Şişli’de Eski Yapı Stoku, İşyeri Kirası ve Dönüşüm Uyuşmazlıkları

Şişli; Mecidiyeköy iş merkezi, Nişantaşı ve Teşvikiye çevresindeki tarihi apartmanlar, Bomonti ve Okmeydanı hattındaki dönüşüm bölgeleri ve yoğun ofis kullanımıyla farklı karakterde taşınmaz uyuşmazlıklarını bir arada barındırır. Eski apartman binalarında kat maliklerinin çoğalması, işyeri olarak kullanılan katların kiralanması, ticari kiraların bedel uyuşmazlıkları ve riskli yapı kararları sık karşılaşılan başlıklardır. Aşağıda bu başlıkların hukuki çerçevesi genel bilgi olarak sunulmaktadır.

Yaşlı apartmanlarda yönetim ve tadilat

Eski binalarda ortak alanların onarımı, asansör ekleme, cephe yenileme ve çatı tadilatı gibi işlemler kat malikleri kurulu kararıyla yapılır. Yönetim planında aksi belirtilmedikçe, ortak yerlerin esaslı değişikliği için kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından beşte dört çoğunluğu aranır (KMK m.19). Kararlara itiraz için bir aylık süre (KMK m.33) kaçırılmamalıdır. Bir kat malikinin diğerlerinin rahatsız eden kullanımı, örneğin işyeri olarak kullanılan bağımsız bölümde gürültü, koku ve yoğun müşteri trafiği, kat mülkiyeti hükümleri ve komşuluk hukuku çerçevesinde önlenebilir.

Ticari kira ve işyeri devri

Mecidiyeköy ve Nişantaşı gibi işyeri yoğun bölgelerde kira sözleşmeleri sıklıkla yabancı para ile veya kira artış kayıtlarıyla yapılır. Kira bedelinin belirlenmesi, uyarlama ve tespit gibi konular Türk Borçlar Kanunu’nun kira hükümlerine bağlıdır. Çatılı işyeri kiralarında beş yıllık süre sonunda kira bedelinin tespiti istenebilir (TBK m.344). İşyerinin devri veya alt kiralanması hâlinde kiraya verenin rızası aranır. Kiralanan işyerinde ihtiyaç sebebiyle tahliye istemi TBK m.350 uyarınca sınırlı hâllerde mümkündür.

Kira sözleşmesinin yazılı olması ispat bakımından zorunludur.
Depozito, kefalet veya teminat mektubu ile ilgili şartlar sözleşmede açıkça yazılmalıdır.
İşyerinin ruhsat ve izin durumu, kiracı ve kiraya veren arasında paylaşılan sorumluluk olarak belirlenmelidir.
Tahliye taahhütnamesi geçerlilik şartları bakımından dikkatle incelenmelidir (TBK m.352).

Kentsel dönüşüm ve kat karşılığı inşaat

Riskli yapı tespit edilen binalarda kat malikleri yıkım ve yeniden yapım kararı almak zorunda kalabilir (6306 sayılı Kanun m.6). Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde arsa sahibi ve müteahhit arasındaki paylaşım, teslim tarihi, gecikme cezası ve geçici barınma bedeli açık yazılmalıdır. Sözleşme noter huzurunda yapılmalıdır; aksi hâlde taşınmaz mülkiyetinin devrine ilişkin hükümler geçerli olmayabilir. Müteahhidin iflası, sözleşmenin devamı ve tapu devri bakımından ayrı sonuçlar doğurur.

Mahkeme ve yetki

Taşınmazın aynına ilişkin davalarda kesin yetki, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesindedir (HMK m.12). Şişli’de bulunan taşınmazlar bakımından yetkili adliyenin hangi yargı çevresinde olduğu, resmî kaynaktan doğrulanmalıdır. Kat mülkiyeti ve kira davaları sulh hukuk mahkemesinde, tapu iptal-tescil davaları ve kat karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan davalar asliye hukuk mahkemesinde görülür.

Eski yapı stoğunda satın alma ve kiralama öncesi kontrol

Şişli’de uzun yıllar önce yapılmış apartmanlar ve işyerleri bulunduğundan, taşınmaz işlemlerinde yapının hukuki ve teknik durumu önemli bir inceleme konusudur. Satın alma veya kiralama öncesinde şu başlıklar kontrol edilmelidir:

Tapu kaydındaki şerh, ipotek ve haciz bilgileri;
Yapı ruhsatı, iskân belgesi ve imar durumu;
Binanın riskli yapı kapsamında olup olmadığı;
Yönetim planı ve kat malikleri kurulu kararları;
Ödenmemiş aidat ve ortak gider borçları.

Uyuşmazlık hâlinde izlenecek adımlar

Sorun yazılı olarak karşı tarafa bildirilir ve cevap süresi tanınır;
Gerekli hallerde ihtarname gönderilir;
Kiracı ve ev sahibi uyuşmazlıklarında dava şartı arabuluculuk kuralları değerlendirilir;
Tespit gereken konularda mahkemeden delil tespiti istenir;
Dava dilekçesi yetkili ve görevli mahkemeye sunulur.

İş merkezlerinde ortak alan sorunları

Şişli’de karma kullanımlı binalarda konut ve işyeri aynı yapıda bulunabilir. Bu tür binalarda ortak alanın kullanımı, tabela, havalandırma ve giriş düzeni gibi konular yönetim planında düzenlenmişse uyuşmazlıklar plan hükümlerine göre çözülür; plan sessizse Kat Mülkiyeti Kanunu’nun genel hükümleri uygulanır.

Sıkça sorulan sorular

Binanın bir bölümü işyeri olarak kullanılıyorsa kat malikleri bunu engelleyebilir mi?

Yönetim planı ve kat mülkiyeti hükümleri, bağımsız bölümün kullanım amacını belirler. Plana aykırı kullanım, diğer kat maliklerinin önlenmesi için dava açmasına yol açabilir. Kullanım şeklinin imar ve tapu kayıtlarına uygunluğu da incelenir.

Kira sözleşmesi döviz cinsinden yapılırsa geçerli midir?

Yurt içinde yerleşik kişiler arasındaki kira sözleşmelerinde yabancı para kullanımına ilişkin kısıtlamalar bulunabilir. Bu nedenle sözleşmenin tarafları ve kira bedelinin belirlenme biçimi mevzuat uyarınca ayrıca incelenmelidir.

Riskli yapı kararı verilen binada malik anlaşmazsa ne olur?

Kanundaki şartlar oluşursa salt çoğunlukla karar alınır ve anlaşmayan malikin payı satışa çıkarılabilir. Bu aşamadaki hak ve süreler kanunda sınırlıdır; bu nedenle tebliğlerin zamanında takibi gerekir.

Tapu kaydında şerh olan taşınmaz satın alınmalı mıdır?

Şerhin türüne göre sonuçlar değişir. İpotek, haciz, kat karşılığı inşaat şerhi veya satış vaadi şerhi gibi kayıtlar, alıcının hakkını etkiler. Satın alma kararından önce tapu kaydının tam olarak incelenmesi gerekir.

Kat malikleri kurulu kararının iptali nasıl istenir?

Kanuna veya yönetim planına aykırı karara karşı kanunda öngörülen süre içinde dava açılabilir. Süre karar tarihinden ya da kararı öğrenme tarihinden başlayabilir.

İş yeri kiracısı devir yapabilir mi?

İşyeri kirasında kiracının sözleşme devri veya alt kiralaması için kural olarak kiraya verenin izni gerekir. Sözleşme hükümleri ve kanun birlikte incelenmelidir.

Yönetim planı değiştirilebilir mi?

Yönetim planının değiştirilmesi kanunda aranan çoğunlukla mümkündür. Bazı değişiklikler için tüm kat maliklerinin oybirliği gerekebilir.

Görüşmeler Kartal Cevizli Mahallesi’ndeki büroda önceden randevu ile yapılır; iletişim: 0534 636 19 19.