Kapsam: Konut ve çatılı işyeri kiraları TBK m.339 ve devamındaki özel hükümlere tabidir. Her işyeri kirası otomatik olarak bu kapsama girmez. Niteliği gereği geçici kullanıma özgülenmiş taşınmazların altı ay ve daha kısa süreyle kiralanması için m.339’da istisna vardır. Kira bedeli, güvence, devir ve sona erme koşulları sözleşmenin ve kiralananın niteliğine göre değerlendirilmelidir.
İşyeri Kirasına Özgü Noktalar
- Güvence bedeli (depozito): TBK m.339 kapsamındaki çatılı işyeri kiralarında sözleşmeyle güvence verme borcu getirilmişse, güvence üç aylık kira bedelini aşamaz (m.342). Para verilmesi kararlaştırılmışsa kiracı, kiraya verenin onayı olmaksızın çekilmemek üzere vadeli tasarruf hesabına yatırır; kıymetli evrak ise bankaya depo edilir. Bankanın geri verme koşulları m.342’de ayrıca düzenlenir.
- Vergi ve belgelendirme: GVK m.94, maddede sayılan kişilerin belirli kira ödemelerinden gelir vergisi kesintisi yapmasını düzenler. Yükümlülük, ödeyenin ve gelir sahibinin statüsü ile ödemenin niteliğine göre incelenmelidir. Yalnız taşınmaza işyeri veya konut denilerek bütün vergi sonuçları belirlenemez; oran, istisna ve belgelendirme koşulları ayrıca kontrol edilmelidir.
- Kira ilişkisinin devri: TBK m.323’e göre kiracı, kiraya verenin yazılı rızası olmadan kira ilişkisini başkasına devredemez. İşyeri kiralarında kiraya veren haklı sebep olmadıkça rızadan kaçınamaz. Devreden kiracı, sözleşmenin bitimine kadar ve en fazla iki yıl devralanla birlikte müteselsilen sorumlu olur. Ticari işletmenin bir bütün olarak devri ise TTK m.11’deki kapsam, yazılı sözleşme, tescil ve ilan koşullarıyla ayrıca incelenmelidir.
- Yazılı şekil: Kanunda aksi öngörülmedikçe sözleşmeler şekle bağlı değildir (TBK m.12). Kira sözleşmesini yazılı düzenlemek; tarafları, bedeli, süreyi, güvenceyi ve teslim koşullarını ispat etmeyi kolaylaştırır. Kira ilişkisinin devri gibi ayrı işlemlerin özel şekil ve rıza koşulları ayrıca uygulanır.
Kira bedelinin yenilenmesi: TBK m.344 kapsamındaki yenilenen dönem anlaşmalarında, bir önceki kira yılının TÜFE on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı üst sınırdır; anlaşma yoksa hâkimin belirlemesinde de bu sınır ve kiralananın durumu dikkate alınır. Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde ve sonraki her beş yılın sonunda ise hâkim, TÜFE değişimini, kiralananın durumunu ve emsal kiraları gözeterek hakkaniyete uygun bedel belirler. Yabancı para üzerinden kararlaştırılan kiralarda m.344’ün özel hükümleri ve ilgili döviz mevzuatı ayrıca incelenmelidir.
Çatılı İşyeri Kirasında Süre ve Sona Erme
TBK m.347’ye göre belirli süreli konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, sürenin bitiminden en az on beş gün önce bildirim yapmazsa sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzar. Kiraya veren yalnız sözleşme süresinin bitmesine dayanarak sona erdiremez. On yıllık uzama süresinin sonunda, bunu izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimle sebep göstermeden sona erdirme yolu vardır. On yıllık uzama süresi, her sözleşmede toplam on yıllık kiracılık süresi demek değildir. Belirsiz süreli sözleşmede kiraya verenin kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra genel hükümlere göre fesih bildirimi yolu ayrıca düzenlenmiştir.
Sıkça Sorulan Sorular
İşyeri kirasında güvence bedeli sınırsız mı istenebilir?
TBK m.339 kapsamındaki çatılı işyeri kirasında, sözleşmeyle güvence borcu getirilmişse üç aylık kira bedeli sınırı uygulanır (m.342). Para veya kıymetli evrak için banka hesabı/depo usulü vardır. Her işyeri kirasının bu özel kapsama girdiği varsayılmamalıdır.
İşyeri kira sözleşmesi noterde mi yapılmalı?
Genel kira sözleşmesi için noter düzenlemesi zorunlu değildir. Yazılı ve tarihli sözleşme ispat bakımından yararlıdır; bununla birlikte devir gibi ayrı işlemlerdeki özel yazılılık, rıza, tescil veya ilan koşulları ve vergi belgelendirmesi ayrıca incelenmelidir.
Kiracı işyerini devrederse yeni işletmeci otomatik kiracı olur mu?
Yalnız işletmecinin değişmesi her durumda kiracının değiştiği anlamına gelmez. Kira ilişkisinin devri için TBK m.323’teki yazılı rıza, işyeri kiralarında haklı sebep ve devredenin sorumluluğu koşulları değerlendirilir. Ticari işletmenin bütünüyle devrinde TTK m.11’in kapsam ve usulü ayrıca incelenmelidir.
İşyeri kirasında da 10 yıllık kiracı koruması var mı?
TBK m.347, konut ve çatılı işyeri kiralarında belirli süreli sözleşme için on yıllık uzama süresi ve bunu izleyen uzama yılına bağlı bildirim düzenini öngörür. Bu, her kiracının toplam on yıl boyunca hiçbir sebeple tahliye edilemeyeceği anlamına gelmez. Kanundaki diğer sona erme sebepleri ve belirsiz süreli sözleşme kuralları ayrıca uygulanır.
İlgili Rehberlerimiz
Resmî Kaynaklar
- 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.12, 323, 339, 342, 344 ve 347
- 6102 sayılı Türk Ticaret Kanunu m.11 (ticari işletmenin devri)
- 193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu m.94 (stopaj)
Hazırlayan
Av. Bilal ALYAR.