Arsa Payı Hesaplama 2026: Kat Mülkiyeti, Düzeltme Davası ve Kentsel Dönüşüm

Arsa payı hesaplama, bir binadaki her bağımsız bölüme (daire, dükkan vb.) 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.3 uyarınca, o bölümün konum ve büyüklüğüne göre hesaplanan değeriyle ORANTILI olarak tahsis edilen arsa payının belirlenmesi anlamına gelir. Arsa payları gerçek değerle orantılı tahsis edilmemişse, kat maliki mahkemeden düzeltme isteyebilir; kentsel dönüşümde ise arsa payı oranı, yıkıp yeniden yapım kararında oy gücünü belirler.

Son güncelleme: 6 Eylül 2026 — içerik 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, 6306 sayılı Kanun ve güncel (kesinleşmiş) bir Yargıtay 1. Hukuk Dairesi kararıyla yeniden yazıldı.

Arsa Payı Nedir, Nasıl Hesaplanır?

Kat mülkiyeti, arsa payı ve anagayrimenkuldeki ortak yerlerle bağlantılı özel bir mülkiyet türüdür (KMK m.3/1). Her bağımsız bölüme tahsis edilecek arsa payı, o bölümün konum ve büyüklüğüne göre hesaplanan DEĞERİYLE orantılı olmak zorundadır; bu oran projede (mimari projede) açıkça gösterilir. Pratikte bir dairenin arsa payı yalnız metrekaresine değil; kat (zemin kat mı çatı katı mı), cephe, manzara, bahçe kullanımı gibi değeri etkileyen unsurlara göre de değişebilir — iki eş büyüklükteki daire, farklı arsa payına sahip olabilir.

Arsa payları bağımsız bölümlerin gerçek değeriyle orantılı tahsis edilmemişse, her kat maliki arsa paylarının yeniden düzenlenmesi için mahkemeye başvurabilir (KMK m.3/2). Önemli bir istisna: bir bölümün değeri SONRADAN (örneğin dairede yapılan lüks tadilatla) artmış veya azalmışsa, bu durum tek başına arsa payının değiştirilmesini gerektirmez.

Arsa Payı Düzeltme Davası

Arsa payı düzeltme davasında mahkeme, bilirkişi heyetinden (mimar, inşaat mühendisi, gayrimenkul değerleme uzmanı) rapor alarak anagayrimenkulün toplam değerini ve çekişmeli bağımsız bölümün değerini tespit eder, bu iki değeri oranlayarak doğru arsa payını belirler. Ancak bu dava yolu YALNIZCA kat mülkiyeti veya kat irtifakı zaten KURULMUŞ taşınmazlar için geçerlidir; henüz kat mülkiyeti/irtifakı kurulmamış, yalnızca paylı mülkiyet hâlindeki bir taşınmazda “arsa payı düzeltilmesi” davası açılamaz — bu durumda payın ne olduğu genel hükümlere (tapu kaydı, satış vaadi sözleşmesi vb.) göre çözülür.

Yeni Bağımsız Bölüm Eklenmesi

Binaya sonradan kat ilavesi, çekme katın tam kata çevrilmesi veya zemin/bodrum katta yeni bağımsız bölüm oluşturulması hâlinde (KMK m.44): (a) kat malikleri kurulunun OYBİRLİĞİYLE karar vermesi, (b) yeni duruma göre TÜM bağımsız bölümlerin arsa paylarının yeniden ve oybirliğiyle belirlenmesi, (c) yeni bölüme tahsis edilen arsa payı üzerinde resmi senetle kat irtifakı kurulup tescil edilmesi gerekir. Katılmak istemeyen kat malikleri, arsa paylarından bu ilave sebebiyle azalan kısmın yeni bölüme tahsisini kabul ettiklerini resmi senette belirtebilir; bu durumda azalan kısmın bedeli kendilerine ödenir.

Kentsel Dönüşümde Arsa Payının Önemi

6306 sayılı Kanun m.6 uyarınca, riskli olarak tespit edilip yıkılan bir binanın arsasında yeniden yapım (veya satış, kat karşılığı inşaat vb.) kararı, maliklerin OYBİRLİĞİ değil, hisseleri (arsa payları) oranında paydaşların SALT ÇOĞUNLUĞU ile alınır. Yani arsa payı büyük olan bir maliğin oyu, küçük paylı maliklere göre karar üzerinde daha ağır basar. Karara katılmayan paydaşların arsa payları, Başkanlıkça tespit edilen rayiç değerden az olmamak üzere anlaşan diğer paydaşlara açık artırmayla satılabilir; alıcı çıkmazsa Başkanlık/İdare/TOKİ bu payı satın alır.

İlgili Yargı Kararı

Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, 05.05.2026 tarihli ve E.2026/2002 K.2026/3673 sayılı (kesinleşmiş) kararında (karar metni) önemli bir ilkeyi netleştirmiştir: davacı, bir satış vaadi sözleşmesiyle devraldığı bağımsız bölümün tapudaki payının (1/12) gerçekte olması gerekenden (1/4) düşük olduğunu ileri sürerek arsa payının düzeltilmesini talep etmiştir. İlk derece mahkemesi, bilirkişi raporuyla anagayrimenkulün değerini çekişmeli bölümün değerine oranlayarak davayı kabul etmiş; ancak Bölge Adliye Mahkemesi, dava konusu taşınmazda HENÜZ kat mülkiyeti veya kat irtifakı KURULMADIĞINI tespit ederek kararı kaldırmış ve davayı reddetmiştir — Yargıtay bu ret kararını onamıştır. Karar, arsa payı düzeltme davasının önkoşulunun kat mülkiyeti/kat irtifakının fiilen kurulmuş olması olduğunu gösteren güncel bir emsaldir.

Arsa Payı Hesaplama Sık Sorulan Sorular

Arsa payı nasıl hesaplanır?

Her bağımsız bölümün arsa payı, o bölümün konum ve büyüklüğüne göre belirlenen DEĞERİNİN, binadaki tüm bağımsız bölümlerin toplam değerine oranı esas alınarak hesaplanır (KMK m.3). Salt metrekare oranı değil, kat, cephe, manzara gibi değeri etkileyen unsurlar da hesaba katılır.

Arsa payım gerçek değerimle orantısızsa ne yapabilirim?

Kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulu bir taşınmazda, arsa payının bölümünüzün değeriyle orantısız tahsis edildiğini düşünüyorsanız mahkemeden arsa payının düzeltilmesini isteyebilirsiniz (KMK m.3/2). Mahkeme genellikle bilirkişi incelemesiyle karar verir.

Dairemin değeri arttı, arsa payım da otomatik artar mı?

Hayır. KMK m.3/2 açıkça, bir bağımsız bölümün değerinde SONRADAN meydana gelen artış veya azalışın, o bölüme tahsis edilmiş arsa payını KENDİLİĞİNDEN değiştirmeyeceğini söyler.

Kat mülkiyeti kurulmamış bir taşınmazda arsa payı düzeltme davası açabilir miyim?

Hayır. Yargıtay’ın güncel ve kesinleşmiş içtihadına göre (1. HD, E.2026/2002 K.2026/3673) arsa payı düzeltme davası, ancak kat mülkiyeti veya kat irtifakı KURULU taşınmazlarda açılabilir. Kurulu değilse, uyuşmazlık payın tapu kaydı ve sözleşme hükümlerine göre başka bir dava türüyle çözülür.

Çatı katına yeni daire eklenirse arsa payları nasıl değişir?

Kat malikleri kurulunun OYBİRLİĞİYLE karar vermesi ve yeni durum gözetilerek TÜM bağımsız bölümlerin arsa paylarının yeniden ve yine oybirliğiyle belirlenmesi gerekir (KMK m.44). Tek bir kat malikinin itirazı bu süreci durdurabilir.

Kentsel dönüşümde arsa payı neden önemli?

6306 sayılı Kanun m.6 uyarınca yıkılan binanın yerine yeniden yapım kararı, hisseleri (arsa payları) oranında paydaşların salt çoğunluğuyla alınır. Arsa payı büyük olan malikin oyu karar üzerinde daha belirleyicidir.

Kentsel dönüşümde karara katılmazsam arsa payım elimden alınır mı?

Salt çoğunlukla alınan karara katılmayan paydaşların arsa payları, önce anlaşan diğer paydaşlara rayiç değerden az olmamak üzere açık artırmayla satılır; alıcı çıkmazsa Başkanlık, İdare veya TOKİ tarafından satın alınır (6306 s.K. m.6/1).

Arsa payı ile hisse (pay) oranı aynı şey midir?

Kat mülkiyeti kurulu bir binada arsa payı, kat mülkiyeti kütüğünde bağımsız bölüme özgülenmiş, o bölümün anagayrimenkuldeki değerini yansıtan orandır. Adi paylı mülkiyette (kat mülkiyeti kurulmamış) “hisse” ise doğrudan tapudaki pay oranını ifade eder; ikisi farklı hukuki rejimlere tabidir.

Arsa payı düzeltme davasında hangi mahkeme görevlidir?

Kat mülkiyetine ilişkin uyuşmazlıklarda, taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesi (bazı durumlarda asliye hukuk mahkemesi) görevlidir; somut dosyanın niteliğine göre görevli mahkeme değişebilir.

Arsa payı hesaplamasında bilirkişi raporu şart mı?

Uygulamada evet — mahkemeler, anagayrimenkulün ve çekişmeli bağımsız bölümün değerini objektif biçimde belirlemek için mimar, inşaat mühendisi ve gayrimenkul değerleme uzmanından oluşan bir bilirkişi heyetinden rapor alır.

Sonuc

Arsa Payi Hesaplama konusunda hukuki danışmanlık ve dava takibi icinALYAR LAW & CONSULTANCY ile iletisim kurabilirsiniz.

İstanbul 1 Nolu Baro

Bu konunun genel cercevesi icinilgili rehber sayfamiza goz atabilirsiniz.

Gayrimenkul Hukuku Alanında 2026 Yılı Güncel Mevzuat Değişiklikleri

Mevzuat değişikliklerinin haklarınız üzerindeki etkilerini değerlendirmek ve güncel düzenlemeler hakkında bilgi almak için Av. Bilal Alyar’a (İstanbul Barosu)0534 636 19 19 numarasından ulaşabilirsiniz. tapu iptali, kira tespiti ve tazminat konularında profesyonel danışmanlık almak, olası hak kayıplarını önleyecektir.

İlgili Hukuki Hizmetlerimiz:

• Gayrimenkul Hukuku
• Şirket Hukuku
• Miras Hukuku

Daha fazla bilgi için:Mevzuat Bilgi Sistemi

Resmi Kaynaklar

• Mevzuat Bilgi Sistemi (mevzuat.gov.tr)
• Yargıtay Karar Arama (karararama.yargitay.gov.tr)
• UYAP Vatandaş Portalı (uyap.gov.tr)
• İstanbul Barosu (istanbulbarosu.org.tr)
• T.C. Adalet Bakanlığı (adalet.gov.tr)
• Türkiye Barolar Birliği (barobirlik.org.tr)

Hazırlayan Avukat

Av. Bilal ALYAR — İstanbul Barosu

Marmara Üniversitesi Hukuk Fakültesi mezunu (2015). Aile hukuku, ceza hukuku, kripto para hukuku, bilişim hukuku, şirketler hukuku ve vergi hukuku alanlarında faaliyet göstermektedir.

Bu içerik yalnızca genel bilgilendirme amaçlıdır; somut hukuki görüş ya da avukat-müvekkil ilişkisi oluşturmaz. Her dosya kendine özgü koşullar içerdiğinden, hukuki süreçlerde avukattan hukuki destek alınması yararlı olabilir.

İletişim | Hakkımızda