Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı (GYO) Kuruluş ve Halka Arz 2026

Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı (GYO), kayıtlı sermaye sistemine tabi anonim ortaklık olarak kurulan, gayrimenkul, gayrimenkul projesi ve sermaye piyasası araçlarına yatırım yapan halka açık ortaklıktır (SPKn m.48). Faaliyetleri III-48.1 sayılı tebliğ ile düzenlenmiştir. GYO’lar kurumlar vergisi muafiyetinden yararlanabilir.

Kuruluş Şartları ve Asgari Sermaye

GYO’lar kuruluş veya dönüşüm yoluyla oluşturulabilir. Asgari sermaye SPK tebliğince belirlenmiştir; pay sahiplerinin önemli bir kısmının halka arz yoluyla halka açılma yükümlülüğü vardır.

Portföy Sınırlamaları

GYO portföyünün belirli bir kısmı gayrimenkul, gayrimenkule dayalı projeler ve gayrimenkule dayalı haklardan oluşmalıdır. Tek bir gayrimenkul üzerinde belirli üst sınırlar uygulanır; aşım hâlinde SPK uyarısı veya idari para cezası uygulanır.

Halka Arz Süreci

GYO halka arzı, izahname onayı ve SPK izniyle gerçekleşir. İzahname; portföy yapısı, değerleme raporları, kira gelirleri ve risk faktörlerini içerir. Yatırımcı, izahnameye dayalı yanıltıcı beyan hâlinde tazminat talep edebilir (SPKn m.10).

Kurumsal Yönetim ve Bağımsız Üye

GYO’lar kurumsal yönetim ilkelerine uyum bakımından üst düzey yükümlülük taşır. Yönetim kurulunda bağımsız üye bulundurulması zorunludur; ilişkili taraf işlemlerinde özel kurallar uygulanır.

Vergi Avantajı ve Şartları

GYO’lar, KVK m.5/1-d/4 uyarınca kurumlar vergisinden müstesnadır. Bu muafiyetin korunması için portföy sınırları, kâr dağıtımı ve halka açıklık oranı şartlarının sürekli sağlanması gerekir.

Sıkça Sorulan Sorular

GYO halka açılmak zorunda mı?

Evet; pay sahiplerinin önemli bir kısmının halka arz yoluyla halka açılma yükümlülüğü vardır.

GYO kurumlar vergisi öder mi?

KVK m.5/1-d/4 uyarınca müstesnadır; ancak portföy ve kâr dağıtımı şartlarına uyum gerekir.

Bağımsız üye zorunlu mu?

Evet; kurumsal yönetim ilkeleri kapsamında bağımsız üye bulundurulması zorunludur.

İzahname yanıltıcı ise dava nasıl?

SPKn m.10 izahnameden doğan sorumluluk kapsamında tazminat talep edilebilir.

İlgili Yargıtay ve Danıştay Kararları (Özet)

Yargıtay içtihatları— İzahnameden doğan sorumluluk: İzahnamede yer alan finansal projeksiyonların ve risk faktörlerinin gerçek durumu yansıtmaması sebebiyle yatırımcının uğradığı zararın SPKn m.10 izahnameden doğan sorumluluk hükümleri çerçevesinde tazmininin mümkün olduğu; ihraççının ve yetkilendirilmiş aracının müteselsil sorumluluk taşıdığı değerlendirilmiştir. mevzuat.adalet.gov.tr içtihat aramasından doğrulayın.
Yargıtay içtihatları— Örtülü kazanç aktarımı ve ibra geçersizliği: Halka açık ortaklığın kaynaklarının emsale aykırı koşullarla ilişkili tarafa aktarılmasının SPKn m.21 ihlali oluşturduğu; genel kuruldan alınan ibranın bu fiil bakımından geçersiz sayıldığı; yöneticilerin şahsi sorumluluk taşıdığı değerlendirilmiştir. mevzuat.adalet.gov.tr içtihat aramasından doğrulayın.

Karar özetleri eğitim amaçlı olup, somut olayda mahkeme kararları farklılaşabilir. Karar metinleri için resmi içtihat veritabanlarına başvurunuz.

Sermaye Piyasası Hukukunda İlgili Diğer Konular

Hizmet Bölgeleri

İstanbul, Ankara, İzmir başta olmak üzere tüm Türkiye genelinde sermaye piyasası uyuşmazlıkları için SPK hukuki bilgilendirme hizmeti sunulmaktadır. Şehir bazlı detay için İstanbul, Ankara, İzmir rehberlerine bakınız.

Video Anlatım

Sermaye piyasası ve SPK süreçlerine ilişkin video anlatımlar için @bilalalyar YouTube kanalı.

Güncelleme tarihi: 17.04.2026 | Bu içerik 2026 mevzuat değişikliklerine göre güncel tutulmaktadır.

Gayrimenkul Hukuku Mevzuat Tablosu

Kanun / Madde	Konu
TMK m.683	Mülkiyet hakkının kapsamı ve sahibine tanıdığı yetkiler
TMK m.705	Tescil ilkesi ve taşınmaz mülkiyetinin kazanılması
TMK m.706	Taşınmaz satışında resmi şekil şartı
TMK m.1023	Tapu siciline güven ilkesi (iyi niyetli üçüncü kişi)
TMK m.1025	Yolsuz tescilin düzeltilmesi (tapu iptal-tescil)
634 SK m.1 vd.	Kat Mülkiyeti Kanunu genel hükümleri
634 SK m.33	Yönetici ve kurul kararlarının iptali
6098 TBK m.299	Kira sözleşmesinin tanımı ve unsurları
6098 TBK m.344	Kira bedelinin belirlenmesi ve artış oranı
6098 TBK m.347	On yıllık uzama süresi sonunda tahliye
6098 TBK m.350-352	Kiralayan kaynaklı tahliye sebepleri
6306 SK m.1-7	Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi
3194 SK m.18	İmar uygulaması ve parselasyon
4721 TMK m.698	Paylı mülkiyette ortaklığın giderilmesi
4721 TMK m.732	Yasal önalım hakkı (şufa)
4721 TMK m.881-897	İpotek hakkı ve terkin (fekki)
HMK m.382	Taksim ve satış yoluyla ortaklığın giderilmesi

İlgili Kurumlar

Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü (TKGM)
Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı
İBB İmar ve Şehircilik Daire Başkanlığı
Sulh Hukuk ve Asliye Hukuk Mahkemeleri
İdare Mahkemeleri (imar uyuşmazlıkları)

Gayrimenkul Hukuku Rehberi 2026 | Tapu İptali Tescil | Kira Tespit

Resmi Kaynaklar

Hazırlayan Hukuku

Av. Bilal ALYAR — İstanbul Barosu Sicil No: 54965

Marmara Üniversitesi Hukuk Fakültesi mezunu (2015). Aile hukuku, ceza hukuku, kripto para hukuku, bilişim hukuku, şirketler hukuku ve vergi hukuku alanlarında faaliyet göstermektedir.

Bu içerik yalnızca genel bilgilendirme amaçlıdır; somut hukuki görüş ya da avukat-müvekkil ilişkisi oluşturmaz. Her dosya kendine özgü koşullar içerdiğinden, hukuki süreçlerde ilgili mevzuat çerçevesinde bilgilendirme alınması yararlı olabilir.

İletişim | Hakkımızda