Kira Artış Oranı ve TÜFE Sınırı: TBK m.344 Uygulama Rehberi 2026

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.344, konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde yenilenen dönemler için kira bedelinin belirlenmesinde kural koymuştur. Hüküm, kiracıyı orantısız artışlardan korumayı amaçlayan emredici nitelikte bir tüketici koruma normudur.

TBK m.344 Yenilenen Dönem Kira Artışı

Hükmün özü şudur: Yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşma, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu sınır, sözleşmede aksine hüküm bulunsa bile uygulanır; sınırı aşan anlaşma, fazlaya ilişkin kısım yönünden geçersizdir.

Konut Kiralarında Geçici %25 Sınırı

11.6.2022 tarihli 7409 sayılı Kanun ile TBK’ya eklenen geçici m.1 hükmü uyarınca, konut kiralarında 11.6.2022-1.7.2024 tarihleri arasında yenilenen kira dönemlerinde artış oranı, bir önceki kira yılına ait kira bedelinin yüzde yirmibeşini geçemeyecek şekilde sınırlandırılmıştır. 1.7.2024 itibarıyla bu geçici düzenleme sona ermiş, TBK m.344 genel rejimine dönülmüştür.

Sözleşmede Artış Şartı Yoksa

Tarafların yenilenen dönem kira bedelini açıkça belirlemediği veya artış formülü öngörmediği hallerde, kira bedeli yine TBK m.344’teki TÜFE on iki aylık ortalama oranını geçmemek üzere hakim tarafından, hakkaniyete göre belirlenir.

Beş Yılı Aşan Kira Sözleşmelerinde (TBK m.344/3)

Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli; tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde hâkimce belirlenir. Bu durumda hâkim TÜFE oranı ile bağlı değildir; emsal kiralar üzerinden uyarlama yapabilir.

Kira Tespit Davası

Kira tespit davası, Sulh Hukuk Mahkemesi’nde açılır. Davanın yenilenen kira döneminin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte kiracıya yazılı bildirim yapılarak veya bu süre içinde dava açılarak yöneltilmesi halinde, mahkemece belirlenecek kira bedeli yenilenen kira dönemi başından itibaren uygulanır.

İşyeri Kiralarında TÜFE Sınırı

Çatılı işyeri kiralarında TBK m.344’teki TÜFE sınırı aynen uygulanır. 1.7.2020 itibarıyla TBK’nın işyeri kiralarına ilişkin tüm hükümleri (m.323, m.325, m.331, m.340, m.342, m.343, m.344, m.346, m.353) yürürlüğe girmiştir; ertelenmiş hükümler artık uygulanır.

Yabancı Para Kira Bedeli

Sözleşmede kira bedelinin yabancı para olarak kararlaştırılması durumunda, TBK m.344/4 uyarınca beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Beş yıl sonra TBK m.344’teki TÜFE değişim oranı, kiralananın durumu, emsal kiraların durumu ve yabancı paranın değerindeki değişiklikler göz önünde tutularak hakkaniyet incelemesi yapılır.

Tahliye Davasında Geçerli Sebepler

Aşırı kira artışı talep eden kiraya verenin tahliye için TBK m.350-352’de sayılan sebeplerden birine dayanması gerekir; yüksek kira talebi tek başına tahliye sebebi değildir. İhtiyaç, yeniden inşa, iki haklı ihtar veya tahliye taahhüdü gibi nedenler aranır.

İlgili Mevzuat

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.344 (kira artış oranı)
6098 sayılı TBK Geçici m.1 (7409 sayılı Kanun ile %25 sınırı 11.6.2022-1.7.2024)
6098 sayılı TBK m.339-356 (konut ve çatılı işyeri kirası)
6098 sayılı TBK m.350-352 (tahliye sebepleri)
6217 sayılı Kanun ile ertelenen hükümlerin 1.7.2020 yürürlüğü