Devre Mülk / Devre Tatil Sözleşmesi İptali 2026: Cayma Hakkı ve Geçersizlik

“Devre mülk iptali” olarak aranan sorunların büyük bölümü aslında DEVRE TATİL sözleşmeleriyle ilgilidir; bu iki kavram hukuken farklıdır. 2026 itibarıyla devre tatil sözleşmelerinde tüketicinin 14 günlük cayma hakkı ve kanundaki emredici sınırlamalar, sözleşmenin tamamen geçersiz sayılıp ödenen paranın iadesini sağlayabilmektedir.

Son güncelleme: Eylül 2026 — 6502 sayılı Kanun m.50 (7392 sayılı Kanunla güncellenmiş) ve 2025 tarihli Yargıtay 3. Hukuk Dairesi kararı işlenmiştir.

Devre Mülk ile Devre Tatil Arasındaki Fark

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.57’ye göre DEVRE MÜLK HAKKI, mesken olarak kullanılmaya elverişli bir yapı veya bağımsız bölümün ortak maliklerinden her biri lehine, yılın belirli dönemlerinde istifade hakkı sağlayan, MÜŞTEREK MÜLKİYET PAYINA BAĞLI bir irtifak (ayni) hakkıdır; tapu kütüğüne işlenir. Buna karşılık DEVRE TATİL, 6502 sayılı Kanun m.50 uyarınca genellikle tüketiciye belirli dönemlerde konaklama imkânı sağlayan, ŞAHSİ HAK doğuran bir sözleşmedir; 2022’deki değişiklikle, devre mülk hakkı veren sözleşmeler HARİÇ, tüketicilerle mülkiyet payına bağlı AYNİ HAK sağlayan devre tatil sözleşmesi artık KURULAMAZ. Uygulamada “devre mülk” adıyla satılan pek çok ürün, aslında hukuken bir devre tatil sözleşmesidir; bu nedenle iptal/iade talebinde hangi rejimin uygulanacağı sözleşmenin GERÇEK NİTELİĞİNE göre belirlenir.

Cayma Hakkı ve Ödeme Yasağı

6502 sayılı Kanun m.50/6 uyarınca tüketici, devre tatil sözleşmesinden 14 GÜN İÇİNDE herhangi bir gerekçe göstermeksizin ve cezai şart ödemeksizin cayabilir. Cayma süresi dolmadan satıcı/sağlayıcı, tüketiciden HİÇBİR İSİM ALTINDA ödeme talep edemez veya tüketiciyi borç altına sokan bir belge imzalatamaz. Bu yasağa rağmen bir bedel alınırsa, alınan bedel tüketiciye DERHAL iade edilir ve tüketiciyi borçlandıran her türlü belge tüketici yönünden GEÇERSİZDİR. Cayma hakkının kullanılmasıyla birlikte devre tatil sözleşmesi ve buna bağlı yeniden satım/değişim sözleşmeleri KENDİLİĞİNDEN sona erer.

Emredici Sınırlar ve Sözleşmenin Geçersizliği

Kanun, devre tatil sözleşmelerine iki katı sınırlama daha getirir: (1) devre mülk hakkı veren sözleşmeler hariç, devre tatil sözleşmeleri EN FAZLA 10 YIL için kurulabilir; (2) devre mülk dahil, tüketicilerle ÖN ÖDEMELİ devre tatil/devre mülk sözleşmesi KURULAMAZ. Bu kurallar EMREDİCİDİR; aykırılık hâlinde sözleşmenin TAMAMI geçersiz sayılır. Geçersiz bir sözleşme uyarınca yapılan ödemeler, SEBEPSİZ ZENGİNLEŞME hükümlerine göre iade edilmesi gereken tutarlardır — yani tüketicinin sözleşmeyi kısmen kullanmış olması bile iade hakkını ortadan kaldırmaz.

İlgili Yargı Kararı

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 08.09.2025 tarihli, 2025/260 E. – 2025/3882 K. sayılı kararında (mevzuat.adalet.gov.tr, erişim: Eylül 2026), bir devre tatil sözleşmesinde hem cayma süresi içinde 45.000 TL peşinat alındığı hem de sözleşmenin 31 YIL süreyle (kanundaki 10 yıllık azami süreyi aşarak) kurulduğu tespit edilmiş; bu iki emredici kurala aykırılık nedeniyle sözleşmenin TAMAMEN GEÇERSİZ olduğuna, tüketicinin ödediği toplam 450.000 TL’nin sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre İADE EDİLMESİ gerektiğine hükmedilmiştir. Karar, devre tatil sözleşmelerinde tek bir emredici kural ihlalinin bile tüm sözleşmeyi ve tüm ödemeleri geçersiz kılabileceğini açıkça göstermektedir.

Sıkça Sorulan Sorular

Devre tatil sözleşmesinden kaç gün içinde cayabilirim?

14 gün içinde, herhangi bir gerekçe göstermeden ve cezai şart ödemeden cayabilirsiniz.

Cayma süresi içinde benden para alındı, bu yasal mı?

Hayır. Cayma süresi dolmadan satıcı hiçbir isim altında ödeme talep edemez; alınan bedel derhal iade edilmeli ve sizi borçlandıran belgeler geçersiz sayılmalıdır.

Devre tatil sözleşmem 20-30 yıl süreli, bu geçerli mi?

Hayır, devre mülk hakkı veren sözleşmeler hariç, devre tatil sözleşmeleri en fazla 10 yıl için kurulabilir. Bu sınırı aşan bir sözleşme emredici hükme aykırıdır ve geçersiz sayılabilir.

Sözleşme geçersiz sayılırsa ödediğim parayı geri alabilir miyim?

Evet, geçersiz bir sözleşme uyarınca yapılan ödemeler sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre iade edilir; tesisi kısmen kullanmış olmanız bu hakkı ortadan kaldırmaz.

Devre mülk ile devre tatil arasındaki temel fark nedir?

Devre mülk, tapuya tescilli bir ayni haktır (mülkiyet payına bağlı irtifak hakkı); devre tatil ise genellikle sadece şahsi hak sağlayan bir hizmet sözleşmesidir. “Devre mülk” adıyla pazarlanan ürünlerin çoğu hukuken devre tatildir.

Ön ödemeli devre mülk/devre tatil sözleşmesi geçerli mi?

Hayır, tüketicilerle ön ödemeli devre mülk veya devre tatil sözleşmesi kurulamaz; bu tür bir sözleşme emredici hükme aykırıdır.

Ödemeyi kredi kartıyla taksitli yaptım, krediyi de iptal ettirebilir miyim?

Evet, ödeme bir kredi verenin finansmanına dayanıyorsa ve cayma bildirimi süresi içinde kredi verene de yöneltilirse, bağlı kredi sözleşmesi de tazminatsız olarak sona erer.

Satıcı iadeyi yapmazsa ne yapmalıyım?

Öncelikle yazılı ihtar gönderip iade talep etmeli, sonuç alınamazsa Tüketici Hakem Heyeti’ne başvurmalı veya değer belirli bir sınırı aşıyorsa Tüketici Mahkemesinde dava/icra takibi yoluna gidilmelidir.

Devre mülk hakkı olan bir taşınmazda ortaklığın giderilmesi istenebilir mi?

Kural olarak hayır; sözleşmede aksi kararlaştırılmadıkça devre mülk hak sahipleri şüyuun (ortaklığın) giderilmesini isteyemez.

Devre tatil satan firma tesis üzerinde mülkiyet hakkına sahip değilse ne olur?

Devre tatile konu mal üzerinde ayni hak sahibi olmayanlar devre tatil satışı yapamaz; bu şart ihlal edilerek yapılan satış da geçersizlik iddiasına konu olabilir.

Gayrimenkul Hukuku Davalarında Dikkat Edilmesi Gereken Kritik Noktalar

Gayrimenkul Hukuku davalarında başarılı bir sonuç elde etmek için dikkat edilmesi gereken çeşitli kritik noktalar bulunmaktadır. Öncelikle 4721 sayılı TMK, 3194 sayılı İmar Kanunu ve 6306 sayılı Kentsel Dönüşüm Kanunu kapsamındaki haklarınızı ve yükümlülüklerinizi bilmeniz gerekmektedir. Hukuki süreçte yapılan prosedürel hatalar, davanızın olumsuz sonuçlanmasına yol açabilir. Bu nedenle avukatla çalışmanız tavsiye edilmektedir.

Zamanaşımı süreleri, gayrimenkul hukuku davalarında en sık karşılaşılan sorunlardan biridir. Sürelerin kaçırılması halinde dava açma hakkı tamamen ortadan kalkabilmektedir. Delillerin zamanında ve doğru şekilde toplanması da davanızın güçlü temeller üzerine inşa edilmesini sağlayacaktır. asliye hukuk mahkemesi nezdinde tapu işlemleri, kira davası ve imar itirazı süreçlerinde her adımın dikkatle planlanması gerekmektedir.

tapu iptali, kira tespiti ve tazminat gibi sonuçlara ulaşmak için davanızın stratejik olarak yönetilmesi büyük önem taşımaktadır. Av. Bilal Alyar (İstanbul Barosu), gayrimenkul hukuku alanında deneyimli hukuki danışmanlık sunmaktadır. Davanızın değerlendirilmesi için0534 636 19 19 numarasından randevu alabilirsiniz.

İlgili Hukuki Hizmetlerimiz:

• Gayrimenkul Hukuku
• Şirket Hukuku
• Miras Hukuku

Daha fazla bilgi için:Mevzuat Bilgi Sistemi

Resmi Kaynaklar

• Mevzuat Bilgi Sistemi (mevzuat.gov.tr)
• Yargıtay Karar Arama (karararama.yargitay.gov.tr)
• UYAP Vatandaş Portalı (uyap.gov.tr)
• İstanbul Barosu (istanbulbarosu.org.tr)
• T.C. Adalet Bakanlığı (adalet.gov.tr)
• Türkiye Barolar Birliği (barobirlik.org.tr)

Hazırlayan Avukat

Av. Bilal ALYAR — İstanbul Barosu

Marmara Üniversitesi Hukuk Fakültesi mezunu (2015). Aile hukuku, ceza hukuku, kripto para hukuku, bilişim hukuku, şirketler hukuku ve vergi hukuku alanlarında faaliyet göstermektedir.

Bu içerik yalnızca genel bilgilendirme amaçlıdır; somut hukuki görüş ya da avukat-müvekkil ilişkisi oluşturmaz. Her dosya kendine özgü koşullar içerdiğinden, hukuki süreçlerde avukattan hukuki destek alınması yararlı olabilir.

İletişim | Hakkımızda