İlgili konu: Kira Tespit Davası Rehberi 2026 sayfamızdan dava sürecinin genel çerçevesini inceleyebilirsiniz.

Kira Tespit Davası ve Beş Yıl Sonrası Yenilenen Kira (TBK m.345)

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) m.345 hükmü, beş yıllık kira sözleşmesinden sonra emsal kira değerlerine göre yeni kira bedelinin hâkim tarafından tespit edilmesi için açılabilen kira tespit davasını düzenler. Yüksek enflasyon dönemlerinde ve uzun süreli kira ilişkilerinde kira bedellerinin gerçek piyasa değerinden uzaklaşması nedeniyle uygulamada sıkça başvurulan bu dava, kiraya verenin (mal sahibinin) en önemli koruma araçlarından biridir. Bu rehber, davanın şartları, açılma süresi, hâkimin tespit kriterleri, hesaplama yöntemleri ve ilişkili usul kurallarını 2026 itibarıyla aktarmaktadır.

Yasal Dayanak ve Genel Çerçeve

Kira tespit davası, TBK m.345 hükmüne dayanır:

“Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar.”

TBK m.344, yıllık kira artışlarında tüketici fiyat endeksi (TÜFE) on iki aylık ortalamasını sınır olarak koymuştur. m.345 ise beş yıllık dönem sonrasında bu sınırın aşılarak emsallere uygun kira tespitini sağlar.

Davanın Şartları (TBK m.345)

Kira tespit davası açılabilmesi için aşağıdaki şartların sağlanması gereklidir:

Kira sözleşmesinin beş yıllık sürenin dolmuş olması: Kira sözleşmesi beş yıldan uzun süredir yenileniyorsa veya beş yıllık sözleşme bitip yenilenmişse
Süre veya bildirim şartı: Yeni kira dönemi başlangıcından en az 30 gün önce dava açılmış olmalı veya bu süre içinde kiracıya yazılı kira artış bildirimi yapılmış olmalı
Konut ve çatılı işyeri kirasında uygulanır: Konutlar ve büfe, mağaza, dükkan gibi çatılı işyerleri

Bu şartlar sağlanmadan açılan davalar usulden reddedilir veya yeni dönem için bağlayıcılığını kaybeder.

Beş Yıllık Sürenin Hesaplanması

Beş yıllık süre, tarafların ilk kira sözleşmesini akdettikleri tarihten itibaren hesaplanır. Yenileme dönemleri de bu süreye dahildir. Örneğin 2020-2021 dönemi için kurulan bir kira sözleşmesi her yıl yenilenerek 2025 Mart’ında beşinci yılını dolduracaktır; 2026 Mart başlangıcında m.345 hükmü uygulanabilir hale gelir. Beş yıllık sürenin hesaplanmasında tek bir kira sözleşmesinin sürdürülmesi şartı aranır; aynı taraflar arasında yeni bir bağımsız sözleşme yapılırsa süre sıfırlanır.

Süre veya Bildirim Şartı (TBK m.345)

Davacı (kiraya veren) iki seçenekten birini kullanabilir:

Erken dava: Yeni kira döneminin başlangıcından en az 30 gün önce dava açma. Bu durumda mahkemenin verdiği karar, ilan/tebliğ olmaksızın yeni dönem başında uygulanır
Önceden bildirim + sonraki dava: Aynı 30 günlük süre içinde kiracıya yazılı bildirim yapma ve daha sonra (yeni kira dönemi sonuna kadar) dava açma

İhtarname, tebligat veya noter aracılığıyla yapılan bildirim yazılı şarta uygun sayılır. Bildirimde, kira artışına ilişkin talebin ve oranın açıkça belirtilmesi tavsiye edilir.

Hâkimin Tespit Kriterleri

Hâkim kira tespitinde şu unsurları gözetir:

Emsal kira bedelleri: Aynı bölgede benzer nitelikteki taşınmazların kira bedelleri
Taşınmazın özellikleri: Konum, m², bina yaşı, kat, manzara, donanım
Hâkkaniyet: Tarafların durumu, uzun süreli kira ilişkisinin sürekliliği
Endeks (TÜFE): Genel ekonomik gösterge olarak değerlendirilebilir, ancak bağlayıcı değildir
Bilirkişi raporu: Mahkemece atanan bilirkişi piyasa kira değerini tespit eder

Hâkim bu kriterleri bütünleştirerek hakkaniyete uygun bir kira bedeli takdir eder. Tespit edilen kira, kural olarak emsal piyasa değerinin altında kalmalıdır; uzun süreli kiracılığın sosyal değeri gözetilir.

Bilirkişi İncelemesi ve Mahallinde Keşif

Kira tespit davalarında bilirkişi incelemesi ve keşif hemen her zaman zorunlu sayılır. Mahkeme, taşınmaz değerleme uzmanı (gayrimenkul değerleme uzmanı veya inşaat mühendisi) bilirkişi atar. Bilirkişi, taşınmazı yerinde inceler, kira piyasasını araştırır ve emsal kira değerleri ile birlikte rapor sunar. Tarafların itirazı halinde ek bilirkişi raporu istenebilir.

Kira Bedelinin Belirlenmesi — Yöntemler

Pratikte hâkimler aşağıdaki yöntemlerden birini veya birkaçını kullanır:

Emsal kira karşılaştırması: Bölgedeki benzer taşınmazların kira bedelleri ortalaması
Hak ve nasafet: Hakkaniyet temelli düzeltme (uzun süreli kiracıya emsal değerinin %5-15 altında bedel)
Endeks artış uygulaması: TÜFE on iki aylık ortalaması veya bir benzer endeks ile cari kiraya artış uygulanması (sınırlı uygulama — bu yöntem kira tespit davasının amacı dışındadır)

Yargısal eğilim, emsal değer karşılaştırmasına dayalı tespitten yana olup hâkkaniyet uyarlaması için belirli bir indirim oranı kullanılır.

Kararın Sonuçları ve Geçmişe Etkisi

TBK m.345/2 hükmü uyarınca mahkeme kararı kiracıyı yeni kira döneminin başlangıcından itibaren bağlar. Yani dava lehe sonuçlanırsa, dava süresi boyunca eski kira bedeli ödenmiş olsa bile, geçmişe dönük fark talep edilebilir; kira farkı geriye dönük olarak alınır. Bu, kira tespit davasının önemli özelliklerinden biridir.

Kira Tespit ve Tahliye İlişkisi

Kira tespit davası açmak başlı başına tahliye sebebi değildir. Ancak yargılama sürecinde kira bedelinin ödenmemesi, TBK m.315 (kira borcunu ödememe — temerrüt) veya m.352/2 (iki haklı ihtar nedeni) çerçevesinde tahliye sebebi oluşturabilir. Kiraya veren, kira tespit davası ile birlikte ayrıca tahliye davası da açabilir; iki dava bağımsızdır ve ayrı esaslarla yürür.

Kira Bedelinin Yargı Yoluyla Belirlenmesinde Yargılama Usulü

Kira tespit davaları, HMK m.4 ve TBK m.345 kapsamındaki özel yargılama hükümlerine tâbidir:

Yargılama usulü: Basit yargılama (HMK m.316/1-d)
Görevli mahkeme: Sulh Hukuk Mahkemesi (HMK m.4/1-a — kira ilişkisinden doğan davalar)
Yetkili mahkeme: Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi (HMK m.12)
Karar: Tespit hükmü niteliğinde olup uyarlanmış kira bedelini içerir

Karar Üzerine Kesinleşme ve İcra

Mahkeme kararı, taraflara tebliğ edildikten sonra istinaf süreleri içinde itiraz edilmezse veya istinaf-temyiz aşamaları sona erince kesinleşir. Kesinleşen karar, kira tespit miktarına göre fark alacaklarına için icra takibi başlatma yetkisi verir. Geçmiş döneme ilişkin kira farkları, faizleriyle birlikte kira borcuna eklenir.

2025-2026 Dönem Uygulaması

2022-2023 yıllarında çıkartılan geçici düzenlemeler kapsamında konut kiralarında %25 azami artış sınırı öngörülmüştü. Bu sınırlandırmanın sona ermesi sonrası, beşinci yılını dolduran kira sözleşmelerinde kira tespit davalarında ciddi artış görülmektedir. Hâkimlerin, kira tespit davalarında piyasa şartlarını gözeterek %50-200 arası farklı oranlarda yeni kira tespit ettiği gözlenmektedir.

İhtar ve İhtiyati Tedbir

Kiraya veren, kira tespit davası ile birlikte HMK m.389 vd. çerçevesinde ihtiyati tedbir talep edebilir; ancak kira bedelinin tedbir yoluyla artırılması yargısal uygulamada nadiren kabul görür. Asıl tespit kararı sonuna kadar mevcut kira bedeli üzerinden ödeme devam etmelidir. Yıllık kira artış oranı (TBK m.344, TÜFE 12 aylık ortalama) m.345 davası ile birlikte ayrıca uygulanabilir.

İlgili Mevzuat

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.343 (kira artışı), m.344 (TÜFE sınırı), m.345 (kira tespit davası), m.346 (kira bedeli ödememezlik)
TBK m.347-356 (konut ve çatılı işyeri kirasında özel hükümler)
6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu m.4, m.12, m.316 (basit yargılama)
2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu (kira alacaklarının takibi)
6502 sayılı TKHK (tüketici nitelikli kira ilişkilerinde)