Fatih’te Ticari Alacak, Çek-Senet ve Tarihî Yarımada Taşınmazları

Fatih, tarihî yarımadadaki çarşıları, toptan ticaret merkezleri, hanları ve Haliç kıyısındaki eski mahalleleriyle İstanbul’un ticaret hukukuna en yakın ilçelerinden biridir. Burada hukuki sorunlar, mahalle dokusunun yanında işletmeler arası borç-alacak ilişkilerinden ve tescilli yapıların statüsünden doğar. Av. Bilal Alyar’ın aşağıdaki özeti, bu alanlarda başvurulması gereken temel hükümleri başlık başlık sıralar.

Toptan ticarette vadeli satış ve tahsilat

Çarşı ticaretinde vadeli satış, çek ve bono ile ödeme yaygındır. Alacaklı açısından ilk soru, belgenin kambiyo senedi niteliğini taşıyıp taşımadığıdır; çünkü kambiyo senetlerine özgü haciz yoluyla takip, adi takibe göre daha kısa itiraz süreleri içerir. Çekte hamilin başvuru hakları için zamanaşımı Türk Ticaret Kanunu’nun 814. maddesine göre üç yıldır. Senet üzerinde imza itirazı, borca itiraz veya yetki itirazı ise İcra ve İflas Kanunu hükümlerine göre kısa sürelerle ileri sürülür.

Para alacağına ilişkin ticari davalarda dava açmadan önce arabulucuya başvurulması TTK m.5/A uyarınca dava şartıdır. Fatura, irsaliye, sipariş yazışması ve banka hareketleri, alacağın ispatında kullanılan temel delillerdir. Takip aşaması için icra sayfası, ticari ilişkiler için ticaret hukuku sayfası okunabilir.

Esnaf işletmelerinde ortaklık ve devir

• Aile içinde yürütülen dükkânlarda ortaklık ilişkisinin yazılı olmaması, ayrılma ve değer tespitinde ihtilaf yaratır.
• İşletme devrinde stok, alacaklar ve personel borçlarının kimde kalacağı sözleşmede açıkça belirtilmelidir.
• Ticaret siciline kayıtlı unvan ve adres bilgileri güncel tutulmalıdır.

Anonim ve limited şirketlere ilişkin karar alma, pay devri ve ortaklıktan çıkma konuları için şirketler hukuku sayfası kullanılabilir.

Tescilli yapılar ve yenileme alanları

Yarımadadaki yapıların büyük kısmı, 2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu uyarınca koruma statüsündedir. Böyle bir taşınmazda onarım, çatı ve cephe değişikliği, kat ilavesi gibi müdahaleler koruma kurulu izni gerektirir; izinsiz yapılan işlemler idari yaptırım ve yıkım riski taşır. Bazı tarihî mahallelerde ise 5366 sayılı Yıpranan Tarihî ve Kültürel Taşınmaz Varlıkların Yenilenerek Korunması ve Yaşatılarak Kullanılması Hakkında Kanun kapsamında yenileme alanı ilanı yapılmış olabilir. Malik açısından kritik nokta, taşınmazın bu statülerin kapsamında olup olmadığının belediye ve koruma kurulundan yazılı olarak öğrenilmesidir.

Kira ilişkileri

İşyeri kiralarında kira bedelinin belirlenmesi ve sona erme hâlleri, Türk Borçlar Kanunu’nun 344. ve 347. maddelerinde düzenlenmiştir. Yenilenen dönemlerde artış, tüketici fiyat endeksinin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranıyla sınırlıdır; beş yıl geçtikten sonra hâkim bedeli hakkaniyete göre belirleyebilir. Tahliye taahhüdü ancak kiralananın tesliminden sonra geçerlidir (m.352/1).

Yerel nitelikli bir sorun: miras kalan dükkânlar

Hanlardaki ve çarşılardaki iş yerleri çoğunlukla birden çok mirasçıya intikal eder. Bu hâlde kira gelirinin paylaşımı, yönetim yetkisi ve satış kararında oy çoğunluğu sorun olur. Mirasçılar arasında anlaşma yapılamazsa ortaklığın giderilmesi davası açılabilir. Bu tür dosyalarda miras sayfasındaki açıklamalara başvurulabilir.

Vergi incelemeleri

Ticari defter ve belge düzenine ilişkin incelemelerde, vergi ziyaı cezası, vergi inceleme raporu ve uzlaşma süreçleri gündeme gelebilir. Tarhiyat sonrası uzlaşma için Vergi Usul Kanunu’nun ek 1. maddesinde otuz günlük süre öngörülmüştür. Ayrıntılar için vergi sayfasına bakılabilir.

Fatura ve ticari defterlerle ispat

Ticari ilişkilerde fatura büyük önem taşır. Türk Ticaret Kanunu’nun 21. maddesine göre faturayı alan tacir, içeriğe sekiz gün içinde itiraz etmezse fatura içeriğini kabul etmiş sayılır. Bu nedenle çarşı ticaretinde yapılan sözlü pazarlıklar, faturalara yansımıyorsa uyuşmazlık sırasında ispat güçlüğü yaratır. Ticari defterler de belirli şartlarla tacirin lehine ve aleyhine delil olabilir; defterlerin yasal süresi içinde tasdik edilmesi ve usulüne uygun tutulması gerekir.

Esnaf ve çalışanlar

Dükkânlarda çalışan personel için iş sözleşmesi, sigorta girişi ve ücret kayıtları düzenli tutulmalıdır. İşçi alacakları bakımından 7036 sayılı İş Mahkemeleri Kanunu’nun 3. maddesi uyarınca dava açmadan önce arabulucuya başvurulur. İşveren açısından yıllık izin, fazla çalışma ve ihbar süreleri en sık tartışılan başlıklardır.

Sık sorulan sorular

Çek karşılıksız çıkarsa hangi yollar vardır?

Hamil, bankadan karşılıksızlık şerhi aldıktan sonra icra takibi başlatabilir; ayrıca çek yasağı ve adli para cezası gibi sonuçlar 5941 sayılı Çek Kanunu’nda düzenlenmiştir. Takip yolu ve süre, çekin ibraz tarihine göre değerlendirilir.

Çarşıdaki dükkân sözleşmesiz kullanılıyorsa ne olur?

Fiili kullanım, ödemeler ve yazışmalar kira ilişkisinin varlığına delil olur. Yine de yazılı sözleşme yapılması ve ödeme dekontlarının saklanması gerekir.

Tescilli binada kiracı tabela veya klima grubu monte edebilir mi?

Koruma statüsündeki yapılarda cephe müdahaleleri için izin gerekebilir. Sözleşmede ve kurul kararlarında bu konuda hüküm bulunup bulunmadığı önceden kontrol edilmelidir.

Ticari alacak için arabulucuya başvurmadan icra takibi açılır mı?

Arabuluculuk şartı dava açılması için aranır; icra takibi ise dava değildir. Ancak takibe itiraz edilirse itirazın iptali davası için şart yeniden değerlendirilir.

Uzlaşma süresi kaçırıldığında dava hakkı sona erer mi?

Uzlaşma başvurusu ile dava süresi birbirinden ayrı işler. Dava açma süresi tebliğ tarihinden başladığı için bu süre ayrıca takip edilmelidir.

Görüşmeler Kartal Cevizli Mahallesi’ndeki büroda önceden randevu ile yapılır; iletişim: 0534 636 19 19.