Kat İrtifakı: 634 Sayılı KMK m.14-17 Kuruluş Rehberi 2026

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.14-17, henüz tamamlanmamış olup ileride kat mülkiyetine konu olacak yapılarda, arsa malikleri arasında kurulan ayni hakkı düzenler. Kat irtifakı, henüz fiilen mevcut olmayan bağımsız bölümler üzerinde kurulan, ileride kat mülkiyetine dönüşecek geçici bir ayni haktır.

Kat İrtifakının Tanımı (KMK m.2)

Kat irtifakı, “bir arsa üzerinde yapılmakta veya ileride yapılacak olan bir veya birden çok yapının kat, daire, iş bürosu, dükkân, mağaza, mahzen, depo gibi bölümlerinden ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olanları üzerinde, yapı tamamlandıktan sonra geçilecek kat mülkiyetine esas olmak üzere arsa maliki veya arsanın ortak malikleri tarafından, arsa payına bağlı olarak kurulan irtifak hakkı”dır.

Kat İrtifakının Kuruluş Şartları (KMK m.14)

Kat irtifakı kurulabilmesi için:

Üzerinde kat irtifakı kurulacak kâgir, betonarme veya yapısı tamamlanmamış bir bina bulunan veya yapımı planlanan bir arsa olmalı
Yapı belediyeden alınmış imar ruhsatına uygun olarak yapılmış veya yapılacak olmalı
Bağımsız bölümler proje üzerinde gösterilmiş olmalı; her bağımsız bölüm bir arsa payına bağlı tutulmalı
Arsa maliki tek ise yazılı talep, birden fazla malik varsa oybirliği ile başvuru yapılmalı

Kat İrtifakı İçin Gerekli Belgeler (KMK m.14)

Tapu sicil müdürlüğüne sunulacak belgeler şunlardır:

Mimari proje (onaylı)
Yapı ruhsatı
Yönetim planı
Arsa paylarını gösteren cetvel
Bağımsız bölümlerin nitelik ve niteliklerini gösteren liste
Tüm arsa maliklerinin başvurusu (varsa vekaletname)

Arsa Payının Belirlenmesi (KMK m.3)

Her bağımsız bölüm için bir arsa payı belirlenir; bu pay, bağımsız bölümün niteliği, durumu, büyüklüğü ve manzara gibi özellikleri dikkate alınarak adil şekilde tespit edilir. Arsa payı uygun değil ise, kat malikleri kurulu kararıyla veya mahkeme yoluyla düzeltilebilir (KMK m.3/2).

Yönetim Planı

Kat irtifakı kuruluşunda hazırlanan ve tüm maliklerin imzasıyla geçerlilik kazanan yönetim planı, kat malikleri arasındaki ilişkilerin temel hukuki belgesidir. Kullanım kuralları, ortak gider paylaşımı, denetim ve yönetim usulü, ortak yer kullanımı yönetim planında düzenlenir. Yönetim planı tapu siciline ek olarak kaydedilir; tüm sonraki maliklere bağlayıcıdır.

Kat İrtifakının Tescili

Tapu sicil müdürlüğü, KMK m.14’teki belgeleri inceler ve uygun bulursa kat irtifakını tapu kütüğüne tescil eder. Her bağımsız bölüm için ayrı bir kat irtifakı tapusu düzenlenir; tapuda bağımsız bölüm numarası, niteliği, arsa payı, blok ve kat bilgileri yer alır. Tescil ile birlikte kat irtifakı sahibi, ileride o bağımsız bölüm üzerinde kat mülkiyetine sahip olma hakkını kazanır.

Kat İrtifakı Sahibinin Hakları (KMK m.16)

Kat irtifakı sahibi:

Bağımsız bölümünün yapımının zamanında tamamlanmasını isteme hakkına sahiptir
Yapı tamamlanınca kat mülkiyetine geçişi talep edebilir
Diğer kat irtifakı sahiplerinin yapım faaliyetlerini engelleyici davranışlardan kaçınmasını isteyebilir
Ortak yerler üzerinde diğer maliklerle birlikte hak sahibi olur

Kat İrtifakı Sahibinin Yükümlülükleri (KMK m.17)

Kat irtifakı sahibi, yapımın tamamlanması için diğer kat irtifakı sahipleriyle işbirliği yapmak, yönetim planında öngörülen ortak masrafları arsa payı oranında ödemek ve yapımı engelleyici eylemlerden kaçınmakla yükümlüdür. Yükümlülüklere uymayan malik, KMK m.25 hükümleri çerçevesinde diğer maliklerce haklarından yoksun bırakılma davasına muhatap olabilir.

Kat Mülkiyetine Geçiş (KMK m.14/3, m.42)

Yapı, mimari projesine uygun olarak tamamlanıp yapı kullanma izin belgesi (iskan) alındıktan sonra, kat irtifakı kendiliğinden kat mülkiyetine dönüşmez. Tapu sicil müdürlüğüne başvurularak iskan belgesi ve eksiksiz dosya ibraz edildikten sonra kat mülkiyeti tescili yapılır. Bu işlem zorunludur; iskan alındıktan sonra en geç 60 gün içinde kat mülkiyetine geçilmesi yönünde idari yaptırımlar öngörülmüştür.

Kat İrtifakının Sona Ermesi (KMK m.49)

Kat irtifakı; tüm maliklerin oybirliği ile vazgeçmesi, üzerine kurulduğu yapının tamamen yok olması veya kamulaştırma yoluyla sona erer. Kat mülkiyetine geçişle birlikte kat irtifakı kendiliğinden sona erer; tapuya kat mülkiyeti tescili yapılır.

Devamı: Kat İrtifakının Devri

Kat irtifakı, tapuya tescilli ve devredilebilir bir ayni haktır. Maliki, sözleşme ile başkasına devredebilir, mirasla intikal eder, üzerine ipotek kurulabilir, haciz işlenebilir. Devir ve haciz işlemleri, gayrimenkul satışı/haczi gibi tapu siciline işlenir.

Kentsel Dönüşüm ve Kat İrtifakı

6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında riskli yapı tespit edildiğinde, mevcut kat mülkiyeti veya kat irtifakı sona erer; tasarlanan yeni yapıda yeniden kat irtifakı/kat mülkiyeti kurulur. 2/3 çoğunlukla alınan kararla yapım sürecine başlanır; muhalif maliklerin payları satın alınabilir veya kamulaştırılabilir.

İlgili Mevzuat

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.14-17 (kat irtifakı)
634 sayılı KMK m.2-3 (tanımlar ve arsa payı)
634 sayılı KMK m.42 (yönetim planı)
634 sayılı KMK m.49 (sona erme)
3194 sayılı İmar Kanunu (yapı ruhsatı, iskan)
6306 sayılı Kentsel Dönüşüm Kanunu