Kat Mülkiyeti: 634 Sayılı KMK Yönetim ve Aidat Hakları Rehberi 2026

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, tamamlanmış bir yapının ayrı bağımsız bölümleri üzerinde, arsa payına bağlı olarak kurulan ve özel mülkiyet hakkı içeren karma bir hukuki rejimdir. Kanun, yapı içindeki bağımsız bölümlerin maliklerinin haklarını, ortak yerlerin yönetimini, aidat ödeme yükümlülüklerini ve kat malikleri kurulu kararlarını düzenler.

Kat Mülkiyetinin Tanımı (KMK m.1)

Kat mülkiyeti, “tamamlanmış yapı veya yapıların kat, daire, iş bürosu, dükkân, mağaza, mahzen, depo gibi bölümlerinden ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olanları üzerinde, o gayrimenkulun maliki veya ortak malikleri tarafından, bu Kanun hükümlerine göre, bağımsız mülkiyet hakları kurulabilir” şeklinde tanımlanmıştır. Ana yapının bütünlüğü içinde her bağımsız bölüm üzerinde özel mülkiyet, ortak yerler üzerinde paylı mülkiyet kurulur.

Bağımsız Bölüm ve Arsa Payı

Her bağımsız bölüme bir arsa payı bağlanır (KMK m.3). Arsa payı; bağımsız bölümün niteliği, büyüklüğü, durumu ve manzara/güneş alma gibi özelliklerine göre adil olarak belirlenir. Arsa payının orantısız belirlenmesi halinde diğer kat malikleri, KMK m.3/2 uyarınca düzeltme talebiyle dava açabilir.

Ortak Yerler (KMK m.4)

Aşağıdaki kısımlar yapının ortak yerleridir: temeller, ana duvarlar, taşıyıcı sistem, çatı, bacalar, genel giriş kapıları ve yolları, merdivenler, asansörler, sığınaklar, su depoları, ısıtma tesisatı, ortak antenler, çamaşırhane, kömürlük, otopark, kapıcı dairesi, garaj. Ortak yerler tüm kat maliklerinin paylı mülkiyetindedir; arsa payları oranında haklara sahiplerdir.

Kat Malikinin Hakları (KMK m.15)

Kat maliki, bağımsız bölümünü:

Sözleşmeyle veya tek taraflı tasarrufla devredebilir, mirasa konu olur
Kiraya verebilir, ipotek kurabilir, üst hakkı tesis edebilir
Yönetim planına ve KMK kurallarına uymak şartıyla kullanabilir
Ortak yerlerden arsa payı oranında yararlanabilir

Kat Malikinin Yükümlülükleri (KMK m.18)

“Kat malikleri, gerek bağımsız bölümlerini, gerek eklentileri ve ortak yerleri kullanırken doğruluk kaidelerine uymak, özellikle birbirini rahatsız etmemek, birbirinin haklarını çiğnememek ve yönetim planı hükümlerine uymakla, karşılıklı olarak yükümlüdürler.” Bu hüküm, komşuluk hukuku ile bütünleşen davranış kuralını oluşturur.

Onarım ve Tadil Yasakları (KMK m.19)

Kat maliki, bağımsız bölümünde veya ortak yerde diğer kat maliklerinin oybirliği olmadan yapı bütünlüğüne, düzenine zarar verici, yapı estetiğini bozucu ve diğer kat maliklerinin haklarını çiğneyici tadilat yapamaz. İzinsiz tadilat halinde diğer kat malikleri eski hale getirme davası (men-i müdahale ve tecavüzün ref’i) açabilir.

Aidat ve Ortak Giderler (KMK m.20)

Kat malikleri, ortak yerin korunması, bakımı, onarımı, çalıştırılması ve tüm ortak giderlere arsa payları oranında katılmakla yükümlüdür. Bazı giderler her bir bağımsız bölüm başına eşit hesaplanırken (örneğin kapıcı ücreti, çöp), bazıları arsa payına göre (asansör onarımı, çatı tamiri) hesaplanabilir. Aidat ödenmezse ödeme tarihi itibarıyla yıllık %5 gecikme tazminatı uygulanır (KMK m.20/c).

Aidat Borcunun Takibi (KMK m.20)

Aidat borcunun ödenmemesi halinde, yöneticilik veya kat malikleri kurulu, borçluya karşı icra takibi başlatabilir. Aidat alacağı, bağımsız bölüme ipotek tesis ederek de güvence altına alınabilir; ayrıca borçlu kat maliki bağımsız bölümünü devretse bile yeni malik aidat borcundan müteselsilen sorumlu olur (KMK m.22). Bu kanuni ipotek, üçüncü kişiler bakımından da etkindir.

Kat Malikleri Kurulu (KMK m.27-31)

Kat malikleri kurulu, yapının yönetim organıdır. Olağan toplantı yılda en az bir defa yapılır; olağanüstü toplantı ise yöneticinin, kat maliklerinin üçte birinin veya denetçinin talebi ile her zaman çağrılabilir. Toplantı yeter sayısı arsa payı çoğunluğu ve sayı çoğunluğudur (m.30/1).

Karar Yeter Sayıları (KMK m.30, m.45)

Karar yeter sayıları konunun niteliğine göre değişir:

Olağan kararlar: Sayı ve arsa payı çoğunluğu (toplantıda hazır bulunan)
Önemli onarım/yapı: Sayı ve arsa payı çoğunluğu (KMK m.42)
Ortak yer tahsisi/değişikliği: Sayı ve arsa payı bakımından dörtte üç çoğunluk (m.42/2)
Yönetim planı değişikliği: Beşte dört çoğunluk (m.28/3)
Belli kararlar (örn. mimari değişiklik): Oybirliği

Yönetici ve Denetçi (KMK m.34-39)

Sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü bulunan yapılarda yönetici tayin etmek zorunludur. Yönetici kat maliki olabileceği gibi, dışarıdan profesyonel kişi de olabilir. Yönetici, KMK m.35’te sayılan görevleri yerine getirir: bütçe hazırlamak, ortak giderleri tahsil etmek, ortak yerlerin bakımını yaptırmak, kat malikleri kurulunu toplantıya çağırmak. Denetim için ayrıca denetçi seçilir.

Hakim Müdahalesi (KMK m.33)

Kat malikleri kurulunca verilmesi gereken karar, kanun veya yönetim planına aykırı olduğu için verilmemiş veya verilen karar uyuşmazlık doğurmuşsa, kat maliklerinden her biri Sulh Hukuk Mahkemesi’ne başvurarak hakim kararı alabilir. Hakim, gerekli gördüğü kararı verir; karar tüm kat maliklerini bağlar.

Bağımsız Bölümün Mahkeme Kararıyla Devri (KMK m.25)

Kat malikinin yükümlülüklerini ihmal etmesi, diğer kat maliklerinin haklarını çekilmez derecede ihlal etmesi halinde, diğer maliklerin sayı ve arsa payı bakımından üçte iki çoğunluğunun talebiyle, hâkim kararıyla o malikin bağımsız bölümünün mülkiyetinin diğer kat maliklerine devrine karar verilebilir. Bu çok ağır yaptırım, ancak somut, ısrarlı ve diğer maliklerin yaşamını çekilmez kılan ihlaller halinde uygulanır.

İlgili Mevzuat

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (tüm hükümler)
634 sayılı KMK m.18-22 (yükümlülükler ve aidat)
634 sayılı KMK m.27-39 (yönetim)
634 sayılı KMK m.42-45 (kararlar ve özel kararlar)
4721 sayılı TMK m.683 (mülkiyet hakkı, paylı mülkiyet)
6306 sayılı Kentsel Dönüşüm Kanunu (riskli yapı süreci)