Emlakci Komisyon Orani 2026
\n
Emlakçı komisyon oranı, Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik m.20 ile üst sınırı belirlenen, alıcı ve satıcı arasında (aksi kararlaştırılmadıkça) eşit paylaşılan, toplamda satış bedelinin KDV hariç en çok %4’ünü, kiralamada ise KDV hariç bir aylık kira tutarını aşamayan tek bir hizmet bedelidir (m.20/1, 20/2, 20/5, 20/6). Emlakçı ile taraflar arasındaki ilişki hukuken 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 520-525. maddelerinde düzenlenen simsarlık sözleşmesi niteliğindedir. Bu rehberde yasal üst sınırı, komisyonun ne zaman talep edilebileceğini ve fazla ödenen komisyonun iadesi yollarını inceliyoruz.
\n
Emlakci Komisyon Orani – Icindekiler
Kanuni Üst Sınır: Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik m.20
Emlak komisyonu serbestçe belirlenen bir bedel değildir; üst sınırı Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik’in 20. maddesinde belirlenmiştir.
- Alım satımda (m.20/1): Hizmet bedeli oranı, alım satıma aracılık sözleşmesinde yer alan satış bedelinin katma değer vergisi hariç yüzde dördünden fazla olamaz.
- Kiralamada (m.20/2): Hizmet bedeli, kiralamaya aracılık sözleşmesinde yer alan kira bedelinin katma değer vergisi hariç bir aylık tutarından fazla olamaz.
- Kim öder (m.20/4): Hizmet bedeli, aksi yazılı olarak kararlaştırılmadıkça iş sahibi ile alıcı veya kiracı arasında eşit olarak paylaştırılır. Bedelin tamamının tek tarafa yüklenmesi için sözleşmede bu yönde bir kararlaştırma bulunması gerekir (m.20/5).
- KDV ayrıdır: Yüzde dörtlük oran ve bir aylık kira tutarı katma değer vergisi hariç hesaplanır; KDV bu tutarın üzerine eklenir.
Kaynak: Resmî Gazete, 5 Haziran 2018 tarihli Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik ve mevzuat.gov.tr güncel metni.
Sözleşmenin Hukuki Niteliği: Simsarlık (TBK m.520-525)
Emlakçı ile müşteri arasındaki ilişki, Türk Borçlar Kanunu’nda düzenlenen simsarlık sözleşmesidir ve ücretin doğması için kanun açık şartlar getirir.
- Yazılı şekil zorunluluğu (m.520/3): Taşınmazlar konusundaki simsarlık sözleşmesi yazılı şekilde yapılmadıkça geçerli olmaz. Yazılı sözleşme yoksa komisyon talebinin hukuki dayanağı tartışmalı hâle gelir.
- Ücret ne zaman hak edilir (m.521/1): Simsar, ancak yaptığı faaliyet sonucunda sözleşme kurulursa ücrete hak kazanır. Yalnızca taşınmazı gezdirmiş olmak, satış veya kira sözleşmesi kurulmadıkça ücret doğurmaz.
- Geciktirici koşul (m.521/2): Kurulan sözleşme geciktirici koşula bağlanmışsa ücret, koşulun gerçekleşmesi hâlinde ödenir.
- Masraflar (m.521/3): Sözleşmede simsarın yapacağı giderlerin ödeneceği kararlaştırılmışsa, faaliyet sözleşmeyle sonuçlanmasa bile giderler ödenir.
- Aşırı ücrette indirim (m.525): Sözleşmede aşırı bir ücret kararlaştırılmışsa, borçlunun istemi üzerine bu ücret hâkim tarafından hakkaniyete uygun olarak indirilebilir. Yönetmelikteki üst sınırın aşıldığı hâllerde bu hüküm doğrudan gündeme gelir.
Uygulamada ne yapılmalı: Aracılık sözleşmesi imzalanmadan ödeme yapılmamalı, sözleşmede oran ve KDV ayrı ayrı yazılmalı, bedelin taraflar arasında nasıl paylaşılacağı açıkça belirtilmelidir. Yüzde dördü veya bir aylık kira tutarını aşan talepler için önce yazılı itiraz, ardından tüketici hakem heyeti veya tüketici mahkemesi yoluna gidilebilir; yetki belgesi bulunmayan kişilerin aracılık faaliyeti ise ayrıca Ticaret İl Müdürlüğüne bildirilebilir.
Sıkça Sorulan Sorular (SSS)
Süre, ücret, avukat zorunluluğu ve yabancıların dava açması gibi her dosyada geçerli sorular için hukuki süreçle ilgili genel sorular sayfamıza bakabilirsiniz.
Resmi Kaynaklar
- Mevzuat Bilgi Sistemi (mevzuat.gov.tr)
- Yargıtay Karar Arama (karararama.yargitay.gov.tr)
- UYAP Vatandaş Portalı (uyap.gov.tr)
- İstanbul Barosu
- T.C. Adalet Bakanlığı (adalet.gov.tr)
- Türkiye Barolar Birliği (barobirlik.org.tr)
Hazırlayan Avukat
Av. Bilal ALYAR
Marmara Üniversitesi Hukuk Fakültesi mezunu (2015). Aile hukuku, ceza hukuku, kripto para hukuku, bilişim hukuku, şirketler hukuku ve vergi hukuku alanlarında faaliyet göstermektedir.
Bu içerik yalnızca genel bilgilendirme amaçlıdır; somut hukuki görüş ya da avukat-müvekkil ilişkisi oluşturmaz. Her dosya kendine özgü koşullar içerdiğinden, hukuki süreçlerde avukattan hukuki destek alınması yararlı olabilir.