Kamulaştırma Bedel Tespiti 2942 Sayılı Kanun 2026
2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu, kamu yararının gerektirdiği hallerde Hazine, belediye ve diğer kamu tüzel kişilerinin özel mülkiyetteki taşınmazları idari işlemle edinmesini düzenler. Kamulaştırma kararı verildikten sonra bedel tespiti süreci, uzlaşma ve bedel tespiti davası ile işletilir.
Kamulaştırma Kararı
Kamu yararı kararı alındıktan sonra idare satın alma usulüyle maliklere teklif götürür. Anlaşma sağlanamazsa idare asliye hukuk mahkemesinde bedel tespit ve tescil davası açar. Mahkeme, tespit edilen bedelin hak sahibi adına bankaya yatırıldığına dair makbuz ibraz edilince taşınmazın idare adına tesciline karar verir.
Uzlaşma Aşaması
Kamulaştırma Kanunu m.8 uyarınca idare, tapuda kayıtlı taşınmazlarda öncelikle satın alma usulünü uygular ve malike pazarlıkla satın alma teklifini resmi taahhütlü yazıyla bildirir. Malik tebliğden itibaren on beş gün içinde başvurur ve bedelde anlaşılırsa düzenlenen tutanak ferağ beyanı ve tescilin hukuki sebebi sayılır; taşınmaz idare adına tapuya resen tescil edilir. Uzlaşmanın başarısız olması dava yolunu açar.
Bedel Tespitinde Kriterler
Bilirkişi heyeti emsal satışlar, taşınmazın imar durumu, konumu, fiziki ve hukuki özellikleri ile net geliri dikkate alarak bedel tespit eder. Arazi niteliğindeyse net gelir yöntemi, arsa niteliğindeyse emsal karşılaştırma yöntemi esastır.
Ödeme ve Tescil
Mahkemece tespit edilen bedelin hak sahibi adına bankaya yatırıldığına dair makbuz ibraz edilince taşınmazın idare adına tesciline karar verilir. Kanundaki “tescil hükmü kesin olup” ibaresi Anayasa Mahkemesinin 12/2/2026 tarihli ve E.2025/190, K.2026/38 sayılı kararıyla iptal edilmiştir; iptal 21/2/2027’de yürürlüğe girecektir. Tarafların bedele ilişkin istinaf ve temyiz hakları saklıdır.
Sıkça Sorulan Sorular
Uzlaşma zorunluluğu yerine getirilmeden dava açılabilir mi?
Kanun, tapuda kayıtlı taşınmazlarda satın alma usulünün öncelikle uygulanmasını esas alır; idare, anlaşma olmaması veya ferağ verilmemesi halinde m.10 uyarınca asliye hukuk mahkemesine başvurur.
Bedel tespitinde emsal eksikse ne olur?
Heyetçe yakın çevre, benzer özellikli taşınmazlar araştırılır; gerekirse değer artırıcı/azaltıcı özellikler dikkate alınarak yöntem belirlenir.
Kamulaştırmaya itiraz süresi nedir?
Kamulaştırma işlemine karşı idari yargıda iptal ve maddi hatalara karşı adli yargıda düzeltim davası, mahkemece yapılan tebligat veya ilan tarihinden itibaren otuz gün içinde açılır (m.14). Bedel tespitine ilişkin karara karşı istinaf yolu açıktır (m.10/8); Anayasa Mahkemesi “tescil hükmü kesin olup” ibaresini 12/2/2026 tarihli kararıyla iptal etmiştir, iptal 21/2/2027’de yürürlüğe girecektir.
Ödenen bedel gelir vergisine tabi mi?
GVK mükerrer m.80 uyarınca kamulaştırma da elden çıkarma sayılır; bu nedenle mükerrer m.80’de sayılan mal ve haklarda değer artışı kazancı hükümleri, ticari işletmeye dahil taşınmazlarda ise ticari kazanç hükümleri uygulanabilir.
Güncel Yargı Kararları ve Emsal İçtihatlar
Yargıtay Kararı: Kamulaştırma Bedelinde Emsal Karşılaştırması Denetime Elverişli Olmalıdır
Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, E.2025/11244 K.2026/327 sayılı, 13.01.2026 tarihli kararında (oy birliği, onama) 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun 11. maddesinin (g) bendi uyarınca arsa niteliğindeki taşınmazın kamulaştırma bedelinin, emsal taşınmazların üstün ve eksik yönleri ayrı ayrı belirlenip kıyaslanarak tespit edilmesi gerektiğini teyit etmiştir. Daire, taşınmazın imar planında organize sanayi bölgesi alanında kaldığının ve arsa niteliğinde değerlendirilmesinin yerinde olduğunu, emsal karşılaştırma yöntemiyle yapılan bedel tespitinde bir isabetsizlik bulunmadığını belirterek tarafların bedele ilişkin itirazlarını reddetmiştir. Karar, kamulaştırma bedeli davalarında emsal seçiminin ve karşılaştırma yönteminin denetime elverişli olması gerektiğini uygulamalı biçimde göstermektedir.
Anayasa Mahkemesi, B. No: 2019/33592, 20.06.2023 (İkinci Bölüm, ihlal, oy birliği)
Konu: İmar planında kamu hizmeti alanına ayrılan taşınmazın uzun süre kamulaştırılmaması (hukuki el atma)
Uygulama imar planında eğitim tesisi alanı ve yol olarak kamu hizmetine ayrılan taşınmazın beş yılı aşkın süredir kamulaştırılmaması ve malike herhangi bir tazminat ödenmemesi nedeniyle Anayasa Mahkemesi, B. No: 2017/24715, 20.09.2018 tarihli kararındaki ilkelere atıfla müdahalenin ölçülü olmadığına ve Anayasa m.35’teki mülkiyet hakkının ihlal edildiğine karar vermiştir. İdarenin kamulaştırmaya yargı kararıyla zorlanamayacağı gerekçesiyle davayı reddeden idare mahkemesi kararı yeniden yargılama için mahkemesine gönderilmiş; başvurucunun tazminat talebi ise yeniden yargılamanın yeterli giderim sağlayacağı gerekçesiyle reddedilmiştir. Karar, imar kısıtlılığının beş yılı aşması hâlinde malikin bireysel başvuru yoluyla sonuç alabileceğini, giderimin ise öncelikle yeniden yargılama olduğunu göstermektedir.