Beylikdüzü’nde Site Yaşamı ve Taşınmaz Uyuşmazlıkları: Hukuki Yollar

Beylikdüzü, Marmara kıyısı boyunca uzanan toplu konut siteleri, plazalar ve hızla gelişen yeni konut bölgeleriyle tanınır. Taşınmaz uyuşmazlıkları da bu yapıya paralel olarak çeşitlenir: site yönetiminde karar alma, aidat ve ortak gider uyuşmazlıkları, tapu ve ayıplı konut sorunları, kiracı-ev sahibi anlaşmazlıkları, riskli yapı kararları ve inşaat sözleşmelerinden doğan davalar. Bu sayfa, Beylikdüzü’ndeki taşınmaz sahiplerinin ve kiracıların karşılaşabileceği başlıca dava türlerini ve süreçlerini genel bilgilendirme olarak ele alır.

Toplu yaşam alanlarında kat mülkiyeti

Sitelerde ve apartmanlarda yönetim, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’na tabidir. Kat malikleri kurulu, yönetim planının uygulanmasından yöneticinin seçimine ve gider paylaşımına kadar pek çok konuda karar verir. Ortak alanlara ilişkin esaslı değişiklikler genellikle beşte dört çoğunluk gerektirir (KMK m.19). Kat malikleri kurulu kararlarına karşı, kanuna veya yönetim planına aykırılık gerekçesiyle iptal davası açılabilir; bu davada süre, karara muhalif kalanlar için karar tarihinden, toplantıda bulunmayanlar için kararı öğrendikleri tarihten itibaren bir aydır (KMK m.33). Her hâlde kararın alınmasından itibaren altı ay geçince dava açılamaz.

Aidat ve ortak gider alacakları için yönetici icra takibi başlatabilir; kat malikinin borcu, yönetim planı ve kat malikleri kurulu kararına dayanır. Eski maliklerin borçlarından yeni malikin sorumluluğu ve kiracının payı gibi konular ayrıca değerlendirilir.

Tapu iptal ve tescil davaları

Taşınmazın aslında bir başkasına ait olduğu iddiasıyla tapu kaydının düzeltilmesi istenebilir. Muvazaa, ehliyetsizlik, yanılma ve hile gibi nedenlere dayanan tapu iptal ve tescil davaları, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılır; kesin yetki kuralı HMK m.12’de düzenlenmiştir. Mirasçıdan mal kaçırma amacıyla yapılan satışlarda muris muvazaası iddiası gündeme gelir. Tapudaki satışın gerçek bedelini yansıtmadığı iddiası da ayrıca ispat gerektirir.

Kira ve tahliye uyuşmazlıkları

• Kira bedelinin tespiti ve artış oranı, TBK m.344’e göre belirlenir; beş yıllık sürenin dolması sonrasında hâkimin emsal kira bedelini tespit etme yetkisi vardır.
• Konut veya işyeri ihtiyacı sebebiyle tahliye, TBK m.350’de düzenlenmiştir; ihtiyacın gerçek ve samimi olması aranır.
• On yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, belirli bildirim süresine uyarak sözleşmeyi sona erdirebilir (TBK m.347).
• Kira bedeli ödenmediğinde kiracıya yazılı ihtar gönderilir ve süre verilir (TBK m.315).

Kira davaları sulh hukuk mahkemesinde görülür. Kira sözleşmesi dava şartı arabuluculuğa tabidir; kiracı ve kiraya verenin başvuru sırası bu bakımdan önemlidir.

Kentsel dönüşüm ve riskli yapılar

6306 sayılı Kanun uyarınca riskli yapı tespiti yapıldıktan sonra, tespite karşı belirli sürede itiraz edilebilir (m.3). Kanunun uygulandığı yapılarda kat malikleri, yıkım ve yeniden yapım için anlaşma yoluna gidebilir; anlaşma sağlanamazsa salt çoğunluk kararıyla işlem yapılabilir (m.6). Bu karara karşı dava süresi otuz gündür (m.6/9). Sürecin hangi aşamasında hangi merciin yetkili olduğu, her dosyada yeniden kontrol edilmelidir.

Site yaşamında yönetim kararları ve itiraz süreci

Beylikdüzü’nde çok sayıda büyük konut sitesi bulunduğundan, kat malikleri kurulu kararlarına ilişkin uyuşmazlıklar sık görülen konulardandır. Bir kararın kanuna veya yönetim planına aykırı olduğu düşünülüyorsa, hukuki yol kararın alındığı toplantı tutanağının incelenmesiyle başlar.

1. Toplantı çağrısının usulüne uygun yapılıp yapılmadığı kontrol edilir;
2. Karar yeter sayısı ve oy kullanma şekli tutanaktan okunur;
3. Karara aykırı olan malikin itiraz süresi ve dava şartları araştırılır;
4. Gerekirse yönetim planı ve kat mülkiyeti tapu kayıtları birlikte değerlendirilir.

Tapu işlemlerinde ön kontrol

Satın alma veya devir öncesinde tapu kaydı, takyidat ve şerhler, imar durumu ile yapı ruhsatı ve iskân belgeleri birlikte incelenmelidir. İpotek, haciz veya aile konutu şerhi gibi kayıtlar, işlemin sonradan sorun çıkarmasına yol açabilir. Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde ise teslim tarihi ve gecikme hâlinde uygulanacak yaptırımların sözleşmede açıkça yazılı olması beklenir.

Sıkça sorulan sorular

Site yöneticisi aidatları ödemeyen maliki nasıl takip eder?

Yönetici, kat malikleri kurulu kararına ve yönetim planına dayanarak icra takibi başlatabilir. Ödemeyen kat maliki gecikme tazminatı ödemekle yükümlü olabilir. Borçlu itiraz ederse itirazın iptali veya kaldırılması yoluna başvurulur.

Kat malikleri kurulu kararını iptal ettirmek için hangi mahkemeye gidilir?

Kat mülkiyeti uyuşmazlıkları sulh hukuk mahkemesinde görülür. Mahkeme yetkisi, taşınmazın bulunduğu yere göredir. Beylikdüzü’nde taşınmaz bulunan taraflar için yetkili adliye, ilçenin bağlı olduğu yargı çevresine göre belirlenir.

Tapu iptal davası açmadan önce yapılması gerekenler nelerdir?

Tapu kaydı, takyidat bilgisi ve satış belgeleri temin edilmelidir. Dava hakkının dayanağı, yani muvazaa veya ehliyetsizlik iddiası, belgeler ve tanıklarla desteklenmelidir. Mirasçılar arasında pay devri söz konusuysa ayrıca veraset belgesi gerekir.

Kiracı tahliye ihtarı aldığında ne yapmalıdır?

İhtarda belirtilen süre ve nedenler incelenmeli, ödeme yapıldıysa belgeleri saklanmalıdır. Ödeme süresi içinde yapılmazsa kiraya veren sözleşmeyi feshedebilir; tahliyeye ilişkin dava ise sulh hukuk mahkemesinde açılır.

Riskli yapı kararına itiraz edilmezse ne olur?

Süre içinde dava açılmazsa karar kesinleşir ve yıkım-yeniden yapım süreci başlayabilir. Bu aşamada kat malikleri anlaşma sürecine girmek zorunda kalır.

Aidat borcunu ödemeyen malike karşı ne yapılabilir?

Kat Mülkiyeti Kanunu yönetime, ödenmeyen ortak gider payları için takip ve gerektiğinde dava imkânı tanır. Yönetim planındaki gecikme hükümleri de incelenmelidir.

Tapudaki şerh satışı engeller mi?

Her şerh satışı engellemez, ancak bazıları alıcıyı bağlar ve fiyat ile güvenliği etkiler. Her kaydın niteliği ayrı incelenmelidir.

Görüşmeler Kartal Cevizli Mahallesi’ndeki büroda önceden randevu ile yapılır; iletişim: 0534 636 19 19.