Kamulaştırmasız El Atma Bedel Davası 2026
Kamulaştırmasız el atma, idarenin taşınmaza hukuki dayanağı olmadan veya kamulaştırma işlemini tamamlamadan fiili veya hukuki tasarrufta bulunması halidir. Fiili el atma (fiziki işgal) ve hukuki el atma (imar planıyla taşınmaza kamu kullanımı atfedilmesi) olarak ikiye ayrılır. 2026 itibariyle Anayasa Mahkemesi kararları el atma mağdurlarının haklarını güçlendirmiştir.
Fiili El Atma
İdarenin taşınmazı kamulaştırmaksızın fiilen kullanması fiili el atma sayılır; örneğin yol yapımı, tesis kurulması veya park alanı oluşturulması. Malik, piyasa değerinin ödenmesini talep edebilir.
Hukuki El Atma
İmar planıyla taşınmaza yol, park, okul gibi kamu kullanım alanı yüklenmesi ancak makul sürede kamulaştırma yapılmaması hukuki el atma sayılır. Anayasa Mahkemesi 5 yılı aşan belirsizliğin ihlal oluşturduğunu vurgulamıştır.
Bedel Davası
Malik kamulaştırmasız el atma bedel davası ile taşınmazın rayiç bedelinin ödenmesini talep eder. Görevli mahkeme fiili el atmada asliye hukuk, hukuki el atmada idare mahkemesidir. Dava açma süresi bakımından hak düşürücü süre yoktur ancak zamanaşımı uygulanır.
Tazminat Hesabı
Tazminat, el atmanın başladığı tarihten itibaren faizli olarak hesaplanır. Rayiç bedel bilirkişi incelemesi ile belirlenir; imar durumu, yapı emsal değerleri ve emsal satışlar dikkate alınır.
Uygulama İlkeleri
Yargıtay içtihatlarıve İdari Dava Daireleri Kurulu, el atma olgusunun ispatı halinde idarenin savunma hakkı olduğunu ancak kusurlu davranışı ispat yükünü üzerine alacağını kabul eder. İdare lehine zamanaşımı TBK 147 ve 72 hükümlerine tabi tutulur.
Sıkça Sorulan Sorular
El atma süresine zamanaşımı işler mi?
Evet; her el atma eylemi için ayrı zamanaşımı süreleri işleyebilir; genellikle 10 yıl uygulanır.
İmar planı değişmeden el atma iddia edilebilir mi?
İmar planında kamu kullanımı belirlenmemişse hukuki el atma oluşmaz; fiili kullanım gerekir.
Bedel dava açma süresi var mı?
Hak düşürücü süre yoktur ancak 10 yıllık genel zamanaşımı uygulanır.
İdare el atma yoksa dava reddedilir mi?
İspat yükü malikte olup el atmanın varlığı kanıtlanmalıdır; aksi halde dava reddedilir.
Güncel Yargı Kararları ve Emsal İçtihatlar
Yargıtay Kararı: Kamulaştırmasız El Atmada Taşınmazın Gerçek Değeri Tam Ödenmelidir
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, E.2024/440 K.2025/763 sayılı, 03.12.2025 tarihli kararında (oy birliği, bozma) kamulaştırmasız el atma nedenine dayalı tazminat davalarında, Anayasa’nın 46. maddesi ve 2942 sayılı Kanun’un ilkeleri gereğince taşınmazın gerçek karşılığının (bilirkişi kurulunca hesaplanan bedelin) tam olarak ödenmesi gerektiğini; davacının taşınmazı yargılama sırasında satın almış olmasının ya da tazminatı devralma amacı taşımasının, tek başına bedelden “hakkaniyet indirimi” yapılmasını haklı kılmayacağını hükme bağlamıştır. Kurul, bölge adliye mahkemesinin gerçek değerden %20 indirim yaparak eksik bedele hükmetmesini bu gerekçeyle bozmuştur. Karar, kamulaştırmasız el atma tazminatında “gerçek karşılığın ödenmesi” ilkesinin istisnasız uygulanması gerektiğini teyit etmektedir.
Anayasa Mahkemesi, B. No: 2019/33592, 20.06.2023 (İkinci Bölüm, ihlal, oy birliği)
Konu: İmar planında kamu hizmeti alanına ayrılan taşınmazın uzun süre kamulaştırılmaması (hukuki el atma)
Uygulama imar planında eğitim tesisi alanı ve yol olarak kamu hizmetine ayrılan taşınmazın beş yılı aşkın süredir kamulaştırılmaması ve malike herhangi bir tazminat ödenmemesi nedeniyle Anayasa Mahkemesi, B. No: 2017/24715, 20.09.2018 tarihli kararındaki ilkelere atıfla müdahalenin ölçülü olmadığına ve Anayasa m.35’teki mülkiyet hakkının ihlal edildiğine karar vermiştir. İdarenin kamulaştırmaya yargı kararıyla zorlanamayacağı gerekçesiyle davayı reddeden idare mahkemesi kararı yeniden yargılama için mahkemesine gönderilmiş; başvurucunun tazminat talebi ise yeniden yargılamanın yeterli giderim sağlayacağı gerekçesiyle reddedilmiştir. Karar, imar kısıtlılığının beş yılı aşması hâlinde malikin bireysel başvuru yoluyla sonuç alabileceğini, giderimin ise öncelikle yeniden yargılama olduğunu göstermektedir.
Şehir Bazlı Gayrimenkul Hukuku Hizmetleri
- Istanbul Gayrimenkul Hukuku
- Ankara Gayrimenkul Hukuku
- Izmir Gayrimenkul Hukuku
- Bursa Gayrimenkul Hukuku
- Antalya Gayrimenkul Hukuku
Video Kaynak
Gayrimenkul hukuku videolarımız için @av.bilalalyar YouTube kanalını takip edebilirsiniz.
Son güncelleme: 17 Nisan 2026 — 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Kanunu, 6098 sayılı TBK, 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu, 3194 sayılı İmar Kanunu ve 4721 sayılı TMK çerçevesinde güncel Yargıtay 1, 3, 5, 6, 15, ve HGK içtihatlarıyla düzenlenmiştir.
Gayrimenkul Hukuku Mevzuat Tablosu
| Kanun / Madde | Konu |
|---|---|
| TMK m.683 | Mülkiyet hakkının kapsamı ve sahibine tanıdığı yetkiler |
| TMK m.705 | Tescil ilkesi ve taşınmaz mülkiyetinin kazanılması |
| TMK m.706 | Taşınmaz satışında resmi şekil şartı |
| TMK m.1023 | Tapu siciline güven ilkesi (iyi niyetli üçüncü kişi) |
| TMK m.1025 | Yolsuz tescilin düzeltilmesi (tapu iptal-tescil) |
| 634 SK m.1 vd. | Kat Mülkiyeti Kanunu genel hükümleri |
| 634 SK m.33 | Yönetici ve kurul kararlarının iptali |
| 6098 TBK m.299 | Kira sözleşmesinin tanımı ve unsurları |
| 6098 TBK m.344 | Kira bedelinin belirlenmesi ve artış oranı |
| 6098 TBK m.347 | On yıllık uzama süresi sonunda tahliye |
| 6098 TBK m.350-352 | Kiralayan kaynaklı tahliye sebepleri |
| 6306 SK m.1-7 | Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi |
| 3194 SK m.18 | İmar uygulaması ve parselasyon |
| 4721 TMK m.698 | Paylı mülkiyette ortaklığın giderilmesi |
| 4721 TMK m.732 | Yasal önalım hakkı (şufa) |
| 4721 TMK m.881-897 | İpotek hakkı ve terkin (fekki) |
| HMK m.382 | Taksim ve satış yoluyla ortaklığın giderilmesi |
İlgili Kurumlar
- Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü (TKGM)
- Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı
- İBB İmar ve Şehircilik Daire Başkanlığı
- Sulh Hukuk ve Asliye Hukuk Mahkemeleri
- İdare Mahkemeleri (imar uyuşmazlıkları)
Gayrimenkul Hukuku Rehberi 2026 | Tapu İptali Tescil | Kira Tespit
Resmi Kaynaklar
- Mevzuat Bilgi Sistemi (mevzuat.gov.tr)
- Yargıtay Karar Arama (karararama.yargitay.gov.tr)
- UYAP Vatandaş Portalı (uyap.gov.tr)
- T.C. Adalet Bakanlığı (adalet.gov.tr)
Hazırlayan Avukat
Av. Bilal ALYAR — İstanbul Barosu
Marmara Üniversitesi Hukuk Fakültesi mezunu (2015). Aile hukuku, ceza hukuku, kripto para hukuku, bilişim hukuku, şirketler hukuku ve vergi hukuku alanlarında faaliyet göstermektedir.
Bu içerik yalnızca genel bilgilendirme amaçlıdır; somut hukuki görüş ya da avukat-müvekkil ilişkisi oluşturmaz. Her dosya kendine özgü koşullar içerdiğinden, hukuki süreçlerde bir avukattan görüş alınması yararlı olabilir.