Arnavutköy’de Arsa, Tarla ve Hisseli Tapularda Miras

Arnavutköy, İstanbul’un kuzeybatısında geniş tarım alanları, köy yerleşimleri, hızla gelişen konut bölgeleri ve büyük ulaşım yatırımlarının çevresindeki arsalarla öne çıkan bir ilçedir. Miras hukuku açısından bu yapı, ilçeye özgü bir uyuşmazlık tipi doğurur: onlarca mirasçının hissedar olduğu, imarı değişmiş tarla ve arsalar. Aşağıda, bu tür dosyalarda hangi hukuki soruların ve hangi sırayla gündeme geldiği açıklanmıştır.

Hisse sayısı büyüdükçe ortaya çıkan sorun

Bir taşınmaz iki kuşak boyunca bölünmeden kalmışsa tapuda yirmi, otuz kişinin adı yer alabilir. Hissedarların bir kısmı başka şehirlerde, bir kısmı yurt dışında yaşar; bazılarının iletişim bilgisi güncel değildir. Mirasçılık belgesi alınmamış hisselerin tapuda işlem görmesi mümkün olmadığından, ilk adım her hisse için mirasçı zincirinin belgelerle ortaya konulmasıdır. Mirasçılık belgesi sulh hukuk mahkemesinden alınır (TMK m.598/2).

Ortaklığın giderilmesi ve satış

Hissedarlardan biri satış istiyor, diğerleri ise taşınmazı korumak istiyorsa ortaklığın giderilmesi davası açılır. TMK m.698 gereği her paydaş, kanunda aksi öngörülmedikçe, paydaşlığın sona erdirilmesini isteyebilir. Mahkeme önce aynen taksimin mümkün olup olmadığını araştırır; mümkün değilse taşınmaz açık artırmayla satılır ve bedel hisseler oranında paylaştırılır. İmar planı ve parsel büyüklüğü, aynen taksim imkânını doğrudan etkiler. Tarım arazilerinde bölünme sınırlarını düzenleyen 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu hükümleri de dava sürecinde dikkate alınır.

İmar değişikliği ve değer tartışması

Bölgedeki imar planlarının değişmesi, taşınmazın değerini hızla yükseltebilir. Mirasçılar arasında “satalım” ve “bekleyelim” tartışması da çoğu zaman bu noktada başlar. Hukuk bu tartışmayı oy çokluğuyla değil, paydaşlık kuralları ve gerekirse mahkeme eliyle çözer. Bilirkişi değerlemesi, hem satış bedelinin belirlenmesinde hem de mirasçıların birbirinden pay satın alması hâlinde belirleyici olur.

Ortaklığın giderilmesi davalarında dava şartı arabuluculuk kuralları (6325 sayılı Kanun m.18/A) bakımından dosyanın durumu dava açılmadan önce kontrol edilmelidir.

Anlaşmalı paylaşım ve taksim sözleşmesi

Tüm mirasçılar anlaşırsa dava açmadan paylaşım yapılabilir. TMK m.676/3 uyarınca miras taksim sözleşmesinin yazılı şekilde yapılması gerekir; tapuda devir bakımından ayrıca resmî şekil kuralları devrededir. Anlaşma sağlandığında bile mirasçılardan birinin eksik bırakılması, sözleşmenin sonradan çekişmeli hâle gelmesine yol açar. Bu nedenle bütün mirasçıların taraf olduğundan emin olmak gerekir.

Borçlu terekede mirasın reddi

Murisin kredi, vergi veya şahsi borçları olabilir. Gerçek red için üç aylık süre, mirasçının mirasın geçtiğini öğrendiği tarihten başlar (TMK m.606). Bu süre içinde sulh hukuk mahkemesine ret beyanında bulunmak gerekir. Reddeden mirasçının payı, kanuni sıraya göre diğer mirasçılara geçer; dolayısıyla bir kişinin red kararı bütün aile için sonuç doğurabilir.

Saklı pay ve sağlararası devirler

Muris, sağlığında tarla ya da arsasını bir çocuğuna devretmiş olabilir. Devir karşılıksız ya da sembolik bedelle yapılmışsa diğer mirasçıların saklı payları ihlal edilmiş olup olmadığı incelenir. Saklı pay oranları TMK m.506’dadır. Tenkis davası (m.560) ile saklı payı aşan tasarruflar azaltılır. Devrin gerçekte satış mı yoksa gizli bağış mı olduğu, tapu kayıtları ve ödeme belgeleriyle tartışılır.

Kırsal köy ve tarla ilişkilerinde yazısız düzen

Köy yerleşimlerinde sınırlar, ekim biçimleri ve kimin hangi parçayı kullandığı çoğunlukla yazılı bir belgeye dayanmaz; aile içi sözlü bir paylaşım yıllarca sorunsuz yürür. Ancak muris öldüğünde ya da arazi değer kazandığında, bu fiili düzenin hukuki karşılığı tartışmaya açılır. Mahkeme fiili kullanım durumunu bilirkişi ve keşif yoluyla inceler; ancak fiili kullanım, tapudaki pay oranlarını kendiliğinden değiştirmez. Bu nedenle, yıllardır tek başına çiftçilik yapan mirasçı da diğer mirasçıların paylarına saygı göstermek durumundadır.

Kadastro tespitinden kalan hatalar, tapu kaydı ile gerçek durum arasındaki farklar ve eski senetlerin okunamaması da sık karşılaşılan engellerdir. Bu durumlarda tescile ilişkin ayrı davalar gerekebilir ve miras davasının önüne geçebilir.

Dosya için toplanacak belgeler

Tapu kayıtları ve takyidat bilgileri.
Nüfus kayıt örneği ve ölüm belgesi.
Varsa vasiyetname veya noterde düzenlenmiş işlemler.
Parselin imar durumuna ilişkin belediye yazıları.
Murisin banka, vergi ve kredi borçlarına ilişkin belgeler.

Arnavutköy’e özgü sık sorulanlar

Tapuda elli hissedar varsa dava nasıl yürür?

Tüm hissedarlar davada taraf olmak zorundadır. Tebligat adresleri tespit edilir; ulaşılamayan hissedarlar için ilan yoluna başvurulur. Bu nedenle yargılama süresi hissedar sayısıyla birlikte uzar.

Kardeşim taşınmazı tek başına kullanıyor, kira isteyebilir miyim?

Paydaşlardan biri ortak taşınmazı tek başına kullanıyorsa diğer paydaşlar, payları oranında haksız işgal tazminatı talep edebilir. Talebin şartları ve süresi somut olaya göre değerlendirilir.

Mirasçılık belgesi olmadan hisse satılabilir mi?

Mirasçılık belgesi alınmadan, tapuda hissenin intikali yapılamaz. Satış için önce intikal gerekir.

Tarla niteliğindeki arazi mirasçılar arasında parçalanabilir mi?

Tarım arazilerinin bölünmesi özel mevzuata tabidir; her parçanın asgari büyüklüğü sağlaması aranır. Aksi hâlde bölünme yerine satış veya bir mirasçıya devir yolu tercih edilir.

Görüşmeler Kartal Cevizli Mahallesi’ndeki büroda önceden randevu ile yapılır; iletişim: 0534 636 19 19.