Gayrimenkul Hukuku İstanbul 2026 | Tapu Kira Kentsel Dönüşüm | Alyar Hukuk

Giriş

Gayrimenkul hukuku, taşınmaz mülkiyetinin kazanılması, kullanılması, sınırlandırılması ve devredilmesine ilişkin özel hukuk ile kamu hukuku kurallarının birlikte işlediği geniş kapsamlı bir alandır. Bir tapu devri, bir kira uyuşmazlığı veya bir kentsel dönüşüm süreci yalnızca Türk Medeni Kanunu ile değil; aynı zamanda Türk Borçlar Kanunu, İmar Kanunu, Kat Mülkiyeti Kanunu, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun, Kadastro Kanunu ve birçok yönetmelik hükmünün birlikte uygulanmasını gerektirir.

Alyar Hukuk & Danışmanlık olarak İstanbul başta olmak üzere ülke genelinde gayrimenkul hukukundan kaynaklanan uyuşmazlıklara yaklaşımımız, tapu kaydının özenle incelenmesi, sözleşme hazırlığının denetimli yürütülmesi ve uyuşmazlık hâlinde alternatif çözüm yollarının öncelikli değerlendirilmesi üzerine kuruludur. Bu rehber metinde; tapu sicili sisteminden başlayarak, satış sözleşmelerinin hazırlığı, tapu iptal-tescil davaları, kira hukuku, kentsel dönüşüm, ortaklığın giderilmesi, önalım, imar ve vergi uyuşmazlıkları gibi başlıkları kapsamlı biçimde ele alacağız.

Bu rehberin amacı, soyut hukuki metinlerin mülk sahipleri, alıcı ve satıcılar, kiracı ve kiraya verenler, yatırımcılar ile kentsel dönüşüm sürecinde bulunan hak sahipleri açısından anlaşılır ve işlevsel hâle getirilmesidir. Rehberdeki bilgiler genel nitelikte olup somut olaylarda hukuk müşaviria danışmanın yerini tutmaz; ancak hak arama yolunun ilk aşamasında bilgi düzeyinizi yükseltmeyi hedefler.

Türk Gayrimenkul Hukuku Temel Çerçevesi

Türk Medeni Kanunu’nun 683. maddesi uyarınca malik, eşyasını hukuk düzeninin sınırları içinde dilediği gibi kullanma, yararlanma ve tasarruf etme yetkisine sahiptir. Gayrimenkul mülkiyeti ise TMK 704. maddede tanımlanmış; arazi, tapu kütüğünde ayrı sayfaya kaydedilen bağımsız ve sürekli haklar ile kat mülkiyeti kütüğüne kayıtlı bağımsız bölümleri kapsar.

Taşınmaz Tanımı ve Ayırt Edici Unsurlar

TMK 704 uyarınca arazi, tapu kütüğüne kayıtlı olduğu sürece taşınmaz sayılır. Kadastrosu görmemiş bölgelerde ise zilyetlik durumu önem kazanır. Kat mülkiyeti kapsamındaki bağımsız bölümler (daire, iş yeri, dükkân gibi) da taşınmaz niteliğinde olup kat mülkiyeti kütüğüne kayıt edilir. Taşınmaz üzerindeki bağımsız ve sürekli haklar (üst hakkı, kaynak hakkı gibi) da ayrı sayfaya kaydedildiğinde bağımsız taşınmaz muamelesi görür.

Tescil Prensibi ve Şekle Bağlılık

TMK 705. madde, taşınmaz mülkiyetinin kazanılmasının tescil ile olacağını kural olarak belirler. Miras, mahkeme kararı, cebri icra, işgal, kamulaştırma gibi istisnai hâllerde tescilden önce mülkiyet kazanılır ancak tasarruf için tescil zorunludur. Tapu sicilinin resmiliği, TMK 1023. maddede düzenlenen iyiniyetli üçüncü kişilerin korunması ilkesi ve TMK 1007. maddedeki devletin sicillerin tutulmasından doğan sorumluluğu ile desteklenir.

Resmî Şekil Zorunluluğu

TMK 706, TBK 237 ve Tapu Kanunu’nun 26. maddesi, taşınmaz mülkiyetinin devrine ilişkin sözleşmelerin tapu memuru huzurunda resmi şekilde yapılmasını emreder. Aksi hâlde sözleşme kesin hükümsüzdür; noterde yapılan düzenleme dahi tapu devri için yeterli değildir. Ancak Yüksek Mahkeme’nin uzun yıllara dayanan yerleşik yorumuyla, şekle aykırı sözleşme sonrası taraflar edimlerini ifa etmişse, tapu iptali ve tescili talep edilebilir.

Resmi şekil zorunluluğunun temelinde, kamu güvenliği ve üçüncü kişilerin korunması kaygısı yatar. Tapu sicilinin aleniyeti, yapılan her işlemin kayda geçirilmesini gerektirir. Tapu memurunun, devre ilişkin resmi senedi düzenlerken tarafların kimliklerini ve işlem yeteneklerini doğrulaması, işlemin önemli niteliklerini kayda geçirmesi ve tarafların beyanlarını tutanak altına alması bu kamu güvenliğini destekler. Tapu memurunun işlemde hata yapması hâlinde devletin TMK 1007 kapsamında sorumluluğu doğar ve zarar gören kişi tazminat talep edebilir.

Tapu Sicilinin Aleniyeti

TMK 1020. madde, tapu sicilinin alenî olduğunu; ilgilisini kanıtlayan herkesin tapu kaydını ve belgelerini inceleyebileceğini düzenler. 2012 yılından itibaren elektronik tapu sistemi (TAKBİS) devreye alınmış; 2020’li yıllarda e-Devlet üzerinden taşınmaz sahipliğinin, üzerindeki takyidatın ve geçmiş tarihli değişikliklerin görüntülenmesi mümkün hâle gelmiştir. Bu aleniyet, satın alma kararı öncesinde alıcıların taşınmazın durumunu inceleme yükümlülüğünü doğurur; alıcı, tapu kaydını incelemeden sözleşme yapmışsa, kayıttan çıkan takyidata karşı iyiniyet iddiası dinlenmez.

Tapu Türleri ve Tescil Sistemi

Tapu sicili, taşınmazlar ve bunlar üzerindeki hakların kamuya açık olarak gösterildiği resmi bir kayıt sistemidir. Tapu sicili; ana sicil (kütük, yevmiye defteri, belgeler) ve yardımcı sicil (aziller sicili, düzeltmeler sicili, kamu orta malları sicili) olarak iki grupta toplanır.

Kat Mülkiyeti ve Kat İrtifakı

Kat mülkiyeti, tamamlanmış bir yapının bağımsız bölümleri üzerinde ayrı ayrı mülkiyet hakkı kurulmasıdır. Kat irtifakı ise henüz tamamlanmamış bir yapıda, arsa payı üzerinde bağımsız bölüm satışını mümkün kılan geçici bir ayni haktır. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu bu iki rejim arasındaki farkı ve geçiş koşullarını düzenler. Yapı kullanma izin belgesi alındıktan sonra kat irtifakı, kat mülkiyetine resen çevrilir.

Kat Mülkiyeti Tapusunun İçeriği

Kat mülkiyeti tapusunda bağımsız bölümün niteliği (mesken, iş yeri, dükkân), brüt ve net alanı, arsa payı, blok ve kat bilgisi, bağımsız bölüm numarası ve eklentileri (depo, otopark, kömürlük) yer alır. Arsa payı, yönetim planı ile birlikte bağımsız bölüm sahibinin ortak yerlerdeki payını ve genel giderlere katılım oranını gösterir.

Arsa Tapusu ve Hisseli Tapu

Arsa tapusu, imar planı kapsamında olan ve üzerinde yapılaşmaya uygun parsel niteliğindeki taşınmazlar için düzenlenir. Tarla tapusu ise imar dışı, zirai kullanıma yönelik tarım arazileri için verilir. Hisseli tapu, bir taşınmazın birden fazla malik arasında paylı mülkiyet şeklinde tescil edildiği durumdur; her bir malikin hissesi belirli bir oran şeklinde ifade edilir.

Elbirliği ile Mülkiyet ve Paylı Mülkiyet

TMK 688 ila 700 arasında düzenlenen paylı mülkiyet, her paydaşın payı üzerinde bağımsız tasarruf yetkisine sahip olduğu rejimdir. Elbirliği mülkiyeti (iştirak hâlinde mülkiyet) ise TMK 701 ila 703 arasında düzenlenir; bu rejimde paydaşların her birinin bağımsız payı yoktur, tasarruflar oybirliğiyle yapılır. Miras intikali sonrası tapuda elbirliği mülkiyeti doğar; paylı mülkiyete geçiş için tüm mirasçıların oybirliğiyle karar alması veya mahkemeye başvurulması gerekir.

Paylı mülkiyette paydaşlar arasında yönetim ve kullanım anlaşması yapılabilir. Bu anlaşma tapuya şerh edilerek tüm paydaşlar ve halefleri açısından bağlayıcı hâle getirilebilir (TMK 695/3). Örneğin, yazlık konut niteliğindeki bir taşınmazda paydaşların belli dönemlerde kullanım haklarını ayarlayan bir düzenleme, kullanım anlaşması kapsamında değerlendirilir. Anlaşma olmadığı durumlarda olağan yönetim işlerinin pay çoğunluğuyla, önemli yönetim işlerinin pay ve paydaş çoğunluğuyla, olağanüstü yönetim ve tasarruf işlerinin ise oybirliğiyle alınması kuralı işler.

Tapu Kütüğünde Tahdit ve Şerhler

Tapu kütüğünde taşınmazın mülkiyeti dışında çok sayıda farklı kayıt bulunabilir. Rehin, ipotek, haciz, iflas, ihtiyati tedbir, satış vaadi şerhi, kira şerhi, önalım şerhi, aile konutu şerhi bu kayıtların bir kısmıdır. Bu kayıtların her biri farklı hukuki sonuç doğurur ve alıcıyı veya üçüncü kişileri belirli biçimde bağlar. Satın alma öncesinde taşınmaz üzerindeki tüm şerhlerin incelenmesi, alıcının iyiniyet savunmasını güçlendirmesinin yanı sıra olası uyuşmazlıklardan korunmasını da sağlar.

Gayrimenkul Satış Sözleşmesi

Gayrimenkul satış sözleşmesi, satıcının taşınmazın mülkiyetini alıcıya geçirme, alıcının ise bedelini ödeme borcu altına girdiği karşılıklı ve yüksek değerli bir sözleşmedir. TBK 237 ve sonrasındaki hükümler ile Tapu Kanunu’nun 26. maddesi birlikte uygulanır.

Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi

Satış vaadi, henüz tapu devri yapılmadan önce tarafların ileri bir tarihte satış yapmayı taahhüt ettikleri ön sözleşmedir. TBK 29, Tapu Kanunu 26 ve Noterlik Kanunu 89 gereğince noterde düzenleme şeklinde yapılması gerekir; aksi hâlde geçersizdir. Vaad alacaklısı, vaadin tapuya şerh edilmesini isteyebilir; bu şerh beş yıl süreyle koruma sağlar. Vaad edilen satışın ifa edilmemesi hâlinde vaad alacaklısı, cebri tescil davası açarak tapunun kendi adına tescilini talep edebilir.

Kapora, Pey Akçesi ve Cayma Tazminatı

Gayrimenkul satış süreçlerinde uygulamada sıkça karşılaşılan kapora ödemeleri, hukuki nitelik itibarıyla TBK 177 kapsamında pey akçesi veya cayma parası olarak yorumlanır. Pey akçesi, sözleşmenin yapıldığına karine olup ifadan mahsup edilir; cayma parası ise tarafa sözleşmeden dönme hakkı tanıyan karşılık tutardır. Yazılı belgede niteliğin belirtilmemesi, kapora ödemesinin pey akçesi sayılmasına yol açar; bu da alıcının sonradan cayması hâlinde kaporayı geri alamaması sonucunu doğurabilir.

Muvazaalı Bedel ve Tapu Harcı

Gayrimenkul satışlarında bedelin tapuda düşük gösterilmesi (düşük bedelli satış), hem tapu harcı kaybına hem de olası uyuşmazlıklarda alıcı aleyhine sonuçlara yol açan bir uygulamadır. Gerçek satış bedeli ile tapuya beyan edilen bedel arasındaki fark Vergi Usul Kanunu ve Harçlar Kanunu uyarınca hem harç farkı hem de vergi ziyaı cezasını gündeme getirir. Ayrıca satış bedeline ilişkin uyuşmazlıklarda mahkeme gerçek bedeli araştırır.

Satıcının Zapta ve Ayıba Karşı Tekeffül Sorumluluğu

TBK 214 ve sonrasındaki hükümler uyarınca satıcı, sattığı taşınmazın üçüncü kişilerin hak iddiasına karşı (zapt) ve ayıplı olmasına karşı (ayıp) tekeffül sorumluluğunu taşır. Zapta karşı tekeffül, tapudaki mülkiyet haklarının tam ve üçüncü kişilerin talebinden arınmış olmasını güvence altına alır. Ayıba karşı tekeffül ise taşınmazın satıcının bildirdiği veya beklenen niteliklerine uygun olmasını sağlar; örneğin imar izni olmayan bir yapının imar affı kapsamına alınacağının satıcı tarafından vaad edilmesi, sonradan gerçekleşmediğinde ayıba dayalı sorumluluk doğurabilir.

Ayıp; açık ayıp ve gizli ayıp olmak üzere ikiye ayrılır. Açık ayıp, olağan bir incelemeyle fark edilebilen niteliklere aykırılık; gizli ayıp ise ancak kullanım veya teknik inceleme sonrası ortaya çıkan niteliklere aykırılıktır. TBK 223 uyarınca alıcı, taşınmazı tesliminden sonra olağan işlem seyri içinde muayene etmek ve ayıpları satıcıya ihbar etmekle yükümlüdür. Gizli ayıplar ortaya çıktığı anda ihbar edilmelidir. Aksi hâlde ayıptan sorumluluk düşer.

Alıcının ayıp halinde sahip olduğu seçimlik haklar TBK 227’de düzenlenmiştir. Alıcı; satılanın ayıpsız benzeriyle değiştirilmesini, ayıpsız olsaydı ödeyeceği bedel ile arasındaki farkın indirilmesini, ayıbın giderilmesi için gereken onarım giderlerinin karşılanmasını ya da sözleşmeden dönmeyi seçebilir. Gayrimenkul satışında, taşınmazın niteliği göz önüne alındığında “ayıpsız benzeriyle değiştirme” pratik değildir; daha çok bedel indirimi veya sözleşmeden dönme gündeme gelir.

Ayıba karşı tekeffül sorumluluğundan doğan alacak, TBK 231 uyarınca taşınmazlarda teslim tarihinden itibaren beş yıllık zamanaşımına tabidir. Satıcının ağır kusuru veya hilesi varsa, zamanaşımı süresi genel hükümlere göre uzatılabilir. Tüketici işlemleri bakımından 6502 sayılı Kanun hükümleri, TBK’dan daha koruyucu düzenlemeler getirir ve tüketici niteliğindeki alıcılara ek imkânlar tanır.

Tapu İptal ve Tescil Davası

Tapu iptal ve tescil davası, tapu kaydının hukuka aykırı biçimde oluşmuş olması hâlinde, kaydın iptali ve gerçek hak sahibi adına yeniden tescil talebini içeren bir davadır. Davanın dayanağına göre farklı sebepler altında incelenir.

Muvazaa Nedeniyle Tapu İptali

Muvazaa, tarafların görünürdeki işlem ile iç iradeleri arasında kasıtlı ve bilerek oluşturulan çelişkidir. TBK 19’da düzenlenen muvazaa, mutlak muvazaa (işlemin hiç istenmemesi) ve nispi muvazaa (başka bir işlemin gizlenmesi) olarak ikiye ayrılır. Miras hukukunda muris muvazaası adıyla bilinen özel bir muvazaa türü, mirasbırakanın saklı pay mirasçılarını aldatma kastıyla görünürde satış yaparken gerçekte bağış yapması durumudur. Bu tür işlemlerin iptali için mirasçılar tarafından tapu iptal ve tescil davası açılabilir.

Hata, Hile, İkrah

TBK 30 ila 39 maddeleri arasında düzenlenen irade sakatlığı sebepleri olan esaslı hata, hile ve ikrah, tapu iptali için başka bir dayanak grubunu oluşturur. Alıcının taşınmazın temel vasıflarında yanıltılması, satıcının kasıtlı olarak bilgi saklaması veya alıcının baskı altında satışa zorlanması hâllerinde sözleşme iptal edilebilir ve tapu iptal davası açılabilir. Bu haklar, irade sakatlığının öğrenildiği tarihten itibaren bir yıl ve her hâlde sözleşmenin yapıldığı tarihten itibaren on yıllık hak düşürücü süreye tabidir.

Ehliyet Yokluğu

TMK 9 ve sonrasındaki hükümlere göre, fiil ehliyeti bulunmayan bir kişinin yaptığı tapu devri baştan itibaren hükümsüzdür. Alzheimer, demans, ağır psikiyatrik rahatsızlıklar gibi nedenlerle ayırt etme gücünü kaybetmiş mirasbırakanın veya malikin yaptığı tapu devirleri, ehliyetsizlik sebebiyle iptal edilebilir. Bu davalarda sağlık kurulu raporu, tedavi kayıtları ve tanık beyanları delil olarak sunulur; mahkeme gerekirse Adli Tıp Kurumu’ndan ayrıntılı rapor alır.

Yolsuz Tescil ve Tazminat

TMK 1024. madde uyarınca, geçerli bir hukuki sebep olmaksızın yapılmış veya bir hukuki işlemin geçersiz olması sonucu meydana gelmiş tescil yolsuzdur. Bu kayda güvenen ve iyiniyetli olan üçüncü kişi, mülkiyeti TMK 1023 çerçevesinde kazanmış sayılır; ancak yolsuz tescilden zarar gören gerçek hak sahibi, TMK 1007 kapsamında devletten tazminat talep edebilir. Bu dava devlet aleyhine açılır ve Hazine’ye husumet yöneltilir.

TMK 1007 kapsamındaki devletin sorumluluğu objektif sorumluluk niteliğindedir; tapu memurunun kusurunun ayrıca ispatına gerek yoktur. Zarar gören kişinin, yolsuz tescili öğrendiği tarihten itibaren on yıllık zamanaşımı süresi içinde davayı açması gerekir. Dava, Asliye Hukuk Mahkemesinde Hazine’ye karşı açılır; taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi yetkilidir. Tazminat tutarı, taşınmazın dava tarihindeki rayiç bedeline göre belirlenir; mahkeme gerekirse bilirkişi keşfi yapar.

Olağan ve Olağanüstü Zamanaşımı Zilyetliği

TMK 712. madde, geçerli bir hukuki sebep dayanağı olmadan tapu kütüğüne malik olarak tescil edilmiş bir kişinin, taşınmaza on yıl süreyle davasız ve aralıksız olarak iyiniyetle zilyet kalması hâlinde, kazandığı mülkiyetin artık itirazla geri alınamayacağını düzenler; buna olağan zamanaşımı zilyetliği denir. TMK 713. madde ise tapu kütüğüne kayıtlı olmayan ya da maliki ölmüş, gaipliği verilmiş veya tapu kütüğünden anlaşılamayan bir taşınmaza yirmi yıl süreyle davasız ve aralıksız zilyet olan kişinin mülkiyeti kazanabileceğini öngörür; bu olağanüstü zamanaşımı zilyetliğidir. Bu davalarda zilyetliğin süresi, niteliği ve kesintisizliği önemli ispat konularıdır; tanık, vergi kayıtları, köy senedi ve keşif bulguları birlikte değerlendirilir.

Kat Mülkiyeti Kanunu ve Kat Mülkiyeti Hukuku

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, aynı yapıda ya da aynı alanda birden fazla bağımsız bölüm bulunduğunda ortaya çıkan hukuki ilişkileri düzenler. Kat malikleri kuruluna, yönetim planına, ortak giderlere, ortak yerlerin kullanımına ve yönetici seçimine ilişkin kurallar bu kanunda yer alır.

Yönetim Planı ve Bağlayıcılığı

Yönetim planı, ana gayrimenkulün yönetim ilkelerini, ortak yerlerin kullanım biçimini, yönetici seçim yöntemini ve giderlerin paylaşımına ilişkin kuralları belirleyen ana metindir. Kat Mülkiyeti Kanunu 28. madde uyarınca yönetim planı, tüm kat maliklerini, onların haleflerini, yöneticiyi, denetçiyi ve kiracıları bağlar. Değiştirilmesi, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğunun dörtte beşi ile alınan kararla mümkündür.

Ortak Giderler ve Aidat

Kat Mülkiyeti Kanunu 20. madde uyarınca ortak giderler; kapıcı, asansör, bahçe, temizlik, güvenlik ücretleri gibi işletme giderleri ile binanın ortak yerlerinin bakım, onarım, sigorta gibi yatırım giderlerinden oluşur. İşletme giderlerinin eşit, yatırım giderlerinin arsa payı oranında paylaşılması kural olmakla birlikte yönetim planıyla farklı paylaşım düzenlenebilir. Ödenmeyen aidat için yönetici, icra takibi yapabilir; öncelikli kanuni rehin hakkına sahiptir.

Çekilmez Hâl ve Dava Yoluyla Satış

Kat Mülkiyeti Kanunu 25. madde uyarınca, kat maliklerinden biri kendi bağımsız bölümünü kanuna, yönetim planına veya iyi niyet kurallarına aykırı biçimde kullanarak diğer maliklerin haklarını çekilmez biçimde ihlal ederse, diğer malikler dava yoluyla onun bağımsız bölümü üzerindeki mülkiyetin devrini isteyebilir. Gürültü, çevre sağlığını bozma, yapıya zarar verme, uyuşturucu madde trafiği gibi ağır aykırılıklar bu kapsamda değerlendirilebilir.

Toplu Yapı Yönetimi

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 66 ila 74. maddeleri, toplu yapı (site) yönetimini düzenler. Toplu yapıda adaya ait ortak yerler, bloğa ait ortak yerler ve toplu yapı bütününe ait ortak yerler olmak üzere üç kademeli bir ortak yer düzenlemesi vardır. Blok yöneticisi, ada yöneticisi ve toplu yapı yöneticisi olmak üzere üç kademeli yönetim yapılanması benimsenebilir. Site içindeki yaygın sorunlar (ortak havuz, spor alanları, güvenlik hizmeti sözleşmeleri, özel ihale sorunları) çoğu zaman yönetim planı ve işletme projesinin uygulanması hakkında doğar.

Yöneticinin Hak, Yetki ve Sorumluluğu

Kat Mülkiyeti Kanunu 35. madde, yöneticinin görev ve yetkilerini sayar: kat malikleri kurulu kararlarını uygulamak, işletme projesini hazırlamak ve onaya sunmak, ana gayrimenkulün bakım ve onarımını sağlamak, ortak yerlerde tehlike yaratan durumlara müdahale etmek, hesap defterini tutmak ve yıllık faaliyet raporunu sunmak bu görevlerin başında gelir. Yönetici, KMK 38. madde uyarınca görevini özenle yerine getirmekle yükümlüdür; kusurlu davranışından kat maliklerine verdiği zararlardan sorumludur. Yönetici, kat malikleri kurulunun olağan veya olağanüstü toplantı kararıyla değiştirilebilir.

Ortak Yerlerin Kullanımı

Kat Mülkiyeti Kanunu 16. madde uyarınca her kat maliki, ana gayrimenkulün tüm ortak yerlerinden diğer maliklerin haklarına halel getirmeyecek biçimde yararlanma hakkına sahiptir. Ortak yerler, yönetim planında aksine bir düzenleme olmadıkça tüm maliklerin kullanımına açıktır. Otopark, bahçe, havuz, merdiven, asansör, ısıtma sistemleri, çatı, dış cephe, bahçe duvarları, garaj, su ve kanalizasyon tesisleri ortak yer sayılır. Kat malikleri kurulu kararı olmaksızın ortak yerlerde değişiklik yapan malik, eski hâle getirme ve tazminat borcu altına girer.

Cephe, Manzara ve Çevre Estetiği

Ana gayrimenkulün dış cephesinde yapılacak değişiklikler (pencere, klima, balkon kapatma, cephe boyası) Kat Mülkiyeti Kanunu 19. madde uyarınca tüm kat maliklerinin oybirliği kararını gerektirir. Balkon kapatma, cephenin dış görünüşünü ve yapı ruhsatında yer alan kullanım amacını değiştirdiği ölçüde, imar mevzuatı bakımından da ruhsat dışı ilavedir. Kat malikleri kurulundan izin alınmadan yapılan değişiklikler için diğer malikler eski hâle iade davası açabilirler; süresiz bu hak, kötüniyetli kullanılmadığı sürece zamanaşımına uğramaz.

Kira Hukuku

TBK 299 ile 378 arasında düzenlenen kira hukuku, konut ve çatılı iş yeri kiralarına ilişkin özel hükümler içerir. 2020 yılında yürürlüğe giren TBK 344 değişikliği, kira artış oranlarının Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE) ile sınırlandırılmasını getirmiştir.

Konut Kirası Özellikleri

Konut kirasında, TBK 344 uyarınca yıllık kira artışı, bir önceki yılın TÜFE ortalamasını geçemez. Taraflar arasında daha düşük artış anlaşması yapılabilir ancak daha yüksek artış geçersizdir. Kira sözleşmesi belirli süreli yapılmışsa, sürenin sonunda otomatik olarak bir yıl uzar; bu uzamaya “zımni uzama” denir. Kiracı, dilediği zaman sözleşmeyi feshedebilir ancak en az on beş gün önceden yazılı bildirim yapmalıdır.

Tahliye Davaları

TBK 350 ve sonrasındaki hükümler, kiraya verenin tahliye talep edebileceği sınırlı durumları belirler. Bunlar; kiraya verenin veya yakınının konut veya iş yeri gereksinimi, yeniden inşa veya esaslı onarım, yeni malikin gereksinimi, kiracının iki haklı ihtar alması, kiracının aynı mahalde başka konut edinmesi ve on yıllık uzama süresinin dolması gibi hâllerdir. Her tahliye sebebinin kendine özgü ispat yükü ve süreleri vardır.

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye

TBK 350/1 uyarınca kiraya veren; kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut veya iş yeri gereksinimi nedeniyle tahliye talep edebilir. İhtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması gerekir. Tahliye kararı sonrası tahliye edilen taşınmazın üç yıl süreyle başkasına kiraya verilemeyeceği kuralı TBK 355’te düzenlenmiştir; aksi hâlde eski kiracının tazminat hakkı doğar.

Kira Tespit Davası

TBK 344 ve 345. maddeler, beş yıldan uzun süredir kiracı bulunan konut ve çatılı iş yerleri için kira tespit davasını düzenler. Bu davada mahkeme, taşınmazın emsal kira değerini dikkate alarak güncel kira bedelini belirler. Dava, beş yılın dolduğu kira yılının bitiminden önce açılırsa, yeni dönemden itibaren; sonrasında açılırsa, izleyen dönemden itibaren hüküm doğurur.

Depozito ve İade Koşulları

TBK 342. madde, konut ve çatılı iş yeri kiralarında alınacak güvence bedelinin (depozito) üç aylık kira bedelini geçemeyeceğini; bu paranın vadeli mevduat hesabında ya da kiracı ile kiraya verenin birlikte tasarruf edebileceği bir hesapta tutulacağını düzenler. Kiracı tahliye ederken taşınmazı teslim koşullarına uygun teslim etmişse, depozito kendisine iade edilir. Kiracının zararı varsa (boya, kırık, eksik teslim), bu zarar mahsup edilebilir.

Kira Sözleşmesinin Şekli ve Şartları

Kira sözleşmesinin yazılı şekilde yapılması ispat kolaylığı bakımından önemli olsa da geçerlilik şartı değildir. Sözleşme metninde; taşınmazın niteliği, kullanım amacı, kira süresi, aylık kira bedeli, ödeme tarihi, depozito, ortak giderlerin paylaşımı, demirbaş listesi ve özel şartlar yer almalıdır. Kat mülkiyeti kapsamındaki taşınmazların kiraya verilmesinde, yönetim planı hükümlerine uyum sağlanması gerekir; özellikle iş yeri olarak kullanım, kısa süreli konaklama amaçlı kiralama gibi konular yönetim planıyla kısıtlanmış olabilir.

Kira Sözleşmesinin Devri ve Alt Kira

TBK 322 ve 323. maddeler, kira sözleşmesinin üçüncü kişiye devri ve alt kira ilişkilerini düzenler. Konut ve çatılı iş yeri kiralarında alt kira ve kullanım hakkının devri, kiraya verenin yazılı onayına bağlıdır. İş yeri kirasında kiracı, işyerini devir alan kişiye kira sözleşmesini devredebilir; kiraya veren haklı sebep olmaksızın bu devre engel olamaz. Ancak kiracı, devreden itibaren iki yıl boyunca yeni kiracıyla birlikte müteselsil sorumlu kalır.

İki Haklı İhtar Sebebiyle Tahliye

TBK 352/2 uyarınca, bir kira yılı içinde kira bedelini zamanında ödemeyen kiracıya iki kez ihtar gönderilmiş olması hâlinde kiraya veren, kira yılının sonundan itibaren bir ay içinde tahliye davası açabilir. İhtarların yazılı olması ve ihtarname niteliğinde (genellikle noter aracılığıyla) yapılması gerekir. İhtarlarda kira borcu kalemleri açıkça belirtilmeli, ödeme süresi tanınmalıdır. İki haklı ihtar sebebinin kanıtlanmasında noter ihtarnamelerinin tebligatları ve ödeme tarihlerini gösteren banka kayıtları delil olarak sunulur.

Yeniden İnşa ve Esaslı Onarım

TBK 350/2 uyarınca kiraya veren, taşınmazın yeniden inşa edilmesi veya esaslı onarımı için tahliye talep edebilir. Yeniden inşa; mevcut yapının yıkılıp yerine yeni yapı yapılmasıdır. Esaslı onarım ise taşınmazın kullanımının geçici olarak askıya alınmasını gerektiren büyük çaplı tadilattır. Her iki durumda da projeler, ruhsat ve imar durum belgesi gibi belgelerin mahkemeye sunulması gerekir. Tahliye sonrası taşınmaz, yeniden inşa veya onarım dışında bir amaçla kullanılırsa, eski kiracının TBK 355 kapsamında tazminat talep hakkı doğar.

Kentsel Dönüşüm ve 6306 Sayılı Kanun

2012 yılında yürürlüğe giren 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun, riskli yapıların ve riskli alanların belirlenmesi, bu yapıların dönüştürülmesi için uygulanacak prosedürler ve hak sahiplerinin kullanabileceği haklar bakımından özel bir rejim kurar. Türkiye’nin deprem riski altındaki bir ülke olması, kentsel dönüşümü zorunlu kılan ana sebeptir.

Riskli Yapı Tespiti

Riskli yapı tespiti, kat maliklerinden herhangi birinin Bakanlığa lisanslı kuruluşa başvurarak yaptırabildiği bir tespit işlemidir. Tespit sonucu riskli bulunan yapı, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı ilgili birimine bildirilir ve tapu kütüğüne “riskli yapı” şerhi konulur. Tespite itiraz, tebligat tarihinden itibaren on beş gün içinde Bakanlık bünyesinde oluşturulan teknik heyete yapılır.

Üçte İki Çoğunluk Kararı

6306 sayılı Kanun’un 6. maddesine göre, riskli yapıda kat maliklerinin sayı ve arsa payı itibarıyla üçte iki çoğunluğu, dönüşümün yapılacağı yönteme (kendi kendine dönüşüm, yüklenici ile anlaşma, Bakanlık eliyle dönüşüm) karar verir. Karara katılmayan azınlık kat maliklerinin bağımsız bölümlerinin Sermaye Piyasası Kurulu lisanslı değerleme kuruluşunca belirlenen rayiç bedelinden açık artırmaya çıkarılması veya Bakanlık tarafından satın alınması gündeme gelir.

Kira Yardımı ve Destekler

Riskli yapının tahliyesi sonrasında hak sahiplerine Bakanlık tarafından belirli süreyle (genellikle 18 ay) kira yardımı ödenir. Kira yardımı tutarı, taşınmazın bulunduğu bölgenin rayiç değerine göre yıllık olarak güncellenir. Ayrıca harç, damga vergisi, noter ücreti gibi işlem giderlerinde belirli muafiyetler uygulanır. Yapının yeniden yapımı aşamasında da kredi desteği ve teminat kolaylıkları sağlanabilir.

Hak sahibi, kira yardımının yanı sıra taşınma yardımı adı altında ek bir destekten de yararlanabilir; bu tutar taşınma masraflarını karşılamaya yöneliktir. Bakanlıkça yayımlanan genelgeler ve yönetmelikler çerçevesinde, kira yardımından faydalanmak için hak sahibinin riskli yapıyı fiilen tahliye etmesi, tahliye zaptını düzenletmesi ve banka hesap bilgilerini Bakanlığa bildirmesi gerekir. Yardımlar aylık periyotlarla ödenir ve belirli süreyi aştığında otomatik olarak kesilir; uzatma talepleri ancak yapının tamamlanma durumuna göre değerlendirilebilir. Bakanlık tarafından uygulanan bu kira yardımı sistemi, kentsel dönüşüm sürecinde hak sahiplerinin barınma ihtiyacının geçici olarak karşılanması amacıyla getirilmiş sosyal nitelikli bir destek mekanizmasıdır. Hak sahibinin başvurusu, yapının riskli olduğuna ilişkin belgenin kesinleşmesinden sonra tahliye süreciyle birlikte değerlendirilir ve aksi ispat edilmedikçe, fiili tahliye tarihini takip eden aydan itibaren ödemeler başlatılır.

Yüklenici ile Anlaşma

Kentsel dönüşümde en yaygın yöntem, kat maliklerinin bir yüklenici (inşaat firması) ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalamasıdır. Bu sözleşme TBK’nın eser sözleşmesi hükümlerine (TBK 470-486) tabidir. Sözleşmede; yapım süresi, her bir kat malikine düşecek bağımsız bölüm (daire, dükkân), varsa nakit para, arsa payı devrinin aşamaları, gecikme tazminatı, kira yardımı, teminatlar ve fesih şartları özel dikkat gerektiren konulardır. Yüklenicinin taahhüdünü yerine getirmemesi hâlinde sözleşmenin feshi ve tazminat hakkı saklıdır.

Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, uygulamada “kat karşılığı inşaat” olarak da anılır. Bu sözleşmede arsa sahibi, arsasının belirli paylarını yükleniciye devretmekte; yüklenici ise bu arsa üzerine bina yaparak arsa sahibine anlaşılmış bağımsız bölümleri teslim etmeyi taahhüt etmektedir. Sözleşmenin noterde düzenleme şeklinde yapılması Yargıtay içtihadıyla kabul edilmiş şekil şartıdır; aksi hâlde baştan geçersiz sayılır.

Yüklenicinin şantiyeye girişi ile birlikte genellikle avans niteliğinde bazı arsa payları da devredilir. Ancak tüm arsa paylarının baştan yükleniciye devri, arsa sahibini savunmasız bırakabilir. Bu riski yönetmek için sözleşmede kademeli devir modeli benimsenir: kaba inşaat tamamlandığında belirli oran, ince işler tamamlandığında ikinci oran, iskan alındığında kalan pay devredilir. Alternatif olarak kat irtifakının kuruluşu aşamasında tüm paylar tapuya tescil edilir ancak arsa sahibinin payları üzerinde ipotek veya satış vaadi şerhiyle teminatlanma tercih edilir.

Gecikme Tazminatı ve Cezai Şart

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde yükleniciye belirli bir teslim süresi tanınır; bu süre genellikle 18 ila 36 ay arasında değişir. Gecikme hâlinde yüklenicinin cezai şart veya gecikme tazminatı ödemesi öngörülebilir. Cezai şart, TBK 179 ve 180. maddelerde düzenlenmiş olup sözleşmede kararlaştırılan miktarı borçlu aşırı bulsa bile, hakim cezai şartı azaltma yetkisine sahiptir (TBK 182/3). Tacir nitelikteki yüklenici bakımından bu azaltma yetkisi genellikle uygulanmaz.

Riskli Alan ve Rezerv Yapı Alanı

6306 sayılı Kanun, “riskli yapı” kavramının yanı sıra “riskli alan” ve “rezerv yapı alanı” kavramlarını da düzenler. Riskli alan, Cumhurbaşkanı kararıyla belirlenir ve bu alanlar topluca dönüşüm projelerinin uygulandığı bölgelerdir. Riskli alan ilanı, o bölgedeki tüm taşınmazlara özel kısıtlamalar getirir: yeni yapı yapılamaması, kamulaştırma imkânının genişlemesi, özel ihale prosedürleri gibi. Rezerv yapı alanı ise riskli alandaki hak sahiplerinin yerleştirileceği alternatif alanlardır.

İpotek ve Rehin

İpotek, bir alacağın taşınmaz rehni ile teminat altına alınmasıdır. TMK 850 ile 938 arasında düzenlenen ipotek ve taşınmaz rehni hükümleri, özellikle konut kredileri, ticari krediler ve kefalet ilişkilerinde sık kullanılır.

İpoteğin Kurulması

İpotek tescilinin resmi senet ile tapu sicil müdürlüğünde yapılması zorunludur. Üçüncü kişi lehine ipotek de kurulabilir; bu durumda ipotek veren malik, alacaklı ve borçlu üç farklı kişi olabilir. İpotek, borç miktarı belirli tutarda (sabit) veya azami tutar gösterilerek (üst sınır ipoteği) kurulabilir. Bankacılık uygulamasında genellikle üst sınır ipoteği tercih edilir; çünkü mevcut ve ileride doğacak tüm alacakları kapsayabilir.

İpoteğin Terkini

İpotekle teminat altına alınan borç ödendiğinde, malik alacaklıdan fek yazısı ister ve tapuda ipoteğin terkini için başvuru yapar. Borcun ödenmesine rağmen alacaklının fek yazısı vermemesi hâlinde ipoteğin fekki davası açılabilir. Banka kredisi gibi kurumsal borçlarda alacaklının bankaya bağlı olması, fek sürecini kurumsal bir prosedüre dönüştürür; ancak bireysel alacaklılarda dava açılması gerekebilir.

İpoteğin Paraya Çevrilmesi

Alacaklı, borçlunun temerrüdü hâlinde İcra ve İflas Kanunu’nun 150 ve sonrasındaki hükümlerine göre ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla icra takibi başlatır. Takip talebi sonrası borçluya ödeme emri gönderilir; süresinde ödenmeyen borç için taşınmaz icra yoluyla satılır. Satış bedelinden alacaklının talebi karşılanır, kalanı borçluya iade edilir. İhale sonucu taşınmazı alan üçüncü kişi, ihalenin kesinleşmesiyle birlikte mülkiyeti kazanır.

İpoteğin paraya çevrilmesi yoluyla takipte, borçlu ilamlı veya ilamsız takiplerdeki itiraz hakları ile aynı haklara sahip değildir. İİK 150/II uyarınca, ipotek akit tablosu ilam niteliğinde olmadığı hâllerde borçlu, takibe itiraz ederek takibi durdurabilir ancak dava sonunda haksız olduğunda ek yaptırımlara tabi olur. İpotek akit tablosu ilam niteliğinde ise itiraz imkânı sınırlıdır. Ayrıca borcun vadesi gelmeden takip başlatılamaz; cari hesap ilişkisinde borcun muaccel hâle gelmesi için bankanın hesabı kat etmesi gerekir.

İpoteğin Sıralaması

Bir taşınmaz üzerinde birden çok ipotek kurulabilir. TMK 870. madde uyarınca ipotekler, tapuya tescil sırasına göre derece alır. İlk sırada yer alan ipotek, sonraki sıradaki ipoteklere göre satış bedelinden öncelikli olarak ödeme alma hakkına sahiptir. Bankacılık uygulamasında, özellikle kredi yeniden yapılandırma ve refinansman işlemlerinde ipotek derecelerinin yönetimi önem kazanır. Serbest dereceden yararlanma hakkı da tapuya şerh ile tanınabilir; bu hak sayesinde önceki sıradaki ipoteğin fekki hâlinde yeni bir ipotek aynı sırayı kullanabilir.

İmar Hukuku ve Ruhsat

3194 sayılı İmar Kanunu, yapılaşmanın planlı ve sağlıklı biçimde yürütülmesi amacıyla imar planlarını, ruhsat gereksinimlerini, yapı denetim süreçlerini ve kaçak yapılarla ilgili yaptırımları düzenler.

İmar Planları Hiyerarşisi

İmar planları; mekânsal strateji planı, çevre düzeni planı, nazım imar planı ve uygulama imar planı olarak kademeli bir hiyerarşi içinde düzenlenir. Her plan, üst planın kararlarına uygun olmak zorundadır. Taşınmazın hangi planda hangi kullanım kararına konu olduğu, yapılaşma koşullarını doğrudan etkiler; imar durum belgesi bu bilgiyi gösterir.

Yapı Ruhsatı ve Kullanma İzni

İmar Kanunu 21. madde uyarınca yapı inşasına başlamadan önce ilgili belediyeden yapı ruhsatı alınması zorunludur. Ruhsata aykırı veya ruhsatsız yapılar için İmar Kanunu 32. madde kapsamında yıkım kararı ve 42. madde kapsamında idari para cezası uygulanır. Yapı tamamlandıktan sonra yapı kullanma izin belgesi (iskan) alınır; bu belge olmaksızın bağımsız bölüm satışları güçleşir ve kat mülkiyetine geçiş mümkün olmaz.

İmar Davaları

İmar planlarına karşı iptal davaları, idari yargı mercileri (İdare Mahkemeleri) önünde açılır. Plan ilanından itibaren altmış gün içinde dava açılması gerekir; askı süresi içinde yapılan itiraz süreyi durdurur. Plan değişikliğine veya hazırlanış sürecindeki şekil eksikliklerine dayalı iptal talepleri, emsal kararlar ve bilirkişi raporlarıyla değerlendirilir. Uygulama imar planı aşamasında ortaya çıkan parselasyon işlemleri de ayrıca dava konusu yapılabilir.

İmar Affı ve Yapı Kayıt Belgesi

Türkiye’de dönem dönem çıkarılan imar affı uygulamaları, ruhsatsız veya ruhsata aykırı yapıların belirli koşullarla kayıt altına alınmasına olanak tanır. 2018 yılında yürürlüğe giren 3194 sayılı Kanun geçici 16. madde (Yapı Kayıt Belgesi Uygulaması) bu kapsamda önemli bir düzenlemedir. Yapı Kayıt Belgesi, yıkım ve idari para cezası süreçlerini durduran idari bir belge niteliğinde olup kesin bir mülkiyet kazandırmaz. Taşınmaz üzerindeki kat mülkiyeti tesisine de doğrudan imkân vermez; ancak işlem kolaylığı sağlar.

Kamulaştırma Davaları

2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu, idarelerin kamu yararı için özel mülkiyet konusu taşınmazları rayiç bedelle edinmesini düzenler. Kamulaştırma süreci; kamu yararı kararı, taşınmaz tespiti, kıymet takdiri ve bedel ödeme aşamalarından oluşur. Malik, kıymet takdir komisyonunun belirlediği bedele karşı Kamulaştırma Kanunu 14 ve 17. maddeler kapsamında dava açabilir. Acele kamulaştırma hâlinde, Cumhurbaşkanı kararıyla belirlenen projeler için hızlandırılmış prosedür uygulanır; bedel ayrıca mahkeme tarafından tespit edilir.

Kamulaştırmasız el atma ise idarenin herhangi bir kamulaştırma kararı olmadan taşınmazın kullanımına fiilen el koyması durumudur. Bu hâlde malik, hem tazminat davası hem de el atmanın önlenmesi davası açabilir. Anayasa Mahkemesi’nin bireysel başvurulara ilişkin kararları, kamulaştırmasız el atma uyuşmazlıklarında mülkiyet hakkının ihlalini tespit eden örnekler içermektedir. Hukuki el atma (planlar yoluyla tahsis değişikliği) ve fiili el atma (maddi kullanım) kavramları arasındaki ayrım, pratikte dava yolunun belirlenmesinde kritik rol oynar.

Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu)

TMK 698 ve 699. maddeler uyarınca paylı mülkiyete konu taşınmazda paydaşlardan herhangi biri, diğer paydaşlara karşı paylaşma talebinde bulunabilir. Paylaşma, aynen taksim veya satış yoluyla yapılır.

Aynen Taksim

Aynen taksim, taşınmazın fiziksel özellikleri elverdiği sürece paydaşlar arasında doğrudan pay edilmesidir. Tarımsal arazi, tarla gibi bölünebilir nitelikteki taşınmazlarda, imar planı ve kadastro durumuna uygun olması kaydıyla mümkündür. Aynen taksim için bilirkişi keşfi yapılır; mahkeme bilirkişi raporu doğrultusunda karar verir. Aynen taksim mümkün olsa bile, paylar arasında büyük değer farkı varsa ivaz ilavesi yoluyla denkleştirme yapılır.

Satış Yoluyla Taksim

Aynen taksimin mümkün olmadığı hâllerde mahkeme taşınmazın satışına karar verir. Satış, icra dairesi aracılığıyla açık artırma ile yapılır. Satış bedelinden önce takdir edilen vergi, harç, ilan bedelleri düşülür; kalan meblağ paydaşlara hisseleri oranında dağıtılır. Paydaşlar, açık artırmaya katılarak taşınmazı satın alma imkânına sahiptir.

İzale-i Şuyuun Önlenmesi

Paydaşlar arasında yapılan sözleşmeyle ortaklığın giderilmesi en çok on yıl süreyle ertelenebilir (TMK 698/2). Miras yoluyla oluşan paylı mülkiyette, mirasbırakanın vasiyetnamesinde paylaşımı yasaklaması hâlinde de bu yasak en çok on yıl süreyle geçerlidir (TMK 647). Hakkaniyete aykırı zamanda açılan davalarda mahkeme, uyuşmazlığın niteliğine göre davanın reddini de düşünebilir.

Ortaklığın Giderilmesi Davasının Prosedürü

Ortaklığın giderilmesi davası, taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesinde açılır. Davaya tüm paydaşlar taraf gösterilmelidir; bir paydaşın eksik olması usul bakımından ret sebebidir. Elbirliği mülkiyetinde öncelikle paylı mülkiyete dönüşüm, ardından paylaşma talep edilir; mahkeme bu iki talebi birlikte karara bağlayabilir. Mirasçılar arasında elbirliği mülkiyeti söz konusuysa, mirasçılık belgesinin sunulması ve tüm mirasçıların tespit edilmesi gerekir.

Dava sürecinde mahkeme, öncelikle taşınmazın aynen taksim edilebilirliğini inceler. Bunun için bilirkişi keşfi yapılır; taşınmazın imar durumu, niteliği, büyüklüğü ve bölünmeye elverişliliği tek tek değerlendirilir. Kat mülkiyeti kurulmuş apartman dairelerinde aynen taksim genellikle mümkün olmadığı için satış yoluyla taksim gündeme gelir. Tarım arazilerinde ise 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu’nda belirtilen minimum parsel büyüklüğünün altına inilmemesi gerekir; aksi hâlde aynen taksim kabul edilmez.

Satış Yoluyla Gidermenin Detayları

Satışa karar verilmesi hâlinde taşınmaz icra dairesine gönderilir. Satış öncesinde kıymet takdir işlemi yapılır; bu takdire karşı taraflar itiraz edebilir. Açık artırma günü belirlenir ve gazetede ilan edilir. İlk artırma başlangıç fiyatı, kıymet takdirinin yüzde ellisine düşebilir; kalmazsa ikinci artırma yapılır. İkinci artırmada ise rüçhanlı alacakların tutarını karşılayan bir teklif olmak kaydıyla satış yapılır. Satışta elde edilen bedelden önce masraflar, sonra rüçhanlı alacaklar, sonra sıradaki alacaklar karşılanır; kalan tutar paydaşlara payları oranında dağıtılır.

Önalım ve Geçit Hakkı

Paylı mülkiyet ve gayrimenkul komşuluğuna ilişkin sınırlı ayni haklar, taşınmazın üçüncü kişilere devrinde diğer paydaş ve komşulara belirli haklar tanır.

Yasal Önalım (Şufa) Hakkı

TMK 732 ila 735. maddeler arasında düzenlenen yasal önalım hakkı, paylı mülkiyette paydaşlardan birinin payını üçüncü kişiye satması hâlinde, diğer paydaşların aynı koşullarla payı öncelikle satın alma yetkisidir. Önalım hakkı dava yoluyla kullanılır; satışın paydaşa noterden bildirilmesinden itibaren üç ay ve her hâlde satış tarihinden itibaren iki yıl içinde dava açılmalıdır. Dava süresince alıcı adına tapu devri yapılmış olmakla birlikte, önalım kararıyla tapu iptal edilir ve önalım hakkını kullanan paydaş adına tescil edilir.

Sözleşmeden Doğan Önalım

TBK 240-242 arasında düzenlenen sözleşmeden doğan önalım, taraflar arasında anlaşma ile kurulabilir. Noter veya tapuda şerh edildiğinde ayni etki kazanabilir; on yıla kadar şerh süresi mümkündür. Bu hakkın kullanımı da dava yoluyla olup, yasal önalıma benzer süreler geçerlidir. Ortak girişim, ortaklık ilişkileri veya aile içi yapılar için sıkça tercih edilir.

Zorunlu Geçit Hakkı

TMK 747. madde uyarınca, taşınmazından genel yola yeterli bağlantısı bulunmayan malik, komşu taşınmaz maliki veya maliklerinden uygun bir geçit hakkı tanınmasını isteyebilir. Geçit hakkı, tapuya irtifak olarak tescil edilir; geçit verecek komşuya uygun tazminat ödenir. Dava, geçit hakkı bedelinin mahkemece belirlenmesini de kapsar; bilirkişi marifetiyle hakkaniyete uygun bedel tespit edilir.

Mecra Hakkı

TMK 744. madde uyarınca, su, gaz, elektrik gibi mecraların komşu taşınmazlardan geçirilmesi zorunluluğu ortaya çıkarsa mecra hakkı kurulabilir. Bu hak da tapuya tescil edilir ve komşu malike tazminat ödenir. Modern altyapı projeleri, fiber optik kablolar, doğalgaz boru hatları ve enerji nakil hatları bakımından bu kurumun önemi sürekli artmaktadır.

İrtifak Hakları ve Üst Hakkı

TMK 779 ve sonrasındaki hükümler, çeşitli irtifak haklarını düzenler. Bunlar arasında en sık karşılaşılanları; intifa hakkı, oturma hakkı, üst hakkı, kaynak hakkı, irtifak şartlı yol geçiş hakkı ve pencere hakkıdır. Üst hakkı (inşaat hakkı), başkasına ait bir arazi üzerinde yapı inşa etme ve o yapının maliki olma hakkıdır. TMK 826 uyarınca bağımsız ve sürekli üst hakkı tapu kütüğüne ayrı sayfaya kaydedilebilir ve bu hak taşınmaz gibi devredilebilir, ipotek konusu yapılabilir.

Büyük ölçekli turistik tesis, sanayi yatırımı ve enerji projelerinde üst hakkı; arsa sahibinin mülkiyetinden çıkmaması ve yatırımcının da yapı üzerinde uzun süreli (genellikle 30 ila 99 yıl) kullanım hakkı edinmesi avantajlarını birleştirdiği için sıkça tercih edilen bir yapıdır. Üst hakkı süresi sonunda yapı, sözleşmeye göre ya arsa sahibine bedelsiz ya da kararlaştırılmış bir bedel karşılığında geçer.

Gayrimenkul Vergi Uyuşmazlıkları

Taşınmaz sahipliği ve alım-satımı çeşitli vergi yükümlülüklerini doğurur. Bu yükümlülüklere ilişkin uyuşmazlıklarda, Vergi Mahkemeleri ve idari yargı mercileri görevlidir.

Emlak Vergisi

1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu, bina, arsa ve arazilerin emlak vergisine tabi olduğunu düzenler. Vergi, her yıl iki eşit taksit hâlinde (Mayıs ve Kasım) ödenir. Emlak vergisi değerinin tespitinde takdir komisyonu kararları esastır; maliklerin bu kararlara karşı vergi mahkemesinde iptal davası açma hakkı bulunur. Emeklilere, engellilere, şehit yakınlarına ve gazilere tek konutları için emlak vergisi muafiyeti uygulanır (EVK 8/II).

Tapu Harcı

492 sayılı Harçlar Kanunu, taşınmaz tapu devirlerinde alınacak tapu harcını düzenler. Harç, taşınmazın gerçek satış bedeli veya emlak vergi değerinden yüksek olanı üzerinden, belirli oran hesaplanarak tahsil edilir. Tapuda düşük bedelli beyanlarda, sonradan vergi incelemesi sonrası harç farkı ve ceza tahakkuk ettirilir. Harç itirazı Vergi Mahkemesinde açılır; otuz günlük süreye tabidir.

Değer Artış Kazancı

193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu’nun mükerrer 80. maddesi, iktisap tarihinden itibaren beş yıl içinde elden çıkarılan taşınmazlardan sağlanan kazancı değer artış kazancı olarak gelir vergisine tabi kılar. İktisap bedeli ile satış bedeli arasındaki fark, yeniden değerleme oranına göre güncellenerek hesaplanır. Beş yılı aşan taşınmaz satışlarında değer artış kazancı doğmaz.

KDV ve Konut Teslimi

Katma Değer Vergisi Kanunu çerçevesinde konut ve iş yeri teslimleri, boyutu ve mahalli durumuna göre farklı oranlarda KDV’ye tabidir. 150 metrekareyi aşmayan konut teslimleri, belirli dönemlerde indirimli KDV oranlarıyla teşvik edilmiştir. Yüklenicinin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesiyle hak sahiplerine teslim ettiği bağımsız bölümler, bu kapsamda özel rejime tabidir. Yabancılara konut ve iş yeri teslimleri 6824 sayılı Kanun değişikliği ile belirli şartlarda KDV istisnasına tabidir.

Kira Gelir Vergisi

193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu’nun 70. maddesi, konut ve iş yeri kiralarından elde edilen geliri gayrimenkul sermaye iradı olarak vergiye tabi kılar. Konut kiralarında her yıl güncellenen istisna tutarının altında kalan gelir vergiden muaftır. İstisna tutarını aşan gelir için beyanname verilmesi gerekir. İş yeri kiralarından stopaj yoluyla kaynakta vergi kesilir; yıllık belirli tutarı aşan iş yeri kira gelirleri ayrıca beyanname gerektirebilir. Giderlerin gerçek usul veya götürü usulle beyan edilmesi, mükellefin tercihine bırakılmıştır; ancak götürü usule geçen mükellef iki yıl süreyle bu yöntemden ayrılamaz.

Çevre Temizlik Vergisi ve Diğer Yükümlülükler

2464 sayılı Belediye Gelirleri Kanunu kapsamındaki çevre temizlik vergisi, konut, iş yeri ve diğer şekilde kullanılan binalar için uygulanır. Vergi, belediye tarafından su tüketim bedeliyle birlikte veya ayrıca tahsil edilir. Katı atık ücretleri, çöp toplama bedelleri, itfaiye bedelleri de belediyeler tarafından ayrıca düzenlenebilir. Yerel yönetimlerin tarh ettiği vergi ve harçlara karşı itiraz süreci, 6183 sayılı Amme Alacaklarının Tahsil Usulü Hakkında Kanun ve Belediye Gelirleri Kanunu birlikte uygulanarak yürütülür.

Sıkça Sorulan Sorular

Tapusu olmayan gayrimenkul satın alınabilir mi?

Tapu kütüğüne kayıtlı olmayan taşınmazlar (örneğin kadastrosu görmemiş taşınmazlar) satın alınabilir; ancak bu işlem zilyetlik devri niteliğindedir ve mülkiyet kazandırmaz. Tapulu hâle getirilmesi için tescil davası açılması gerekir.

Harici senetle yapılan satış geçerli midir?

Harici (noter onaysız, tapuda yapılmamış) satış senedi baştan itibaren kesin hükümsüzdür. Ancak taraflar edimlerini ifa etmişse tapu iptali ve tescili davası açılabilir.

Kapora ödedim, satıcı cayabilir mi?

Kapora, yazılı belgede cayma parası olarak belirtilmemişse pey akçesi sayılır. Bu durumda satıcı cayarsa pey akçesini iade edip iki katı tazminat öder; alıcı cayarsa verdiği parayı kaybeder.

Kiracımı nasıl tahliye edebilirim?

Tahliye için yasal bir sebep bulunmalıdır: ihtiyaç, yeniden inşa, iki haklı ihtar, on yıllık uzama süresinin dolması gibi. Her sebebin süre ve şekil koşulları vardır; dava yoluyla tahliye kararı alınması gerekir.

Kira artışı ne kadar yapılabilir?

TBK 344 uyarınca yıllık kira artışı, bir önceki yılın TÜFE ortalamasını aşamaz. Sözleşmede daha düşük artış belirlenmişse düşük oran geçerli olur; daha yüksek artış belirlenmişse TÜFE oranı uygulanır.

Hisseli tapuda diğer paydaşın izni olmadan satış yapabilir miyim?

Paylı mülkiyette her paydaş kendi payını serbestçe devredebilir. Ancak diğer paydaşların TMK 732’deki yasal önalım hakkı vardır; üç ay ve iki yıllık dava süreleri içinde önalım davası açabilirler.

Riskli yapıda komşum dönüşüme karşı, ne yapabilirim?

6306 sayılı Kanun uyarınca kat maliklerinin üçte iki çoğunluğu dönüşüm kararı alabilir. Karara katılmayan azınlık maliklerin bağımsız bölümleri rayiç bedel üzerinden açık artırmaya çıkarılır veya Bakanlık tarafından satın alınır.

Kentsel dönüşümde ne kadar kira yardımı alıyorum?

Kira yardımı tutarı, taşınmazın bulunduğu ilin rayicine ve Bakanlıkça belirlenen değerlere göre her yıl güncellenir. Genellikle 18 ay süreyle ödenir; bazı özel alanlarda bu süre uzatılabilir.

Yabancı olarak Türkiye’den gayrimenkul alabilir miyim?

2644 sayılı Tapu Kanunu’nun 35. maddesi kapsamında, mütekabiliyet esası ve Bakanlar Kurulu tarafından belirlenen ülke listesi çerçevesinde yabancı gerçek kişilere taşınmaz edinme hakkı tanınmıştır. Her yabancı en fazla 30 hektar taşınmaz edinebilir; belirli askeri ve stratejik bölgelerde kısıtlamalar vardır.

Yabancılara Türk vatandaşlığı için gayrimenkul alımı ne kadar?

Türk vatandaşlığı kazandırıcı gayrimenkul yatırımı tutarı dönem dönem güncellenmektedir. Yatırımın üç yıl süreyle satılmayacağına dair taahhüt şerhi tapuya konulmalı, değerleme SPK lisanslı kuruluş tarafından yapılmalıdır.

Tapu iptal davası ne kadar sürer?

Davanın karmaşıklığı, bilirkişi raporu süreleri, tanık dinlenmesi ve keşif ihtiyacına göre değişir. Ortalama 18 ile 36 ay arasında bir sürede ilk derece kararı çıkabilir; istinaf ve temyiz süreçleri eklendiğinde 3 ila 5 yıla kadar uzayabilir.

İpoteğin fekki için ne yapmalıyım?

Borcu tamamen ödedikten sonra alacaklıdan “ipotek fek yazısı” istenir ve bu yazı tapu müdürlüğüne teslim edilerek ipoteğin terkini talep edilir. Alacaklı fek yazısı vermezse ipoteğin fekki davası açılabilir.

Ortaklığın giderilmesi davası nasıl açılır?

Sulh Hukuk Mahkemesi’nde açılır; taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi yetkilidir. Aynen taksim mümkün değilse satış yoluyla giderilmesine karar verilir; açık artırma icra dairesi eliyle yapılır.

Site yönetim kararlarına nasıl itiraz edilir?

Kat Mülkiyeti Kanunu 33. madde uyarınca, kat malikleri kurulunun kararlarına karşı kararın öğrenildiği tarihten itibaren bir ay içinde ve her hâlde karar tarihinden itibaren altı ay içinde iptal davası açılabilir. Dava Sulh Hukuk Mahkemesinde görülür.

Depozitomu kiraya verenim iade etmezse ne yapabilirim?

Önce yazılı ihtarname gönderilir; iade edilmezse icra takibi başlatılır. Tahliye zaptı, ev teslim tutanağı, fotoğraflı çıkış belgesi gibi deliller, kiracı lehine iade edilecek tutarın belirlenmesine yardımcı olur.

Önalım davası açma süresini kaçırdım, ne olur?

TMK 733 uyarınca önalım hakkı, bildirimden itibaren üç ay ve her hâlde satış tarihinden iki yıl içinde kullanılmalıdır. Süre hak düşürücüdür ve kaçırılırsa hak sonsuza kadar kaybedilir.

Satın aldığım dairede ayıp ortaya çıkarsa ne yapmalıyım?

TBK 223 uyarınca ayıp ortaya çıktığı anda gecikmeksizin satıcıya yazılı ihbar yapmalısınız. İhbar sonrası TBK 227’deki seçimlik haklardan biri kullanılabilir: bedel indirimi, sözleşmeden dönme, onarım gideri talebi. Zamanaşımı süresi teslim tarihinden itibaren beş yıldır.

Kentsel dönüşümde ipotekli taşınmaz nasıl çözülür?

İpotekli taşınmazın dönüşümünde, öncelikle ipotek veren banka veya alacaklı ile anlaşılarak ipoteğin yeni yapılacak bağımsız bölümlere aktarılması veya ipoteğin fekki yönünde adım atılır. Bankanın onayı olmaksızın ipotekli arsa payı yükleniciye devredilemez.

Tapu harcından muaf olmanın yolu var mı?

Kentsel dönüşüm kapsamındaki işlemler, miras yoluyla intikal, bazı kamu yararına yapılan devirler ve mahsup gerektiren özel durumlar harç muafiyeti içerebilir. Her somut olayın ayrıca incelenmesi gerekir.

İlgili Rehberler ve İlk Görüşme

Gayrimenkul hukuku, diğer hukuk dallarıyla iç içe geçen çok boyutlu bir alandır. Miras, aile, vergi, ticaret ve icra-iflas alanlarındaki sorunlar sıkça gayrimenkul hukukuna dokunur. Aşağıdaki rehberlerimizde ilgili konuları ayrıntılı biçimde bulabilirsiniz:

• Miras Hukuku — Tereke, Vasiyetname ve Tenkis
• Aile Hukuku — Boşanma, Velayet ve Nafaka
• Şirketler Hukuku — Kuruluş ve Ortaklık
• Ticaret Hukuku — Sözleşme ve Uyuşmazlık
• Kripto Para Hukuku — Dijital Varlıklar
• Bilişim Hukuku — Siber ve Dijital
• İcra İflas Hukuki Bilgilendirme — Takip ve Haciz
• İş Hukuku — Kıdem ve İşe İade
• Ceza Hukuku — Savunma ve Duruşma
• İdare Hukuku — İptal ve Tam Yargı
• Vergi Hukuku — Mali Uyuşmazlık
• Sigorta Hukuku — Tazminat
• Tüketici Hukuku — Ayıplı Mal
• Sağlık Hukuku — Hekim Hatası
• Fikri Mülkiyet Hukuki Bilgilendirme — Marka ve Patent

Örnek Uygulama Senaryosu

Bir mülk sahibi, 20 yıllık kiracısından TBK 344 çerçevesinde yapmak istediği kira artışına yanaşmaması nedeniyle Alyar Hukuk & Danışmanlık’a başvurmuştur. İncelememiz sonucu, kiracının kira yılının sonuna yakın bir dönemde bulunduğu ve güncel emsal kira bedellerinin tapudaki kiradan oldukça yüksek olduğu anlaşılmıştır. TBK 344/3 uyarınca beş yılı aşan kira ilişkilerinde kira tespit davası açma olanağı bulunduğundan, emsal piyasa araştırmasıyla desteklenmiş kira tespit davası açılması önerilmiş; uyuşmazlığın arabuluculuk aşamasında çözüldüğü ve emsal değerlere yakın bir uzlaşıya varıldığı durum müvekkil adına değerli sonuç oluşturmuştur. Bu örnek, gerçek bir dava değil; prosedür ve yaklaşımı anlatmak için kurgulanmış eğitim amaçlı bir senaryodur.

İkinci bir kurgusal senaryoda, kentsel dönüşüm kapsamındaki bir apartmanda kat maliklerinden üçte iki çoğunluk yüklenici ile sözleşme imzalamışken, iki maliğin bu sözleşmeye karşı çıkması sorun yaratmıştır. Alyar Hukuk & Danışmanlık’a gelen başvuru kapsamında, 6306 sayılı Kanun’un 6. maddesi gereğince karşı çıkan iki maliğin bağımsız bölümlerinin rayiç bedel üzerinden açık artırmaya çıkarılması için Bakanlığa başvuru yapılması; ancak aynı zamanda uzlaşı görüşmelerinin sürdürülmesi önerilmiştir. Süreç sonunda iki malikle makul bir bedel üzerinde anlaşma sağlanmış, tüm maliklerin katılımıyla sözleşme yeniden imzalanmıştır. Bu senaryo da anlatım amaçlı kurgusal bir örnektir.

İletişim ve Ön Görüşme

Gayrimenkul hukukundan kaynaklanan uyuşmazlıkların özelliği, her bir dosyanın kendine özgü teknik detaylar, tapu geçmişi, imar durumu, sözleşme içeriği ve taraf ilişkileri içermesidir. Bu nedenle her somut olay kendi hukuki çerçevesinde ayrıca değerlendirilmelidir. Alyar Hukuk & Danışmanlık olarak, müvekkillerimize tapu kayıtlarının incelenmesi, sözleşme hazırlığı, dava açma stratejisinin belirlenmesi, kentsel dönüşüm süreçlerinin yönetilmesi ve vergi uyuşmazlıklarında savunma hazırlığı gibi alanlarda hukuki destek sunmaktayız.

Uyuşmazlığınızın hukuki boyutlarını değerlendirmek ve yol haritanızı birlikte belirlemek için ilk görüşme randevusu için 0545 199 25 25 numaralı telefondan veya web sitemizdeki iletişim formundan iletişim bilgilerimize başvurabilirsinizebilirsiniz. Hukuki süreçlerin hak düşürücü sürelere bağlı olduğu unutulmamalı; uyuşmazlığın farkına varılan ilk anda hukuk müşaviria danışmak, süreç boyunca alınacak adımların doğru atılmasını sağlar. Özellikle tapu iptal davaları, önalım davaları ve kira tespit davalarında süre kaçırılması telafisi güç sonuçlara yol açabilir. Dosyanızı hazırlarken tapu kayıtları, satış sözleşmesi, mesaj ve e-posta yazışmaları, banka ödeme dekontları ve emsal bedel karşılaştırmaları delil olarak hazırlanmalıdır. Bu hazırlıklar, dava aşamasında ispat yükünün kolay yerine getirilmesini ve doğru bir hukuki stratejinin kurulmasını sağlar.

Gayrimenkul Hukuku Mevzuat Tablosu

Gayrimenkul Hukuku Özel Konu Rehberleri (2026)

• Kat Mülkiyeti Kurulumu ve Yönetim Planı 2026 | 634 Sayılı Kanun Rehberi
• Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) Davası 2026 | TMK m.698 Rehberi
• Tahliye Davası Rehberi 2026 | TBK m.350-356 Tüm Tahliye Sebepleri
• Kira Sözleşmesinde Tahliye Taahhüdü 2026 | TBK m.352 Rehberi
• Muvazaa Nedeniyle Tapu İptali Davası 2026 | TMK m.706 ve Muris Muvazaası
• Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi ve Uyuşmazlıkları 2026 | Eser Sözleşmesi
• Kiracının Depozito (Güvence Bedeli) İadesi 2026 | TBK m.342 Rehberi
• Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi 2026 | TBK m.237, Şerh ve Tapu Tescili
• Kat Malikleri Kurulu Kararlarının İptali 2026 | 634 SK m.33 Rehberi

Diğer Çalışma alanı Alanlarımız

Av. Bilal Alyar Hukuk Bürosu çok disiplinli yaklaşımıyla Gayrimenkul Hukuku alanını destekleyen komşu hukuk dallarında da hizmet vermektedir. İlgili alanlarda deneyimli rehberlerimize aşağıdan ulaşabilirsiniz:
İstanbul Barosu Sicil No: 54965

• Miras Hukuku
• Boşanma ve Aile Hukuku
• İdare Hukuku
• Boşanma ve Aile Hukuku
• Miras Hukuku
• Gayrimenkul Hukuku

Yasal Uyarı: Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki tavsiye niteliği taşımaz. Her somut olay kendi koşulları içinde değerlendirilmelidir. Bilgilerinizin güncelliğini ve durumunuza uygunluğunu teyit etmek için lütfen bir ilgili mevzuat çerçevesinde bilgi alınızız.

Resmi Kaynaklar

• Mevzuat Bilgi Sistemi (mevzuat.gov.tr)
• Yargıtay Karar Arama (karararama.yargitay.gov.tr)
• UYAP Vatandaş Portalı (uyap.gov.tr)
• İstanbul Barosu (istanbulbarosu.org.tr)
• T.C. Adalet Bakanlığı (adalet.gov.tr)
• Türkiye Barolar Birliği (barobirlik.org.tr)

Hazırlayan Hukuku

Av. Bilal ALYAR — İstanbul Barosu Sicil No: 54965

Marmara Üniversitesi Hukuk Fakültesi mezunu (2015). Aile hukuku, ceza hukuku, kripto para hukuku, bilişim hukuku, şirketler hukuku ve vergi hukuku alanlarında faaliyet göstermektedir.

Bu içerik yalnızca genel bilgilendirme amaçlıdır; somut hukuki görüş ya da avukat-müvekkil ilişkisi oluşturmaz. Her dosya kendine özgü koşullar içerdiğinden, hukuki süreçlerde ilgili mevzuat çerçevesinde bilgilendirme alınması yararlı olabilir.

İletişim | Hakkımızda

Emsal Yargıtay Kararları — Tapu İptali ve Tescili Davası

TMK m.1023 vd. hükümleri çerçevesinde tapu iptali ve tescili davalarına ilişkin Yargıtay 1. Hukuk Dairesi’nin 2026 tarihli güncel içtihatları, mülkiyet hakkının korunması ve sicil kayıtlarının düzeltilmesi bakımından yön gösterici niteliktedir.

• Yargıtay 1.HD, 2026/2128 E., 2026/2262 K., 26.03.2026
• Yargıtay 1.HD, 2025/2235 E., 2026/2152 K., 25.03.2026
• Yargıtay 1.HD, 2026/2037 E., 2026/2269 K., 26.03.2026
• Yargıtay 1.HD, 2026/2048 E., 2026/2270 K., 26.03.2026
• Yargıtay 1.HD, 2026/1912 E., 2026/2265 K., 26.03.2026
• Yargıtay 1.HD, 2026/2018 E., 2026/2268 K., 26.03.2026

Burada yer verilen kararlar bilgilendirme amaçlı olup somut uyuşmazlığın koşullarına göre farklı sonuçlar doğabilir. Tapu İptali ve Tescili Davası ile ilgili bir uyuşmazlık içerisindeyseniz, güncel içtihat ve mevzuatı somut olaya uyarlayacak bir gayrimenkul hukuku alanında çalışan hukuk müşavirila görüşmeniz önerilir.

İlgili Rehberler ve Alt Başlıklar

TMK, TBK ve Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesinde gayrimenkul uyuşmazlıklarına ilişkin alt başlık rehberler:

• Kripto ile Gayrimenkul Alımı: Tapu ve Yasal Süreç 2026
• İnşaat Hukuku İstanbul | Eser Sözleşmesi, Kat Karşılığı, Kentsel Dönüşüm, FIDIC ve Kamu İhalesi
• Kamulaştırmasız El Atma Davası 2026 | Tazminat, İptal
• İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Rehberi 2026 | TBK 350, Gerçek İhtiyaç
• Ortaklığın Giderilmesi Davası Rehberi 2026 | İzale-i Şüyu, Satış
• Tapu İptal Davası Rehberi 2026 | Nedenler, Usul, Süre
• Muris Muvazaası Davası Rehberi 2026 | Tapu İptal, Mirasçı Hakları
• Kira Uyarlama Davası Rehberi 2026 | TBK 138, Aşırı İfa Güçlüğü
• Kira Artış Oranı 2026 Rehberi | TÜFE Hesaplama, Kira Tespit
• Tahliye Davası Rehberi 2026 | İhtiyaç, Taahhütname, İki Haklı İhtar
• Deprem Hukuku | Müteahhit Sorumluluğu, Tazminat, Bilirkişi 2026 | Av. Bilal ALYAR
• İmar Hukuki Bilgilendirme | İmar Planı İtirazı, Ruhsat, Kaçak Yapı Davaları 2026

Bu rehberler genel bilgilendirme amaçlıdır; somut uyuşmazlık için hukuk müşaviria danışılması gerekir.

Temel Mevzuat Tablosu

Bu alanda uygulanan temel kanunlar ve yayımlandığı Resmî Gazete bilgileri aşağıdaki tabloda yer almaktadır. Metinler güncel hâllerine ulaşmak için ilgili linklerden Resmî Gazete / mevzuat.gov.tr üzerinden kontrol edilmelidir.

2025-2026 Gayrimenkul Hukuku Güncel Mevzuat ve Uygulama Notları

Gayrimenkul hukuku alanında 2025-2026 döneminde tapu uyuşmazlıkları, kentsel dönüşüm, imar barışı, kat mülkiyeti, ön satış sözleşmeleri ve yabancıya gayrimenkul satışı gibi başlıklarda güncel mevzuat değişiklikleri ve uygulama notları aşağıda kapsamlı biçimde sunulmuştur.

Tapu İptal ve Tescil Davaları (TMK m.1023, m.1024)

Tapu kütüğündeki yolsuz tescili ortadan kaldırmak için tapu iptal ve tescil davası açılır. 2025-2026 uygulamasında öne çıkan başlıklar: (i) muris muvazaası iddialarıyla terekeyi mal kaçırma davaları, (ii) tapu kayıt maliki ile zilyet arasındaki uyuşmazlıklar, (iii) kadastro tespitine itiraz davaları, (iv) iyi niyetli üçüncü kişinin korunması ilkesinin sınırları (TMK m.1023 – “tapuya güven ilkesi&#8221). Davanın yetkili mahkemesi taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesidir; zamanaşımı yoktur.

Muris Muvazaası ve Mirastan Mal Kaçırma (TMK m.706)

Murisin sağlığında yaptığı satış işleminin gerçekte mirastan mal kaçırma amaçlı muvazaalı işlem olduğu iddiasıyla iptal davası açılabilir. 2025-2026 yerleşik içtihatta muvazaa unsurları: (i) tarafların muvazaa kastı (gerçek satış iradesi yoksunluğu), (ii) bedel ödenmediği veya gerçek değerin altında ödendiği, (iii) işlemin akrabaya yapıldığı, (iv) murisin satış öncesi ya da sonrası taşınmaz üzerinde fiili tasarrufunu sürdürdüğü gibi olgular ispatlanmalıdır. Tanık beyanı, banka hareketleri ve emsal değer raporu temel delillerdir.

Kentsel Dönüşüm ve 6306 Sayılı Kanun

Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında 6306 Sayılı Kanun çerçevesinde “riskli yapı” tespiti yapılan binalarda kentsel dönüşüm süreci başlamaktadır. 2025-2026 uygulamasında dikkat edilecek hususlar: (i) riskli yapı tespitinin lisanslı kurum tarafından yapılması ve Tapu Müdürlüğü’ne tescil edilmesi, (ii) maliklerin 2/3 çoğunluk kararı ile yıkım ve yeniden inşa kararı alabilmesi, (iii) anlaşmaya katılmayan azınlık maliklerin payının (rayiç bedel üzerinden) zorla satış yoluyla iktisabı, (iv) inşaat sözleşmesinde “kat karşılığı” oranlarının dengeli belirlenmesi, (v) müteahhidin teslim taahhüdüne uymaması halinde hak düşürücü süreler ve cezai şart uygulaması.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Uyuşmazlıkları

Arsa sahibi ile müteahhit arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesi 2025-2026 döneminde sıkça uyuşmazlık konusu olmaktadır. Öne çıkan sorunlar: (i) inşaatın geç tamamlanması ve gecikme cezası, (ii) sözleşmeye aykırı malzeme/işçilik kullanımı ve ayıplı imalat, (iii) ortak alanlardaki mülkiyet uyuşmazlıkları, (iv) iskan ruhsatı alınamayan ünitelerin teslim sorunu, (v) müteahhidin iflası halinde arsa sahibinin korunması. Kat irtifakı/kat mülkiyeti tesisi tapuda yapılmadan önce sözleşme şartları detaylı düzenlenmeli, müteahhide noter senediyle teminat şartı konulmalıdır.

Ön Ödemeli Konut Satışı (TKHK m.40-46)

Tüketicinin Korunması Hakkında 6502 Sayılı Kanun çerçevesinde ön ödemeli konut satışlarında satıcı bina tamamlama sigortası veya banka teminat mektubu sunmak zorundadır. 2025-2026 uygulamasında: (i) tüketici 24 ay içinde herhangi bir gerekçeyle sözleşmeden cayabilir, (ii) konutun teslimi gecikirse her ay için satış bedelinin %1’i tutarında gecikme tazminatı, (iii) noter senedi şartı zorunlu olmaya devam etmiştir. Ön ödemeli konut satıcısının iflası veya konutu teslim edememesi halinde tamamlama sigortasından/teminat mektubundan tüketici alacağı tahsil edilir.

Yabancılara Gayrimenkul Satışı

2644 Sayılı Tapu Kanunu m.35 uyarınca yabancı uyrukluların Türkiye’de gayrimenkul edinmesi karşılıklılık ilkesi yerine ülkeye göre belirlenen liste sistemine bağlıdır. 2025-2026 itibarıyla 183 ülkenin vatandaşları bireysel olarak konut/işyeri edinebilmekte; tarımsal araziler için sınırlamalar sürmektedir. 400.000 USD ve üzeri gayrimenkul yatırımı ile Türk vatandaşlığı kazanma yolu açıktır (en az 3 yıl satılmama şartı ile). Vatandaşlık başvurusunda gayrimenkulün gerçek değeri SPK lisanslı değerleme şirketince tespit edilmeli; muvazaalı yüksek değer beyanı tespit edildiğinde başvuru reddedilmektedir.

Kat Mülkiyeti Yönetimi ve Apartman Uyuşmazlıkları (634 Sayılı KMK)

Kat malikleri kurulu kararları, ortak alanların kullanımı, aidat tahsili, yönetici sorumluluğu ve apartman içi uyuşmazlıklar 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesinde değerlendirilir. 2025-2026 uygulamasında: (i) aidat ödemeyen kat malikine icra takibi 7 gün, (ii) yönetici seçimi ve hesap verme yükümlülüğü, (iii) ortak alanlarda yapılan haksız tadilatların kaldırılması, (iv) kat maliki kararına itiraz davası 1 ay içinde, (v) kat mülkiyetinden kat irtifakına dönüş işlemleri.

İmar Barışı ve Yapı Kayıt Belgesi

İmar Barışı kapsamında alınan Yapı Kayıt Belgeleri 2025-2026 itibarıyla mevcut hukuki durumlarını korumaktadır; ancak yeni yapılan kaçak yapılar için belge alınamamaktadır. Yapı Kayıt Belgesi sahibi olmak yapının imara aykırılığını ortadan kaldırmamakta, sadece idari para cezası riskini azaltmaktadır. Kentsel dönüşüm sürecinde Yapı Kayıt Belgeli yapıların değerlemesinde özel hesaplama yapılmaktadır.

Ecrimisil ve İşgal Tazminatı (TBK m.995)

Hak sahibinin izni olmaksızın gayrimenkulün kullanılması halinde ecrimisil (haksız kullanım tazminatı) talep edilebilir. 2025-2026 uygulamasında ecrimisil bedeli; emsal kira bedeli, tarımsal işletmelerde ürün geliri, ticari işyerinde gelir kaybı esasına göre bilirkişice belirlenir. Hazine taşınmazlarında ecrimisil idari yoldan tahakkuk ettirilir; itirazlar idare mahkemesinde yapılır. 5 yıllık zamanaşımı vardır; her yıl ayrı ayrı talep edilebilir.

Önalım (Şufa) Hakkı (TMK m.732)

Paylı mülkiyette diğer paydaşlar, payın üçüncü kişiye satılması halinde önalım hakkını kullanarak satış bedeli ve giderler üzerinden o payı kendileri alabilirler. Önalım hakkı satışın paydaşa noter ihtarıyla bildirilmesinden itibaren 3 ay, her halükârda 2 yıl içinde dava ile kullanılır. 2025-2026 uygulamasında muvazaalı düşük bedel beyanı halinde gerçek bedel üzerinden önalım talebi mümkündür.

Bu bilgiler 2025-2026 dönemi gayrimenkul hukuku uygulamasına ait genel bilgilendirme niteliğindedir. Her gayrimenkul uyuşmazlığı kendine özgü olgu ve evrak gereksinimleri taşıdığından, somut dava için alanında gayrimenkul hukuku alanından kapsamlı hukuki danışmanlık alınması zorunludur.