Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı (GYO) Kuruluş ve Halka Arz 2026

Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı (GYO), kayıtlı sermaye sistemine tabi anonim ortaklık olarak kurulan, gayrimenkul, gayrimenkul projesi ve sermaye piyasası araçlarına yatırım yapan halka açık ortaklıktır (SPKn m.48). Faaliyetleri III-48.1 sayılı tebliğ ile düzenlenmiştir. GYO kazançları, şartların sağlanması hâlinde KVK m.5/1-d/4 kapsamındaki kurumlar vergisi kazanç istisnasından yararlanabilir.

Kuruluş Şartları ve Asgari Sermaye

GYO’lar kuruluş veya dönüşüm yoluyla oluşturulabilir. Asgari sermaye SPK tebliğince belirlenmiştir; pay sahiplerinin önemli bir kısmının halka arz yoluyla halka açılma yükümlülüğü vardır.

Portföy Sınırlamaları

GYO portföyünün belirli bir kısmı gayrimenkul, gayrimenkule dayalı projeler ve gayrimenkule dayalı haklardan oluşmalıdır. Tek bir gayrimenkul üzerinde belirli üst sınırlar uygulanır; aşım hâlinde SPK uyarısı veya idari para cezası uygulanır.

Halka Arz Süreci

GYO halka arzı, izahname onayı ve SPK izniyle gerçekleşir. İzahname; portföy yapısı, değerleme raporları, kira gelirleri ve risk faktörlerini içerir. Yatırımcı, izahnameye dayalı yanıltıcı beyan hâlinde tazminat talep edebilir (SPKn m.10).

Kurumsal Yönetim ve Bağımsız Üye

GYO’lar kurumsal yönetim ilkelerine uyum bakımından üst düzey yükümlülük taşır. Yönetim kurulunda bağımsız üye bulundurulması zorunludur; ilişkili taraf işlemlerinde özel kurallar uygulanır.

Vergi Avantajı ve Şartları

KVK m.5/1-d/4 uyarınca GYO kazançları kurumlar vergisinden istisnadır; bu genel bir muafiyet değil, koşullu bir kazanç istisnasıdır. İstisnadan yararlanmak için taşınmazlardan elde edilen kazançların en az %50’sinin, ilgili dönem kurumlar vergisi beyannamesinin verileceği ayı izleyen ikinci ayın sonuna kadar kâr payı olarak dağıtılması şarttır; dağıtılmazsa zamanında tahakkuk ettirilmeyen vergiler ziyaa uğramış sayılır.

Sıkça Sorulan Sorular

GYO halka açılmak zorunda mı?

Evet; pay sahiplerinin önemli bir kısmının halka arz yoluyla halka açılma yükümlülüğü vardır.

GYO kurumlar vergisi öder mi?

Şartları sağlanırsa kazançları KVK m.5/1-d/4 uyarınca kurumlar vergisinden istisnadır; taşınmaz kazançlarının en az %50’sinin süresinde kâr payı olarak dağıtılması gerekir.

Bağımsız üye zorunlu mu?

Evet; kurumsal yönetim ilkeleri kapsamında bağımsız üye bulundurulması zorunludur.

İzahname yanıltıcı ise dava nasıl?

SPKn m.10 izahnameden doğan sorumluluk kapsamında tazminat talep edilebilir.

Sermaye Piyasası Hukukunda İlgili Diğer Konular

Hizmet Bölgeleri

İstanbul, Ankara, İzmir başta olmak üzere tüm Türkiye genelinde sermaye piyasası uyuşmazlıkları için SPK avukat hizmeti sunulmaktadır. Şehir bazlı detay için İstanbul, Ankara, İzmir rehberlerine bakınız.

Video Anlatım

Sermaye piyasası ve SPK süreçlerine ilişkin video anlatımlar için @av.bilalalyar YouTube kanalı.

Güncelleme tarihi: 17.04.2026 | Bu içerik 2026 mevzuat değişikliklerine göre güncel tutulmaktadır.

Resmi Kaynaklar

Hazırlayan Avukat

Av. Bilal ALYAR

Marmara Üniversitesi Hukuk Fakültesi mezunu (2015). Aile hukuku, ceza hukuku, kripto para hukuku, bilişim hukuku, şirketler hukuku ve vergi hukuku alanlarında faaliyet göstermektedir.

Bu içerik yalnızca genel bilgilendirme amaçlıdır; somut hukuki görüş ya da avukat-müvekkil ilişkisi oluşturmaz. Her dosya kendine özgü koşullar içerdiğinden, hukuki süreçlerde ilgili mevzuat çerçevesinde bilgilendirme alınması yararlı olabilir.

İletişim | Hakkımızda