Ayrıntılı bilgi için: Kiracının Tahliyesi ve Tahliye Davası Rehberi
Kira Sözleşmesinde Tahliye Sebepleri (TBK m.350-356) — 2026 Rehberi
Kira Sözleşmesinde Tahliye Sebepleri ve Yasal Çerçeve (2026)
Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya verenin tahliye davası açabileceği sebepler, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 350 ila 356. maddeleri arasında sınırlı sayı (numerus clausus) ilkesine göre düzenlenmiştir. Kanunda sayılanlar dışındaki gerekçelerle tahliye istenemez. Bu rehberde, her bir tahliye sebebi mevzuat çerçevesinde, başvurulması gereken usul, süreler ve ispat yükü bakımından açıklanmaktadır.
1) Kiraya Verenin İhtiyaç Sebebiyle Tahliye (TBK m.350/1-1)
TBK m.350/1 bendi (1)’e göre kiraya veren; kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin konut ya da işyeri ihtiyacı nedeniyle kullanma zorunluluğu varsa, kira sözleşmesini tahliye davası yoluyla sona erdirebilir. Belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonundan itibaren bir ay içinde dava açılması gerekir; belirsiz süreli sözleşmelerde ise kiraya verenin bildirim yoluyla feshe yetkili olduğu tarihten itibaren bir ay içinde dava açılmalıdır (m.353).
İhtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması ispat edilmek zorundadır. Geçici, suni veya başka yollarla giderilebilecek ihtiyaçlar tahliye gerekçesi oluşturmaz. Tahliye sonrası taşınmazın haklı sebep olmaksızın üç yıl boyunca eski kiracıdan başkasına kiralanması yasaktır (TBK m.355). Bu yasağa aykırılık halinde eski kiracı, son kira yılında ödediği bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat isteyebilir.
2) Yeni Malikin İhtiyaç Sebebiyle Tahliye (TBK m.351)
Kiralananı sonradan iktisap eden yeni malik; kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut ya da işyeri ihtiyacı sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, edinme tarihinden itibaren altı ay sonra tahliye davası açabilir. Yeni malik dilerse, kira sözleşmesinin süresinin sona ermesinden başlayarak bir ay içinde de dava yoluna gidebilir.
3) Yeniden İnşa ve İmar Sebebiyle Tahliye (TBK m.350/1-2)
Kiralananın yeniden inşası veya esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kullanım imkânsız ise tahliye istenebilir. Sıradan bakım ve onarım gerekçesi yeterli değildir. Plan, ruhsat, proje ve teknik raporlar mahkemeye sunulmalıdır. TBK m.355 uyarınca, taşınmaz yeniden inşa ve imar sonrası eski hâliyle üç yıl içinde başkasına kiralanamaz; eski kiracının yeni kira sözleşmesini öncelikle yapma hakkı vardır.
4) Yazılı Tahliye Taahhüdü Sebebiyle Tahliye (TBK m.352/1)
Kiracının kiralananın tesliminden sonra ve kira sözleşmesinin yapılmış olduğu tarihten farklı bir tarihte düzenlediği yazılı tahliye taahhüdü, geçerli bir tahliye sebebidir. Taahhütte belirtilen tarihten itibaren bir ay içinde icra takibi başlatılması ya da tahliye davası açılması gerekir. Sözleşmenin yapılmasıyla birlikte alınan tahliye taahhüdü, baskı altında alındığı varsayıldığından geçersizdir.
5) İki Haklı İhtar Sebebiyle Tahliye (TBK m.352/2)
Kiracı, bir kira yılı veya bir kira yılı bir aydan az süreli sözleşmelerde sözleşme süresi içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulması halinde, kiraya veren kira yılının veya sürenin bitiminden başlayarak bir ay içinde tahliye davası açabilir. İhtarların farklı aylara ait kira borcuna ilişkin olması ve tebliğ edilmiş olması zorunludur.
6) Kiracı veya Eşinin Aynı İlçedeki Konutu (TBK m.352/3)
Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunduğu hâlde, bu durumun kiraya veren tarafından sözleşmenin kurulması sırasında bilinmemesi şartıyla; sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde tahliye davası açılabilir. Kiraya verenin sözleşme yapılırken bu durumu bildiği veya bilmesi gerektiği durumlarda dava hakkı doğmaz.
7) On Yıllık Uzama Süresi Sonunda Fesih (TBK m.347)
Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, sözleşmenin süresi sona ermeden en az 15 gün önce bildirimde bulunmadıkça sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzatılır. Kiraya veren ise, sözleşme süresinin bitimine dayanarak fesih bildiriminde bulunamaz. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.
8) Temerrüt Sebebiyle Fesih ve Tahliye (TBK m.315)
Kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan giderleri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında bu süre en az 30 gündür. Bu süre kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işler.
9) Akde Aykırılık Sebebiyle Fesih ve Tahliye (TBK m.316)
Kiracı, kiralananı sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve komşulara saygı göstermek zorundadır. Kiracı bu yükümlülüğüne aykırı davranırsa kiraya veren, konut ve çatılı işyeri kirasında en az 30 gün süre vererek aykırılığın giderilmesini, aksi halde sözleşmeyi feshedeceğini yazılı olarak bildirir. Aykırılığın giderilmesinin mümkün olmadığı veya kiraya verenden katlanması beklenemeyecek davranışlar varsa süre verilmeden de fesih mümkündür.
Usul ve Süre Hükümleri (TBK m.353)
İhtiyaç ve yeniden inşa nedenine dayanan tahliye davalarında; belirli süreli sözleşmelerde sürenin sona ermesinden, belirsiz süreli sözleşmelerde fesih bildirim süresinin geçmesinden itibaren bir ay içinde dava açılmalıdır. Kiraya veren, en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse, dava açma süresi bir kira yılı uzar.
Yeniden Kiralama Yasağı (TBK m.355)
Kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz. Yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılması sağlanan taşınmazlar, eski hâli ile üç yıl geçmedikçe başkasına kiralanamaz. Eski kiracının, yeniden inşa ve imardan sonra yeni hâli ile bu taşınmazı, yeni kira bedeli ile kiralama konusunda öncelik hakkı vardır.
Yetkili ve Görevli Mahkeme
Tahliye davalarında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi’dir (HMK m.4). Yetkili mahkeme, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Tahliye taahhüdüne dayalı icra takibinde itiraz edilirse, itirazın iptali ve tahliye davası açılabilir.
İlgili Mevzuat
- 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) m.299-356
- TBK m.347 (Bildirim yoluyla fesih ve on yıllık uzama)
- TBK m.350-353 (Gereksinim, yeniden inşa, dava süresi)
- TBK m.352 (Yazılı taahhüt, iki haklı ihtar, aynı ilçedeki konut)
- TBK m.355 (Yeniden kiralama yasağı)
- TBK m.315-316 (Temerrüt ve akde aykırılık)
- 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu (HMK) m.4 (Görev)
- 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu (İİK) m.272-275 (Tahliye takibi)
Hukuki Destek
Tahliye davası süreçleri, sürelere bağlı ağır sonuçlar doğuran teknik nitelikte uyuşmazlıklardır. İhtiyaç davasının samimiyetinin ispatı, taahhüdün şekil şartlarına uygunluğu veya temerrüt ihtarının usulüne uygun düzenlenmesi gibi konularda hukuki destek alınması önerilir. iletişim bilgilerine başvurabilirsiniz..