Kat Mülkiyetinde Komşu Rahatsızlığı 2026

Apartman ve site yaşamında komşu kaynaklı rahatsızlıklar (gürültü, koku, sızıntı, sigara dumanı, yıkıcı kullanım, hayvan beslemenin yarattığı sorunlar) Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) 634 sayılı Kanun, TMK m.737 (komşu hakkı) ve genel hükümler çerçevesinde değerlendirilir. Bu sayfada komşu rahatsızlıkları için izlenecek hukuki yol haritası açıklanmıştır.

Hukuki Çerçeve

KMK m.18: Bağımsız bölümün dürüstlük kurallarına uygun şekilde kullanma yükümlülüğü.
KMK m.25: Çekilmez hale gelen kullanım nedeniyle bağımsız bölümün satışına karar verilmesi (mülkiyet hakkından çıkarma).
KMK m.33: Yöneticiye veya kat malikleri kuruluna başvuru.
TMK m.737: Komşu hakkı; lüzumsuz, aşırı tasallut yasağı.
TBK m.49: Haksız fiil sorumluluğu.

Adım 1: Yöneticiye Yazılı Şikâyet

İlk olarak apartman/site yöneticisine yazılı şikâyet edilir. Yönetim, kat malikleri kurulu kararını uygulamakla yükümlüdür. Yazılı şikâyet sonradan açılacak davada delildir.

Adım 2: Sulh Hukuk Mahkemesinde Müdahalenin Önlenmesi

Yönetim çözümsüz kaldığında, mağdur kat maliki sulh hukuk mahkemesinde müdahalenin önlenmesi (men’i müdahale) davası açabilir. Mahkeme rahatsız edici fiilin durdurulmasına karar verir; ihlalin sürmesi halinde icra yoluyla zorlama uygulanır.

Adım 3: Aşırı Halde KMK m.25 Davası

Çekilmez hale gelen rahatsızlık durumunda en az 5 yıl önce verilmiş kesin yargı kararı veya yönetim planı ihlali halinde KMK m.25 çerçevesinde “bağımsız bölümün satışına karar verilmesi” istenebilir. Bu, mülkiyet hakkına ağır müdahale niteliğinde olduğundan istisnai durumda uygulanır.

Tazminat Davası

Yaşanan zarar (sızıntı sonucu boyaların bozulması, eşyaların zarar görmesi, geçici barınma masrafı) belgelenebilirse maddi tazminat talep edilir. Manevi tazminat, ihlalin yoğunluğuna göre değerlendirilir.

Sıkça Sorulan Sorular

Üst kattaki sızıntı için ne yapmalıyım?

Önce yöneticiye yazılı bildirim, ardından bilirkişi tespiti talep edilir. Müdahalenin önlenmesi ve tazminat davası birlikte açılabilir.

Komşunun gürültüsü için ne yapabilirim?

Çevre kanunu kapsamında belediyeye veya kolluğa ihbar yapılır. Yargısal süreçte tanık ve ses ölçüm raporları belirleyicidir.

KMK m.25 ile evden çıkarma davası ne kadar sürer?

Davalar genellikle birkaç yıl sürer. Kesin nitelikte rahatsızlık tespitleri (kesinleşmiş hapis cezası, çevre cezası vb.) sürecin temelini oluşturur.

İlgili Sayfalar

Konuyla İlgili Yargıtay Kararları

Karar metinleri T.C. Adalet Bakanlığı içtihat sisteminden alınmıştır; her dosya kendine özgü olgu ve hukuki niteliğe göre değerlendirilmelidir.