Eyüpsultan’da Eski Mahalle Tapuları ve Hisseli Parsellerde Miras

Eyüpsultan, Haliç kıyısından Belgrad Ormanı’na uzanan geniş bir ilçedir; Eyüp Sultan Türbesi çevresindeki tarihî mahalleler ile yeni konut bölgeleri bir arada bulunur. Eski mahallelerde aileler uzun yıllar aynı binada oturmuş, tapu kayıtları ise nesiller boyu güncellenmemiş olabilir. Bu da miras dosyalarında hisse zinciri, kullanılan ama tapuda başkası adına görünen daireler ve paydaşlar arasındaki anlaşmazlıklar olarak ortaya çıkar. Sayfada bu tablolar mevzuat açısından ele alınmaktadır.

Adliye bilgisi ve yetkili yer

Adalet Bakanlığı’na bağlı Gaziosmanpaşa Adliyesi’nin resmî sayfasında adres, Eyüpsultan sınırlarındaki 5. Levent Mahallesi olarak gösterilmektedir. Ancak bir miras davasının hangi mahkemede görüleceği adliye binasının konumuna değil, kanundaki yetki kurallarına bağlıdır. Miras davalarında murisin son yerleşim yeri mahkemesi kesin yetkilidir (HMK m.11); tapu iptali ve tescil davası ise taşınmazın bulunduğu yerde açılır (HMK m.12). Eyüpsultan’daki bir daire hakkındaki dava, murisin yerleşimi başka ilçedeyse o yerde açılan miras davasından ayrı yürüyebilir.

Hisseli ve zincirleme tapu kayıtları

Eski mahallelerde aynı parsel üzerinde dedenin, babanın ve çocukların hisseleri bir arada kayıtlı olabilir. Her ölüm için ayrı mirasçılık belgesi gerekir (TMK m.598); belgeler olmadan tapuda işlem yapılamaz. Hisselerin toplanması, bazı mirasçıların bilinmeyen adreslerde olması ya da yurt dışında bulunması süreci uzatır. Bu tür dosyalarda önce tapu kaydının tarihsel dökümü çıkarılır, ardından hangi hissenin kimlere geçtiği tablo hâlinde belirlenir. Paylar ortaya çıktıktan sonra mirasçılar anlaşabilir; anlaşamazlarsa miras paylaşımı veya ortaklığın giderilmesi davası açılır (TMK m.642, m.698).

Kentsel dönüşüm ve mirasçı payı

Eski binaların dönüşüme girmesi, mirasçılar arasında yeni bir karar gerektirir. Dönüşüm kararlarında hisseler oranında salt çoğunluk aranır (6306 sayılı Kanun m.6); bu nedenle bir mirasçının payının büyüklüğü oy ağırlığını belirler. Mirasçılık belgesi alınmamış bir hisse için oy kullanılamaz. Kat karşılığı sözleşmelerin imzalanması öncesinde paylaşma ve tapu intikali tamamlanmışsa, yeni dairelerin kimlere ait olacağı da netleşir. Mirasçılardan biri dönüşüme katılmak istemezse, uyuşmazlık ayrıca ilgili kanun hükümlerine göre çözülür.

Kiracılı dükkân ve daire gelirleri

Tarihî çevrede mirastan kalan dükkân ya da daire kiraya verilmişse, kira geliri mirasçılar arasında pay oranına göre bölüşülür. Kirayı yalnızca bir mirasçı topluyorsa, diğer mirasçılar kendi paylarına düşen geliri hesap vermesi koşuluyla isteyebilir. Bu talepler genellikle ödeme belgeleri, kira sözleşmesi ve banka kayıtlarıyla desteklenir.

Süreç

Ölüm belgesi ve nüfus kayıtlarıyla mirasçılık belgesinin alınması.
Tapu geçmişinin, şerhlerin ve eski sözleşmelerin incelenmesi.
Mirasçılar arasında yazılı paylaşma sözleşmesi yapılıp yapılamayacağının değerlendirilmesi (TMK m.676).
Mümkün değilse paylaşma, tenkis veya ortaklığın giderilmesi davalarından birine karar verilmesi.
Terekenin borca batık olması hâlinde mirasın reddi için sürenin takibi (TMK m.605-606).

Mirasçılar anlaşamazsa dava aşaması

Eski mahallelerde mirasçı sayısı fazla olduğundan, dava açılmadan önce tüm mirasçıların açık adreslerinin tespit edilmesi gerekir. Paylaşma davasında davacı ve davalı sıfatı tüm mirasçıları kapsar; eksik mirasçı bulunduğunda dava ilerleyemez. Mahkeme, taşınmazların değerini keşif ve bilirkişi incelemesiyle belirler. Bu aşamada tapu kaydı, imar durumu ve binanın fiziksel durumu önemlidir; yıpranmış bir yapının değeri, arsa payına göre hesaplanabilir.

Mirasın reddi

Terekede borç fazlaysa, mirasçılar mirası reddedebilir. Ret süresi üç aydır ve süre ölümü ya da mirasçı olduğunu öğrenme tarihinden işler; yetkili merci sulh hukuk mahkemesidir (TMK m.606, m.609). Süre geçerse mirasın kabul edilmiş sayılması söz konusu olabilir; bu yüzden ret düşünülüyorsa aceleyle hareket etmek gerekir.

Mirasçıların kendi aralarında yapabileceği düzenleme

Tüm mirasçılar anlaşırsa, dava açmadan yazılı bir paylaşma sözleşmesiyle terekeyi bölüşebilir. Sözleşmede hangi taşınmazın kime kalacağı, denkleştirme ödemelerinin tutarı ve zamanı, kira gelirlerinin sonraki durumu açıkça yazılmalıdır. Taşınmaz devri içeriyorsa tapuda resmî şekilde tescil edilmesi gerekir. Eski mahallelerde sözlü paylaşımların uzun yıllar sonra tartışma konusu olması sık görüldüğünden, yazılı düzenleme sonraki nesillere devredilecek bir güvence oluşturur.

Sıkça sorulan sorular

Dedemden kalan daire hâlâ onun adına görünüyor, ne yapmalıyım?

Dede ve sonraki ölümler için ayrı mirasçılık belgeleri alınır; böylece güncel paylar tapuya yansıtılabilir.

Mirasçılardan birinin adresi bilinmiyorsa dava açılabilir mi?

Adres araştırması yapılır ve gerektiğinde ilan yoluyla tebligat gündeme gelebilir; her mirasçının davaya katılması gerekir.

Kentsel dönüşümde payım küçükse oyum hiç sayılmaz mı?

Oylama pay oranına göre yapılır; küçük pay, oy ağırlığını da küçültür. Ancak hukuka aykırı kararlara karşı yasal yollar saklıdır.

Babam bana bağışladığı daireyi diğer kardeşlerim geri isteyebilir mi?

Bağış saklı payı zedeliyorsa tenkis davası açılabilir (TMK m.560); süreler TMK m.571’de düzenlenmiştir.

Mirası reddedersem kira gelirinden de vazgeçmiş olur muyum?

Evet; ret mirasçılık sıfatını geriye dönük ortadan kaldırır, terekedeki alacak ve haklar için de talep hakkı kalmaz.

İlgili rehberler: İstanbul miras avukatı rehberi, miras hukuku sözlüğü, veraset ve paylaşım davaları.

Görüşmeler Kartal Cevizli Mahallesi’ndeki büroda önceden randevu ile yapılır; iletişim: 0534 636 19 19.