Çatalca’da Tarla, Hisseli Arazi ve Tapu Kaynaklı Miras Uyuşmazlıkları

Çatalca, İstanbul’un batısında kırsal dokusu güçlü ilçelerinden biridir. Tarım arazileri, mera ve orman çevresindeki yerleşimler ile köy tapuları, ilçedeki miras uyuşmazlıklarının büyük bölümünü şekillendirir. Tablo çoğu zaman benzerdir: bir parsel, ölen kişiden birden fazla mirasçıya geçer; kimi mirasçı arazinin yakınında yaşar, kimi başka bir ilde ya da yurt dışındadır; tapuda yıllarca intikal işlemi yapılmaz. Bu sayfada Çatalca’daki tarla, bahçe ve hisseli taşınmazlardan doğan miras sorunları, ilgili mevzuat çerçevesinde özetlenmiştir.

Tarla ve hisseli taşınmazda miras nasıl işler

Murisin ölümüyle mirasçılar, terekeye dahil bütün mal ve hakları kendiliğinden kazanır; paylaşma yapılıncaya kadar tereke üzerinde elbirliği ile birlikte malik olurlar (TMK m.640). Kimlerin mirasçı olduğu ve hangi oranda pay aldığı mirasçılık belgesi ile gösterilir (TMK m.598). Tapuda intikal işlemi bu belgeye dayanılarak yapılır. Sağ kalan eş altsoyla birlikte mirasçı olduğunda yasal payı dörtte birdir; ana-baba zümresiyle birlikte olduğunda yarıdır (TMK m.499). Bu oranlar, ölüme bağlı bir tasarruf yoksa uygulanan yasal paylardır.

Kırsal bölgelerde sık görülen durum, babadan kalan tarlanın tapuda hâlâ dedenin ya da büyük dedenin adına görünmesidir. Böyle zincirleme bir intikalde her ölüm için ayrı mirasçılık belgesi gerekir; mirasçı sayısı her kuşakta arttığından, sonraki işlemler giderek zorlaşır. Bu yüzden eski kayıtlar büro tarafından önce tapu ve nüfus kayıtlarıyla birlikte incelenir.

Tarım arazisinin bölünememesi ve ortaklığın giderilmesi

Tarım arazileri, Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu’ndaki parçalanma sınırlamalarına tabidir. Bu nedenle mirasçılar araziyi her zaman istedikleri gibi parsellere ayıramaz. Paylaşma anlaşmayla yapılamıyorsa, mirasın paylaşılması davası (TMK m.642) ya da taşınmaz paylı mülkiyete dönüşmüşse ortaklığın giderilmesi davası (TMK m.698 ve devamı) gündeme gelir. Taşınmaz aynen bölünemiyorsa mahkeme, satış yoluyla ortaklığın giderilmesine karar verebilir; bu durumda bedel payları oranında paylaştırılır. Mirasçılardan biri araziyi fiilen kullanıyorsa, diğer paydaşların kullanım karşılığı talepleri ayrıca değerlendirilir.

Hangi mahkeme, hangi yer

Miras davalarında yetki, murisin son yerleşim yerine bağlıdır ve kesindir (HMK m.11). Murisin son yerleşimi Çatalca değilse, Çatalca’daki arazi için de miras davası o yerde açılır. Tapu iptali ve tescil davası ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde görülür (HMK m.12). Bu iki kural farklı olduğundan, aynı olayda iki ayrı yer söz konusu olabilir. Çatalca’nın bağlı olduğu adliye bilgisi için Adalet Bakanlığı’nın adliye sayfaları esas alınmalıdır; bu sayfada adliye adı belirtilmemiştir.

Sağlıkta yapılan devirler: muvazaa ve tenkis

Kırsal ailelerde taşınmazın, sağlığında çocuklardan birine satış gibi gösterilerek devredildiği durumlara rastlanır. Gerçekte bağış niteliğinde olan bu devirde tapudaki satış, tarafların gerçek iradesini yansıtmıyorsa, muris muvazaası ileri sürülebilir (TBK m.19). Dava mirasçılık sıfatına dayanır; ispat için ödeme belgeleri, banka hareketleri, tanıklar ve taşınmazın değeri incelenir. Muvazaa kanıtlanamasa bile devir, saklı payı zedeliyorsa tenkis talebi ayrıca düşünülür (TMK m.560). Tenkis ve vasiyetnamenin iptali için kanunda süreler vardır (TMK m.559, m.571); süre kaçırılmadan değerlendirme yapılması gerekir.

Sık görülen bir tablo

Örneğin, Çatalca’da köy tapulu bir tarla üç kardeşe babalarından kalmış olsun. Büyük kardeş tarlayı yıllardır ekiyor, diğer ikisi şehirde yaşıyor ve ürünün gelirinden pay almıyor. Tapuda intikal yapılmamışsa ilk adım mirasçılık belgesidir. Ardından kardeşler anlaşırsa paylaşma sözleşmesi yazılı yapılmalı (TMK m.676); anlaşma olmazsa mahkemeye gidilir. Burada gelir paylaşımı, ekim masrafları ve araziyi kullananın payı gibi konular belgelerle ortaya konur.

Süreç adımları

Nüfus kayıtları ve ölüm belgesi ile mirasçılık belgesinin alınması.
Tapu kayıtlarının, parsel durumunun ve varsa borç ve haciz şerhlerinin incelenmesi.
Mirasçılar arasında anlaşma imkânının değerlendirilmesi; gerekirse arabuluculuk (6325 sayılı Kanun m.18/A uyarınca ihtiyari yol).
Anlaşma olmazsa mirasın paylaşılması, tenkis, muvazaa veya ortaklığın giderilmesi davalarından hangisinin uygun olduğunun belirlenmesi.
Mirasın reddi düşünülüyorsa süre takibi (TMK m.605-606).

Belgeler ve ön hazırlık

Çatalca’daki arazi dosyalarında başlangıç evrakı genellikle şunlardır: güncel tapu kaydı, parselin yeri ve niteliğini gösteren belgeler, ölüm belgesi, nüfus kayıt örneği ve varsa eski tapu senetleri. Arazi kiraya verilmiş ya da ekim yapılıyorsa kira ve ödeme kayıtları da toplanır. Bu belgeler, hem mirasçıların kimliğini hem de taşınmazın bugünkü durumunu ortaya koyar.

Vasiyetname varsa

Murisin vasiyetnamesi bulunuyorsa, önce sulh hukuk mahkemesince açılması gerekir (TMK m.596). Vasiyetnamenin şekil şartlarına uygun olup olmadığı ve saklı payları aşıp aşmadığı incelenir; şekil eksikliği ya da ehliyetsizlik varsa iptal davası açılabilir (TMK m.557). Kırsalda sözlü vasiyet nadir değildir; ancak sözlü vasiyetin geçerlilik koşulları sınırlıdır ve şahitlerin ifadesi ayrı bir önem taşır.

Sıkça sorulan sorular

Tarla yıllardır dedenin adına duruyor, ne yapılır?

Her ölüm için ayrı mirasçılık belgesi alınarak intikal zinciri tamamlanır. Zincir tamamlanmadan paylaşma ya da satış işlemi yapılamaz.

Mirasçılardan biri satışa razı değilse araziyi satabilir miyim?

Elbirliği mülkiyetinde tüm mirasçıların birlikte hareket etmesi gerekir. Anlaşma olmazsa paylaşma ya da ortaklığın giderilmesi davası yoluna gidilir.

Mirası reddetmek için süre var mı?

Ret hakkı üç ay içinde sulh hukuk mahkemesine yapılan beyanla kullanılır; sürenin başlangıcı ve borca batık terekedeki özel durum TMK m.605-606 ve m.609’da düzenlenmiştir.

Babam ölmeden önce tarlayı kardeşime satmış, itiraz edebilir miyim?

Satışın gerçek olup olmadığı belgelerle incelenir. Gerçek bedel ödenmemişse muvazaa; devir saklı payı zedeliyorsa tenkis hukuki yolları değerlendirilir.

Yurt dışında yaşıyorum, işlemleri uzaktan yürütmek mümkün mü?

Vekâletname ile mümkün olabilir; yabancı unsurlu mirasta uygulanacak hukuk MÖHUK m.20’ye göre belirlenir.

İlgili rehberler: İstanbul miras avukatı rehberi, miras hukuku sözlüğü, İstanbul genelinde miras davaları.

Görüşmeler Kartal Cevizli Mahallesi’ndeki büroda önceden randevu ile yapılır; iletişim: 0534 636 19 19.