Beylikdüzü’nde Site Dairesi ve Kredili Konut Mirası

Beylikdüzü, görece yeni konut yerleşimi, site ve rezidans yapıları, genç aile nüfusu ve Marmara kıyısındaki yeni gelişmiş bölgeleriyle tanınır. Bu ilçedeki miras dosyalarının ayırıcı özelliği, çoğu kez henüz ödenmekte olan bir konut kredisi, ipotek ve site aidatı borcunun terekede yer almasıdır. Dolayısıyla Beylikdüzü’nde miras sorusu, çoğunlukla “daireyi kim alacak” kadar “borç kime kalacak” sorusuna da dayanır.

Genç mirasbırakan, küçük mirasçı

Yeni yerleşimlerde murisler nispeten genç yaşta olabilir ve geride küçük çocuklar bırakabilir. Reşit olmayan mirasçıların mirası kabul ya da ret işlemleri yasal temsilcileri aracılığıyla yapılır; çocuğun menfaatini zedeleyen işlemler için mahkeme izni gerekebilir. Çocuk adına mirası reddetmek istendiğinde de hâkim iznine ihtiyaç duyulabilir. Küçük mirasçının payına düşen taşınmazın satışı da aynı şekilde sulh hukuk hâkiminin iznine tabidir.

Kredili daire: borç terekeye dâhildir

Konut kredisi kullanan murisin ölümünden sonra banka, kredinin kalan bölümünü mirasçılardan talep edebilir. Hayat sigortası bulunuyorsa sigorta şirketi kredi bakiyesini karşılayabilir; bu sebeple ilk iş, kredi sözleşmesi ve sigorta poliçesinin incelenmesidir. Dairenin üzerindeki ipotek devam eder; daire ipotekli hâlde mirasçılara geçer. Borç mirasçılar arasında payları oranında paylaşılır, ancak bankaya karşı mirasçılar topluca sorumlu olabilir.

Mirası kabul mü, ret mi

Mirasın reddi için süre üç aydır (TMK m.606) ve mirasçının mirasın kendisine geçtiğini öğrendiği günden itibaren işler. Borçlar malvarlığını aşıyorsa ret düşünülebilir; ret sulh hukuk hâkimine bildirilir (m.609). Reddin sonucu, payın kanuni sıraya göre başkalarına geçmesidir. Reddeden kişinin altsoyu varsa pay onlara gider (m.611); bu nedenle çocuklar adına da karar verilmesi gerekebilir. Mirasçının dairede oturmaya devam etmesi veya murisin mallarını satması, mirasın zımnen kabulü sayılabileceğinden, ret düşünülüyorsa bu tür davranışlardan kaçınılmalıdır.

Eş ve çocuklar arasındaki paylaşım

Sağ kalan eş ile çocuklar birlikte mirasçıdır. Eş, evlilik süresince edinilmiş mallar bakımından önce mal rejimi tasfiyesinden alacaklı olabilir; ardından kalan terekeden mirasçı olarak pay alır. Dolayısıyla dairenin evlilik içinde alınmış olması, eşin payını ve çocukların payını birlikte etkiler. Bu hesap, yazılı bir tablo ile yapılmalıdır.

Ortaklığın giderilmesi

Eş ve çocuklar dairede ortak oturmayı sürdürmek istemezse, ortaklığın giderilmesi davası açılabilir (TMK m.698). Dairenin satışı hâlinde ipotek alacaklısı hakkını korur. Mirasçılardan biri daireyi üzerine almak ve kalan mirasçılara bedel ödemek isterse, anlaşma yoluyla bu mümkündür; taksim sözleşmesi yazılı olmalıdır (TMK m.676/3). Bankanın ipotek sebebiyle devre onay vermesi gerekebilir.

Site yönetimi ve aidat borcu

Murisin ölümünden önce doğan aidat borcu, terekeden karşılanır; mirasçı olarak daireyi devraldıktan sonra doğan aidatlar ise yeni malikin sorumluluğundadır. Site yönetimi, borcu mirasçılardan talep ederken mirasçılık belgesi ve tapu intikalinin yapılıp yapılmadığına bakar.

Kira geliri, devir ve yatırım amaçlı daireler

Beylikdüzü’nde pek çok daire yatırım amacıyla alınmış ve kiraya verilmiştir. Muris öldüğünde kira sözleşmesi sona ermez; kiracı mirasçılara karşı sözleşme şartlarıyla bağlı kalır. Kira gelirinin ölümden sonraki dönemde mirasçılar arasında nasıl paylaşılacağı, çoğu zaman yazılı bir düzenleme olmadığı için tartışma konusu olur. Mirasçılardan biri kirayı tahsil edip paylaştırmıyorsa, diğerleri hesap verilmesini isteyebilir. Kiracıya bildirimin hangi hesaba ödeme yapılacağı yönünde mirasçıların ortak imzasıyla yapılması, hem kiracıyı korur hem de uyuşmazlıkları azaltır.

Dairenin satışa çıkarılması durumunda emlak komisyoncusuyla yapılan yetkilendirme sözleşmesi de tüm mirasçıların onayını gerektirir. Aksi hâlde mirasçılardan birinin imzasıyla yapılan sözleşme diğerlerini bağlamaz.

Yeni nesil varlıklar: banka hesabı, hisse ve dijital varlıklar

Genç mirasbırakanların terekesinde yalnızca taşınmaz değil, borsa hesapları, yatırım fonu, sosyal medya hesabı ve dijital cüzdan da bulunabilir. Bu tür varlıklar için murisin parolalarına erişim tek başına hak vermez; mirasçılık belgesi ile ilgili kuruma başvurulur. Dijital varlıklara ilişkin ayrıntılı bilgi için sitedeki ilgili sayfaya bakılabilir.

Vergi ve kayıt işlemleri

Ölümden sonra tapu intikali için veraset ve intikal vergisi beyannamesinin verilmesi ve verginin ödenmesi gerekir; vergi dairesinden alınan ilişiksizlik yazısı olmadan tapuda intikal işlemi yürümez. Beyan süresinin kaçırılması gecikme zammı ve ceza doğurabileceğinden, kredili dairelerde bile bu adım ertelenmemelidir.

Beylikdüzü’ne özgü sık sorulanlar

Kredi borcu olan eşimin dairesini mirasla devralırsam krediyi ödemek zorunda mıyım?

Mirası kabul ettiyseniz kredi borcundan, mirasçı sıfatıyla sorumlu olursunuz. Hayat sigortası varsa kredi bakiyesi sigortadan karşılanabilir. Karar vermeden önce belgeler incelenmelidir.

Çocuklarım küçükken dairenin satışı için ne gerekir?

Küçüğün payı bulunan taşınmazın satışı için sulh hukuk hâkiminin izni aranır. İzin, çocuğun menfaatine uygunluk açısından değerlendirilir.

Eşimden kalan dairede yaşamaya devam edebilir miyim?

Sağ kalan eşin yerleşim yerini koruyan özel hükümler vardır; eşin ya da çocukların talebiyle oturma hakkı tanınabilir. Somut durum paylaşımda değerlendirilir.

Banka mirasçılara karşı haciz yoluna gidebilir mi?

Mirası kabul eden mirasçılara karşı, borcun ödenmemesi hâlinde takip başlatılabilir. Takibe karşı süresinde itiraz hakkı kullanılmalıdır.

Görüşmeler Kartal Cevizli Mahallesi’ndeki büroda önceden randevu ile yapılır; iletişim: 0534 636 19 19.