İhaleye konu satış sürecinin tamamı için Hacizli Mal Satışı ve İhale Rehberi yazımıza bakabilirsiniz.

İhalenin Feshi Davası İİK m.134 | Sebepler, Süre ve Sonuçları 2026

Özetle (TL;DR)

İhalenin feshi davası, İİK m.134 uyarınca icra dairesince yapılan açık artırmada satılan malın ihalesinin geçersizliğini ileri sürmek için icra mahkemesinden şikâyet yoluyla istenir; sebepler sınırlı sayıda değildir ama usul ve süre çok katıdır.

Dava, ihaleyle mülkiyeti kazanan alıcıya karşı da açılabilir; çünkü mülkiyet ihaleyle alıcıya geçse de (İİK m.134/1) ihalenin feshi kararı bu kazanımı ortadan kaldırır.
Başlıca fesih sebepleri arasında satış ilanının usulsüzlüğü, ilandaki kanuni unsur eksikliği ve kıymet takdirinin usulsüzlüğü sayılabilir.

İhalenin feshi davası, icra dairesince yapılan açık artırmada satılan malın ihalesinin geçersizliğini ileri sürmek için açılır. 2004 sayılı İİK m.134 bu davayı düzenler; sebepler sınırlı sayıda olmasa da usul ve süre çok katıdır. Kanun yolları bakımından icra mahkemesinin vereceği karar istinaf incelemesine tâbidir. Rehberde ihalenin feshi sebepleri, taraflar, süreler ve sonuçları yer almaktadır.

İhalenin Feshi Davasının Amacı

İİK m.134/2 uyarınca ihalenin feshi, ihale tarihinden itibaren yedi gün içinde icra mahkemesinden şikâyet yoluyla istenir. Dava, cebri icra yoluyla yapılan satışta usule veya esasa ilişkin önemli bir kusurun mevcut olması hâlinde alıcı ile satılan mal sahibinin veya alacaklının menfaatlerini dengelemeye yönelir. İhalenin feshi talebi; açık artırmadaki ihale kararının iptalini ve pey sürmeyi, teminatı, taraf sıfatını, satış şartlarını yeniden tartışma imkânını sağlar. Bu dava, ihaleyle mülkiyeti kazanan alıcıya karşı da açılabilir; zira mülkiyet ihaleyle alıcıya geçse de (İİK m.134/1) ihalenin feshi kararı bu kazanımı ortadan kaldırır (İİK m.134/2).

Fesih Sebepleri

İhalenin feshi sebepleri sınırlı sayıda değildir; ancak uygulamada başlıca grupları şunlardır: (i) İhaleye hazırlık aşamasındaki eksiklikler – satış ilanının usulüne uygun yapılmaması, ilanda kanuni unsurların eksikliği (İİK m.126), kıymet takdirinin usulsüzlüğü, artırma şartnamesindeki eksiklikler. (ii) İhalenin yapıldığı sıradaki kusurlar – yetkisiz memurun ihaleyi yönetmesi, teminatın yatırılmaması, pey sürenin kanuna aykırı uzatılması/kısaltılması, açık artırmaya fesat karıştırma. (iii) Alıcının kanuni yasağa aykırı ihaleye katılması. (iv) Malın tahmin edilen değerine göre aşırı düşük bedelle satılması – İİK m.129’un yollamasıyla uygulanan m.115 uyarınca birinci ve ikinci ihalede artırma bedelinin, muhammen kıymetin yüzde ellisi ile satış isteyenin alacağına rüçhanı olan alacakların toplamından hangisi fazlaysa onu ve ayrıca paraya çevirme ve paylaştırma masraflarını geçmesi şarttır.

Davanın Tarafları ve Yetkili Mahkeme

İhalenin feshini yalnız şu kişiler isteyebilir: satış isteyen alacaklı, borçlu, mahcuzun resmî sicilinde kayıtlı ilgililer, sınırlı ayni hak sahipleri ve pey sürerek ihaleye katılanlar; hepsinin yurt içinde bir adres göstermesi gerekir (İİK m.134/2). Davalı; ihale alıcısı ile takip alacaklısıdır. Yetkili ve görevli mahkeme, icra dairesinin bağlı olduğu icra mahkemesidir (İİK m.134/2). İcra mahkemesi kararına karşı, parasal sınırı aşan işlerde tebliğden itibaren iki hafta içinde istinaf yoluna gidilebilir (İİK m.363); kesin kararlar için kanun yolu kapalıdır.

Süre: Yedi Günlük Hak Düşürücü Süre

İİK m.134/2 uyarınca ihalenin feshi talebi, ihale tarihinden itibaren 7 gün içinde yapılmalıdır. Bu süre hak düşürücü niteliktedir ve mahkemece re’sen gözetilir. Ancak satış ilanı tebliğ edilmemişse ya da malın esaslı niteliklerindeki hata veya ihalede fesat sonradan öğrenilmişse süre öğrenme tarihinden başlar; bu süre, ihalenin yapıldığına ilişkin kararın elektronik satış portalında ilanından itibaren bir yılı geçemez (İİK m.134). Sürenin kaçırılması hâlinde ihale kesinleşir; kesinleşen ihaleye karşı ancak genel hukuk yollarına (tapu iptali, tazminat) başvurulabilir.

Kanun Metniyle: Kişi Çevresi, Teminat ve 2025 Değişikliği

İhalenin feshi, başvurulması kolay ama bedeli ağır bir yoldur. Kanun hem kimlerin isteyebileceğini hem de reddedilmesi hâlinde ne olacağını açıkça düzenler.

Sürenin başlangıcı ve ıttıla karinesi

Fesih, icra mahkemesinden şikâyet yolu ile ihale tarihinden itibaren yedi gün içinde istenir. Kanun bir karine koyar: “İlgililerin ihale yapıldığı ana kadar cereyan eden muamelelerdeki yolsuzluklara en geç ihale günü ıttıla peyda ettiği kabul edilir.” Yani ihaleden önceki işlemlerin sakatlığı bakımından “sonradan öğrendim” savunması kural olarak dinlenmez.

İstisna vardır: satış ilanı tebliğ edilmemiş veya satılan malın esaslı vasıflarındaki hataya ya da ihalede fesada sonradan vâkıf olunmuşsa süre ıttıla tarihinden başlar. Ancak bu süre, ihalenin yapıldığına ilişkin kararın elektronik satış portalında ilan edildiği tarihten itibaren bir seneyi geçemez.

Kimler isteyebilir? Liste kapalıdır

Kanun sınırlı sayıda kişi belirler: satış isteyen alacaklı, borçlu, mahcuzun resmî sicilinde kayıtlı olan ilgililer ve sınırlı ayni hak sahipleri ile pey sürmek suretiyle ihaleye iştirak edenler — ve bunların yurt içinde bir adres göstermeleri koşuluyla.

24/12/2025 tarihli 7571 sayılı Kanun ile eklenen cümle bu sınırı keskinleştirmiştir: “Belirtilen kişiler dışında kalan kişilerce ihalenin feshinin talep edilmesi halinde mahkemece ihalenin feshi talebi dosya üzerinden ve kesin olarak reddedilir.” Duruşma dahi yapılmaz.

Liste dışındakiler için iki malî şart

Nispi harç: talep ihale bedeli üzerinden nispi harca tabidir ve harcın yarısı peşin yatırılır. Talep kabul edilirse harç başkasına yüklenmez ve istem hâlinde iade edilir; reddedilirse iade edilmez ve kalan kısım ayrıca tahsil edilir.
Teminat: ilgililerin muhtemel zararına karşılık ihale bedelinin yüzde beşi oranında teminat gösterilmesi şarttır.

2025 değişikliği burada da bir usul kuralı getirmiştir: teminat veya harç hiç yatırılmamış ya da eksik yatırılmışsa mahkeme iki haftalık kesin süre vererek ikmalini ister; süresinde tamamlanmazsa talebi derhal reddeder.

Ret hâlinde para cezası

İcra mahkemesi; talebi kişi çevresi dışında kalma, feragat veya işin esasına girerek reddederse, feshi talep edeni feshi istenen ihale bedelinin yüzde onuna kadar para cezasına mahkûm eder. Bu oran, konut finansmanından kaynaklanan alacaklar ile Toplu Konut İdaresi Başkanlığının rehinle temin edilmiş alacaklarının takibinde yüzde yirmi olarak uygulanır.

Usul ve ispat

İcra mahkemesi, talep tarihinden itibaren yirmi gün içinde duruşma yapar ve taraflar gelmeseler bile karar verir; usulden ret gereken hâllerde duruşma yapılmadan da karar verilebilir.
İspat yükü feshi isteyendedir: “İhalenin feshini şikayet yolu ile talep eden ilgili, vâkı yolsuzluk neticesinde kendi menfaatlerinin muhtel olduğunu ispata mecburdur.” Soyut usulsüzlük iddiası yetmez; o usulsüzlüğün başvurana zarar verdiği gösterilmelidir.
Görevsiz veya yetkisiz mercie başvurulmuşsa dosya, en geç on gün içinde verilecek kararla resen görevli ve yetkili icra mahkemesine gönderilir; bu kararlar kesindir.

Fesih istense bile bedel ödenir

Alıcılar, alacağına mahsuben iştirak etmemiş olmak kaydıyla, ihalenin feshi talep edilmiş olsa bile satış bedelini derhâl veya İİK m.130’a göre verilen süre içinde nakden ödemek zorundadır. Ödenen bedel, şikayet sonucundaki karar kesinleşinceye kadar bankalarda nemalandırılır ve kararın kesinleşmesi üzerine nemaları ile birlikte hak sahiplerine ödenir. Ayrıca ihale kesinleşmedikçe ve mal alıcıya teslim edilmedikçe ihale bedeli alacaklılara ödenmez.

Mevzuat metni: 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu.

Davanın Sonuçları ve Yüzde On Para Cezası

İcra mahkemesi ihalenin feshi talebini kanunda sayılan hâllerde (kişi çevresi dışında kalma, feragat veya esastan) reddederse, talep edeni ihale bedelinin yüzde onuna kadar para cezasına mahkûm eder (İİK m.134/5); konut finansmanı ve TOKİ rehinli alacaklarında bu oran yüzde yirmi olarak uygulanır (İİK m.134/6). Bu caydırıcı yaptırım, temelsiz fesih taleplerini önlemeye yöneliktir. Kabul kararı halinde ihale iptal edilir; alıcının yatırdığı bedel kendisine iade edilir; taşınmazın alıcı adına tescili gerçekleşmişse tapu iptal edilip tescil düzeltilir. İhale sonrasında alıcıdan üçüncü kişiye geçen haklar bakımından TMK m.1023 iyiniyet koruması gündeme gelebilir.

Yetkili Kurumlar ve Başvuru Kanalları

İcra Dairesi: Takip talebi, ödeme emri, haciz işlemleri, e-haciz ve e-satış (UYAP) işlemleri.
İcra Mahkemesi: İİK m.16 şikayeti, itirazın kaldırılması, ihalenin feshi, istihkak davaları.
Asliye Ticaret Mahkemesi: İflas davası (İİK m.154), konkordato (İİK m.285), iflasın ertelenmesi yerine konkordato başvurusu.
Asliye Hukuk Mahkemesi: İtirazın iptali (İİK m.67), menfi tespit (İİK m.72), tasarrufun iptali (İİK m.277).
Sulh Hukuk Mahkemesi: Kira ilişkisinden kaynaklanan tahliye davaları (HMK m.4/1-a); ilamsız tahliye takibinde itirazın kaldırılması ise icra mahkemesinden istenir (İİK m.269/c).
UYAP e-Satış Portalı: Hacizli mallarda elektronik açık artırma ile satış.

İlgili İçerikler

Sıkça Sorulan Sorular

İhalenin feshi için süre ne kadardır?

İİK m.134/2 uyarınca ihale tarihinden itibaren 7 gün; satış ilanı tebliğ edilmemişse veya hata ya da fesat sonradan öğrenilmişse süre öğrenme tarihinden başlar ve ihale kararının elektronik satış portalında ilanından itibaren 1 yılı geçemez. Süre hak düşürücüdür.

Dava reddedilirse ne olur?

Talep İİK m.134/5’te sayılan hâllerden biriyle reddedilirse ihale bedelinin yüzde onuna kadar para cezasına hükmedilir (bazı rehinli alacaklarda yüzde yirmiye kadar). Bu nedenle fesih talebinin somut sebeplere dayandırılması çok önemlidir.

İhalenin feshi hangi mahkemede görülür?

İcra dairesinin bağlı olduğu icra mahkemesinde görülür (İİK m.134). Karara karşı istinaf yolu açıktır; bazı hâllerde temyiz kapalıdır.

Resmi Kaynaklar

Hazırlayan Avukat

Av. Bilal ALYAR

Aile hukuku, ceza hukuku, kripto para hukuku, bilişim hukuku, şirketler hukuku ve vergi hukuku alanlarında faaliyet göstermektedir.

Bu içerik yalnızca genel bilgilendirme amaçlıdır; somut hukuki görüş ya da avukat-müvekkil ilişkisi oluşturmaz. Her dosya kendine özgü koşullar içerdiğinden, hukuki süreçlerde avukattan hukuki destek alınması yararlı olabilir.

İletişim | Hakkımızda