Kira Borcunu Ödemeyen Kiracı 2026: Yasal Yollar

Kira bedelini ödemeyen kiracıya karşı ev sahibinin iki temel yolu vardır: tek bir dönem kirası ödenmediğinde hızlı işleyen icra yoluyla tahliye, ya da kiracının aynı kira döneminde tekrar tekrar temerrüde düşmesi hâlinde “iki haklı ihtar” nedeniyle dava yoluyla tahliye. Genel tahliye sebepleri için tahliye davası ve depozito konusunda depozito iadesi yazılarımıza bakabilirsiniz.

Son güncelleme: 6 Eylül 2026 — TBK m.315/m.352 ve İİK m.269 vd.’nin kira borcu nedeniyle tahliye yolları işlenmiştir.

İçindekiler

• Kiracının Temerrüdü ve İhtar
• İcra Yoluyla Tahliye
• İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye
• İki Haklı İhtarın Şartları
• İlgili Yargı Kararı
• Sıkça Sorulan Sorular

Kiracının Temerrüdü ve İhtar

TBK m.315’e göre kiracı, muaccel olan kira bedelini veya yan gider borcunu ödemezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre vererek, bu sürede de ödenmezse sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında bu süre en az 30 gündür (diğer kiralarda en az 10 gün); süre, yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işler.

İcra Yoluyla Tahliye

İİK m.269 vd., adi kira ve hasılat kiraları için özel bir icra takip yolu öngörür. Alacaklı isterse, ödeme emrine, kanuni süre geçtikten sonra icra mahkemesinden kiracının tahliyesinin istenebileceği ihtarını da ekletebilir. Kiracı, tebliğden itibaren 7 gün içinde itiraz etmezse kira sözleşmesini kabul etmiş sayılır. Kiracı itiraz etmez ve ihtar süresi içinde de kira borcunu ödemezse, ihtar süresinin bitiminden itibaren 6 ay içinde alacaklının talebi üzerine icra mahkemesi tahliyeye karar verir. Bu yol, tek bir dönem kirasının ödenmemesi hâlinde de kullanılabilen, nispeten hızlı işleyen bir yoldur; tahliye kararının infazı için kararın kesinleşmesi beklenmez, yalnızca tebliğden itibaren 10 gün geçmesi yeterlidir.

İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye

TBK m.352/2, tekrarlayan ödeme gecikmelerine karşı ayrı bir yol tanır: kiracı, bir yıldan kısa süreli sözleşmelerde kira süresi içinde, bir yıl ve daha uzun süreli sözleşmelerde ise bir kira yılı içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa, kiraya veren kira yılının (veya kira süresinin) bitiminden itibaren 1 ay içinde dava açarak sözleşmeyi sona erdirebilir. Bu, icra yoluna göre daha yavaş ama daha güçlü bir yoldur; çünkü kiracının ihtar sonrası geç de olsa ödeme yapmış olması, kiraya verenin bu hakkını ortadan kaldırmaz.

İki Haklı İhtarın Şartları

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun uygulama göre, iki haklı ihtar nedeniyle tahliye için şu şartların birlikte gerçekleşmesi gerekir:

• Aynı kira dönemi (kira yılı) içinde, kiracının muaccel olduğu hâlde iki ayrı ayın kira bedelini ödememiş olması,
• Kiraya verenin, ödenmeyen her bir ay için ayrı ayrı yazılı ihtarda bulunmuş olması (üst üste gelen iki ay için tek bir ihtar yeterli değildir),
• İhtarların, ilgili kira bedelinin muacceliyetinden (vadesinden) sonra gönderilmiş olması,
• İhtarda hangi ayın kirasının istendiğinin, ödenmezse tahliye davası açılacağının açıkça belirtilmiş olması,
• İki ihtarın da aynı kira yılı içinde kiracıya tebliğ edilmiş olması.

Kritik bir nokta: kiracı ihtarın tebliğinden sonra (geç de olsa) ödeme yaparsa, bu durum kiraya verenin o ihtardaki haklılığını ortadan kaldırmaz — yani ihtar, sayılabilir bir “haklı ihtar” olma niteliğini korumaya devam eder.

İlgili Yargı Kararı

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, bir kiracının aynı kira yılı içinde iki ayrı ayın (Haziran ve Temmuz) kira bedelini zamanında ödemediği, kiraya verenin her ay için ayrı noter ihtarnamesi gönderdiği ve kiracının bu bedelleri ihtarlardan sonra (geç) ödediği bir olayda, kiracının bu şekilde iki haklı ihtara sebebiyet verdiğini ve tahliye şartlarının oluştuğunu kabul etmiştir. Karar, ihtar sonrası yapılan geç ödemenin kiraya verenin haklılığını ortadan kaldırmayacağını ve iki haklı ihtarın şartlarını (aynı kira dönemi, ayrı ayrı ihtar, muacceliyetten sonra gönderilme) somut ve ayrıntılı biçimde ortaya koymuştur.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, E.2017/1289, K.2021/1314, 02.11.2021 — Erişim tarihi: 06.09.2026

Sıkça Sorulan Sorular

Kiracı bir aylık kirayı ödemezse hemen tahliye edilebilir mi?

Hemen değil. Önce yazılı ihtarla en az 30 gün (konut/çatılı işyeri) süre verilmeli; bu sürede de ödeme yapılmazsa sözleşme feshedilip icra veya dava yoluna gidilebilir.

İcra yoluyla tahliye ne kadar sürer?

Kiracı 7 gün içinde itiraz etmez ve ihtar süresinde ödeme yapmazsa, ihtar süresinin bitiminden itibaren 6 ay içinde icra mahkemesinden tahliye kararı istenebilir; kararın infazı için kesinleşme beklenmez, tebliğden itibaren 10 gün yeterlidir.

İki haklı ihtar nedeniyle tahliye için kaç kez ihtar gerekir?

Aynı kira dönemi içinde, ödenmeyen her ay için ayrı ayrı olmak üzere en az iki yazılı ihtar gerekir. Üst üste gelen iki ayı tek bir ihtarla istemek bu şartı karşılamaz.

Kiracı ihtardan sonra kirayı öderse tahliye hakkı ortadan kalkar mı?

Hayır, iki haklı ihtar bakımından kalkmaz. Kiracının ihtar sonrası (geç de olsa) ödeme yapması, o ihtarın “haklı ihtar” sayılmasını ve kiraya verenin sonraki tahliye hakkını etkilemez.

İki haklı ihtar davası ne zaman açılmalıdır?

Kira süresinin (bir yıldan uzun sözleşmelerde ihtarların yapıldığı kira yılının) bitiminden itibaren 1 ay içinde açılmalıdır.

Kira sözleşmesinde “bir kira ödenmezse tüm yıl muaccel olur” şartı geçerli midir?

Kural olarak hayır; TBK kiracı aleyhine bu tür düzenlemeleri kısıtlar. Ancak bazı işyeri kiralarında (özellikle tacir kiracılarda) bu kısıtlamanın uygulanmayacağı özel geçiş hükümleri söz konusu olabilir; somut olayda ayrıca değerlendirilmelidir.

İcra yoluyla tahliye ile iki haklı ihtar davası arasında hangisi tercih edilmeli?

Tek bir dönem kira borcu birikmişse ve hızlı sonuç isteniyorsa icra yoluyla tahliye; kiracı tekrar tekrar geç ödeme yapıyorsa ve bu durumu kalıcı olarak sonlandırmak isteniyorsa iki haklı ihtar yoluyla dava daha uygun olabilir.

İhtarname nasıl gönderilmelidir?

Yazılı olması ve ispat kolaylığı açısından noter aracılığıyla gönderilmesi önerilir; ihtarda hangi ayın kirasının istendiği ve ödenmezse sonucun ne olacağı (fesih/tahliye davası) açıkça belirtilmelidir.

Resmi Kaynaklar

• Mevzuat Bilgi Sistemi (mevzuat.gov.tr)
• Yargıtay Karar Arama (karararama.yargitay.gov.tr)
• UYAP Vatandaş Portalı (uyap.gov.tr)
• İstanbul Barosu
• T.C. Adalet Bakanlığı (adalet.gov.tr)
• Türkiye Barolar Birliği (barobirlik.org.tr)

Hazırlayan Avukat

Av. Bilal ALYAR

Marmara Üniversitesi Hukuk Fakültesi mezunu (2015). Aile hukuku, ceza hukuku, kripto para hukuku, bilişim hukuku, şirketler hukuku ve vergi hukuku alanlarında faaliyet göstermektedir.

Bu içerik yalnızca genel bilgilendirme amaçlıdır; somut hukuki görüş ya da avukat-müvekkil ilişkisi oluşturmaz. Her dosya kendine özgü koşullar içerdiğinden, hukuki süreçlerde avukattan hukuki destek alınması yararlı olabilir.

İletişim | Hakkımızda

Burada yer verilen kararlar bilgilendirme amaçlı olup somut uyuşmazlığın koşullarına göre farklı sonuçlar doğabilir. Temerrüt ve Kira Borcu Nedeniyle Tahliye ile ilgili bir uyuşmazlık içerisindeyseniz, güncel içtihat ve mevzuatı somut olaya uyarlayacak bir gayrimenkul hukuku alanında çalışan avukatla görüşmeniz önerilir.