Konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin Türk Borçlar Kanunu hükümleri, kira artış oranı ve tahliye süreçleri açısından kiracı ile kiraya veren arasında dikkatli bir denge gözetir. Geçici düzenlemeler ve yargı kararları uygulamayı sürekli şekillendirmektedir.

Kira Artış Oranı

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesi uyarınca yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeli, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla taraflarca belirlenir. Sözleşmede artış oranı belirlenmemişse hakim hakkaniyete uygun olarak belirler.

Beş Yıllık Kira Tespit Davası

Kira sözleşmesinin beş yıldan uzun sürmesi veya beş yıldan sonra yenilenmesi halinde kira bedelinin tespiti davası açılabilir. Hakim emsal kiralar, taşınmazın durumu ve hak ve nesafet kurallarını gözeterek yeni kira bedelini belirler.

Tahliye Sebepleri

TBK’nın 350-356. maddeleri kiraya verenin kullanım ihtiyacı, yeniden inşa ve imar gerekliliği, yeni malikin gereksinimi, iki haklı ihtar ve tahliye taahhüdü gibi tahliye sebeplerini düzenler. Her sebebin kendine özgü süre ve şekil koşulları bulunur.

Tahliye Taahhütnamesi

Kiracının yazılı tahliye taahhüdüyle belirli tarihte taşınmazı boşaltmayı kabul ettiği belge, geçerlilik için kira sözleşmesinden sonra düzenlenmiş ve kiracının iradi imzasını taşıması koşuluyla geçerlidir. Taahhüt tarihinden itibaren bir ay içinde tahliye davası veya icra takibi başlatılması gerekir.

İki Haklı İhtar

Kiracının bir kira yılı içinde kira bedelini ödememesi veya geç ödemesi nedeniyle iki haklı ihtarın gönderilmesi halinde kira yılının sonunda tahliye davası açılabilir. İhtarların yasal şekil ve içerik koşullarını taşıması zorunludur.

Yargısal Yaklaşım

Yargıtay tahliye davalarında kira sözleşmesinin niteliğini, ihtarnamelerin geçerliliğini ve tahliye sebeplerinin somut delillerle ispatlanmasını titizlikle değerlendirmektedir. Konut ve işyeri kiralarına ilişkin uyuşmazlıklarda Yargıtay 7. Hukuk Dairesi 12.12.2025 tarih ve 2025/5356 K. sayılı kararı uygulamaya yön veren önemli içtihatlardandır.

Sıkça Sorulan Sorular

Kira artış oranı serbestçe belirlenebilir mi?

Konut kiralarında TÜFE on iki aylık ortalama oranı tavan olarak uygulanır.

Tahliye davası ne kadar sürer?

Davanın türüne ve mahkemenin iş yüküne göre 6 ay ile 18 ay arasında değişebilir.

Tahliye taahhüdü her zaman geçerli mi?

Kira sözleşmesi başlangıcında veya kiracının baskı altında imzaladığı taahhütler geçersiz sayılabilir.

Sonuç

Kira hukukundaki süreçler hem maddi hem de usul hukuku açısından titizlik gerektirir. Profesyonel hukuki destek ile hak kayıplarının önüne geçilmesi mümkündür.