Kartal’da Kat Karşılığı İnşaat, Kentsel Dönüşüm ve Tapu Uyuşmazlıkları
Kartal’da Yakacık, Soğanlık, Uğur Mumcu ve Cevizli gibi mahallelerde eski yapı stokunun yenilenmesi, kat karşılığı inşaat sözleşmelerini ve kentsel dönüşüm süreçlerini gündelik hukuk meselesi hâline getirmiştir. Arsa sahibi, müteahhit, kiracı ve komşu malikler arasında yaşanan uyuşmazlıklar tapu, eser sözleşmesi, kat mülkiyeti ve kira hukukunu birlikte ilgilendirir. İstanbul Anadolu Adalet Sarayı Kartal’dadır; bu uyuşmazlıkların önemli bölümü yargı çevresi bakımından yerel adliyeyle bağlantılıdır. Aşağıda bu alanlardaki temel kurallar özetlenmektedir.
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin hukuki niteliği
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, arsa sahibinin arsa payını devretmeyi, müteahhidin de karşılığında bina yapmayı üstlendiği karma bir sözleşmedir. Taşınmaz mülkiyetinin devrine ilişkin bölümü resmî şekle tabidir (TMK m.706, TBK m.237); bu nedenle noterde ya da tapu müdürlüğünde düzenlenmeyen bir sözleşmede arsa payı devir borcu bakımından geçerlilik sorunu doğabilir. Eser yapımına ilişkin bölümde ise TBK’nın eser sözleşmesi hükümleri (TBK m.470 ve devamı) uygulanır.
Sözleşmenin gözden geçirilmesinde şu noktalara bakılır:
- Teslim tarihi ve gecikme hâlinde uygulanacak cezai şart ya da aylık kira bedeli
- Arsa payı devrinin zamanı: peşin mi, inşaat ilerledikçe mi yapılacağı
- Bağımsız bölümlerin paylaşımı ve teknik şartname
- İskân ve kat mülkiyetine geçiş yükümlülüğü
- Müteahhidin sözleşmeyi devir ve alt yükleniciye verme yetkisi
Gecikme, ayıp ve cezai şart
Müteahhidin teslimi geciktirmesi hâlinde sözleşmedeki cezai şart talep edilebilir. Gecikme cezasını çekincesiz kabul etmek, ayrıca bu hakkın saklı tutulmasını gerektirir (TBK m.179). Aşırı bulunan cezai şart hâkim tarafından indirilebilir (TBK m.182). Bina ayıplı teslim edilmişse malikin seçimlik hakları vardır: bedelden indirim, onarım ya da sözleşmeden dönme (TBK m.475). Ayıp, teslimden sonra gözden geçirme ve süresinde ihbar koşullarına bağlıdır (TBK m.474). Eser ayıpları bakımından zamanaşımı, taşınmaz yapılarda beş yıl, yüklenicinin ağır kusuru bulunduğunda yirmi yıldır (TBK m.478).
Kentsel dönüşüm uyuşmazlıkları
6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında riskli yapı tespiti yapılan binalarda malikler, tespite karşı süresi içinde itiraz edebilir (6306 m.3, tespitin tebliğinden itibaren on beş gün). Yıkım kararı ve uygulama için malikler arasında karar nisabı hisseler oranında salt çoğunluktur (6306 m.6). Çoğunluk kararına karşı açılacak davalar için kanun otuz günlük süre öngörür. Kentsel dönüşümde kira yardımı, hak sahiplerinin belirlenmesi ve müteahhide devir gibi konular da çoğunlukla ihtilaf konusu olur.
Tapu iptali ve tescil davaları
Taşınmazın muvazaalı ya da hileli işlemle devredildiği, ehliyetsiz kişi tarafından yapıldığı veya sahte belgeye dayandığı iddiasıyla tapu iptali ve tescil davası açılabilir. Muvazaa iddiası TBK m.19 çerçevesinde incelenir. Taşınmaza ilişkin davalarda kesin yetki, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesine aittir (HMK m.12). Kartal’daki taşınmazlar bakımından bu, ilçenin bağlı olduğu adliyedeki ilgili mahkemelerin yetkisi demektir. Davada tapu kayıtları, vekâletname, ödeme belgeleri ve keşif sonuçları belirleyicidir.
Kira ve tahliye uyuşmazlıkları
Konut ve işyeri kiralarında kira bedelinin ödenmemesi, kiracının temerrüdü ve tahliye talepleri sıkça yaşanır. Kira ödenmemişse icra yoluyla tahliye mümkündür (İİK m.269 ve devamı). Kiracı tahliye taahhüdü vermişse, taahhüdün kira sözleşmesinden sonra ve teslimden sonra verilmiş olması gerekir (TBK m.352/1). Belirsiz süreli sözleşmede on yıllık uzama süresinin sonunda kiraya veren, sebep göstermeden sözleşmeyi sona erdirebilir (TBK m.347). Kiracının ihtiyaç ve yeni malik nedeniyle tahliyesi ise ayrı koşullara bağlıdır (TBK m.350, m.351).
Ortaklığın giderilmesi ve kat mülkiyeti
Birden çok kişinin paylı maliki olduğu taşınmazda anlaşma sağlanamazsa her ortak ortaklığın giderilmesini isteyebilir (TMK m.698). Mahkeme, taşınmazın aynen taksimi mümkün değilse satışına karar verir. Kat mülkiyetinde ise ortak yerlerde değişiklik, anagayrimenkulde esaslı değişiklik ve yönetim planı konularında yasal çoğunluklar aranır; ana taşınmazın ortak yerlerinde esaslı yapı değişikliği için beşte dört çoğunluk gerekir (KMK m.19).
Belge ve süreç hazırlığı
Gayrimenkul uyuşmazlıklarında dosyanın kalitesi belgelerle ölçülür. Tapu kaydı, sözleşme, yapı ruhsatı ve iskân belgesi, ödeme dekontları, noter ihtarnameleri ve yazışmalar ile varsa yapı denetim raporları en az bir kez bir arada incelenmelidir. Uyuşmazlığın konusuna göre dava açmadan önce arabuluculuğa başvurmanın zorunlu olup olmadığı ayrıca değerlendirilir; ticari nitelikli inşaat alacaklarında TTK m.5/A söz konusu olabilir.
Sıkça sorulan sorular
Müteahhit teslimi geciktirdi, ne yapılabilir?
Sözleşmedeki cezai şart ve aylık kira bedeli talep edilebilir. Cezai şartın çekincesiz kabul edilmesinin sonuçları dikkate alınmalı, gerekirse ihtarname çekilmelidir.
Tapu iptali davası hangi mahkemede açılır?
Taşınmazın bulunduğu yerdeki yetkili mahkemede açılır; yetki kesindir.
Kentsel dönüşümde bir malik yıkıma karşı çıkarsa ne olur?
Kanunda öngörülen çoğunluk sağlanmışsa karşı çıkan malik de karara tabi olur; ancak karara karşı otuz gün içinde dava yoluna başvurabilir.
Ayıplı teslim edilen daire için hangi haklar vardır?
Bedelden indirim, onarım veya sözleşmeden dönme gibi seçimlik haklar söz konusudur. Ayıp ihbarının zamanında yapılması önemlidir.
Kiracı taahhüde rağmen çıkmıyorsa tahliye nasıl istenir?
Taahhüdün geçerli olması hâlinde icra yoluyla ya da mahkeme aracılığıyla tahliye talep edilebilir. Taahhüdün tarihi ve içeriği incelenmelidir.
İlgili sayfalar
Geniş çerçeve için İstanbul gayrimenkul hukuku rehberi ve kira hukuku sayfalarına, Kartal ilçesinde icra konuları için icra ve iflas sayfasına bakılabilir. Şirket ve müteahhit alacakları için şirketler hukuku rehberi da yararlıdır.
Görüşmeler Kartal Cevizli Mahallesi’ndeki büroda önceden randevu ile yapılır; iletişim: 0534 636 19 19.