Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi: TBK m.237 ve Tapu Kanunu m.26 Rehberi 2026

Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi, taraflardan birinin diğerine bir taşınmazın mülkiyetini ileride devretmeyi taahhüt ettiği ön sözleşmedir. Türk hukukunda inşaat süreci, parselasyon beklentisi, kredilendirme veya finansman yapılanması gibi nedenlerle yaygın olarak kullanılır. Hukuki dayanağı 6098 sayılı TBK m.237 ve 2644 sayılı Tapu Kanunu m.26’dır.

Hukuki Niteliği ve Tanımı

Gayrimenkul satış vaadi, bir ön sözleşme (öncül sözleşme / pactum de contrahendo) niteliğindedir. Ana sözleşme henüz kurulmamış; taraflar yalnızca ileride asıl satış sözleşmesini yapmayı taahhüt etmiştir. TBK m.29 uyarınca ön sözleşmenin geçerliliği, asıl sözleşmenin geçerlilik şartlarına bağlıdır.

Şekil Şartı (TBK m.237 ve Tapu K. m.26)

“Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi resmi şekilde düzenlenir.” Resmi şekil şartı sağlanmazsa sözleşme kesin hükümsüzdür. Resmi şekil şu yollarla sağlanır:

Noter aracılığıyla düzenleme şeklinde: En yaygın kullanım. Noter Kanunu m.60-65 uyarınca düzenleme şeklinde noter senedi (geçerli tek yol)
Tapu Sicil Müdürlüğü: Tapu memuru huzurunda akit yapılması (Tapu K. m.26)

Onaylama (tasdik) şeklindeki noter senedi, satış vaadi için geçerlilik sağlamaz; muhakkak düzenleme şeklinde noter senedi yapılmalıdır.

Tapu Siciline Şerh (TMK m.1009)

Gayrimenkul satış vaadi, tapu kütüğünün şerhler sütununa şerh edilebilir. Şerh ile sözleşme; satış vaadinde bulunan tarafından sonradan yapılacak ayni hak devirleri ve sınırlı ayni hak tesisleri karşısında üçüncü kişilere ileri sürülebilir. Şerhin etki süresi beş yıldır; süre sonunda şerh kendiliğinden düşer (TMK m.1009/2). Beş yıl içinde tapu devri talebi gerçekleştirilmelidir.

Cebri Tescil Davası

Sözleşmenin imzalanmasına rağmen satış vaadinde bulunanın tapuyu devretmemesi halinde, vaadi alan kişi cebri tescil (tapu iptali ve tescil) davası açabilir. Davada mahkeme, satış vaadinin geçerliliğini, edimlerin ifa edilebilirliğini, bedelin ödenmiş olmasını veya ödeme/depo şartını incelendikten sonra tescile karar verir. Yetkili mahkeme, taşınmazın bulunduğu yer Asliye Hukuk Mahkemesi’dir (HMK m.12).

Bedelin Ödenmesi ve Depo

Satış vaadi alanın tescil isteminde bulunabilmesi için, sözleşmedeki bedel ödenmiş veya ödenmeye hazır (depoya yatırılmış) olmalıdır. Aksi halde, satıcı edimini ifa etmediğini ileri sürebilir (TBK m.97 ödemezlik defi). Bedel ödenmediyse mahkeme, depo kararı vererek bedeli vezneye yatırma şartı koyabilir.

Hak Düşürücü Süre / Zamanaşımı

Satış vaadinden doğan tescil talebine ilişkin zamanaşımı süresi, TBK m.146 uyarınca on yıldır. Süre sözleşmenin yapıldığı tarihten itibaren değil, ifa imkanının doğduğu tarihten (örneğin parselasyon, ifraz, yapı kullanma izni alınması, kat irtifakı kurulması) itibaren işler. Şerhin etkisi (5 yıl) ile zamanaşımı süresi (10 yıl) ayrı ayrı hesaplanır.

Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde müteahhide veya üçüncü kişiye verilecek bağımsız bölümler için yapılan satış vaadi, ana sözleşmenin parçası olarak veya ayrı bir noterlik düzenlemesi şeklinde yapılır. Yargıtay 14. ve 23. HD yerleşik içtihatları, bu tür sözleşmelerde satış vaadinin geçerliliği için müteahhidin edimini önemli ölçüde tamamlamış olmasını arar.

Hakkın Devri ve Mirasçılığa İntikali

Satış vaadi alacaklısının hakkı, sözleşmede aksine hüküm yoksa devredilebilir ve mirasçılarına intikal eder. Satış vaadi sözleşmesi yenilik doğuran şahsi hak yarattığından kişiye sıkı sıkıya bağlı sayılmaz; ancak somut olayın özelliklerine göre devre engel anlaşmalar geçerli olabilir.

Satış Vaadinden Dönme

Karşı tarafın temerrüde düşmesi (TBK m.117) veya borca aykırılık halinde, vaadi alan TBK m.125’teki dönme hakkını kullanabilir; bu durumda ödenen bedelin iadesi ve uğranılan zararın tazmini istenebilir. Cezai şart ve cayma akçesi (pey) sözleşmeyle kararlaştırılabilir.

İlgili Mevzuat

6098 sayılı TBK m.237 (taşınmaz satışı ve satış vaadi şekli)
2644 sayılı Tapu Kanunu m.26 (resmi şekil)
1512 sayılı Noterlik Kanunu m.60-65 (düzenleme şeklinde senet)
4721 sayılı TMK m.1009 (şerh ve süresi)
6098 sayılı TBK m.146 (on yıllık zamanaşımı)
6098 sayılı TBK m.29 (ön sözleşme)