İlgili konular: Kira Hukuku Rehberi, Kira Bedelinin Tespiti — Güncel İçtihat, Beş Yıl Sonrası Kira Tespiti (TBK 345).
Kira Tespit Davası Rehberi 2026 | TBK m.344, Artış Oranı, Süreler
Kira tespit davası 2026; kiralanan taşınmazın piyasa koşullarına göre güncel kira bedelinin mahkeme kararıyla yeniden belirlenmesini sağlayan, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) m.344 ve m.345 hükümlerine dayanan ve gayrimenkul sahiplerinin kira uyarlama talebinin en yaygın hukuki yoludur.
1. Kira Tespit Davası Hukuki Çerçevesi
Kira tespit davası, 6098 sayılı TBK m.343-345 hükümleri çerçevesinde yürütülür. Dava konusu; kiraya veren veya kiracının, sözleşmede belirlenen kira bedelinin güncel piyasa rayicine uyarlanmasını talep etmesidir. Sulh Hukuk Mahkemesi görevli, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi yetkilidir (HMK m.12).
2. Kira Tespit Davası Açma Şartları
TBK m.344/3 uyarınca beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kiralarda ve sonraki her beş yılın sonunda hâkim, yeni kira bedelini TÜFE’nin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedellerini göz önünde tutarak hakkaniyete uygun biçimde belirler. Daha kısa süreli kiralarda ise anlaşma yoksa hâkim, kira bedelini TBK m.344/2 uyarınca TÜFE’nin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla belirler; olağanüstü hâllerde ayrıca TBK m.138 (aşırı ifa güçlüğü) gündeme gelebilir. Kiracı ve kiraya veren her ikisi de dava açabilir.
3. Dava Süreci ve Bilirkişi İncelemesi
Kira tespit davası açıldığında mahkeme, taşınmazın bulunduğu bölgedeki emlak piyasası rayicini tespit için bilirkişi görevlendirir. Bilirkişi raporunda; taşınmazın konumu, büyüklüğü, özellikleri, kullanım amacı ve emsal kira bedelleri değerlendirilir. Mahkeme, bilirkişi raporuna bağlı olmayıp hakkaniyete uygun olarak karar verir.
4. 2026 Kira Artış Oranı ve TÜFE Uygulaması
TBK m.344/1 uyarınca konut kiralarında yıllık artış oranı, 12 aylık TÜFE ortalaması ile sınırlıdır. 7409 sayılı Kanun’la getirilen ve 7456 sayılı Kanun’la uzatılan konut kiralarına ilişkin %25 sınırı sona ermiştir (TBK geçici md.1 ve 2); yenilenen kira dönemlerinde TBK m.344/1 uyarınca TÜFE’nin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı sınırı uygulanır. TBK m.344/1’deki TÜFE sınırı, artış oranına ilişkin anlaşmalar bakımından konut ve işyeri ayrımı yapmadan uygulanır. Tespit davası açılması bu artış hakkını ortadan kaldırmaz.
5. Karar Tarihinden İtibaren Uygulanması
Kira tespit kararı, davacının yeni kira döneminin başlangıcından 30 gün önce bildirim yapmış olması veya dava açmış olması halinde yeni dönemden itibaren uygulanır (TBK m.345/2). Bu süre şartına uyulmaması halinde tespit kararı sonraki dönem için geçerli olur. Karar kesinleştikten sonra kiracı, belirlenen yeni bedeli ödemekle yükümlüdür; ödenmeyen farklar için icra takibi başlatılabilir.
6. Tahliye Davası ile İlişkisi
Kira tespit davası tek başına tahliyeye yol açmaz. Ancak tespit kararı sonrasında yeni kira bedelini ödemeyen kiracı bakımından TBK m.315 (ödeme ihtarı) ile 6098 sayılı Kanun’un tahliyeye ilişkin diğer hükümleri (örneğin m.352/2, bir kira yılında kira bedelini ödemediği için iki haklı ihtar) uygulanabilir.
Önemli Süreler
| Konu | Süre | Dayanak |
|---|---|---|
| Yeni dönem öncesi ihtar süresi | 30 gün | TBK m.345/2 |
| 5 yıllık uzun süreli kira sınırı | 5 yıl | TBK m.344/3 |
| Temyiz süresi | 2 hafta | HMK m.361 |
| İcra takibi zamanaşımı | 10 yıl | TBK m.146 |
Sıkça Sorulan Sorular
5 yıldan kısa süreli kirada tespit davası açılabilir mi?
Evet; anlaşma yoksa hâkim bedeli TBK m.344/2 uyarınca TÜFE sınırı içinde belirler, olağanüstü hâllerde ayrıca TBK m.138 gündeme gelebilir. Mahkeme her olay bazında değerlendirme yapar.
Kira tespit davası açınca kiracı tahliye olur mu?
Hayır. Tespit davası sadece kira bedelinin güncellenmesini sağlar. Tahliye ancak ayrı bir tahliye davası ile mümkündür ve TBK’daki tahliye sebepleri (iki haklı ihtar, mülk ihtiyacı, yeniden inşa vb.) gereklidir.
Davayı kazanırsam geriye dönük kira farkı alabilir miyim?
Koşullu olarak evet. TBK m.345/2 uyarınca dava yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önce açılmışsa veya kiraya veren bu süre içinde artışı yazılı bildirmişse ve dava izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açılmışsa, belirlenen bedel yeni dönemin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar. Geriye dönük fark tahsili mümkün değildir; bu nedenle dava dönemi başlangıcından önce açmak önemlidir.
İlgili Rehberler
Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır; somut kira tespit davası açma veya cevap verme süreci için bir avukattan hukuki destek alınması önerilir.
Resmi Kaynaklar
- Mevzuat Bilgi Sistemi (mevzuat.gov.tr)
- Yargıtay Karar Arama (karararama.yargitay.gov.tr)
- UYAP Vatandaş Portalı (uyap.gov.tr)
- T.C. Adalet Bakanlığı (adalet.gov.tr)
Hazırlayan Avukat
Av. Bilal ALYAR
Marmara Üniversitesi Hukuk Fakültesi mezunu (2015). Aile hukuku, ceza hukuku, kripto para hukuku, bilişim hukuku, şirketler hukuku ve vergi hukuku alanlarında faaliyet göstermektedir.
Bu içerik yalnızca genel bilgilendirme amaçlıdır; somut hukuki görüş ya da avukat-müvekkil ilişkisi oluşturmaz. Her dosya kendine özgü koşullar içerdiğinden, hukuki süreçlerde bir avukattan görüş alınması yararlı olabilir.