Kira Tahliye Davası 2026
Kiraya verenin (mal sahibi) kiracıyı taşınmazdan çıkarması için izleyebileceği iki temel yol vardır: tahliye taahhüdüne dayalı icra yolu ve yargısal tahliye davası. Türk Borçlar Kanunu (TBK) m.347-356 arasında düzenlenen tahliye nedenleri sınırlı sayıdadır. Bu sayfada tahliye davası süreci ve TBK’da öngörülen başlıca tahliye nedenleri açıklanmıştır.
TBK Kapsamındaki Tahliye Nedenleri
- Gereksinim (TBK m.350): Kiraya verenin kendisi, eşi, alt-üst soyu veya yasal olarak bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut/işyeri ihtiyacı.
- Yeniden inşa veya esaslı onarım (TBK m.350): Yıkım veya kapsamlı tadilat gerekliliği.
- Yeni malikin gereksinimi (TBK m.351): Edinim tarihinden itibaren 1 ay içinde ihtar, 6 ayın bitiminde dava.
- Kiracının yazılı tahliye taahhüdü (TBK m.352/1): Kiralananın tesliminden sonra verilmiş ve belli bir tarihte boşaltmayı üstlenen yazılı taahhüt.
- İki haklı ihtar (TBK m.352): Kira yılında iki kez yazılı ihtar gerektiren ödemede gecikme.
- Kiracının veya eşinin aynı yerleşim yerinde konutu olması (TBK m.352).
Tahliye Taahhüdü
Kiracının yazılı olarak imzaladığı, taşınmazı belirli bir tarihte boşaltacağına dair taahhüttür. TBK m.352/1 uyarınca taahhüt, kiralananın teslim edilmesinden sonra verilmiş olmalıdır. Taahhüt edilen tarih gelmeden önce kullanılamaz; kiraya veren bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak zorundadır.
İcra Yolu (Tahliye Taahhüdü ile)
- Tahliye taahhüdü tarihini takiben 1 ay içinde icra dairesine başvuru; icra dairesi tahliye emri tebliğ eder (İİK m.272).
- Kiracının itirazı.
- Tahliye emrine itiraz hâlinde uyuşmazlık icra mahkemesinde incelenir.
- Kararın infazı.
Yargısal Tahliye Davası
Sulh hukuk mahkemesinde açılır. Davacının ihtarname ve süre koşullarını yerine getirmiş olması esastır. Tahliye hükmü kesinleştikten sonra icra yoluyla uygulanır.
Süreler Tablosu
- Gereksinim için kira sözleşmesinin sona ermesinden itibaren 1 ay içinde dava.
- Yeni malikin gereksinimi için edinimden 1 ay içinde ihtar, 6 ayın bitiminden 1 ay içinde dava.
- Tahliye taahhüdü için tarihi takiben 1 ay içinde dava ya da icra.
- İki haklı ihtar için kira yılı bitiminden 1 ay içinde dava.
Sıkça Sorulan Sorular
Kiracı kira ödemiyor, doğrudan tahliye edebilir miyim?
Hayır; iki haklı ihtar prosedürünü işletmeniz veya alacak için icra takibi başlatmanız gerekir. Tek seferlik gecikme tahliye sebebi değildir.
Yeni ev sahibi olarak ne kadar bekleyebilirim?
Edinimden 1 ay içinde ihtar göndermeniz; 6 ayın sonunda dava açmanız gerekir.
Kiraya verenin gereksinim iddiası samimi değilse ne olur?
Tahliye sonrası 3 yıl içinde başkasına kiraya verilmesi durumunda kiracı tazminat talep edebilir (TBK m.355).