Beyoğlu’nda Tarihî Yapılar ve Hisseli Taşınmazlarda Miras

Beyoğlu, İstanbul’un en eski ve en katmanlı yerleşimlerinden biridir. Eski apartmanlar, pasajlar, hanlar, tarihî yapılar ve yoğun ticari alanlar, ilçedeki taşınmaz mülkiyetinin önemli bir bölümünü oluşturur. Bu yapıların çoğu onlarca yıl boyunca el değiştirmemiş, mirasla geçerek hissedar sayısını artırmıştır. Bu nedenle Beyoğlu’ndaki miras dosyalarında ağırlık, hisseli mülkiyetin düzene sokulması ve kiracılı taşınmazların yönetimidir.

Beyoğlu hangi adliyeye bağlı

İstanbul Adliyesi’nin resmî sayfası, Cumhuriyet Başsavcılığının yargı alanı içinde Beyoğlu’nu da saymaktadır. Hukuk davalarında yetki kuralı ise farklıdır: HMK m.11 uyarınca miras davalarında murisin son yerleşim yeri kesin yetkilidir. Murisin Beyoğlu’nda yaşadığı ancak taşınmazların başka yerlerde bulunduğu durumlarda da dava murisin son yerleşim yerinde açılır; tapu işlemleri ise taşınmazın bulunduğu tapu müdürlüğünde yürür.

Hisseli apartmanlar ve kat mülkiyeti

Eski apartmanlar bazen kat mülkiyetine geçirilmemiştir, yani bina kat irtifakı ya da kat mülkiyeti kurulmamış hâlde arsa payı üzerinden hisseli olarak tapuya bağlıdır. Bu durumda mirasçılar bir daireye değil binanın bir hissesine malik olurlar. Fiilen kullanılan daire ile tapudaki hisse ilişkisi, mirasçılar arasında uyuşmazlık doğurabilir. Kat mülkiyetinin kurulması, tüm maliklerin katılımıyla yapılabilir; hissedarlardan biri bunu reddederse mahkeme yoluna gidilebilir. Kat mülkiyeti kurulu apartmanlarda ise Kat Mülkiyeti Kanunu’nun yönetim ve aidat hükümleri mirasçı malikleri de bağlar.

Kiracılı dükkân ve apartman daireleri

Beyoğlu’nda mirasa konu taşınmazın kiracılı olması sık rastlanan bir durumdur. Kira sözleşmesi kiraya verenin ölümüyle sona ermez; mirasçılar kiraya veren sıfatıyla devam eder. Kira artışı, tahliye ve depozito gibi hususlar mirasçıların ortak kararıyla yürütülmelidir. Mirasçılardan biri tek başına tahliye davası açacaksa, taşınmazın paylı mülkiyette olması sebebiyle diğer paydaşların muvafakati veya payın büyüklüğü önem kazanır. Kira gelirinin paylaşımında da ortak hesap yöntemi tercih edilmelidir.

Paylaşım ve ortaklığın giderilmesi

Mirasçılar paylaşım konusunda anlaşırsa yazılı taksim sözleşmesi yapılır (TMK m.676/3). Anlaşma yoksa miras ortaklığının paylaşılması istenebilir (m.640-642) veya payı satmak isteyen paydaş ortaklığın giderilmesi davası açabilir (m.698). Bu dava öncesinde arabuluculuk başvurusunun dava şartı olup olmadığı 6325 sayılı Kanun m.18/A bakımından ayrıca kontrol edilir. Tarihî yapı niteliği taşıyan taşınmazlarda koruma kurulu kararları ve onarım şartları, satış değerini ve alıcı ilgisini etkileyebilir.

Saklı pay, bağış ve vasiyet

Muris sağlığında bir dükkânı çocuklarından birine devretmiş olabilir. Bu devir bağış niteliğindeyse ve saklı payı aşıyorsa, diğer mirasçılar tenkis davası açabilir (TMK m.560). Tenkis süreleri m.571’de düzenlenmiştir. Vasiyetnamede belirli bir dairenin belirli bir kişiye bırakılması hâlinde ise vasiyet alacaklısının hakkı, saklı pay sınırı içinde kalıyorsa geçerlidir.

Mirasın reddi

Murisin kira borçları, vergi borçları veya bina yönetim giderleri bulunabilir. Mirasçıların bu borçları öğrenmesi için tapu, vergi dairesi ve yönetim kayıtlarının incelenmesi gerekir. Ret için üç aylık süre geçerlidir (TMK m.606) ve sulh hukuk hâkimine beyan yapılır.

Yurt dışına göç etmiş aileler ve eski kayıtlar

Beyoğlu’nda mülkiyet geçmişi, ilçenin tarihî nüfus hareketlerinden ayrı düşünülemez. Eski kayıtlarda isim yazımı, soyadı değişikliği ve çeşitli alfabelerdeki kayıtlardan kaynaklı farklar, mirasçılık zincirinin kurulmasını zorlaştırabilir. Tapuda yazılı isimle nüfus kaydındaki isim uyuşmuyorsa, kimlik tespiti için ayrı bir dava ya da idari düzeltme gerekebilir. Bu aşamada mirasçıların yurt dışında yaşıyor olması, vekâlet ve apostil işlemlerini de gündeme getirir. Yurt dışından verilen vekâletnamelerin Türkiye’de kullanılabilmesi için ilgili ülkenin usulüne uygun onay şartları aranır.

Dosya hazırlığında önerilen belgeler

Tapu kaydı, takyidat ve varsa kat irtifakı belgesi.
Kira sözleşmeleri ve kira ödeme kayıtları.
Nüfus kayıt örneği ve ölüm belgesi.
Yönetim planı, aidat dökümü ve bina ile ilgili koruma kurulu kararları.
Varsa vasiyetname, bağış sözleşmeleri veya noter işlemleri.

Belgeler eksik olduğunda mahkeme veya tapu müdürlüğü kayıtları celp edilebilir; ancak başvuruların bir kısmı süre gerektirdiğinden, mirasın reddi gibi süreli işlemler bu eksiklikler yüzünden kaçırılmamalıdır.

Beyoğlu’nda sık sorulanlar

Hissedar kardeşim binayı satmak istiyor, ben istemiyorum, ne olur?

Paydaşlardan biri ortaklığın giderilmesini isteyebilir. Mahkeme aynen taksim mümkün değilse satış yolunu seçer; kendi payınızı korumak için ihale sırasında paydaşlar arasında artırma imkânından yararlanabilirsiniz.

Kiracı kira ödemiyorsa mirasçılardan biri tek başına dava açabilir mi?

Kira alacağı bölünebilir bir alacak olabilir; ancak tahliye gibi taşınmazın tamamına ilişkin taleplerde diğer paydaşların rolü önem kazanır. Somut durum incelenmelidir.

Taşınmaz koruma altındaysa yine de paylaşılabilir mi?

Koruma statüsü paylaşımı yasaklamaz, ancak yapıda yapılacak değişikliği sınırlar. Satış ve devirde alıcının bu şartlara uyma yükümlülüğü vardır.

Mirasçılık belgesindeki bir kişi eksikse ne yapılır?

Belge hatalıysa düzeltilmesi veya iptali için sulh hukuk mahkemesine başvurulabilir. Tapuda yapılan işlemler belgeye dayandığı için bu eksiklik hızlıca giderilmelidir.

Görüşmeler Kartal Cevizli Mahallesi’ndeki büroda önceden randevu ile yapılır; iletişim: 0534 636 19 19.