Kadıköy’de Taşınmaz Alım-Satımı, Kira ve Dönüşüm Rehberi

Kadıköy, Anadolu Yakası’nın en canlı ticaret ve yaşam merkezlerinden biridir. Moda, Caferağa, Göztepe, Kozyatağı ve Fikirtepe gibi birbirinden çok farklı yapılaşma özelliklerine sahip mahalleler aynı ilçede yer alır; eski bina stoku ile yeni projeler yan yana bulunur. Bu çeşitlilik, taşınmaz işlemlerinde her mahalleye özgü kontrol başlıklarını gündeme getirir.

Bu rehber Kadıköy’de konut ya da işyeri satın almak, kiraya vermek veya kiralamak isteyenler ile dönüşüm sürecindeki bina sakinleri için hazırlanmıştır. Av. Bilal Alyar, taşınmaz uyuşmazlıklarında izlenen sırayı ve dikkat edilen noktaları genel hatlarıyla aktarır. Her dosyada belgeler esas alınır.

Satın almadan önce tapu ve belge kontrolü

Taşınmaz satın alınırken ilk bakılan belge tapu kaydıdır. Kayıtta ipotek, haciz, satış vaadi şerhi, irtifak hakkı veya kat mülkiyeti kısıtlaması gibi takyidatlar bulunabilir. Bunların kaldırılabilir olup olmadığı, alım bedelinin ödeme planı ve sözleşme şartlarıyla birlikte ele alınır. Eski binalarda ayrıca iskân durumu, yapı kullanma izni ve binanın deprem açısından geçmişi de araştırılır.

Satış sözleşmesi tapuda resmî şekilde yapılır (TBK m.237). Ödemenin bir kısmının elden yapılması durumunda, ispat sorunları ortaya çıkabilir; ödemelerin banka yoluyla ve açıklamalı yapılması bu nedenle tercih edilir. Satış sonrası ortaya çıkan gizli ayıplarda satıcının sorumluluğu TBK m.219 ve devamında düzenlenir; alıcının muayene ve bildirim yükümlülüğü TBK m.223’te yer alır. Taşınmazlarda ayıp nedeniyle zamanaşımı süresi beş yıldır (TBK m.231).

Kira ilişkilerinde güncel çerçeve

Kadıköy’de kira ilişkisi hem konut hem işyeri bakımından yoğundur. Kira artışında yeni dönem bedeli, belirli sınırlar içinde belirlenir; beş yıldan uzun süren kiralarda hâkim, TÜFE on iki aylık ortalaması ile emsal kira bedelini dikkate alarak hakkaniyete uygun bedeli tespit edebilir (TBK m.344/3). Kira bedelinin tespiti davası, sözleşme süresi içinde de açılabilir (TBK m.345). Güncel sınırlama ve hesaplama için ayrıca bir rehber hazırlanmıştır.

Kiraya verenin ihtiyaç nedeniyle tahliye talebinde ihtiyacın gerçek ve samimi olması aranır (TBK m.350). Kiracının iki haklı ihtara rağmen kira bedelini geç ödemesi hâlinde de tahliye mümkündür (TBK m.352/2). Kiradan doğan tahliye ve tespit davalarına sulh hukuk mahkemesi bakar (HMK m.4/1-a).

Kentsel dönüşüm: Fikirtepe ve diğer bölgeler

Kadıköy’de dönüşüm süreçleri 6306 sayılı Kanun kapsamında yürür. Bir yapının riskli yapı olarak tespit edilmesine karşı, tebliğden itibaren on beş gün içinde itiraz edilebilir (6306 m.3). Yeniden yapım kararı için maliklerin salt çoğunluğu aranır ve karara itiraz davası otuz gün içinde açılır (6306 m.6). Dönüşüme katılmayan maliklerin payları, kanundaki usule göre satılabilir.

Müteahhitle yapılan kat karşılığı sözleşmesinde teslim tarihi, gecikme halinde ödenecek bedel, kira yardımı, daire dağılımı ve teminat hükümlerinin açık yazılması gerekir. İmza öncesinde sözleşmenin tapu ve noter işlemlerine uygunluğu da kontrol edilir.

Kozyatağı, Moda ve Göztepe’de dikkat çeken farklar

Aynı ilçede olmalarına rağmen mahalleler arasında hukuki risklerin niteliği değişir. Moda ve Caferağa gibi eski yerleşimlerde apartmanların bir bölümü uzun yıllardır aynı malik ailelerin elindedir; hisseli tapular ve miras yoluyla devralınan paylar bu nedenle sık görülür. Satın alınacak dairenin tüm paydaşlarının satışa katıldığından emin olunmalıdır. İş merkezlerinin ve yeni konut projelerinin yoğun olduğu bölgelerde ise tapu kaydından çok proje sözleşmesi, ortak alan kullanımı ve site yönetim planı belirleyici olur.

Tarihî doku içindeki yapılarda tadilat ve kullanım değişikliği için ilgili kurumlardan alınacak izinler ayrıca kontrol edilmelidir. İzinsiz yapılan tadilat, hem idari yaptırıma hem de komşu kat malikleriyle uyuşmazlığa yol açabilir; alıcı bu durumu sonradan öğrenirse satıcıya karşı ayıp hükümlerine başvurabilir.

Alım-satım sonrasında yapılan işlemler

Tapu devrinden sonra abonelik kayıtlarının, aidat borçlarının ve zorunlu deprem sigortasının durumu kontrol edilir. Eski malikten kalan aidat ve ortak gider borçları yeni malik bakımından da tartışma konusu olabilir; satış öncesinde yöneticiden borç durumunun yazılı olarak alınması bu bakımdan yararlıdır. Değer artış kazancı vergisi bakımından satış tarihi ile edinme tarihi arasındaki sürenin mevzuata uygunluğu da satıcı tarafından ayrıca değerlendirilmelidir.

Yabancı uyrukluların taşınmaz edinimi

Yabancı gerçek kişilerin Türkiye’de taşınmaz edinimi Tapu Kanunu m.35 çerçevesinde, Cumhurbaşkanınca belirlenen ülke vatandaşları bakımından ve ilçe ile kişi bazlı sınırlar dahilinde mümkündür. Bu sınırlar zaman içinde değişebildiğinden işlem öncesinde güncel mevzuatın kontrol edilmesi gerekir.

Sık yapılan hatalar

Tapuyu kontrol etmeden kapora ödemek,
Sözleşmeyi yalnızca adi yazılı düzenlemek,
Kira bedelini belgeye bağlamamak,
Dönüşüm sözleşmesinde teslim tarihini ve cezai şartı belirsiz bırakmak,
Ayıp ve eksiklikleri bildirimsiz bırakıp süreyi geçirmek.

Sık sorulan sorular

Kadıköy’de eski bir binadan daire alacağım; neye bakılmalı?

Tapu kaydı, takyidatlar, yapı kullanma izni, binanın yönetim planı ve varsa dönüşüm kararı kontrol edilir. Bina riskli yapı tespitine konu olmuşsa bu da alım kararını etkiler.

Kiracım kirayı ödemiyor, tahliye nasıl istenir?

Yazılı ihtar ve ödeme için verilen süre bakımından kanundaki şartlar aranır. Sürenin geçmesine rağmen ödeme yapılmazsa icra yoluyla ya da dava yoluyla tahliye istenebilir.

Binamız riskli ilan edildi; itiraz edebilir miyiz?

Tespite karşı tebliğden itibaren on beş gün içinde itiraz mümkündür (6306 m.3). Süre kısa olduğundan işlemin tebliğ tarihi kaydedilmelidir.

Alım sonrası ayıp çıkarsa ne yapılır?

Ayıbın fark edilir fark edilmez satıcıya yazılı bildirilmesi gerekir. Bildirim süresi geçirilirse bazı haklar kaybedilebilir.

Yabancı bir kişi olarak Kadıköy’de daire alabilir miyim?

Uyruk, bölge ve edinim sınırları Tapu Kanunu m.35’e göre incelenir. Güncel şartlar ilgili mevzuattan kontrol edilmelidir.

Görüşmeler Kartal Cevizli Mahallesi’ndeki büroda önceden randevu ile yapılır; iletişim: 0534 636 19 19.