Ümraniye’de Miras: Kira Getiren Taşınmazların Ortak Yönetimi

Ümraniye’de mirasa konu olan taşınmazlar çoğu zaman yalnızca oturulan ev değil, kira geliri getiren daire, dükkân ya da ofistir. Böyle bir taşınmaz mirasçılara geçtiğinde, paylaşım yapılana kadar kira sözleşmesinin yürütülmesi, kira bedelinin kime ödeneceği, giderlerin kim tarafından karşılanacağı ve gelirin nasıl dağıtılacağı gibi pratik sorular ortaya çıkar. Bu sayfa, kira getiren taşınmazlarda mirasçıların hukuki konumunu genel hatlarıyla anlatır.

Ölümle kira sözleşmesine ne olur?

Miras bırakan kiraya veren konumundaysa, kira sözleşmesi ölümle kendiliğinden sona ermez; kiraya veren sıfatı mirasçılara geçer. Mirasçılar paylaşım yapılana kadar elbirliği ile malik oldukları için, kira sözleşmesine ilişkin kararları birlikte alırlar (TMK m.640). Kiracı, ödemeyi kime yapacağını bilmek isteyebilir; bu nedenle mirasçıların yazılı bir bildirimle kiracıya ödeme hesabını duyurması iyi bir uygulamadır. Kira bedelinin mirasçılardan birinin kişisel hesabına yatırılması, daha sonra hesap verme tartışmalarını beraberinde getirir.

Miras bırakan kiracı konumundaysa, kira sözleşmesi mirasçılara borç ve hak olarak geçer. Mirasçılar için Türk Borçlar Kanunu’ndaki kiracının ölümüne ilişkin hükümler uygulanır ve belirli süre içinde sözleşmeyi sona erdirme imkânı bulunabilir. Bu süre kısa olduğundan, belgeler hızlıca incelenmelidir.

Gelirin paylaşımı ve vergi boyutu

Ortaklık süresince elde edilen kira geliri, mirasçılar arasında payları oranında bölüştürülür. Gelir vergisi bakımından kira geliri, mirasçıların payları oranında beyan edilir; ayrıca veraset ve intikal vergisi beyanı ayrı bir yükümlülüktür. Kira gelirlerinin hesaba yatırılması, banka dekontlarının saklanması ve gider belgelerinin (aidat, onarım, vergi) düzenlenmesi, mirasçılar arasında ileride çıkabilecek uyuşmazlıkları önler. Bu belgeler paylaşım davasında da önem taşır. Vergi tarafı için veraset ve intikal vergisi sayfası bilgi sağlar.

Mirasçılardan biri kira gelirini tek başına alıyorsa

Mirasçılardan biri, kira gelirini yalnızca kendisi topluyorsa, diğer mirasçılar kendi paylarına düşen kısmı talep edebilir. Önce yazılı bir ihtarla bilgi ve hesap istenir; sonuç alınamazsa dava yoluna gidilir. Gelirin kaynağı, süresi ve tahsil edilen bedeller belgelerle ortaya konulur. Mirasçının bu geliri ortak giderlere harcadığını ispatlaması hâlinde, mahsup değerlendirmesi yapılır.

Kiracı da diğer mirasçıların varlığından haberdar edilmelidir; aksi hâlde kira ödemesinin kime geçerli şekilde yapılacağı tartışma konusu olur.

İş yerini bir mirasçı kullanıyorsa

Miras kalan dükkân ya da ofisi mirasçılardan biri kendi işi için kullanıyorsa, diğerleri kullanım bedeli (ecrimisil benzeri bir alacak) talep edebilir. Bu talebin dayanağı, kullanıma rıza gösterilip gösterilmediği, kullanımın süresi ve kira rayici gibi unsurlardır. Mirasçının aile içi anlayışla karşılık ödenmeden kullanıma örtülü rıza gösterildiği iddiası da ileri sürülebilir; bu yüzden kullanım düzeninin yazıya dökülmesi önerilir. Kullanım bedeli, çoğu zaman bilirkişi marifetiyle belirlenen emsal kira üzerinden hesaplanır.

Ortak hesap ve yönetim düzeni

Kira geliri getiren taşınmazlarda mirasçıların ortak bir banka hesabı açması, aidat, vergi ve onarım giderlerinin bu hesaptan ödenmesi, yıllık bir gelir-gider tablosunun tutulması uyuşmazlıkların sayısını azaltır. Yazılı bir yönetim kararında kiracının belirlenmesi, kira bedelinin artırılması, onarım için azami tutar ve temsilci mirasçının yetkileri yer alabilir. Bu belge, bir mirasçının sonradan “benim haberim yoktu” demesini zorlaştırır ve dava hâlinde delil niteliği taşır.

Paylaşım yolları

Mirasçılar taşınmazı paylaşırken şu yollardan birini izler:

Kira getiren taşınmaz mirasçılardan birine bırakılır, diğerlerine karşılığı ödenir.
Taşınmaz satılır ve bedel paylaştırılır.
Mirasçılar paylı mülkiyet hâlinde devam eder ve kira geliri paylara göre bölüşülür.

Yazılı paylaşma sözleşmesi mümkündür (TMK m.676). Anlaşma yoksa sulh hukuk mahkemesinde paylaşma veya ortaklığın giderilmesi talep edilir (HMK m.4; TMK m.698 vd.). Ortaklığın giderilmesinde kiracının hakları dikkate alınır ve kira sözleşmesi satışla birlikte yeni malike geçer.

Yetki ve tapu işlemleri

Miras davalarında yetkili mahkeme, miras bırakanın son yerleşim yeri mahkemesidir (HMK m.11). Yerleşim yeri Ümraniye ise dava ilçenin bağlı olduğu adliyedeki mahkemelerde açılır. Tapuda intikal için mirasçılık belgesi gerekir; ayrıntılar mirasçılık belgesi alma adımları sayfasındadır. Taşınmazın devri sırasında bir mirasçı aleyhine muvazaa iddiası varsa tapu iptal ve tescil rehberi incelenebilir.

Hizmet kapsamı

Kira getiren taşınmazlarda ortak yönetim ve gelir paylaşımı
Kiracı bildirimleri ve kira sözleşmesinin devamı
Mirasçılık belgesi, intikal ve paylaşma
Ortaklığın giderilmesi
Saklı pay ve tenkis konularında hukuki değerlendirme
Muris muvazaası iddialarının incelenmesi

Sıkça sorulan sorular

Babamdan kalan dükkânın kirasını ağabeyim topluyor; payımı nasıl isterim?

Önce yazılı hesap talebinde bulunulur. Cevap alınmazsa, kira gelirinin payınıza düşen kısmı dava konusu yapılabilir. Banka kayıtları ve kira sözleşmesi bu dosyada temel delildir.

Kiracı mirasçılardan birine ödeme yapmak zorunda mı?

Ödemenin kime yapılacağı mirasçıların ortak bildirimine bağlıdır. Mirasçılar anlaşamıyorsa, kiracı tevdi yoluyla ödeme yapmayı değerlendirebilir.

Kira artışına mirasçılar nasıl karar verir?

Kira bedelinin artırılması ortaklığın yönetimine ilişkin olduğundan, mirasçıların ortak iradesiyle yapılır. Anlaşma sağlanamazsa yönetim konusundaki uyuşmazlık için mahkemeye başvurulabilir.

Kardeşim işyerini kullanıp kira vermiyor, ne yapabilirim?

Önce yazılı olarak kullanım bedeli talebi iletilir. Sonuç alınamazsa dava açılır; emsal kira bedeli bilirkişi raporuyla belirlenir.

Taşınmazın üzerindeki ipotek mirasçılara geçer mi?

İpotek taşınmazın üzerinde olduğu için, malik kim olursa olsun devam eder. Ancak ipotek borcunun mirasçıların kişisel sorumluluğu ayrıca incelenir.

Görüşmeler Kartal Cevizli Mahallesi’ndeki büroda önceden randevu ile yapılır; iletişim: 0534 636 19 19.