Adalar’da Yaşayanlar ve Mülk Sahipleri İçin Hukuki Yol Haritası

Adalar, İstanbul’un diğer ilçelerinden farklı olarak ulaşımın büyük ölçüde deniz yoluyla sağlandığı, özel motorlu araçların bulunmadığı ve yapıların önemli bölümünün koruma kapsamında olduğu bir ilçedir. Büyükada, Heybeliada, Burgazada ve Kınalıada’da yaşayanlar kadar, yazlık ya da miras yoluyla taşınmaz sahibi olup başka bölgelerde yaşayanlar da bu ilçeyle hukuki ilişki içindedir. Bu sayfa, bu çevrede sık görülen hukuki başlıkları ve dikkat edilen noktaları genel olarak özetler.

Av. Bilal Alyar, Adalar ile ilgili dosyalarda belge ve kayıtları esas alır. Aşağıdaki başlıklar kapsamlı bir danışmanlık yerine genel çerçevedir.

Ada evleri ve yazlıklarda mülkiyet

Adalar’daki ahşap köşkler, tarihî apartmanlar ve bahçeli evler çoğu zaman uzun yıllar boyunca aynı aile içinde kalmıştır. Bu durum, taşınmazların birden çok mirasçı arasında hisseli olarak bulunmasına yol açar. Paydaşlardan biri kullandığı hâlde diğerleri ada dışında yaşıyorsa, kullanım düzeni, giderlerin paylaşımı ve satış gibi konular tartışma doğurur.

Taşınmaza ilişkin davalarda kesin yetkili mahkeme, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir (HMK m.12). Bu nedenle ada dışında yaşayan mal sahibi de Adalar’daki taşınmazı için dava açacaksa yetki bakımından taşınmazın yeri belirleyici olur. Paydaşlıktan çıkış için ise ortaklığın giderilmesi yolu açıktır (TMK m.698).

Koruma kapsamındaki yapılarda tadilat, kat ilavesi, boya ve cephe değişikliği için ilgili kurumlardan izin alınmalıdır. İzinsiz yapılan işler hem idari yaptırıma hem de komşularla uyuşmazlığa neden olabilir. Alıcı açısından yapının koruma derecesi ve geçmiş tadilat izinleri satış öncesinde araştırılmalıdır.

Kira ve turizm faaliyetleri

Adalar’da yaz aylarında artan ziyaretçi sayısı, pansiyon, restoran, bisiklet kiralama ve hediyelik eşya satışı gibi işletmelerin sezonluk olarak faaliyet göstermesine neden olur. Sezonluk kira sözleşmelerinde süre, bedel, depozito ve sezon sonu teslim şartları açıkça yazılmalıdır. Konut ve çatılı işyeri kiralarında ödenmeyen kira için yazılı ihtarla otuz günlük süre verilmesi gerekir (TBK m.315). Tahliye taahhüdünün geçerliliği ise kiralananın tesliminden sonra verilmiş olmasına bağlıdır (TBK m.352/1).

Miras işlemleri

Bir mirasçı için ilk önemli süre, mirasın reddi süresidir: ret beyanı, mirasçının ölümü ve mirasçı olduğunu öğrenmesinden itibaren üç ay içinde sulh hukuk mahkemesine yapılır (TMK m.606). Adalar’da yaşayan ya da başka şehirde bulunan mirasçı, süreyi kaçırmamak için veraset belgesi ve terekenin durumu konusunda hızlı bilgi toplamalıdır. Terekede taşınmaz varsa tapu kayıtları, borçlar ve diğer hakların incelenmesi gerekir. Mirasçılar arasında paylaşım sağlanamazsa ortaklığın giderilmesi ve miras ortaklığının sona erdirilmesi yolları değerlendirilir.

Esnaf ve küçük işletmeler

Adalar’da faaliyet gösteren işletmelerin çoğu aile işletmesi niteliğindedir. Ortaklık ilişkisi çoğu zaman yazılı bir sözleşmeye değil, güvene dayanır. Ortaklardan biri ayrılmak veya payını devretmek istediğinde, işletmenin değeri, borçlar ve kira sözleşmesinin devri gibi konular belirsiz kalabilir. Şirketleşme, ortaklık paylarının yazılı olarak belirlenmesi ve işletmenin kira sözleşmesinin tarafları arasında açık düzenleme yapılması, ileride doğacak uyuşmazlıkları azaltır. Ticari alacak ve tedarikçi ilişkileri ise ada ulaşımındaki gecikmeler nedeniyle teslim tarihi ve mücbir sebep hükümleriyle birlikte okunmalıdır.

Sigorta ve hasar uyuşmazlıklarında da bölgenin yapı özellikleri belirleyicidir. Ahşap yapılarda yangın ve su baskını gibi risklerin poliçede nasıl ele alındığı, hasar sonrasında sigorta şirketiyle yaşanan uyuşmazlıkların başlıca konusudur. Poliçenin teminat kapsamı ve istisnaları satın alma aşamasında gözden geçirilmelidir.

Aile hukuku

Boşanma davasında yetkili mahkeme, eşlerden birinin yerleşim yeri veya davadan önceki son altı ay birlikte oturdukları yer mahkemesidir (TMK m.168). Adalar’da yaşayan eşlerden biri ada dışında çalışıyorsa, yerleşim yeri ve fiili yaşam yeri tartışma konusu olabilir. Mal rejimi tasfiyesinde ada evleri veya yazlıklar, edinme tarihi ve finansman kaynağı bakımından ayrıca incelenir.

Ceza ve şikâyet süreleri

Bir olay nedeniyle şikâyete bağlı bir suç söz konusuysa, şikâyet süresi fiili ve faili öğrenme tarihinden itibaren altı aydır (TCK m.73). Adalar gibi küçük yerleşimlerde komşuluk, gürültü, hakaret ve mala zarar verme gibi olaylar sık görülür; delil olarak kamera kayıtlarının ve tanıkların erken aşamada belirlenmesi gerekir. Şikâyetin hangi savcılığa yapılacağı olayın yerine göre belirlenir.

Adalar’a özgü pratik hususlar

• Dosya takibi: Ulaşım deniz yoluyla yapıldığından, duruşma ve keşif günleri öncesinde sefer saatleri ve hava durumu hesaba katılmalıdır.
• Vekâletname: Ada dışında yaşayan malikler için vekâletname ile temsil, her duruşmada bizzat bulunma zorunluluğunu azaltır.
• Keşif: Dar sokaklı ve araç girişinin sınırlı olduğu bölgelerde keşif planlaması önceden yapılmalıdır.
• Belgeler: Tapu, kadastro ve koruma izinleri, farklı kurumlarda tutulduğundan erken aşamada toplanmalıdır.

Sık sorulan sorular

Adalar’da yaşamıyorum ama mülküm var, dosyam takip edilebilir mi?

Taşınmaz davalarında yetki taşınmazın bulunduğu yere bağlıdır. Ada dışında yaşayan malik, vekâletname ile temsil edilebilir.

Kardeşlerle hisseli ada evinde anlaşamıyoruz, ne yapılabilir?

Önce anlaşma ile kullanım düzeni veya satış denenir. Anlaşma olmazsa ortaklığın giderilmesi davası açılabilir.

Kiracım sezon sonunda çıkmak istemiyor.

Sözleşme süresi, tahliye taahhüdü ve bildirim şartları kontrol edilir. Usule uygun yapılmamış bildirimler hak kaybına yol açabilir.

Mirası kabul etmek istemiyorum, süre ne kadar?

Mirasın reddi için kural olarak üç aylık süre vardır. Sürenin başlangıcı, mirasçının mirası öğrenmesiyle ilişkilidir.

Adalar’daki bir yazlık için kira sözleşmesi hazırlatmak istiyorum.

Sözleşmede bedel, süre, kullanım amacı, depozito ve onarım yükümlülükleri açıkça yazılmalıdır. Koruma kapsamındaki yapılarda tadilat izni de ayrıca belirtilmelidir.

Görüşmeler Kartal Cevizli Mahallesi’ndeki büroda önceden randevu ile yapılır; iletişim: 0534 636 19 19.