Kat Mülkiyetinde Komşu Rahatsızlığı 2026

Apartman ve site yaşamında komşu kaynaklı rahatsızlıklar (gürültü, koku, sızıntı, sigara dumanı, yıkıcı kullanım, hayvan beslemenin yarattığı sorunlar) Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) 634 sayılı Kanun, TMK m.737 (komşu hakkı) ve genel hükümler çerçevesinde değerlendirilir. Bu sayfada komşu rahatsızlıkları için izlenecek hukuki yol haritası açıklanmıştır.

Hukuki Çerçeve

• KMK m.18: Bağımsız bölümün dürüstlük kurallarına uygun şekilde kullanma yükümlülüğü.
• KMK m.25: Çekilmez hale gelen kullanım nedeniyle bağımsız bölümün satışına karar verilmesi (mülkiyet hakkından çıkarma).
• KMK m.33: Yöneticiye veya kat malikleri kuruluna başvuru.
• TMK m.737: Komşu hakkı; lüzumsuz, aşırı tasallut yasağı.
• TBK m.49: Haksız fiil sorumluluğu.

Adım 1: Yöneticiye Yazılı Şikâyet

İlk olarak apartman/site yöneticisine yazılı şikâyet edilir. Yönetim, kat malikleri kurulu kararını uygulamakla yükümlüdür. Yazılı şikâyet sonradan açılacak davada delildir.

Adım 2: Sulh Hukuk Mahkemesinde Müdahalenin Önlenmesi

Yönetim çözümsüz kaldığında, mağdur kat maliki sulh hukuk mahkemesinde müdahalenin önlenmesi (men’i müdahale) davası açabilir. Mahkeme rahatsız edici fiilin durdurulmasına karar verir; ihlalin sürmesi halinde icra yoluyla zorlama uygulanır.

Adım 3: Aşırı Halde KMK m.25 Davası

Çekilmez hale gelen rahatsızlık durumunda en az 5 yıl önce verilmiş kesin yargı kararı veya yönetim planı ihlali halinde KMK m.25 çerçevesinde “bağımsız bölümün satışına karar verilmesi” istenebilir. Bu, mülkiyet hakkına ağır müdahale niteliğinde olduğundan istisnai durumda uygulanır.

Tazminat Davası

Yaşanan zarar (sızıntı sonucu boyaların bozulması, eşyaların zarar görmesi, geçici barınma masrafı) belgelenebilirse maddi tazminat talep edilir. Manevi tazminat, ihlalin yoğunluğuna göre değerlendirilir.

Sıkça Sorulan Sorular

Üst kattaki sızıntı için ne yapmalıyım?

Önce yöneticiye yazılı bildirim, ardından bilirkişi tespiti talep edilir. Müdahalenin önlenmesi ve tazminat davası birlikte açılabilir.

Komşunun gürültüsü için ne yapabilirim?

Çevre kanunu kapsamında belediyeye veya kolluğa ihbar yapılır. Yargısal süreçte tanık ve ses ölçüm raporları belirleyicidir.

KMK m.25 ile evden çıkarma davası ne kadar sürer?

Davalar genellikle birkaç yıl sürer. Kesin nitelikte rahatsızlık tespitleri (kesinleşmiş hapis cezası, çevre cezası vb.) sürecin temelini oluşturur.

İlgili Sayfalar

• Kira tahliye davası
• İmar planı iptali

KMK m.18, m.33 ve m.25: Rahatsızlıktan Devir Mecburiyetine

1. Kural: rahatsız etmemek bir borçtur

Kat Mülkiyeti Kanunu m.18/1, komşuluk ilişkisini bir borç ilişkisi olarak kurar: “Kat malikleri, gerek bağımsız bölümlerini, gerek eklentileri ve ortak yerleri kullanırken doğruluk kaidelerine uymak, özellikle birbirini rahatsız etmemek, birbirinin haklarını çiğnememek ve yönetim planı hükümlerine uymakla, karşılıklı olarak yükümlüdürler.”

İkinci fıkra kapsamı genişletir ve uygulamada çok işe yarar: bu borçlar “bağımsız bölümlerdeki kiracılara ve oturma (Sükna) hakkı sahiplerine veya bu bölümlerden herhangi bir suretle devamlı olarak faydalananlara da uygulanır” ve “bu borçları yerine getirmiyenler kat malikleriyle birlikte, müteselsil olarak sorumlu olur”. Yani rahatsızlık veren kiracıysa, ev sahibi de müteselsilen sorumludur; dava yalnızca kiracıya değil, malike de yöneltilebilir.

2. İlk yol: hâkimin müdahalesi (m.33)

Komşu rahatsızlığında işletilecek özel yol tazminat davası değil, hâkimin müdahalesidir. m.33/1’in ikinci cümlesi: “Kat maliklerinden birinin yahut onun katından kira akdine, oturma hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı surette faydalanan kimsenin, borç ve yükümlerini yerine getirmemesi yüzünden zarar gören kat maliki veya kat malikleri, anagayrimenkulün bulunduğu yerin sulh mahkemesine başvurarak hâkimin müdahalesini isteyebilir.”

Usul hızlıdır: hâkim, ilgilileri dinledikten sonra bu kanuna ve yönetim planına, bunlarda hüküm yoksa genel hükümlere ve hakkaniyet kaidelerine göre derhal kararını verir ve tespit edeceği kısa bir süre içinde yerine getirilmesi lüzumunu ilgiliye tefhim veya tebliğ eder. Görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir ve yetki, anagayrimenkulün bulunduğu yer mahkemesindedir.

Karara uyulmazsa yaptırım aynı maddededir: “Tespit edilen süre içinde hâkimin kararını yerine getirmeyenlere, aynı mahkemece, ikiyüz elli Türk Lirasından ikibin Türk Lirasına kadar idarî para cezası verilir. 25 inci madde hükmü saklıdır.” Buradaki “25 inci madde hükmü saklıdır” ifadesi, asıl yaptırımın idari para cezası değil, mülkiyetin devri olduğunu gösterir.

3. Kurul kararına itiraz süreleri

Aynı madde, kat malikleri kurulu kararlarına karşı iptal davasının sürelerini de belirler:

• Toplantıya katılıp aykırı oy kullanan kat maliki: karar tarihinden başlayarak bir ay.
• Toplantıya katılmayan kat maliki: kararı öğrenmesinden başlayarak bir ay ve her hâlde karar tarihinden başlayarak altı ay.
• Yok veya mutlak butlanla hükümsüz kararlarda: “süre koşulu aranmaz”.

4. Son aşama: mülkiyetin devri (m.25)

Rahatsızlık “çekilmez hale gelecek derecede” bir ihlal oluşturuyorsa, diğer kat malikleri o kat malikinin bağımsız bölümü üzerindeki mülkiyet hakkının kendilerine devredilmesini hâkimden isteyebilir. Kanun üç halde çekilmezliği her halde mevcut sayar:

1. “Ortak giderlerden ve avanstan kendine düşen borçları ödemediği için hakkında iki takvim yılı içinde üç defa icra veya dava takibi yapılmasına sebep olunması.”
2. “…sulh hakimi tarafından 33 üncü madde gereğince verilen emre rağmen, bu kanunda yazılı borç ve yükümleri yerine getirmemek suretiyle öteki kat maliklerinin haklarını ihlal etmekte devamlı olarak bir yıl ısrar edilmesi.” Bu bent, m.33 yolunun neden önce işletilmesi gerektiğini açıklar: hâkim kararı olmadan bu bende dayanılamaz.
3. “Kendi bağımsız bölümünü randevu evi veya kumarhane veya benzeri yer olarak kullanmak suretiyle ahlak ve adaba aykırı harekette bulunması.”

Usul de ağırdır: dava açılması, aksi kararlaştırılmamışsa diğer kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğuyla karar vermesine bağlıdır; hâkim hüküm vermeden önce devir bedelinin bankada üçer aylık vadeli hesaba yatırılmasını ister ve kabul halinde mülkiyet arsa payları oranında davacılara devredilir, bedel işlemiş faiziyle davalıya ödenir.

5. Kaçırılmaması gereken süre

m.25’in son fıkrası iki hak düşürücü süre koyar: dava hakkı, “devir konusunda kat maliklerince alınan dava açma kararının öğrenilmesi tarihinden başlayarak altı ay ve her halde dava hakkının doğumundan başlayarak beş yıl içinde kullanılmazsa veya dava sebebi ortadan kalkmışsa düşer”. Karar alındıktan sonra beklenen her ay bu süreden gider.

Mevzuat metni: 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.18, m.25 ve m.33.

Konuyla İlgili Yargıtay Kararları

• 11. HD 2025/4719 E., 2026/202 K. (karar metni), 15.01.2026
• 6. HD 2024/3326 E., 2025/3901 K. (karar metni), 17.11.2025
• 14. HD 2016/5500 E., 2019/658 K. (karar metni), 22.01.2019
• 14. HD 2016/10975 E., 2017/5519 K. (karar metni), 03.07.2017
• 18. HD 2015/10381 E., 2015/14245 K. (karar metni), 13.10.2015
• 18. HD 2014/20048 E., 2015/8111 K. (karar metni), 13.05.2015
• 18. HD 2013/14456 E., 2013/13325 K. (karar metni), 10.10.2013
• 18. HD 2010/1354 E., 2010/5521 K. (karar metni), 08.04.2010
• 18. HD 2009/6161 E., 2009/8138 K. (karar metni), 12.10.2009

Karar metinleri T.C. Adalet Bakanlığı içtihat sisteminden alınmıştır; her dosya kendine özgü olgu ve hukuki niteliğe göre değerlendirilmelidir.