet)
- 4721 sayılı TMK m.1009 (şerh ve süresi)
- 6098 sayılı TBK m.146 (on yıllık zamanaşımı)
- 6098 sayılı TBK m.29 (ön sözleşme)