Bağcılar’da Daire ve Dükkân Mirası: Hukuki Çerçeve

Bağcılar, yüksek nüfus yoğunluğu, çok katlı konut blokları, çarşı ve atölye alanlarıyla bilinen bir ilçedir. Bu dokuda miras uyuşmazlıkları çoğu zaman bir ev ve bir dükkân etrafında şekillenir: bir daire birden fazla çocuğa, anneye veya eşe geçmiş, aile içinde kimin orada oturacağı ya da satışın yapılıp yapılmayacağı tartışma konusu olmuştur. Aşağıda bu tür dosyaların hukuki yönü, uyuşmazlıkların başladığı noktadan itibaren sıralanmıştır.

Bağcılar için yargı çevresi

Bakırköy Adliyesi’nin resmî sayfasına göre Bakırköy Adalet Sarayı, Bakırköy, Bahçelievler, Bağcılar, Esenler, Güngören ve Zeytinburnu ilçelerine hizmet vermektedir. Bu nedenle Bağcılar ile ilişkili sulh hukuk ve asliye hukuk dosyaları bu adliyede görülür. Ancak miras davalarında yetki kuralı, HMK m.11 gereği murisin son yerleşim yeridir; yani muris Bağcılar’da yaşıyorsa yetkili mahkeme de bu adliyede yer alan mahkemelerdir, muris başka bir ilde yaşıyorsa dava o ilde açılır.

Önce kim mirasçıdır

Sağ kalan eş ve çocuklar birlikte mirasçıdır; çocuk yoksa ana-baba ve onların altsoyu devreye girer. Eşin payı birlikte mirasçı olduğu zümreye göre değişir. Mirasçıların kim olduğu ve payların oranı mirasçılık belgesinde (TMK m.598/2) gösterilir. Aile içinde geçmişten gelen sözlü anlaşmalar belgeye yansımadığı için, “annemize kalacaktı” gibi beyanlar hukuken tek başına sonuç doğurmaz.

Daire kimin olacak: ortak kullanım ve paylaşım

Daire mirasçıların ortak mülkiyetinde kalır. Mirasçılardan biri dairede oturmaya devam ediyorsa diğerlerinin payı için kullanım bedeli tartışması çıkabilir. Paylaşma, anlaşmayla mümkündür; anlaşma olmazsa ortaklığın giderilmesi davası açılır (TMK m.698). Mahkeme, daire gibi bölünemeyen taşınmazlarda genellikle satış yoluyla giderme yoluna gider; paydaşlar arasında ihale sırasında kendi aralarında artırma yapma imkânı bulunur. Böylece daireyi isteyen mirasçı, diğerlerinin paylarını ihale bedeli üzerinden ödeyerek taşınmazın sahibi olabilir.

Dükkân ve kira geliri

Mirasa konu dükkânın kiraya verilmiş olması durumunda kira sözleşmesi muris ölünce sona ermez. Kiracının ödemelerini kime yapacağı sorusu, mirasçıların ortak bir tahsilat hesabı belirlemesiyle çözülebilir. Kira alacağının mirasçılar arasında paylaştırılması ise ayrı bir alacak ilişkisidir ve geçmişe dönük talepler için zamanaşımı süreleri gözetilir.

Sağlararası bağışlar ve tenkis

Muris sağlığında bir çocuğuna daire veya para vermişse diğer mirasçılar bunu denkleştirme ya da tenkis talebine konu edebilir. Saklı pay sahibi mirasçının payı (TMK m.506) zedelenmişse tenkis davası açılır (m.560); süreler m.571’dedir. Muvazaa iddiası ise devrin satış gibi görünüp aslında bağış olduğu savına dayanır ve tapu kayıtları, ödeme belgeleri ile tanık beyanlarıyla incelenir.

Vasiyetname ve iptali

Muris vasiyetname bırakmışsa, açılışından sonra mirasçılar şekil şartlarına uyulup uyulmadığını ve ehliyet durumunu değerlendirir. Vasiyetnamenin iptal sebepleri TMK m.557’de, iptal davasının süresi m.559’da düzenlenmiştir; öğrenmeden itibaren bir yıl ve her hâlde belirli üst süreler söz konusudur. Süre kaçırılırsa geçersiz bir vasiyetname bile hüküm doğurabilir.

Mirasın reddi

Murisin borcu varsa üç aylık süre içinde ret beyanı sulh hukuk hâkimine yapılabilir (TMK m.606 ve m.609). Reddeden mirasçının altsoyuna payın geçtiği hâller vardır; bu nedenle ret kararı verilmeden önce ailede kimlerin etkileneceği hesaplanmalıdır.

Aile içi anlaşma ve arabuluculuk imkânı

Konut ve dükkân paylaşımında mahkeme süreci uzun sürebildiği gibi, kardeşler arası ilişkilere de zarar verebilir. Bu sebeple mirasçıların, tarafsız bir üçüncü kişi eşliğinde müzakere yapması mümkündür. Ortaklığın giderilmesi davalarında dava açmadan önce arabulucuya başvurma yükümlülüğü 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m.18/A kapsamında ayrıca kontrol edilir; diğer miras uyuşmazlıklarında ise taraflar isteyerek başvurabilir. Anlaşma sağlanırsa, taksim sözleşmesi yazılı hâle getirilir (TMK m.676/3) ve tapu devirleri bu belgeye göre yapılır. Sözleşmenin eksiksiz olması, mirasçıların hepsinin imzasını taşıması ve borçların ayrıca ele alınması gerekir.

Özellikle yurt dışında çalışan mirasçıların bulunduğu ailelerde, imza ve vekâlet işlemlerinin zamanında yapılması paylaşımın ne zaman tamamlanacağını belirleyen asıl etkendir.

Veraset ve intikal vergisi

Mirasçılar, Veraset ve İntikal Vergisi Kanunu’na göre beyanname verir. Vergilenen değer, taşınmaz için emlak vergisi değeri esas alınarak hesaplanır; beyan süreleri kanunda ayrıca gösterilmiştir. Vergi borcunun ödenmemesi, tapu işlemlerinin yapılmasını engelleyebilir.

Bağcılar’da sık sorulanlar

Annemin yaşadığı dairede kardeşlerim satış istiyor, ne yapılabilir?

Sağ kalan eşin ya da ana-babanın kullanımı, mirastaki payı ile birlikte ayrıca değerlendirilir. Gerekirse paylaşım davasında, oturma hakkı veya intifa hakkı tanınması istenebilir.

Dükkânı ben işletiyorum, kardeşlerime kira ödemek zorunda mıyım?

Ortak taşınmazı tek başına kullanan paydaş, diğerlerinin payları için kullanım bedeli ödemekle karşı karşıya kalabilir. Anlaşma ile bedel belirlenebilir.

Vasiyetname çıkarsa saklı payımı kaybeder miyim?

Saklı pay mirasbırakanın tasarruf özgürlüğünü sınırlar. Vasiyetname bu payı aşıyorsa tenkis davası ile payın korunması istenebilir.

Mirasçılık belgesi ne kadar sürede çıkar?

Mahkemenin iş yüküne ve dosyadaki eksiklere göre değişir; kesin bir süre öngörülemez. Nüfus kayıtlarının eksiksiz sunulması süreci kısaltır.

Görüşmeler Kartal Cevizli Mahallesi’ndeki büroda önceden randevu ile yapılır; iletişim: 0534 636 19 19.