Tahliye Davası 2026: Sebepler, Şartlar ve Süreç

Tahliye davası, kiraya verenin kiracıyı kiralanan taşınmazdan çıkarmak için açtığı davadır. Türk hukukunda konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı özel olarak korunduğundan, tahliye ancak 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda (TBK) sayılan sebeplerden birine dayanarak ve öngörülen usul/sürelere uyularak istenebilir.

Son güncelleme: Eylül 2026 — TBK m.352 tahliye taahhüdü şartları ve 2025 tarihli Yargıtay 3. Hukuk Dairesi kararı işlenmiştir.

Tahliye Sebepleri

Kira borcu nedeniyle tahliyenin ayrıntıları için bkz. Kira Borcunu Ödemeyen Kiracı; ihtiyaç ve diğer ev sahibi hakları için bkz. Ev Sahibi Hakları.

Tahliye Taahhüdüne Dayalı Tahliye

TBK m.352/1 uyarınca kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlenmiş olduğu hâlde boşaltmazsa, kiraya veren bu tarihten itibaren 1 ay içinde icraya başvurarak veya dava açarak sözleşmeyi sona erdirebilir.

Yerleşik Yargıtay içtihadına göre bir tahliye taahhüdünün geçerli sayılabilmesi için dört şart birlikte aranır:

• Yazılı şekilde yapılmış olmalı
• Kiracı veya onun yetkili temsilcisi tarafından verilmiş olmalı (vekilin bunun için özel bir yetkiye ihtiyacı yoktur)
• Taahhütte tahliye tarihi açıkça belirtilmiş olmalı
• Kiralananın teslim edilmesinden SONRA, makul bir süre geçtikten sonra verilmiş olmalı

Bu sonuncu şart uygulamada en çok ihtilafa yol açan noktadır: kira sözleşmesi imzalanırken, kiracının henüz taşınmazı teslim almadığı anda alınan bir tahliye taahhüdü GEÇERSİZDİR, çünkü kanun, kiracının kiralananı henüz almadan baskı altında taahhütte bulunmasını önlemek istemiştir. Buna karşılık, kira ilişkisi sürerken (örneğin sözleşme yenilenirken veya kiracının kendi isteğiyle) verilen ve tarihi belli bir taahhüt geçerlidir.

Dava Yolu mu İcra Yolu mu

Dava Süreci ve Yetkili Mahkeme

Tahliye davaları, taşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesinde açılır. Dava açılmadan önce (icra yoluyla ilamsız tahliye hariç) zorunlu arabuluculuk başvurusu yapılmalı ve anlaşmama son tutanağı dava dilekçesine eklenmelidir. İhtiyaç veya yeniden inşa sebebiyle açılacak davalarda arabuluculuk başvurusu, dava açma hakkının doğduğu (sözleşme süresinin bittiği) tarihten SONRA yapılmalıdır; erken başvuru dava şartını karşılamaz. Mahkeme kararı kiracının aleyhine ise, karar kesinleştikten sonra icra yoluyla zorla tahliye (icranın yerine getirilmesi) istenebilir.

İlgili Yargı Kararı

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 18.06.2025 tarihli, 2024/4396 E. – 2025/3416 K. sayılı kararında (mevzuat.adalet.gov.tr, erişim: Eylül 2026), kira sözleşmesinin imzalandığı anda alınan tahliye taahhüdünün TBK m.352/1 anlamında geçersiz olduğu, çünkü kanunun taahhüdün kiralananın tesliminden sonra verilmesini şart koştuğu; ancak kira ilişkisi sürerken kiracının vekili aracılığıyla gönderdiği ve tahliye tarihini teyit eden bir cevabi ihtarnamenin, ayrı bir geçerli tahliye taahhüdü olarak değerlendirilebileceği sonucuna varılmıştır. Karar, tahliye taahhüdünün “ne zaman verildiği” sorusunun davanın kaderini belirleyen en kritik unsur olduğunu göstermektedir.

Sıkça Sorulan Sorular

Tahliye davası hangi mahkemede açılır?

Taşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesinde açılır.

Tahliye davası açmadan önce arabuluculuğa gitmek zorunlu mu?

Evet, dava yoluyla açılacak tahliye davalarında zorunlu arabuluculuk dava şartıdır. İstisna, İİK m.269 vd. uyarınca icra dairesinde başlatılan ilamsız tahliye takibidir; bu yolda arabuluculuk aranmaz.

Tahliye taahhüdü ne zaman geçersiz olur?

Kira sözleşmesinin imzalandığı anda, kiracı henüz taşınmazı teslim almadan verilen bir tahliye taahhüdü geçersizdir. Taahhüdün geçerli olması için kiralananın tesliminden sonra, makul bir süre geçtikten sonra verilmiş olması gerekir.

Tahliye taahhüdüne dayalı dava/takip ne zaman açılmalı?

Taahhütte belirtilen tahliye tarihinden itibaren 1 ay içinde icraya başvurulmalı veya dava açılmalıdır. Bu süre kaçırılırsa taahhüde dayanarak tahliye istenemez.

Kiracı mahkeme kararına rağmen çıkmazsa ne olur?

Kesinleşen tahliye kararı, icra dairesi aracılığıyla zorla yerine getirilir (icranın icrası); gerekirse kolluk kuvveti eşliğinde tahliye gerçekleştirilir.

Tahliye davası ne kadar sürer?

Süre; mahkemenin iş yüküne, bilirkişi incelemesi gerekip gerekmediğine ve istinaf/temyiz aşamasına gidilip gidilmediğine göre değişir; sulh hukuk mahkemelerinde ortalama birkaç ay ile bir yıl arasında değişen bir süreç beklenebilir.

Kiracı tahliye davasına itiraz edebilir mi?

Evet, kiracı davaya cevap dilekçesi sunarak tahliye sebebinin gerçek olmadığını (örneğin ihtiyacın samimi olmadığını veya taahhüdün geçersiz olduğunu) ileri sürebilir; itirazlar mahkemece delillerle birlikte değerlendirilir.

Kira borcu nedeniyle açılan tahliye davası ile tahliye taahhüdüne dayalı dava aynı mı?

Hayır, farklı hukuki sebeplerdir. Kira borcu temerrüde (TBK m.315) veya iki haklı ihtara (TBK m.352/2) dayanırken, tahliye taahhüdü kiracının yazılı olarak verdiği ayrı bir belgeye dayanır. Kira borcu detayları için bkz. Kira Borcunu Ödemeyen Kiracı.

Ev sahibi hiçbir sebep göstermeden tahliye isteyebilir mi?

Hayır, konut ve çatılı işyeri kiralarında tahliye ancak kanunda sayılan sebeplerden birine dayanılarak istenebilir. Ayrıntılar için bkz. Ev Sahibi Hakları.

Tahliye davası ile depozito iadesi birlikte istenebilir mi?

Genellikle ayrı taleplerdir; ancak aynı dilekçede birleştirilmesi mümkündür. Depozito iadesi süreci için bkz. Depozito İadesi.

Kiracı taahhüdü baskı altında verdiğini iddia ederse ne olur?

Kiracı, taahhüdün serbest iradesiyle değil baskı (ikrah) altında verildiğini iddia ediyorsa bunu ispatlamakla yükümlüdür; ispat edilirse taahhüt geçersiz sayılabilir.

Gayrimenkul Hukuku Konusunda Sıkça Sorulan Hukuki Sorular

Gayrimenkul Hukuku konusunda müvekkillerimizden sıkça aldığımız sorulardan bazıları şunlardır: Dava açma süresi ne kadardır? Mahkeme masrafları ne kadar tutar? Avukat ücreti nasıl belirlenir? Dava ne kadar sürer? Bu soruların yanıtları, somut olayın koşullarına göre değişmekle birlikte genel bir çerçeve sunmak mümkündür.

4721 sayılı TMK, 3194 sayılı İmar Kanunu ve 6306 sayılı Kentsel Dönüşüm Kanunu kapsamında zamanaşımı süreleri uyuşmazlığın türüne göre farklılık göstermektedir. Mahkeme masrafları, dava değeri üzerinden hesaplanan harç ve yargılama giderlerinden oluşmaktadır. hukuk asgari ücret tarifesi, her yıl TBB tarafından belirlenmektedir. Dava süresi, asliye hukuk mahkemesi nezdindeki iş yoğunluğuna ve davanın karmaşıklığına bağlı olarak değişmektedir. tapu işlemleri, kira davası ve imar itirazı süreçlerinde ortalama süreler mahkeme türüne göre farklılaşmaktadır.

Somut durumunuza özel hukuki değerlendirme ve tapu iptali, kira tespiti ve tazminat konularında bilgi almak için Av. Bilal Alyar’a (İstanbul Barosu)0534 636 19 19 numarasından danışabilirsiniz.

İlgili Hukuki Hizmetlerimiz:

• Gayrimenkul Hukuku
• Şirket Hukuku
• Miras Hukuku

Daha fazla bilgi için:Mevzuat Bilgi Sistemi

Resmi Kaynaklar

• Mevzuat Bilgi Sistemi (mevzuat.gov.tr)
• Yargıtay Karar Arama (karararama.yargitay.gov.tr)
• UYAP Vatandaş Portalı (uyap.gov.tr)
• İstanbul Barosu (istanbulbarosu.org.tr)
• T.C. Adalet Bakanlığı (adalet.gov.tr)
• Türkiye Barolar Birliği (barobirlik.org.tr)

Hazırlayan Avukat

Av. Bilal ALYAR — İstanbul Barosu

Marmara Üniversitesi Hukuk Fakültesi mezunu (2015). Aile hukuku, ceza hukuku, kripto para hukuku, bilişim hukuku, şirketler hukuku ve vergi hukuku alanlarında faaliyet göstermektedir.

Bu içerik yalnızca genel bilgilendirme amaçlıdır; somut hukuki görüş ya da avukat-müvekkil ilişkisi oluşturmaz. Her dosya kendine özgü koşullar içerdiğinden, hukuki süreçlerde avukattan hukuki destek alınması yararlı olabilir.

İletişim | Hakkımızda

Burada yer verilen kararlar bilgilendirme amaçlı olup somut uyuşmazlığın koşullarına göre farklı sonuçlar doğabilir. Temerrüt ve Kira Borcu Nedeniyle Tahliye ile ilgili bir uyuşmazlık içerisindeyseniz, güncel içtihat ve mevzuatı somut olaya uyarlayacak bir gayrimenkul hukuku alanında çalışan avukatla görüşmeniz önerilir.