Fatih’te Dükkân, Han ve Eski Apartman Paylarında Miras Hukuku

Fatih, İstanbul’un tarihî yarımadasını kapsayan, ticaretin ve konutun iç içe geçtiği bir ilçedir. Çarşı ve han çevresindeki dükkânlar, eski apartman daireleri ve birkaç kuşaktır aynı ailede kalan binalar, ilçedeki miras dosyalarının sık rastlanan konusudur. Bu taşınmazların çoğu hem kira geliri sağlar hem de değerlidir; bu nedenle mirasçılar arasındaki uyuşmazlık genellikle geliri kimin topladığı, taşınmazın satılıp satılmayacağı ve bedelin nasıl paylaşılacağı noktasında yoğunlaşır. Aşağıda bu konular genel mevzuat çerçevesinde özetlenmiştir.

Önce hangi mal var, kime ait

Miras bırakanın ölümüyle mirasçılar terekeye birlikte malik olur (TMK m.640). Taşınmazların tapudaki durumu, ipotek ve haciz şerhleri, kat mülkiyeti ya da kat irtifakı durumu ilk bakılacak konulardır. Eski apartmanlarda ana taşınmazın tamamı bir ailenin elinde olabilir; bazı dairelerin kullanım hakkı ise tapuya yansımamış olabilir. Mirasçılık belgesi (TMK m.598) alındıktan sonra tüm kayıtlar bir tabloya dökülür; hangi mirasçının hangi paya sahip olduğu böylece görünür hâle gelir.

Kira geliri kimin

Terekeye dahil dükkân ve dairelerin kira geliri, ölüm tarihinden sonra mirasçılara pay oranında ait olur. Kirayı yalnızca bir mirasçı tahsil ediyorsa diğerleri kendi payına düşen kısmın hesabını isteyebilir. Kira sözleşmesi murisin adına yapılmışsa, sözleşmenin ölümden sonra nasıl devam edeceği Türk Borçlar Kanunu’nun kira hükümlerine ve sözleşme şartlarına göre belirlenir. Kiracıya bildirim yapılması, ödemelerin hangi hesaba yatırılacağı ve kira artışları gibi konularda mirasçıların ortak karar alması pratikte önemlidir; ortak irade oluşmuyorsa uyuşmazlık kaçınılmaz olur.

Satış mı, devam mı: ortaklığın giderilmesi

Mirasçılardan bazıları taşınmazı satmak, bazıları ise ticari faaliyete ya da kira gelirine devam etmek isteyebilir. Anlaşma sağlanamazsa miras paylaşımı davası açılır (TMK m.642). Tapuda payların ayrı ayrı yazıldığı durumlarda ise ortaklığın giderilmesi davası söz konusu olur (TMK m.698). Dükkân ve han gibi bölünmesi güç yapılarda mahkeme çoğunlukla satış yoluyla giderme yoluna gider. Ancak bu karar, taşınmazın ticari değeri, kiracıların durumu ve paydaşların talepleri birlikte değerlendirilerek verilir. Arabuluculuk, ihtiyari bir yol olarak 6325 sayılı Kanun m.18/A kapsamında denenebilir.

Yetki: davayı nerede açmalı

Murisin son yerleşim yeri mahkemesi, miras davalarında kesin yetkilidir (HMK m.11). Fatih’te yaşamış ama ölümünden önce başka ilçeye taşınmış bir muris için son yerleşim yerine bakılır. Taşınmazın aynına ilişkin davalar ise taşınmazın bulunduğu yerde açılır (HMK m.12). Hangi adliyenin görevli olduğu konusunda resmî adliye listeleri esas alınmalıdır; bu sayfada adliye adı bilinçli olarak belirtilmemiştir.

Sağlıkta devredilen dükkân ve tenkis

Ticari ailelerde dükkânın ya da hanın bir bölümünün sağlığında çocuklardan birine devredilmesi sık görülür. Devir, gerçek bir satış değilse veya mirasçının saklı payını zedeliyorsa, tenkis davası açılabilir (TMK m.560). Saklı paylar TMK m.506’da düzenlenmiştir; altsoy yasal payının yarısı, ana-baba her biri yasal payının dörtte biri, sağ kalan eş ise altsoy veya ana-baba zümresiyle birlikte olduğunda yasal payının tamamı kadar saklı paya sahiptir. Tenkis için süreler TMK m.571’dedir; öğrenme tarihi bu açıdan önemlidir.

Fatih’te bir örnek durum

Örneğin, bir han dairesinin üç kardeşe geçtiğini düşünelim. Kardeşlerden biri yıllardır dairede kendi işini yürütüyor, diğer ikisi kullanım karşılığı pay almak istiyor. İlk adım, dairenin güncel değerini ve piyasa kirasını belirlemektir. Ardından kullanan kardeşin diğer paydaşlara ödeyeceği tutar hesaplanır ve yazılı bir anlaşma yapılabilir. Anlaşma yoksa mahkeme, bilirkişi raporu ile paylaşma ya da satış yoluna gider.

Ret, kabul ve süre

Ticari taşınmazlar kadar borçlar da terekeye girer. Fatih gibi ticaretin yoğun olduğu bir bölgede murisin ödenmemiş kira, vergi ya da tedarik borçları bulunabilir. Mirasçı, ölümü öğrendiği tarihten itibaren üç ay içinde sulh hukuk mahkemesine başvurarak mirası reddedebilir (TMK m.606, m.609); borca batık terekede ise özel bir karine vardır (TMK m.605/2). Ret kararı verirken borçların ve alacakların kapsamını bilmek gerekir.

Gerekli evraklar

Dosya açılışında ölüm belgesi, nüfus kayıtları, tapu ve kira sözleşmeleri, banka kayıtları ve gelir belgeleri toplanır. Eski ticari evraklarda yer alan imzalar ve tarihler, özellikle sağlıkta yapılan devirlerin ispatında rol oynar.

Sıkça sorulan sorular

Dükkân kirasını yalnızca kardeşim topluyor, ne yapabilirim?

Kendi payınıza düşen kira gelirinin hesabını isteyebilirsiniz. Gerekirse bu talep dava yoluyla ileri sürülür.

Taşınmaz ailemizin, ama tapuda eski adlar görünüyor. Satılabilir mi?

Önce intikal yapılmalıdır; mirasçılık belgeleriyle güncel mirasçılar tapuya işlenir, ardından satış gündeme gelir.

Mirası kabul ettikten sonra reddedebilir miyim?

Mirası kabul etmiş sayılma kuralları TMK’da düzenlenmiştir; mirasa ilişkin işlemlerle kabul sonucu doğabilir. Ret kararı vermeden önce hukuki değerlendirme önemlidir.

Yurt dışındaki kardeşim paylaşmaya katılmazsa ne olur?

Yurt dışındaki mirasçı vekil aracılığıyla işlem yapabilir; katılmıyorsa paylaşma davası tüm mirasçılara karşı açılır.

İlgili rehberler: İstanbul miras avukatı rehberi, miras hukuku sözlüğü, İstanbul genelinde miras davaları.

Görüşmeler Kartal Cevizli Mahallesi’ndeki büroda önceden randevu ile yapılır; iletişim: 0534 636 19 19.