Üsküdar’da Koruma Alanları, Miras ve Alım-Satım Rehberi

Üsküdar, Boğaz kıyısı boyunca uzanan tarihî mahalleleri, yalıları, ahşap konakları ve çağdaş konut bölgeleriyle Anadolu Yakası’nın en çok katmanlı ilçelerinden biridir. Kuzguncuk, Çengelköy, Beylerbeyi ve Kandilli gibi yerleşimlerde koruma statülü yapılar bulunurken, Altunizade ve Acıbadem tarafında yeni nesil konut ve ofis binaları yer alır. Bu çeşitlilik, taşınmaz işlemlerinde hukuki risklerin farklı noktalarda toplanmasına yol açar.

Aşağıdaki rehber Üsküdar’da taşınmaz alacak, miras yoluyla edinecek veya tadilat yapacak kişilere yöneliktir. Av. Bilal Alyar, koruma mevzuatı, miras kaynaklı paylı mülkiyet ve alım-satım sürecinde sık karşılaşılan başlıkları genel hatlarıyla anlatır; sonuçlar dosyanın belgelerine bağlıdır.

Koruma statüsündeki taşınmazlarda ilk soru: tescil durumu

Bir yapı veya arsa, 2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu kapsamında tescilli olabilir ya da koruma alanı içinde kalabilir. Bu durum, taşınmaz üzerinde tadilat, kat ilavesi, kullanım değişikliği ve yıkım gibi işlemlerin ilgili koruma kurulunun iznine tabi olmasına yol açar. Alım öncesinde yapının tescil durumunun, koruma derecesinin ve mevcut izinlerin araştırılması bu yüzden zorunludur. İzinsiz yapılan değişiklikler yaptırıma konu olabilir ve bu yükümlülük taşınmazla birlikte yeni malike geçebilir.

Ahşap veya yarı ahşap yapılarda sigorta ve onarım maliyeti de değerlendirme dışı bırakılmaz. Satış bedelinin belirlenmesinde bu kısıtlar fiyatı etkiler; alıcı ve satıcı arasında yanlış beklentiler ayıp iddialarına dönüşebilir.

Miras yoluyla gelen payların yönetimi

Üsküdar’daki eski yerleşimlerde bir taşınmazın birkaç kuşaktır paylı mülkiyet hâlinde bulunması olağandır. Paydaşlardan biri taşınmazı kullanıyor, diğerleri başka şehirde yaşıyor olabilir. Bu durumda kullanan paydaşa karşı haksız işgal tazminatı, kullanım düzeni veya paydaşlığın sona erdirilmesi gündeme gelir.

Paylı mülkiyette her paydaş ortaklığın giderilmesini isteyebilir (TMK m.698). Mahkeme önce taşınmazın aynen taksimine bakar; mümkün değilse veya değerinde ciddi azalma olacaksa satış yoluyla ortaklığın giderilmesine karar verilir. Ortaklığın giderilmesi davası sulh hukuk mahkemesinde görülür (HMK m.4/1-b). Satış yoluyla gidilen davalarda paydaşların önce aralarında açık artırmaya katılması mümkündür; bu yol, taşınmazın aile içinde kalmasını isteyenler için önem taşır.

Paydaşlardan biri payını üçüncü kişiye satarsa, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilir (TMK m.732). Önalım hakkı satıştan haberdar olunduktan sonra üç ay içinde, her hâlde satıştan itibaren bir yıl içinde dava ile kullanılır (TMK m.733).

Satın almada Boğaz çevresine özgü kontrol noktaları

Yapının kıyı kenar çizgisine veya kıyı kısıtlamasına yakınlığı,
Yalı ve köşk gibi yapılarda kullanım izni ve mülkiyet geçmişi,
Mevcut kiracıların bulunup bulunmadığı ve kira sözleşmesinin şartları,
Binanın deprem açısından durumu ve zorunlu deprem sigortası (DASK) kaydı,
Tapudaki şerhler, irtifak hakları ve varsa kamu kurumlarının hakları.

Tapuda satış, resmî şekle bağlıdır (TBK m.237). Satıcının gerçekten taşınmazın tüm maliki olup olmadığı, hisseli ise diğer paydaşların onayının veya önalım haklarının durumu, işlem öncesinde kontrol edilmelidir.

Kiracılı taşınmaz satın almak

Üsküdar’da yatırım amaçlı alınan daire ve işyerlerinin önemli bir bölümü kiracılıdır. Mevcut kira sözleşmesi, yeni malik için de devam eder; kiralananı devralan kişi, kira ilişkisine kiraya veren sıfatıyla girer. Bu nedenle alım öncesinde kira bedelinin, depozitonun, sözleşme süresinin ve kiracının ödeme geçmişinin belgelenmesi gerekir. Yeni malik, kiracıyı kendi ihtiyacı için tahliye etmek isterse ilgili kanuni şartlar ve bildirim süreleri geçerlidir; bu hakkı sözleşme tarihini beklemeden kullanmak mümkün olmayabilir.

Satıcının kira alacaklarını ve depozitoyu devir sırasında nasıl düzenlediği de açıkça yazılmalıdır. Aksi hâlde kiracı, depozitoyu geri alma konusunda yeni malike başvurur ve taraflar arasında ödemeyi kimin yapacağı konusunda sorun çıkar.

İmar ve tadilat uyuşmazlıkları

Üsküdar’da özellikle konut ve ticari kullanımın karışık olduğu bölgelerde, imar planı değişiklikleri ve yapı ruhsatı konusu sık tartışma doğurur. Ruhsatsız yapılaşmaya ilişkin idari yaptırımlar 3194 sayılı İmar Kanunu çerçevesinde uygulanır. İdari işleme karşı iptal davası açma süresi kısadır ve işlem tarihi dikkatle takip edilmelidir. Komşu parsel sahipleri ise yeni inşaatın kendi taşınmazlarına etkisini gerekçe göstererek ruhsata karşı dava açabilir.

Süreç ve belgeler

Üsküdar’da taşınmaza ilişkin uyuşmazlıklarda çalışma genellikle şu sırayla yürür: önce tapu kaydı ve takyidatlar alınır; ardından imar, koruma ve ruhsat belgeleri ilgili kurumlardan istenir; paydaşlık ya da kira ilişkisi varsa ilgili sözleşmeler incelenir. Bu tablo oluştuktan sonra uzlaşma, ihtarname veya dava yollarından hangisinin daha uygun olduğu belirlenir. Mahkemeye gidilen dosyalarda keşif ve bilirkişi incelemesi önemli rol oynar; koruma alanındaki yapılarda bilirkişinin mimarlık ve restorasyon alanında bilgisi aranır.

Dosyaya hazırlık için tapu senedi, varsa veraset ilamı, kira sözleşmesi, yapı ruhsatı ve iskân belgesi, yönetim planı ve son iki yıla ait ödeme belgelerinin hazır tutulması yeterlidir. Eksik belgeler ilgili kurumlardan resmen istenebilir.

Sık sorulan sorular

Tescilli bir binanın içini yenileyebilir miyim?

Tadilatın niteliğine göre ilgili koruma kurulundan izin alınması gerekebilir. İzin alınmadan başlanan işler durdurulabilir ve idari yaptırıma bağlanabilir.

Mirasçı kardeşimle taşınmazı paylaşamıyoruz; ne yapabiliriz?

Önce anlaşma ile taksim veya bir paydaşın diğerlerinin payını satın alması denenebilir. Anlaşma sağlanamazsa ortaklığın giderilmesi davası açılabilir.

Hisseli bir daireyi alırken ne kontrol edilmeli?

Tapu kaydındaki pay oranları, diğer paydaşların satışa rızası ve önalım hakları kontrol edilir. Eksik bir onay, ileride tapu iptali ya da önalım davasına yol açabilir.

DASK yaptırmak zorunlu mu?

Zorunlu deprem sigortası 6305 sayılı Afet Sigortaları Kanunu çerçevesinde belirli konutlar için aranır. Kapsam dışında kalan yapılar ve istisnalar için kanundaki hükümler incelenmelidir.

Alım sonrası komşu şikâyet ederse ne olur?

Şikâyetin dayanağı imar mevzuatı, kat mülkiyeti veya komşuluk hukuku olabilir. Önce hangi hukuki sebebe dayandığı belirlenir; ardından uygun merci veya mahkeme tespit edilir.

Görüşmeler Kartal Cevizli Mahallesi’ndeki büroda önceden randevu ile yapılır; iletişim: 0534 636 19 19.