Şufa (Önalım) Hakkı: TMK m.732-735 Paylı Mülkiyet Rehberi 2026

Şufa (önalım) hakkı, paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmazdaki payını üçüncü kişiye satması halinde, diğer paydaşlara o payı aynı koşullarla öncelikle satın alma hakkı tanıyan, mülkiyet hukukuna özgü yenilik doğuran bir haktır. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m.732 ve devamında düzenlenmiştir.

Şufa Hakkının Kapsamı (TMK m.732)

“Paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması halinde, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilirler.” Hak yalnızca taşınmaz mallarda ve paylı mülkiyet rejiminde söz konusudur. Elbirliği mülkiyetinde önalım hakkı doğmaz; ancak elbirliği paylı mülkiyete dönüştürülürse uygulanabilir.

Yasal Şufa ve Sözleşmesel Şufa

TMK ayrımına göre iki tür önalım vardır: yasal önalım (TMK m.732) paydaşlık ilişkisinden doğar ve tapuya tescil gerektirmez; sözleşmesel önalım (TMK m.735) tarafların anlaşması ile kurulur ve tapu siciline şerh edilebilir. Şerh, sözleşmesel önalımı sınırlı ayni hak benzeri etkiyle donatır ve sonraki tüm malikleri bağlar.

Şufa Hakkının Doğmadığı Haller

Aşağıdaki devirler şufa hakkını doğurmaz:

Bağışlama, trampa veya cebri icra yoluyla satış (Yargıtay 14. HD yerleşik kararları)
Eşler ve altsoy arasındaki muvazaalı olmayan kazandırmalar
Mirastan dolayı paylaştırma
Cebri icra yoluyla satışlar (TMK m.733/2 hükmen istisna)
Kamulaştırma

Hak Düşürücü Süre (TMK m.733)

Önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her halde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer. Bu süreler hak düşürücü olup mahkemece resen dikkate alınır. Bildirim, satıcı veya alıcı tarafından noter aracılığıyla yapılmalıdır; başka şekilde yapılan bildirim hak düşürücü süreyi başlatmaz.

Önalım Bedeli

Önalım hakkı, tapudaki satış bedeli ve alıcıya düşen tapu giderleri toplamı üzerinden kullanılır. Tapu bedelinin muvazaalı olarak düşük gösterildiği iddiası, davacı tarafından ispat edilmesi gereken bir husustur. Yargıtay 14. HD yerleşik içtihatları, gerçek bedelin tespitinde her türlü delili kabul etmektedir.

Davanın Açılması

Önalım davası, Asliye Hukuk Mahkemesi’nde açılır. Davalı, tapudaki yeni malik (alıcı) olup eski paydaş (satıcı) zorunlu davalı değildir. Dava bedelinin nispi harçla tamamı baştan yatırılır veya nispi harç yatırılarak depo şartı kararıyla mahkeme veznesine yatırılır.

Önalım Hakkından Feragat (TMK m.733/3)

Önalım hakkından feragat, resmi şekilde yapılır ve tapu kütüğüne şerh verilir. Belirli bir satışta önalım hakkını kullanmaktan vazgeçme yazılı şekilde geçerlidir; bu vazgeçme yalnızca o somut satış için sonuç doğurur.

Sözleşmesel Şufa (TMK m.735)

Tapu siciline şerh verilen sözleşmesel önalım hakkı, en çok on yıl için geçerli olur ve süre sonunda kendiliğinden düşer. Şerhin yenilenmesi mümkündür. Şerhli sözleşmesel önalım, taşınmaz el değiştirse bile sonraki malikleri bağlar.

İlgili Mevzuat

4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m.732-735 (önalım hakkı)
4721 sayılı TMK m.688-700 (paylı mülkiyet)
4721 sayılı TMK m.701-703 (elbirliği mülkiyeti)
2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu
2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu (cebri icra satışları)