Küçükçekmece’de Paylı Mülkiyet, Önalım ve Kamulaştırma Uyuşmazlıkları

Küçükçekmece; göl çevresi, Halkalı ve Sefaköy gibi köklü yerleşim bölgeleri, raylı sistem bağlantıları ve kentsel dönüşüm alanlarıyla taşınmaz hareketliliğinin yüksek olduğu ilçelerden biridir. Eski yapı stokunun bulunduğu mahallelerde aynı taşınmazın birden fazla kişiye paylı olarak ait olması sık rastlanan bir durumdur. Paylı mülkiyet, önalım, kamulaştırma ve satış vaadi gibi konular bu yapıdan doğar. Sayfa, bu başlıklarda genel hukuki çerçeveyi anlatır.

Paylı mülkiyette ortaklığın giderilmesi

Mirasçılar veya birlikte satın alan kişiler arasında taşınmaz paylı mülkiyete tabi olabilir. Paydaşlardan her biri, kural olarak ortaklığın giderilmesini isteyebilir (TMK m.698). Davada mahkeme önce taşınmazın aynen taksiminin mümkün olup olmadığını araştırır; mümkün değilse satış yoluyla ortaklık giderilir ve satış bedeli paydaşlara paylarına göre dağıtılır. Dava sulh hukuk mahkemesinde görülür. Satış aşamasında paydaşların birbirine karşı alım hakkı ve ihale prosedürüne ilişkin kurallar uygulanır.

Paydaşlardan biri taşınmazı tek başına kullanıyorsa, diğer paydaşlar kullanım nedeniyle ecrimisil (haksız işgal tazminatı) talep edebilir. Ecrimisil davasının kapsamı ve süresi, kullanımın niteliğine göre değişir.

Önalım hakkı

Paydaşlardan biri payını üçüncü bir kişiye satarsa, diğer paydaşlar satışın bildirildiği tarihten itibaren üç ay içinde, her hâlde satış tarihinden itibaren bir yıl içinde önalım hakkını kullanabilir (TMK m.732, m.733). Hakkın kullanılması dava yoluyla olur ve davada alıcıya ödenen bedelin ödenmesi gerekir. Sürelerin geçirilmesi, hakkın düşmesine yol açar. Tapudaki satış bedelinin gerçek bedeli yansıtıp yansıtmadığı da dava sırasında tartışma konusu olabilir.

Kamulaştırma ve bedel tespiti

Kamu yararı kararına dayanılarak taşınmaz kamulaştırıldığında, idare önce malikle bedel konusunda anlaşmaya çalışır (2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu m.8). Anlaşma olmazsa bedelin tespiti ve tescil için adli yargıda dava açılır (m.10). Malik, kamulaştırma kararının hukuka uygunluğunu idari yargıda ayrıca dava edebilir; bu iki yol farklı mahkemelerde yürür. Kamulaştırma yapılmadan taşınmaza fiilen el konulmuşsa kamulaştırmasız el atma nedeniyle tazminat talep edilebilir.

Satış vaadi ve inşaat sözleşmeleri

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi noter huzurunda yapılırsa, tapuya şerh verilmesi mümkündür (TBK m.237, TMK m.1009). Vaat edilen taşınmazın tapuda devredilmemesi hâlinde, alıcı tescil davası açabilir. Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde ise yüklenicinin gecikmesi, ayıplı imalat ve arsa payı devri gibi konular uyuşmazlık kaynağıdır. Eser sözleşmesindeki ayıp için zamanaşımı süresi iki yıl, yapı için beş yıl, ağır kusur varsa yirmi yıldır (TBK m.478).

Mahkeme ve yetki

Taşınmazın aynına ilişkin davalarda kesin yetki, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesine aittir (HMK m.12). Küçükçekmece’deki taşınmazlar için görevli mahkeme ve adliye, ilçenin bağlı olduğu yargı çevresine göre belirlenir; dava açılmadan önce resmî kaynaktan doğrulanması gerekir. Kira davaları ve ortaklığın giderilmesi sulh hukuk mahkemesinde, tapu iptal ve tescil ile kamulaştırma bedel tespiti asliye hukuk mahkemesinde görülür.

Taşınmaz alım satımında süreç adımları

Küçükçekmece’de sahil şeridi, göl çevresi ve yoğun yapılaşmış mahalleler nedeniyle taşınmaz işlemleri çok çeşitlidir. Alım satım öncesinde izlenecek adımlar işlemin hukuki güvenliği için önem taşır.

1. Tapu kaydı ve üzerindeki takyidat, şerh ve ipotekler incelenir;
2. İmar durumu, yapı ruhsatı ve iskân belgesi kontrol edilir;
3. Satıcının tasarruf yetkisi (paydaş ve eşin rızası gibi) araştırılır;
4. Satış bedeli ve ödeme şekli yazılı belgeye bağlanır;
5. Devir tapu müdürlüğünde resmî şekilde yapılır.

Satış vaadi sözleşmelerinde dikkat edilecekler

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin geçerli olması için noterde düzenleme şeklinde yapılması gerekir. Sözleşmede bedel, teslim tarihi ve tapu devrinin hangi şartlarla yapılacağı açıkça yer almalıdır. Satış vaadinin tapuya şerh edilmesi, vaat alacaklısının üçüncü kişilere karşı korunmasını sağlayabilir.

Kamulaştırmada tebligatın önemi

Kamulaştırma işlemlerinde malike yapılan tebligatlar süre başlatabildiğinden, adresin güncel olması ve gelen evrakın dikkatle incelenmesi gerekir.

Sıkça sorulan sorular

Mirasçılar arasında taşınmaz paylaşımı için hangi dava açılır?

Miras ortaklığı bulunuyorsa önce mirasçılık belgesi alınır ve tapuda intikal yapılır. Paylaşımda anlaşılamazsa miras ortaklığının giderilmesi yoluna gidilir; paylı mülkiyete dönüşmüşse ortaklığın giderilmesi davası açılır.

Önalım hakkını kullanmak için bedeli önceden yatırmak gerekir mi?

Evet. Önalım davasında davacının, satış bedelini ve ödenmesi gereken masrafları mahkemece belirlenen süre içinde depo etmesi gerekir. Bu şart yerine getirilmezse dava reddedilebilir.

Kamulaştırma bedelini düşük bulan malik ne yapabilir?

Malik, bedelin tespiti davasında mahkemece belirlenen bedele itiraz edebilir ve bilirkişi raporuna karşı itirazlarını ileri sürebilir. Bedelin artırılması için gereken belgelerin, yani emsal satış ve değerleme verilerinin toplanması önemlidir.

Satış vaadi sözleşmesini noterde yapmamanın sonucu nedir?

Satış vaadi sözleşmesi resmî şekle tabidir. Noter dışında yapılan sözleşme geçerli değildir; ancak ödenen bedelin iadesi ve sebepsiz zenginleşme hükümleri ayrıca gündeme gelebilir.

Hisseli tapuda tek paydaş satış yapabilir mi?

Paydaş kendi payını diğer paydaşların rızası olmadan devredebilir; ancak diğer paydaşların önalım hakkı doğabilir.

Tapuda gösterilen bedel düşükse ne olur?

Muvazaalı bedel gösterimi hukuki ve mali sonuçlar doğurabilir. Gerçek bedelin yazılması hem taraflar hem üçüncü kişiler açısından önemlidir.

Görüşmeler Kartal Cevizli Mahallesi’ndeki büroda önceden randevu ile yapılır; iletişim: 0534 636 19 19.