Şufa (Önalım) Hakkı: TMK m.732-735 Paylı Mülkiyet Rehberi 2026

Şufa (önalım) hakkı, paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmazdaki payını üçüncü kişiye satması halinde, diğer paydaşlara o payı aynı koşullarla öncelikle satın alma hakkı tanıyan, mülkiyet hukukuna özgü yenilik doğuran bir haktır. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m.732 ve devamında düzenlenmiştir.

Şufa Hakkının Kapsamı (TMK m.732)

“Paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması halinde, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilirler.” Hak yalnızca taşınmaz mallarda ve paylı mülkiyet rejiminde söz konusudur. Elbirliği mülkiyetinde önalım hakkı doğmaz; ancak elbirliği paylı mülkiyete dönüştürülürse uygulanabilir.

Yasal Şufa ve Sözleşmesel Şufa

TMK ayrımına göre iki tür önalım vardır: yasal önalım (TMK m.732) paydaşlık ilişkisinden doğar ve tapuya tescil gerektirmez; sözleşmesel önalım (TMK m.735) tarafların anlaşması ile kurulur ve tapu siciline şerh edilebilir. Şerh, sözleşmesel önalımı sınırlı ayni hak benzeri etkiyle donatır ve sonraki tüm malikleri bağlar.

Şufa Hakkının Doğmadığı Haller

Aşağıdaki devirler şufa hakkını doğurmaz:

• Bağışlama, trampa veya cebri artırma yoluyla satış
• Eşler ve altsoy arasındaki muvazaalı olmayan kazandırmalar
• Mirastan dolayı paylaştırma
• Cebri artırma yoluyla satışlar (TMK m.733/1 uyarınca önalım hakkı kullanılamaz)
• Kamulaştırma

Hak Düşürücü Süre (TMK m.733)

Önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her hâlde satışın üzerinden bir yıl geçmekle düşer. Bu süreler hak düşürücü olup mahkemece resen dikkate alınır. Bildirim, satıcı veya alıcı tarafından noter aracılığıyla yapılmalıdır; başka şekilde yapılan bildirim hak düşürücü süreyi başlatmaz.

Önalım Bedeli

Önalım hakkı, hâkimin belirlediği rayiç bedel ve alıcıya düşen tapu giderleri üzerinden kullanılır (TMK m.734/2). Tapu bedelinin muvazaalı olarak düşük gösterildiği iddiası, davacı tarafından ispat edilmesi gereken bir husustur.

Davanın Açılması

Önalım davası, Asliye Hukuk Mahkemesi’nde açılır. Davalı, tapudaki yeni malik (alıcı) olup eski paydaş (satıcı) zorunlu davalı değildir. Önalım hakkı sahibi, hâkimin belirlediği rayiç bedel ile alıcıya düşen tapu giderlerini, hâkimin verdiği kesin süre içinde nakden yatırmakla yükümlüdür; bu yükümlülük yerine getirilmezse payın tesciline karar verilemez (TMK m.734/2).

Önalım Hakkından Feragat (TMK m.733/2)

Önalım hakkından feragat, resmi şekilde yapılır ve tapu kütüğüne şerh verilir. Belirli bir satışta önalım hakkını kullanmaktan vazgeçme yazılı şekilde geçerlidir; bu vazgeçme yalnızca o somut satış için sonuç doğurur.

Sözleşmesel Şufa (TMK m.735)

Tapu siciline şerh verilen sözleşmesel önalım hakkı, en çok on yıl için geçerli olur ve süre sonunda kendiliğinden düşer. Şerhin yenilenmesi mümkündür. Şerhli sözleşmesel önalım, taşınmaz el değiştirse bile sonraki malikleri bağlar.

İlgili Mevzuat

• 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m.732-735 (önalım hakkı)
• 4721 sayılı TMK m.688-700 (paylı mülkiyet)
• 4721 sayılı TMK m.701-703 (elbirliği mülkiyeti)
• 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu
• 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu (cebri icra satışları)