Ev Sahibi Hakları 2026: Kira, Tahliye ve İhtiyaç Nedeniyle Fesih

Ev sahibinin (kiraya verenin) hakları, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin hükümlerinde düzenlenmiştir. Türk hukukunda kiracı zayıf taraf kabul edilip özel olarak korunduğundan, kiraya verenin haklarını kullanabilmesi genellikle sıkı şekil şartlarına ve sürelere bağlanmıştır. 2026 itibarıyla ev sahibinin sahip olduğu temel haklar ve bunların kullanım koşulları aşağıda özetlenmiştir.

Son güncelleme: Eylül 2026 — TBK m.342, m.344, m.350-352, m.355 güncel metinleri ve güncel Yargıtay 3. Hukuk Dairesi kararı işlenmiştir.

Kira Bedelini Artırma ve Tespit Hakkı

Kiraya veren, yenilenen kira döneminde bedeli en fazla bir önceki yılın TÜFE (tüketici fiyat endeksi) oniki aylık ortalama değişim oranı kadar artırabilir; bu tavan taraflar anlaşsa bile aşılamaz (TBK m.344). Ancak sözleşme 5 yıldan uzun süreliyse veya 5 yıldan sonra yenileniyorsa, hâkim TÜFE’nin yanında kiralananın durumunu ve GERÇEK EMSAL KİRA BEDELLERİNİ de dikkate alarak bedeli serbestçe (TÜFE tavanına bağlı kalmadan) belirleyebilir. Bu konu ayrıntılı olarak Kira Tespit Davası yazımızda işlenmiştir.

Depozito (Güvence) Alma Hakkı

Kiraya veren, sözleşmeyle kiracıya en fazla üç aylık kira bedeli tutarında güvence (depozito) verme yükümlülüğü getirebilir (TBK m.342). Para veya kıymetli evrak şeklindeki bu güvence, kiraya verenin doğrudan elinde değil, kiracı adına vadeli bir banka hesabında veya bankada depo edilmiş olarak tutulur; kiraya veren ancak kira sözleşmesinden doğan bir alacağını ispatlayarak bundan mahsup yapabilir. Ayrıntılar için bkz. Depozito İadesi.

Kira Borcu Nedeniyle Tahliye Hakkı

Kiracı kira bedelini ödemezse kiraya verenin üç ayrı yolu vardır: (1) TBK m.315 uyarınca 30 günlük yazılı ihtarla temerrüde dayalı fesih, (2) TBK m.352/2 uyarınca bir kira yılı içinde kiracıya iki haklı ihtar gönderilmiş olması hâlinde, kira yılının bitiminden itibaren 1 ay içinde dava yoluyla fesih, (3) İİK m.269 vd. uyarınca icra yoluyla tahliye talepli takip. Bu üç yolun karşılaştırması ve şartları için bkz. Kira Borcunu Ödemeyen Kiracı ve Tahliye Davası.

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Hakkı

TBK m.350/1 uyarınca kiraya veren; kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut veya işyeri olarak kullanma zorunluluğu varsa, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde ise fesih dönemine uyularak belirlenecek tarihten itibaren bir ay içinde dava açarak sözleşmeyi sona erdirebilir. Uygulamada bu ihtiyacın “gerçek, samimi ve zorunlu” olması ve dava sonuna kadar devam etmesi arandığı kabul edilmektedir; geçici veya gösterişten ibaret ihtiyaç iddiaları tahliye sebebi sayılmamaktadır.

Kritik usul noktası: Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce zorunlu arabuluculuğa başvurulması dava şartıdır (6325 sayılı Kanun m.18/B). Ancak arabuluculuk başvurusu, dava açma HAKKININ DOĞUŞUNDAN SONRA (yani sözleşme süresinin bitiminden sonra) yapılmalıdır; süre dolmadan yapılan erken başvuru, dava şartını yerine getirmiş sayılmaz ve dava usulden reddedilir. Bu yüzden kiraya verenin, arabuluculuk başvurusunu erken yaparak zaman kazanmaya çalışması tam tersi sonuç doğurabilir.

Yeniden İnşa, İmar ve Yeni Malikin İhtiyacı

TBK m.350/2 uyarınca, kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekiyor ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız hale geliyorsa, kiraya veren yine aynı bir aylık süre içinde dava açarak tahliye talep edebilir. Bu şekilde boşaltılan taşınmaz, haklı sebep olmaksızın 3 yıl geçmedikçe eski kiracıdan başkasına kiralanamaz; eski kiracının yeni koşullarla kiralama konusunda öncelik hakkı vardır. Aksi hâlde kiraya veren, son kira yılında ödenen bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlü olur (TBK m.355).

Ayrıca, kiralananı SONRADAN satın alan yeni malik de kendisi veya yakınları için gereksinimi varsa, edinme tarihinden itibaren 1 ay içinde durumu kiracıya yazılı bildirmek koşuluyla, edinmeden 6 ay sonra dava açarak sözleşmeyi sona erdirebilir; dilerse bu hakkını sözleşme süresinin bitiminden itibaren 1 ay içinde açacağı davayla da kullanabilir (TBK m.351).

İlgili Yargı Kararı

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 26.05.2025 tarihli, 2025/1495 E. – 2025/3048 K. sayılı, Bölge Adliye Mahkemeleri arasındaki içtihat uyuşmazlığını gideren kararında (mevzuat.adalet.gov.tr, erişim: Eylül 2026), ihtiyaç nedeniyle tahliye davalarında dava şartı olan zorunlu arabuluculuk başvurusunun, ancak TBK m.350 uyarınca dava açma hakkının doğumundan (yani kira süresinin bitiminden) SONRA yapılabileceğine, süre dolmadan yapılan erken başvurunun dava şartını karşılamayacağına açıklık getirilmiştir. Karar, ihtiyaç nedeniyle tahliye planlayan ev sahiplerinin en sık düştüğü usul hatalarından birini önlemesi bakımından uygulamada büyük önem taşımaktadır.

Sıkça Sorulan Sorular

Ev sahibi kira bedelini istediği gibi artırabilir mi?

Hayır. Yenilenen dönemde artış, bir önceki yılın TÜFE 12 aylık ortalama değişim oranını aşamaz. Bu tavan ancak 5 yıldan uzun süreli veya 5 yıl sonra yenilenen sözleşmelerde, emsal kira bedelleri de dikkate alınarak hakim kararıyla aşılabilir.

Ev sahibi kiracıyı hiçbir sebep göstermeden çıkarabilir mi?

Hayır. Konut ve çatılı işyeri kiralarında tahliye, ancak kanunda sayılan sebeplerden birine (kira borcu, ihtiyaç, yeniden inşa/imar, tahliye taahhüdü, iki haklı ihtar vb.) dayanılarak ve öngörülen usul/sürelere uyularak istenebilir.

İhtiyaç nedeniyle tahliye davası açmak için hangi yakınlar için ihtiyaç ileri sürülebilir?

Kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu (çocuk, torun), üstsoyu (anne, baba) veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut/işyeri ihtiyacı ileri sürülebilir.

İhtiyaç sahte çıkarsa ev sahibine ne olur?

Gereksinim iddiasıyla boşalttırılan taşınmaz, haklı sebep olmaksızın 3 yıl geçmeden eski kiracıdan başkasına kiralanamaz. Buna aykırı davranan kiraya veren, eski kiracıya son kira yılında ödenen bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlü olur.

Ev sahibi arabuluculuğa ne zaman başvurmalı?

Dava açma hakkı doğduktan sonra, yani örneğin ihtiyaç nedeniyle tahliyede sözleşme süresinin bitiminden sonra. Süre dolmadan yapılan erken arabuluculuk başvurusu geçerli sayılmaz ve buna dayalı dava usulden reddedilebilir.

Yeni ev sahibi olan kişi kiracıyı ihtiyaç nedeniyle çıkarabilir mi?

Evet. TBK m.351 uyarınca taşınmazı sonradan edinen kişi, edinme tarihinden itibaren 1 ay içinde kiracıya yazılı bildirimde bulunmak koşuluyla, edinmeden 6 ay sonra dava açarak sözleşmeyi sona erdirebilir; ya da bu hakkını sözleşme süresinin bitiminden itibaren 1 ay içinde de kullanabilir.

Ev sahibi depozitodan dilediği kadar kesinti yapabilir mi?

Hayır. Kesinti yapmak isteyen kiraya veren, kesintiyi haklı kılan somut bir alacağının (ödenmemiş kira, hasar vb.) varlığını ispatla yükümlüdür. Ayrıntılar için bkz. Depozito İadesi.

Kira borcu birikince ev sahibi ne kadar sürede tahliye alabilir?

En hızlı yol icra yoluyla tahliyedir (İİK m.269 vd.); kiracı 30 gün içinde borcu ödemez ve 7 gün içinde itiraz etmezse tahliye yolu açılır. Dava yoluyla fesih (30 günlük ihtar veya iki haklı ihtar) daha uzun sürer. Ayrıntılar için bkz. Kira Borcunu Ödemeyen Kiracı.

Yeniden inşa nedeniyle tahliye edilen kiracının hakları var mı?

Evet. Eski kiracının, yenilenen taşınmazı yeni durumu ve yeni kira bedeli ile kiralama konusunda öncelik hakkı vardır; bu hak, kiraya verenin yazılı bildirimini izleyen 1 ay içinde kullanılmalıdır.

Ev sahibi sözleşme süresi dolmadan tahliye isteyebilir mi?

Kural olarak hayır; belirli süreli sözleşmelerde ihtiyaç ve yeniden inşa/imar sebepleri ancak sürenin SONUNDA kullanılabilir. Erken tahliye ancak tahliye taahhüdüne aykırılık, iki haklı ihtar veya kira borcunda temerrüt gibi kiracıdan kaynaklanan sebeplerle mümkündür.

Resmi Kaynaklar

• Mevzuat Bilgi Sistemi (mevzuat.gov.tr)
• Yargıtay Karar Arama (karararama.yargitay.gov.tr)
• UYAP Vatandaş Portalı (uyap.gov.tr)
• İstanbul Barosu (istanbulbarosu.org.tr)
• T.C. Adalet Bakanlığı (adalet.gov.tr)
• Türkiye Barolar Birliği (barobirlik.org.tr)

Hazırlayan Avukat

Av. Bilal ALYAR — İstanbul Barosu

Marmara Üniversitesi Hukuk Fakültesi mezunu (2015). Aile hukuku, ceza hukuku, kripto para hukuku, bilişim hukuku, şirketler hukuku ve vergi hukuku alanlarında faaliyet göstermektedir.

Bu içerik yalnızca genel bilgilendirme amaçlıdır; somut hukuki görüş ya da avukat-müvekkil ilişkisi oluşturmaz. Her dosya kendine özgü koşullar içerdiğinden, hukuki süreçlerde avukattan hukuki destek alınması yararlı olabilir.

İletişim | Hakkımızda