İİK 134 Nedir? İhalenin Feshi Sebepleri ve Süresi

30 Saniyede Özet

İİK m.134 (İhalenin Neticesi ve Feshi), icra takibi sonucu yapılan bir mal/taşınmaz satış ihalesinin hangi hâllerde iptal edilebileceğini düzenler. İhale bedelini ödeyen alıcı mülkiyeti kazanır; ancak ihaleye fesat karıştırılmışsa, hazırlık/ihale aşamasında usule aykırılık varsa veya alıcı malın esaslı niteliklerinde hataya düşürülmüşse ihalenin feshi istenebilir. Fesih talebi süresi, kural olarak ihale tarihinden itibaren 7 gündür; yolsuzluğu sonradan öğrenenler için bu süre öğrenme tarihinden başlar ama ihaleden itibaren 1 yılı geçemez.

Kanun Metni — İİK m.134

İİK m.134/1’e göre icra dairesi tarafından taşınmaz kendisine ihale edilen alıcı, o taşınmazın mülkiyetini iktisap etmiş olur. İhalenin feshini; TBK m.281’de yazılı nedenler dâhil olmak üzere, satış isteyen alacaklı, borçlu, mahcuzun resmî sicilinde kayıtlı ilgililer, sınırlı ayni hak sahipleri ve pey sürerek ihaleye katılanlar, yurt içinde bir adres göstermek koşuluyla icra mahkemesinden şikâyet yoluyla ihale tarihinden itibaren 7 gün içinde isteyebilir. 24.12.2025 tarihli 7571 sayılı Kanun ile eklenen cümleye göre, bu kişiler dışında kalan kişilerce yapılan ihalenin feshi talebi mahkemece dosya üzerinden ve kesin olarak reddedilir.

İhalenin Feshi Nedenleri Nelerdir?

Kanun, fesih nedenlerini tek tek saymaz; Yargıtay uygulamasında yerleşmiş dört kategori şöyledir:

• İhaleye fesat karıştırılmış olması
• Artırmaya hazırlık aşamasındaki hatalı işlemler
• İhalenin yapılması sırasındaki hatalı işlemler
• Alıcının, satılan malın esaslı nitelikleri hakkında hataya düşürülmüş olması

Ayrıca satış ilanının hiç tebliğ edilmemiş olması da bağımsız bir fesih nedenidir.

Güncel Yargıtay Kararı: Esaslı Vasıf Hatası Nasıl Değerlendirilir?

Yargıtay 12. Hukuk Dairesi’nin 12.02.2025 tarihli, E.2025/354 K.2025/1056 sayılı kararında, icra satışıyla alınan bir ticari beton pompasının bom valfi, ana pompa ve karıştırıcı pompa gibi birçok esaslı parçasının eksik olduğu, ilanda bu eksikliklerden bahsedilmediği gerekçesiyle ihalenin feshi istenmiştir. Daire, ilk bilirkişi raporunun yetersiz olduğunu, özellikle icra müdürlüğünde rapor düzenleyen bilirkişinin ihalenin feshi aşamasında yeniden görevlendirilmesinin yerinde olmadığını belirterek, önce malın esaslı vasıflarının, ardından ihale konusu eksikliklerin bu vasıfları etkileyip etkilemediğinin farklı bir bilirkişi tarafından tespit edilmesi gerektiğine hükmederek kararı bozmuştur. Karar, 7 günlük/1 yıllık sürelerin yanı sıra, esaslı vasıf hatası iddialarının ciddi ve bağımsız bir bilirkişi incelemesi gerektirdiğini göstermektedir.

Süre ve Usul — Kaçırılırsa Ne Olur?

İhalenin feshi talebi, süresi içinde icra mahkemesine şikâyet yoluyla yapılmalıdır. 7 günlük (veya öğrenmeden itibaren 7 gün, azami 1 yıl) süre kaçırılırsa fesih talebi süre yönünden reddedilir ve ihale kesinleşir. 2021 ve 2025 değişiklikleriyle, satış isteyen alacaklı/borçlu/sicildeki ilgililer dışındaki kişilerin fesih talepleri harç ve teminat şartına bağlanmış, dosya üzerinden kesin ret imkânı da getirilmiştir.

Sıkça Sorulan Sorular

İhalenin feshi kaç gün içinde istenmelidir?
Kural olarak ihale tarihinden itibaren 7 gün; yolsuzluğu sonradan öğrenenler için öğrenme tarihinden itibaren 7 gün, ama ihaleden itibaren en fazla 1 yıl.

Kimler ihalenin feshini isteyebilir?
Satış isteyen alacaklı, borçlu, mahcuzun sicilinde kayıtlı ilgililer, sınırlı ayni hak sahipleri ve pey sürerek ihaleye katılanlar. 2025 değişikliğiyle bu kişiler dışındakilerin talebi dosya üzerinden kesin olarak reddedilir.

Esaslı vasıf hatası ne demektir?
Alıcının, satın aldığı malın ilanda belirtilmeyen önemli eksiklik veya kusurları nedeniyle yanıltılmış olmasıdır — Yargıtay bu iddiaların bağımsız bilirkişi incelemesiyle somut olarak ispatlanmasını arar.

İhale bedeli ne zaman alacaklıya ödenir?
İhale kesinleşmedikçe ve mal alıcıya teslim edilmedikçe/teslime hazır hâle getirilmedikçe ihale bedeli alacaklılara ödenmez.

Fesih talebi reddedilirse bir yaptırım var mı?
Evet, mahkeme işin esasına girip talebi reddederse, ihaleyi feshini isteyeni ihale bedelinin %10’una kadar para cezasına mahkûm edebilir.