TBK 350 Nedir? İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası

30 Saniyede Özet

TBK m.350, kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut/işyeri ihtiyacı ya da kiralananın esaslı onarım/yeniden inşası nedeniyle kira sözleşmesini sona erdirebilmesini düzenler. Dava, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde ise fesih dönemine uygun tarihten başlayarak 1 ay içinde açılmalıdır. 2023’te kira uyuşmazlıkları zorunlu arabuluculuk kapsamına alındığından, arabuluculuk başvurusunun da bu 1 aylık dava açma süresi İÇİNDE (süre başlamadan önce değil) yapılması gerekir — Yargıtay 3. Hukuk Dairesi bu içtihat farkını 2025’te netleştirmiştir.

İhtiyaç Nedeniyle Tahliyenin İki Şartı

• Konut/işyeri gereksinimi: Kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişiler için kiralananı kullanma zorunluluğu
• Yeniden inşa/imar: Kiralananın esaslı onarımı, genişletilmesi veya değiştirilmesi gerekip bu işler sırasında kullanımının imkânsız olması

Her iki hâlde de dava, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde fesih dönemine ve fesih bildirimi süresine uyularak belirlenen tarihten başlayarak 1 ay içinde açılmalıdır. Uygulamada ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğu ispatlanmalıdır — bu şart yargı denetiminin en sık üzerinde durduğu noktadır.

Güncel ve Kritik İçtihat: Arabuluculuk Başvurusu Ne Zaman Yapılmalı?

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 21.10.2025 tarihli, E.2025/2677 K.2025/5038 sayılı — Bölge Adliye Mahkemeleri arasındaki içtihat uyuşmazlığını gideren — kararında şu ilke netleştirilmiştir: 6325 sayılı Arabuluculuk Kanunu’na 7445 sayılı Kanun’la eklenen m.18/B uyarınca kira uyuşmazlıkları zorunlu arabuluculuk kapsamına alınmıştır; ancak TBK m.350’deki 1 aylık dava açma süresi başlamadan önce yapılan arabuluculuk başvurusu, dava şartını yerine getirmiş sayılmaz. Kiraya veren, yeni dönem başladıktan sonra 1 ay içinde arabuluculuk bürosuna başvurmalı; arabuluculuk süreci dava süresini durdurur ve son tutanaktan sonra kalan süre içinde dava açılmalıdır. Süre başlamadan yapılan erken başvuru üzerine açılan dava, usulden reddedilir — bu, birçok kiraya verenin gözden kaçırdığı ve davasını kaybetmesine yol açan kritik bir usul hatasıdır.

Sıkça Sorulan Sorular

İhtiyaç nedeniyle tahliye davası ne zaman açılmalıdır?
Belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde fesih dönemine uygun tarihten başlayarak 1 ay içinde.

Arabuluculuğa ne zaman başvurulmalı?
1 aylık dava açma süresi başladıktan SONRA — süre başlamadan yapılan başvuru dava şartını karşılamaz, dava usulden reddedilir.

İhtiyaç iddiasını kim ispatlamalı?
Kiraya veren; ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunu ispatlamak zorundadır.

Sonradan taşınmazı satın alan kişi de ihtiyaç davası açabilir mi?
Evet, TBK m.351 kapsamında ayrı bir düzenleme vardır — yeni malik, edinme tarihinden itibaren 1 ay içinde kiracıya yazılı bildirimde bulunmak koşuluyla, 6 ay sonra dava açabilir.

Dava açma süresi kaçırılırsa ne olur?
Bu süre kamu düzenindendir; taraflar ileri sürmese bile mahkeme kendiliğinden dikkate alır ve süresinden önce/sonra açılan dava reddedilir.