Kira Artış Oranı 2026 Rehberi | TÜFE Hesaplama, Kira Tespit

Kira artış oranı 2026 itibarıyla TBK m. 344 kapsamında bir önceki kira yılının Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE) on iki aylık ortalama değişim oranı esas alınarak belirlenir. 2023’te sona eren %25 tavanının ardından artış doğrudan TÜFE’ye bağlanmış olup her ay yenilenen sözleşme için ilgili ayın TÜİK verisi uygulanır.

Kira Artış Oranı Nedir?

Kira artış oranı; yenilenen bir kira sözleşmesinde kiracının ödeyeceği yeni kira bedelinin bir önceki döneme göre ne kadar artacağını belirleyen yasal tavan oranıdır. TBK m. 344 uyarınca konut ve çatılı iş yeri kiralarında bu oran TÜFE 12 aylık ortalamasını geçemez.

Kira Artışı Nasıl Hesaplanır?

Formül: Yeni Kira = Eski Kira × (1 + TÜFE 12 aylık ortalama / 100). Örnek: 20.000 TL kira + %50 TÜFE ortalaması = 30.000 TL.

Hangi Ay TÜFE’si Esas Alınır?

Sözleşme yenileme ayının bir önceki ayında TÜİK’in açıkladığı 12 aylık TÜFE ortalaması esas alınır. Örneğin Ocak 2026 yenilenen sözleşmede Aralık 2025 verisi uygulanır.

TÜFE 12 Aylık Ortalama

TÜFE 12 aylık ortalama; bir önceki 12 ayın endeks değerlerinin aritmetik ortalamasıyla hesaplanır. Tek aylık yıllık değişim değil, 12 aylık ortalama baz alınır. Veriler her ayın 3. iş gününde TÜİK tarafından açıklanır.

5 Yılı Dolan Kira Sözleşmeleri

TBK m. 344/3 uyarınca 5 yıldan uzun süren sözleşmelerde kira bedeli; taraflar anlaşamazsa hâkim tarafından emsal kira bedelleri ve taşınmazın durumu değerlendirilerek hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Bu durum TÜFE tavanını ortadan kaldırır.

Tavan Üstü Artış ve İtiraz

Ev sahibinin TÜFE tavanını aşan kira talebi geçersizdir; kiracı fazlayı ödemekle yükümlü değildir. Anlaşmazlık halinde kira tespit davası Sulh Hukuk Mahkemesi’nde açılır.

Önemli Süreler ve Hak Düşürücü Süreler

İşlem/Dava	Süre	Kanuni Dayanak
Kira tespit davası ihtar	Yeni kira döneminden 30 gün önce	TBK m. 345
Kira uyarlama davası (TBK 138)	Koşul oluştuğu anda	TBK m. 138
Kira sözleşmesi otomatik yenilenme	1 yıl	TBK m. 347
Arabuluculuk dava şartı	Dava öncesi	6325 sayılı Kanun

Yargıtay Kararları ve İçtihat

Aşağıda Kira Artış Oranı 2026 Rehberi konusunda emsal niteliğindeki T.C. Yargıtay kararları yer almaktadır. Kararların tam metni mevzuat.adalet.gov.tr İçtihat Arama ekranından erişilebilir.

Yargıtay içtihatları — 2020/3751 E. – 2022/9812 K.
Konu: TBK 138 uyarınca aşırı ifa güçlüğü ve kira bedelinin uyarlanması

Yargıtay içtihatları — 2021/4022 E. – 2023/1145 K.
Konu: Öngörülemeyen ekonomik koşullar ve kira sözleşmesinin uyarlanması

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu — 2019/3-2142 E. – 2021/1523 K.
Konu: Uyarlama davasında hakkaniyet ölçütü

Bu konuda Yargıtay İçtihat Arama &rarr

Sıkça Sorulan Sorular

2026 kira artış oranı ne kadar olacak?

2026 yılı her ayı için geçerli kira artış tavanı, sözleşme yenileme ayının bir önceki ayında TÜİK’in açıkladığı TÜFE 12 aylık ortalama değişim oranıdır. Tavan üstü artış talepleri geçersizdir.

TÜFE 12 aylık ortalama nasıl hesaplanır?

Bir önceki 12 ayın TÜFE endeks değerlerinin aritmetik ortalaması alınır ve yıllık değişim oranı hesaplanır. TÜİK her ayın 3. iş gününde günceller.

5 yılı dolan kiracıya kira tespit davası nasıl açılır?

Yeni kira döneminden en az 30 gün önce kiracıya yazılı ihtar çekilir; ardından Sulh Hukuk Mahkemesi’nde kira tespit davası açılır. Hakim emsal kira bedelleri ve taşınmazın durumu üzerinden hakkaniyete uygun yeni kirayı belirler.

Kira artış sözleşmede farklı belirlenmiş olursa?

Sözleşmede TÜFE üstü bir artış öngörülmüş olsa bile TBK m. 344 tavanı esastır; tavanı aşan anlaşmalar geçersizdir.

Ev sahibi TÜFE üstü kira istemek için dava açabilir mi?

Normal dönemde hayır; ancak 5 yılı dolan sözleşmelerde hâkimden kira tespit davası ile emsal üzerinden yeni kira belirlenmesi talep edilebilir.

Kira artışını kabul etmeyen kiracıya tahliye davası açılabilir mi?

Tavanı aşan artışı kabul etmemek tahliye sebebi değildir. Ev sahibi TÜFE oranında artışı dava yoluyla talep edebilir; ancak tahliye ayrı şartlar ister.

İlgili Hizmet Alanlarımız

Kira Hukuku — Kira tespit, uyarlama, tahliye davaları.
Tahliye Davası Rehberi — İhtiyaç, taahhütname, temerrüt tahliye.
Gayrimenkul Hukuku — Tapu ve mülkiyet uyuşmazlıkları.
Arabuluculuk — Kira dava şartı arabuluculuk.

Video Rehber

Konuya ilişkin Av. Bilal ALYAR YouTube kanalında yayınlanan video rehberleri aşağıdan izleyebilirsiniz.

Hukuki Danışmanlık ve İletişim

Kira Artış Oranı 2026 Rehberi konusunda dosya değerlendirmesi ve hukuki destek için iletişim sayfası üzerinden ulaşabilirWhatsApp veya e-posta ile randevu talep edebilirsiniz.

Resmi Kaynaklar

Hazırlayan Hukuku

Av. Bilal ALYAR — İstanbul Barosu Sicil No: 54965

Marmara Üniversitesi Hukuk Fakültesi mezunu (2015). Aile hukuku, ceza hukuku, kripto para hukuku, bilişim hukuku, şirketler hukuku ve vergi hukuku alanlarında faaliyet göstermektedir.

Bu içerik yalnızca genel bilgilendirme amaçlıdır; somut hukuki görüş ya da avukat-müvekkil ilişkisi oluşturmaz. Her dosya kendine özgü koşullar içerdiğinden, hukuki süreçlerde ilgili mevzuat çerçevesinde bilgilendirme alınması yararlı olabilir.

İletişim | Hakkımızda

Emsal Yargıtay Kararları — Kira Bedelinin Tespiti ve Uyarlama

TBK m.343-346 ve m.138 kapsamında kira bedelinin tespiti, kira artış oranı ve aşırı ifa güçlüğü nedeniyle uyarlama davalarına ilişkin Yargıtay 3. ve 11. Hukuk Dairesi’nin güncel kararları.

Yargıtay 3.HD, 2025/2958 E., 2026/118 K., 14.01.2026
Yargıtay 3.HD, 2025/2424 E., 2026/52 K., 13.01.2026
Yargıtay 3.HD, 2025/3054 E., 2026/57 K., 13.01.2026
Yargıtay 3.HD, 2025/5643 E., 2025/6437 K., 25.12.2025
Yargıtay 11.HD, 2025/3132 E., 2025/7752 K., 24.12.2025
Yargıtay 7.HD, 2025/1257 E., 2025/5323 K., 11.12.2025

Burada yer verilen kararlar bilgilendirme amaçlı olup somut uyuşmazlığın koşullarına göre farklı sonuçlar doğabilir. Kira Bedelinin Tespiti ve Uyarlama ile ilgili bir uyuşmazlık içerisindeyseniz, güncel içtihat ve mevzuatı somut olaya uyarlayacak bir gayrimenkul hukuku alanında çalışan hukuk müşavirila görüşmeniz önerilir.

Ana Rehber: Gayrimenkul Hukuku İstanbul 2026

İlgili Yazılar: