Tellallık (Simsarlık) Sözleşmesi (TBK m.520-525)

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) m.520-525 arasında düzenlenen tellallık (simsarlık) sözleşmesi, simsarın taraflar arasında bir sözleşme kurulması imkânını hazırlamayı veya kurulmasına aracılık etmeyi üstlendiği ve bu sözleşmenin kurulması halinde ücret almaya hak kazandığı bir sözleşmedir (m.520/1). Gayrimenkul, evlilik, iş bulma, ticari aracılık ve sigorta alanlarında yaygın olarak uygulanan tellallık, sonuç bağlı ücret prensibine dayanır. Bu rehber, tellallığın hukuki niteliğini, ücret hakkının doğumunu, görevli mahkemeyi ve özel tellallık türlerini 2026 itibarıyla kapsamlı olarak ele almaktadır.

Tellallığın Tanımı ve Unsurları (TBK m.520)

TBK m.520/1 hükmüne göre simsarlığın unsurları şunlardır: (i) simsarın bir sözleşme kurulması fırsatını hazırlaması veya buna aracılık etmesi, (ii) ücretin sonuç bağlı olması, (iii) simsarın bağımsız ve süreklilik unsuru olmaksızın hizmet vermesi. Tellallık vekalet sözleşmesinin özel bir türü sayılır; ancak vekalet aksine simsar fiilen bir sözleşme akdetmez, yalnızca tarafları buluşturur veya görüşmeyi sağlar. Asıl sözleşme tarafları arasında doğrudan kurulur.

Sözleşmenin Kuruluş Şekli

Tellallık sözleşmesi şekle tâbi değildir; yazılı, sözlü veya örtülü olarak kurulabilir. Ancak ispat kolaylığı bakımından yazılı şekil tercih edilir. Tüketicinin tellallık hizmetinden yararlandığı hâllerde 6502 sayılı TKHK m.5 vd. genel işlem koşulu denetimi uygulanır. Gayrimenkul tellallığında, Gayrimenkul Hizmetleri Yönetmeliği uyarınca yetki belgesi ve yazılı sözleşme zorunluluğu getirilmiştir.

Simsarın Borçları

Simsarın temel borçları:

• Sadakat ve özen: Tellal, müvekkilinin menfaatini gözeterek özenli davranmak zorundadır.
• Bilgi verme ve doğru beyan: Aracılık ettiği işin objesi hakkında bildiklerini doğru biçimde aktarma; yanlış bilgi verme tazminat sorumluluğu doğurur.
• Tarafsızlık (çifte tellallık halinde): Simsar her iki tarafa da hizmet veriyorsa (m.524), her iki tarafa da sadakat borcu altındadır.
• Ücreti kazanma sınırlaması: Müvekkilinin menfaatine aykırı davranan simsar ücret talep edemez (m.523).

Müvekkilin Borçları

Müvekkilin temel borcu simsarlık ücretini ödemektir. Tellallık ücreti, asıl sözleşmenin kurulması şartına bağlı olarak doğar (m.521). Ücret kararlaştırılmamışsa teamüle göre, teamül de yoksa hâkimce belirlenir. Ek olarak müvekkil, simsarın yaptığı zorunlu giderleri tazmin etmekle yükümlü olabilir; ancak bu, sözleşmede aksine bir hüküm yoksa beklenmeyen masraflar için söz konusudur.

Ücret Hakkının Doğumu (TBK m.521)

TBK m.521/1 hükmüne göre simsar ücrete ancak aracılık ettiği sözleşmenin kurulmasıyla hak kazanır. Ücret hakkının doğumu için aşağıdaki şartların gerçekleşmesi aranır:

1. Tellal-müvekkil ilişkisinin kurulmuş olması
2. Simsarın faaliyetinin bulunması (tarafları buluşturma veya bilgi verme)
3. Simsarın faaliyeti ile asıl sözleşmenin kurulması arasında illiyet bağı bulunması
4. Asıl sözleşmenin kurulmuş olması

Asıl sözleşme bozucu şartla bağlı kurulmuşsa, şart gerçekleşinceye kadar ücret istenebilir; şart gerçekleşince ücret iade edilir (m.521/2).

Şart Bağlı veya Geri Bırakılmış Sözleşme

Asıl sözleşme geciktirici şarta bağlanmışsa simsar ancak şart gerçekleştiğinde ücrete hak kazanır. Sözleşmenin sonradan bozulması, feshi veya geri bırakılması; eğer simsarın çalışmaları ile illiyet bağı zaten kurulmuşsa, ücret hakkını ortadan kaldırmaz. Müvekkil, sözleşmeyi kötü niyetle veya basit bir bahane ile bozmuşsa simsarın ücret hakkı tam olarak doğmuş sayılır.

Çifte Tellallık ve Sadakat (TBK m.524)

TBK m.524 hükmüne göre simsar, sözleşmenin diğer tarafından da ücret almayı vaad etmiş veya almışsa, bu durumu öteki tarafa açıklamak zorundadır. Açıklamadığı takdirde, sözleşmenin ona ücret ödemesi gereken tarafına karşı ücret talep edemez. Tellal, bu hükümle çıkar çatışmasının önlenmesi amaçlanmıştır. Sigorta brokerliği gibi alanlarda 5684 sayılı Sigortacılık Kanunu m.21 daha sıkı kurallar getirir.

Aşırı Ücretin İndirilmesi (TBK m.525)

TBK m.525 önemli bir koruyucu hüküm getirir: hizmet sözleşmesinin kurulmasında simsarlık veya evlenme simsarlığı için kararlaştırılan ücret aşırı yüksekse, borçlunun talebi üzerine hâkim bu ücreti hakkaniyete uygun olarak indirebilir. Bu hüküm, kanunun emredici nitelikteki tek tellal koruma hükmüdür ve tarafların sözleşme ile aksini kararlaştırması mümkün değildir.

Gayrimenkul Tellallığı

Emlakçılık, en yaygın tellallık türüdür. Gayrimenkul Hizmetleri Yönetmeliği uyarınca yetki belgesi ve yazılı sözleşme zorunludur. Sözleşmede; ücret oranı (genellikle alıcı/satıcı için %2-4), ücretin muacceliyet anı, münhasırlık şartı, sözleşme süresi ve fesih hükümleri açıkça belirtilmelidir. Münhasır yetkili emlakçıyı bertaraf ederek doğrudan satış yapan müvekkil, tellal ücretini ödemekle yükümlü kalabilir.

Evlenme Simsarlığı

TBK m.520/2, evlenme simsarlığını kabul eder ancak m.525/1 ile ücretin aşırı olması halinde indirilebileceğini düzenler. Bunun yanında m.520/3 hükmüne göre evlenme simsarlığında dava yoluyla ücret talep edilemez; ancak müvekkil ücreti gönüllü olarak ödediği takdirde geri isteyemez (eksik borç — natural obligation niteliği). Bu özel düzenleme, evliliğin manevi niteliğinin ticari menfaate alet edilmemesi politikasına dayanır.

İş Bulma Simsarlığı

İş bulma simsarlığında ücret kural olarak işverenden alınır; çalışandan ücret alınması 4904 sayılı Türkiye İş Kurumu Kanunu kapsamında özel düzenlemelere tâbidir. Özel istihdam büroları aracılığıyla yapılan iş bulma faaliyetlerinde, çalışan adayından kural olarak ücret talep edilmesi yasaktır. Bu kuralın ihlali idari yaptırımı gerektirir.

Sigorta Brokerliği

Sigorta brokerliği, 5684 sayılı Sigortacılık Kanunu m.21 hükmüne tâbidir. Brokerin sigortalı adına davranma yükümlülüğü ve sigortacıdan komisyon alma uygulaması, çıkar çatışması bakımından özel düzenlemeye konu olmuştur. Broker, sigortalının yetkilisidir; aracılık ücreti normalde sigorta şirketinden alınır ancak bu durum sigortalıya açıklanmalıdır.

Sözleşmenin Sona Ermesi

Tellallık sözleşmesi şu hallerde sona erer: (i) asıl sözleşmenin kurulması ile (amaca ulaşma), (ii) tarafların anlaşmasıyla, (iii) süreli sözleşmelerde sürenin dolması ile, (iv) belirli süreli olmayan sözleşmelerde tek taraflı fesih ile, (v) tellal veya müvekkilin ölümü, ehliyetsizliği ya da iflası ile (kural olarak — TBK m.513 vekalet hükümleri uygulanır).

Görevli ve Yetkili Mahkeme

Tellallık ücretinden doğan davalarda görevli mahkeme, dava değerine bakılmaksızın HMK m.2 uyarınca Asliye Hukuk Mahkemesi‘dir. Tüketici simsarlığında Tüketici Mahkemesi görevlidir. Ticari işletmelerin tellallığında Asliye Ticaret Mahkemesi görevlidir. Yetkili mahkeme HMK m.6 uyarınca davalının yerleşim yeri veya HMK m.10 uyarınca sözleşmenin ifa yeri mahkemesidir.

Zamanaşımı

Tellallık ücretinden doğan davalar TBK m.146 uyarınca 10 yıllık genel zamanaşımına tâbidir. Süre, ücret hakkının muaccel olduğu tarihten itibaren işler. Tüketicinin tellala karşı açtığı zarar tazmin davalarında ise TBK m.49 ve m.72 hükümleri uygulanabilir.

İlgili Mevzuat

• 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.520-525 (tellallık)
• TBK m.502-514 (vekalet sözleşmesi), m.532-546 (komisyon sözleşmesi)
• 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun m.5, m.6
• 4904 sayılı Türkiye İş Kurumu Kanunu (iş bulma simsarlığı)
• 5684 sayılı Sigortacılık Kanunu m.21 (broker)
• Gayrimenkul Hizmetleri Yönetmeliği
• 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu m.2, m.6, m.10