Kira Avukatı | Kira Artış Oranı 2026, Tahliye Davası, Kira Uyarlama | Av. Bilal ALYAR

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.299 vd. konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerini düzenler. Kira artış oranı, tahliye nedenleri, kira tespit ve uyarlama davaları en sık karşılaşılan uyuşmazlık alanlarıdır. Konut kiralarında 1 Temmuz 2020 sonrası getirilen TÜFE sınırı, sözleşme süresi ve ihtar usulü hak kayıplarını önlemek için kritik önemdedir.

Tahliye Sebepleri (TBK m.350-356)

Kiralayanın gereksinimi (kendisi, eşi, alt-üstsoyu için), yeniden inşa veya esaslı onarım, yeni malikin gereksinimi ve kiracının iki haklı ihtarı tahliye sebebidir. Tahliye taahhüdü ise yazılı olarak ve kira başlangıcından sonra düzenlenmelidir.

Kira Tespit Davası

TBK m.344 uyarınca taraflar arasında uyuşmazlık halinde mahkemece kira tespit edilir. 5 yılı geçen kira ilişkilerinde TÜFE sınırı uygulanmaz; rayiç bedel esas alınır.

Kira Artış Sınırları

Konut kiralarında kira artışı bir önceki kira yılı 12 aylık TÜFE ortalamasını geçemez. 11 Haziran 2022-1 Temmuz 2024 arası geçici %25 üst sınırı uygulanmıştı; bu dönem sonrası TÜFE limitine dönülmüştür.

Kira Uyarlama Davası

Aşırı ifa güçlüğü (TBK m.138) nedeniyle ekonomik dengenin önemli ölçüde bozulması halinde kira uyarlama davası açılabilir. Bu dava genelde döviz, enflasyon veya beklenmeyen maliyet artışlarına dayanır.

Kiracının Tahliye Yükümlülükleri

Sözleşme sona erdiğinde kiracı kiralananı temiz, eski hale getirilmiş şekilde teslim etmek zorundadır. Depozito, eksik teslim ve hasar tespiti uyuşmazlıkları sıkça gündeme gelir.

Görevli Mahkeme ve Arabuluculuk

Kira uyuşmazlıklarında Sulh Hukuk Mahkemesi görevlidir. 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava şartı arabuluculuk uygulanmaktadır.

Sıkça Sorulan Sorular

Kira Artış Oranı 2026 — Güncel Hesaplama

Türk Borçlar Kanunu madde 344 uyarınca konut ve çatılı iş yeri kiralarında yıllık kira artışı, bir önceki kira yılının Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE) on iki aylık ortalama değişim oranını geçemez. 1 Temmuz 2023’te sona eren %25 tavanının ardından, 2024’ten itibaren artış doğrudan TÜFE 12 aylık ortalamasıyla belirlenir. 2026 yılı boyunca geçerli olacak oran her ay TÜİK tarafından açıklanan yeni veriyle güncellenir; bu nedenle sözleşme yenileme tarihi esastır.

Kira Artışı Nasıl Hesaplanır?

Formül: Yeni kira = Eski kira × (1 + TÜFE 12 aylık ortalama / 100). Örnek: 20.000 TL kira + %50 TÜFE ortalaması = 30.000 TL. Sözleşmede “TÜFE + enflasyon” gibi açık formüller varsa üst sınır yine madde 344’tür.

Kira Artış Oranı İtirazı ve Kira Tespit Davası

Ev sahibi TÜFE üstü talep ederse kiracı fazlayı ödemekle yükümlü değildir; uyuşmazlık halinde kira tespit davası Sulh Hukuk Mahkemesi’nde açılır. 5 yılı dolmuş sözleşmelerde hâkim, emsal rayice göre yeni kirayı serbestçe belirler (TBK m. 344/3).

Tahliye Davası Nasıl Açılır? (Ev Sahibi Rehberi)

Tahliye davası, kiraya verenin sözleşmede veya kanunda sayılan nedenlerle kiracının taşınmazdan çıkarılmasını talep ettiği davadır. Görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi, yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.

Tahliye Sebepleri

• İki haklı ihtar (TBK m. 352/2): Kiracı bir yıl içinde kira bedelini geç öder ve iki kez yazılı ihtar çekilirse.
• İhtiyaç nedeniyle tahliye (TBK m. 350): Ev sahibinin veya altsoy/üstsoy/bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut ihtiyacı.
• Yeniden inşa ve imar (TBK m. 350/2): Taşınmazın esaslı onarımı zorunluysa.
• Yeni malik ihtiyacı (TBK m. 351): Satın alma tarihinden itibaren 1 ay içinde bildirim, 6 ay sonra dava.
• Tahliye taahhütnamesi (TBK m. 352/1): Kiracının yazılı ve tarihli taahhüdü varsa.
• Temerrüt nedeniyle tahliye (TBK m. 315): Kira ödenmediğinde 30 günlük ihtar sonrası.

Kira Uyarlama Davası — TBK 138 Aşırı İfa Güçlüğü

Türk Borçlar Kanunu madde 138 uyarınca, sözleşme kurulduktan sonra ortaya çıkan öngörülemez olaylar (yüksek enflasyon, döviz kuru sıçramaları) edimler arasındaki dengeyi taraflardan biri aleyhine bozarsa, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanması istenebilir. Yüksek enflasyon dönemlerinde kiraya verenler için kritik bir araçtır. Yargıtay 3. HD içtihatlarında uyarlama davasının dava şartları ve emsal kira tespiti yöntemleri belirlenmiştir.

Uyarlama Davasının Şartları

• Sözleşme anında öngörülemeyen olağanüstü durumun varlığı
• Bu durumun borçludan kaynaklanmaması
• Edim dengesinin katlanılamaz ölçüde bozulması
• Borcun henüz ifa edilmemiş olması

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası

Ev sahibi, kendisinin veya eşinin, altsoyunun, üstsoyunun ya da kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut veya iş yeri ihtiyacı için taşınmazı kullanmak zorundaysa sözleşme süresinin bitiminden itibaren 1 ay içinde dava açabilir (TBK m. 350). İhtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması gerekir. Tahliye sonrası taşınmaz 3 yıl boyunca başkasına kiralanamaz (TBK m. 355), aksi halde kiracı eski kiracı son kira bedelinin bir yıllık tutarından az olmamak üzere tazminat talep edebilir.

Kiracı Hakları — Tahliyeye Karşı Hukuki Savunma

Kiracı, hukuka aykırı tahliye girişimlerine karşı kira sözleşmesi süresince kullanma hakkına sahiptir. Sözleşme süresinin bitimiyle kira otomatik sona ermez; kiracı taşınmazı boşaltmadığı sürece sözleşme bir yıl daha uzar (TBK m. 347). Ev sahibinin fiili tahliye girişimi (kilit değiştirme, eşya çıkarma) ihkak-ı hak suçu (TCK m. 150) oluşturur.

Kiracı Lehine Dava Türleri

• Kira sözleşmesinin feshi davası
• Depozitonun iadesi davası
• Yapılan masrafların iadesi davası (TBK m. 321)
• Ecrimisil (haksız işgal tazminatı) itirazı

Kira Hukuku Sıkça Sorulan Sorular

Kira Avukatı Hizmet Alanlarımız — İstanbul ve Çevre İller

İstanbul’un Anadolu Yakası (Kadıköy, Maltepe, Kartal, Pendik) ve Avrupa Yakası ilçelerinde; Ankara, İzmir, Bursa ve Antalya’daki kira uyuşmazlıkları için hukuki destek sunuyoruz. Tahliye davası, kira tespit, uyarlama, depozito alacağı ve ecrimisil talepleri dahil olmak üzere tüm süreçlerde dosya değerlendirmesi ve strateji planlaması yapıyoruz. Avukatlık Kanunu ve TBB Reklam Yasağı Yönetmeliği kapsamında bilgilendirici rehberlik esasıyla hizmet verilmektedir.