Kira Tespit Davası Rehberi 2026 | TBK m.344, Artış Oranı, Süreler

Kira tespit davası 2026; kiralanan taşınmazın piyasa koşullarına göre güncel kira bedelinin mahkeme kararıyla yeniden belirlenmesini sağlayan, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) m.344 ve m.345 hükümlerine dayanan ve gayrimenkul sahiplerinin kira uyarlama talebinin en yaygın hukuki yoludur.

1. Kira Tespit Davası Hukuki Çerçevesi

Kira tespit davası, 6098 sayılı TBK m.343-345 ile 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun’un konut ve çatılı işyeri kiralarında uygulanan hükümleri çerçevesinde yürütülür. Dava konusu; kiraya veren veya kiracının, sözleşmede belirlenen kira bedelinin güncel piyasa rayicine uyarlanmasını talep etmesidir. Sulh Hukuk Mahkemesi görevli, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi yetkilidir (HMK m.12).

2. Kira Tespit Davası Açma Şartları

TBK m.344/3 uyarınca 5 yılı aşan kiralarda kira tespiti davası açılabilir. Daha kısa süreli kiralarda ise TBK m.345 “önemli sebep” koşulunun gerçekleşmesi gerekir (konjonktür değişikliği, ekonomik kriz, piyasa fiyatlarında olağanüstü artış). 2026 itibarıyla yüksek enflasyon nedeniyle 5 yıllık sürenin dolmaması halinde de uyarlama davası açma imkanı artmıştır. Kiracı ve kiraya veren her ikisi de dava açabilir.

3. Dava Süreci ve Bilirkişi İncelemesi

Kira tespit davası açıldığında mahkeme, taşınmazın bulunduğu bölgedeki emlak piyasası rayicini tespit için bilirkişi görevlendirir. Bilirkişi raporunda; taşınmazın konumu, büyüklüğü, özellikleri, kullanım amacı ve emsal kira bedelleri değerlendirilir. Mahkeme, bilirkişi raporuna bağlı olmayıp hakkaniyete uygun olarak karar verir. Süreç tipik olarak 8-14 ay arası sürer.

4. 2026 Kira Artış Oranı ve TÜFE Uygulaması

TBK m.344/1 uyarınca konut kiralarında yıllık artış oranı, 12 aylık TÜFE ortalaması ile sınırlıdır. Ancak 7409 sayılı Kanun’la getirilen ve 31.07.2024’e kadar uzatılan %25 tavan uygulaması 2026 itibarıyla sona ermiş; tam TÜFE uygulaması yeniden yürürlüktedir. İşyeri kiralarında ise taraflar serbestçe artış oranı belirleyebilir. Tespit davası açılması bu artış hakkını ortadan kaldırmaz.

5. Karar Tarihinden İtibaren Uygulanması

Kira tespit kararı, davacının yeni kira döneminin başlangıcından 30 gün önce bildirim yapmış olması veya dava açmış olması halinde yeni dönemden itibaren uygulanır (TBK m.345/2). Bu süre şartına uyulmaması halinde tespit kararı sonraki dönem için geçerli olur. Karar kesinleştikten sonra kiracı, belirlenen yeni bedeli ödemekle yükümlüdür; ödenmeyen farklar için icra takibi başlatılabilir.

6. Tahliye Davası ile İlişkisi

Kira tespit davası tek başına tahliyeye yol açmaz. Ancak tespit kararı sonrasında yeni kira bedelini ödemeyen kiracıya karşı TBK m.315 ve 6098 sayılı Kanun’un tahliyeye ilişkin hükümleri (iki haklı ihtar, kira bedelinin üst üste iki kez ödenmemesi) uyarınca tahliye davası açılabilir. Tespit davası ile tahliye davası birlikte açılamaz; ayrı ayrı yürütülmesi zorunludur.

Önemli Süreler

Konu	Süre	Dayanak
Yeni dönem öncesi ihtar süresi	30 gün	TBK m.345/2
5 yıllık uzun süreli kira sınırı	5 yıl	TBK m.344/3
Temyiz süresi	2 hafta	HMK m.361
İcra takibi zamanaşımı	10 yıl	TBK m.146

Sıkça Sorulan Sorular

5 yıldan kısa süreli kirada tespit davası açılabilir mi?

TBK m.345’teki “önemli sebep” koşulunun gerçekleşmesi halinde evet. 2026’daki yüksek enflasyon ve piyasa fiyatlarındaki olağanüstü artış somut olayda önemli sebep sayılabilir. Mahkeme her olay bazında değerlendirme yapar.

Kira tespit davası açınca kiracı tahliye olur mu?

Hayır. Tespit davası sadece kira bedelinin güncellenmesini sağlar. Tahliye ancak ayrı bir tahliye davası ile mümkündür ve TBK’daki tahliye sebepleri (iki haklı ihtar, mülk ihtiyacı, yeniden inşa vb.) gereklidir.

Davayı kazanırsam geriye dönük kira farkı alabilir miyim?

Hayır. Kira tespit kararı kural olarak karar tarihinden sonraki yeni dönem için uygulanır. Geriye dönük fark tahsili mümkün değildir; bu nedenle dava dönemi başlangıcından önce açmak önemlidir.

İlgili Rehberler

Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır; somut kira tespit davası açma/cevap verme süreci için hukuki bilgilendirmenıza danışmanız önerilir.

Gayrimenkul Hukuku Mevzuat Tablosu

Kanun / Madde	Konu
TMK m.683	Mülkiyet hakkının kapsamı ve sahibine tanıdığı yetkiler
TMK m.705	Tescil ilkesi ve taşınmaz mülkiyetinin kazanılması
TMK m.706	Taşınmaz satışında resmi şekil şartı
TMK m.1023	Tapu siciline güven ilkesi (iyi niyetli üçüncü kişi)
TMK m.1025	Yolsuz tescilin düzeltilmesi (tapu iptal-tescil)
634 SK m.1 vd.	Kat Mülkiyeti Kanunu genel hükümleri
634 SK m.33	Yönetici ve kurul kararlarının iptali
6098 TBK m.299	Kira sözleşmesinin tanımı ve unsurları
6098 TBK m.344	Kira bedelinin belirlenmesi ve artış oranı
6098 TBK m.347	On yıllık uzama süresi sonunda tahliye
6098 TBK m.350-352	Kiralayan kaynaklı tahliye sebepleri
6306 SK m.1-7	Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi
3194 SK m.18	İmar uygulaması ve parselasyon
4721 TMK m.698	Paylı mülkiyette ortaklığın giderilmesi
4721 TMK m.732	Yasal önalım hakkı (şufa)
4721 TMK m.881-897	İpotek hakkı ve terkin (fekki)
HMK m.382	Taksim ve satış yoluyla ortaklığın giderilmesi

İlgili Kurumlar

Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü (TKGM)
Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı
İBB İmar ve Şehircilik Daire Başkanlığı
Sulh Hukuk ve Asliye Hukuk Mahkemeleri
İdare Mahkemeleri (imar uyuşmazlıkları)

Gayrimenkul Hukuku Rehberi 2026 | Tapu İptali Tescil | Kira Tespit

Resmi Kaynaklar

Hazırlayan Hukuku

Av. Bilal ALYAR — İstanbul Barosu Sicil No: 54965

Marmara Üniversitesi Hukuk Fakültesi mezunu (2015). Aile hukuku, ceza hukuku, kripto para hukuku, bilişim hukuku, şirketler hukuku ve vergi hukuku alanlarında faaliyet göstermektedir.

Bu içerik yalnızca genel bilgilendirme amaçlıdır; somut hukuki görüş ya da avukat-müvekkil ilişkisi oluşturmaz. Her dosya kendine özgü koşullar içerdiğinden, hukuki süreçlerde ilgili mevzuat çerçevesinde bilgilendirme alınması yararlı olabilir.

İletişim | Hakkımızda

Ana Rehber: İş Hukuku 2026 | İşçi, İşveren, İş Davaları Kapsamlı Rehber

İlgili Yazılar: