İlgili konu: Kira Tespit Davası Rehberi 2026 sayfamızdan dava sürecinin genel çerçevesini inceleyebilirsiniz.

Kira Tespit Davası ve Beş Yıl Sonrası Yenilenen Kira (TBK m.345)

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) m.345 hükmü, beş yıllık kira sözleşmesinden sonra emsal kira değerlerine göre yeni kira bedelinin hâkim tarafından tespit edilmesi için açılabilen kira tespit davasını düzenler. Yüksek enflasyon dönemlerinde ve uzun süreli kira ilişkilerinde kira bedellerinin gerçek piyasa değerinden uzaklaşması nedeniyle uygulamada sıkça başvurulan bu dava, kiraya verenin (mal sahibinin) en önemli koruma araçlarından biridir. Bu rehber, davanın şartları, açılma süresi, hâkimin tespit kriterleri, hesaplama yöntemleri ve ilişkili usul kurallarını 2026 itibarıyla aktarmaktadır.

Yasal Dayanak ve Genel Çerçeve

Kira tespit davası, TBK m.345 hükmüne dayanır:

“Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar.”

TBK m.344, yıllık kira artışlarında tüketici fiyat endeksi (TÜFE) on iki aylık ortalamasını sınır olarak koymuştur. m.345 ise beş yıllık dönem sonrasında bu sınırın aşılarak emsallere uygun kira tespitini sağlar.

Davanın Şartları (TBK m.345)

Kira tespit davası açılabilmesi için aşağıdaki şartların sağlanması gereklidir:

1. Kira sözleşmesinin beş yıllık sürenin dolmuş olması: Kira sözleşmesi beş yıldan uzun süredir yenileniyorsa veya beş yıllık sözleşme bitip yenilenmişse
2. Süre veya bildirim şartı: Yeni kira dönemi başlangıcından en az 30 gün önce dava açılmış olmalı veya bu süre içinde kiracıya yazılı kira artış bildirimi yapılmış olmalı
3. Konut ve çatılı işyeri kirasında uygulanır: Konutlar ve büfe, mağaza, dükkan gibi çatılı işyerleri

Bu şartlar sağlanmadan açılan davalar usulden reddedilir veya yeni dönem için bağlayıcılığını kaybeder.

Beş Yıllık Sürenin Hesaplanması

Beş yıllık süre, tarafların ilk kira sözleşmesini akdettikleri tarihten itibaren hesaplanır. Yenileme dönemleri de bu süreye dahildir. Örneğin 2020-2021 dönemi için kurulan bir kira sözleşmesi her yıl yenilenerek 2025 Mart’ında beşinci yılını dolduracaktır; 2026 Mart başlangıcında m.345 hükmü uygulanabilir hale gelir. Beş yıllık sürenin hesaplanmasında tek bir kira sözleşmesinin sürdürülmesi şartı aranır; aynı taraflar arasında yeni bir bağımsız sözleşme yapılırsa süre sıfırlanır.

Süre veya Bildirim Şartı (TBK m.345)

Davacı (kiraya veren) iki seçenekten birini kullanabilir:

• Erken dava: Yeni kira döneminin başlangıcından en az 30 gün önce dava açma. Bu durumda mahkemenin verdiği karar, ilan/tebliğ olmaksızın yeni dönem başında uygulanır
• Önceden bildirim + sonraki dava: Aynı 30 günlük süre içinde kiracıya yazılı bildirim yapma ve daha sonra (yeni kira dönemi sonuna kadar) dava açma

İhtarname, tebligat veya noter aracılığıyla yapılan bildirim yazılı şarta uygun sayılır. Bildirimde, kira artışına ilişkin talebin ve oranın açıkça belirtilmesi tavsiye edilir.

Hâkimin Tespit Kriterleri

Hâkim kira tespitinde şu unsurları gözetir:

• Emsal kira bedelleri: Aynı bölgede benzer nitelikteki taşınmazların kira bedelleri
• Taşınmazın özellikleri: Konum, m², bina yaşı, kat, manzara, donanım
• Hâkkaniyet: Tarafların durumu, uzun süreli kira ilişkisinin sürekliliği
• Endeks (TÜFE): Genel ekonomik gösterge olarak değerlendirilebilir, ancak bağlayıcı değildir
• Bilirkişi raporu: Mahkemece atanan bilirkişi piyasa kira değerini tespit eder

Hâkim bu kriterleri bütünleştirerek hakkaniyete uygun bir kira bedeli takdir eder. Tespit edilen kira, kural olarak emsal piyasa değerinin altında kalmalıdır; uzun süreli kiracılığın sosyal değeri gözetilir.

Bilirkişi İncelemesi ve Mahallinde Keşif

Kira tespit davalarında bilirkişi incelemesi ve keşif hemen her zaman zorunlu sayılır. Mahkeme, taşınmaz değerleme uzmanı (gayrimenkul değerleme uzmanı veya inşaat mühendisi) bilirkişi atar. Bilirkişi, taşınmazı yerinde inceler, kira piyasasını araştırır ve emsal kira değerleri ile birlikte rapor sunar. Tarafların itirazı halinde ek bilirkişi raporu istenebilir.

Kira Bedelinin Belirlenmesi — Yöntemler

Pratikte hâkimler aşağıdaki yöntemlerden birini veya birkaçını kullanır:

1. Emsal kira karşılaştırması: Bölgedeki benzer taşınmazların kira bedelleri ortalaması
2. Hak ve nasafet: Hakkaniyet temelli düzeltme (uzun süreli kiracıya emsal değerinin %5-15 altında bedel)
3. Endeks artış uygulaması: TÜFE on iki aylık ortalaması veya bir benzer endeks ile cari kiraya artış uygulanması (sınırlı uygulama — bu yöntem kira tespit davasının amacı dışındadır)

Yargısal eğilim, emsal değer karşılaştırmasına dayalı tespitten yana olup hâkkaniyet uyarlaması için belirli bir indirim oranı kullanılır.

Kararın Sonuçları ve Geçmişe Etkisi

TBK m.345/2 hükmü uyarınca mahkeme kararı kiracıyı yeni kira döneminin başlangıcından itibaren bağlar. Yani dava lehe sonuçlanırsa, dava süresi boyunca eski kira bedeli ödenmiş olsa bile, geçmişe dönük fark talep edilebilir; kira farkı geriye dönük olarak alınır. Bu, kira tespit davasının önemli özelliklerinden biridir.

Kira Tespit ve Tahliye İlişkisi

Kira tespit davası açmak başlı başına tahliye sebebi değildir. Ancak yargılama sürecinde kira bedelinin ödenmemesi, TBK m.315 (kira borcunu ödememe — temerrüt) veya m.352/2 (iki haklı ihtar nedeni) çerçevesinde tahliye sebebi oluşturabilir. Kiraya veren, kira tespit davası ile birlikte ayrıca tahliye davası da açabilir; iki dava bağımsızdır ve ayrı esaslarla yürür.

Kira Bedelinin Yargı Yoluyla Belirlenmesinde Yargılama Usulü

Kira tespit davaları, HMK m.4 ve TBK m.345 kapsamındaki özel yargılama hükümlerine tâbidir:

• Yargılama usulü: Basit yargılama (HMK m.316/1-d)
• Görevli mahkeme: Sulh Hukuk Mahkemesi (HMK m.4/1-a — kira ilişkisinden doğan davalar)
• Yetkili mahkeme: Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi (HMK m.12)
• Karar: Tespit hükmü niteliğinde olup uyarlanmış kira bedelini içerir

Karar Üzerine Kesinleşme ve İcra

Mahkeme kararı, taraflara tebliğ edildikten sonra istinaf süreleri içinde itiraz edilmezse veya istinaf-temyiz aşamaları sona erince kesinleşir. Kesinleşen karar, kira tespit miktarına göre fark alacaklarına için icra takibi başlatma yetkisi verir. Geçmiş döneme ilişkin kira farkları, faizleriyle birlikte kira borcuna eklenir.

Sona Eren Yüzde 25 Sınırı ve Bugünkü Durum

Konut kiralarındaki yüzde 25 azami artış sınırı, TBK Geçici m.1 (8/6/2022 tarihli 7409 sayılı Kanun) ve Geçici m.2 (14/7/2023 tarihli 7456 sayılı Kanun) ile getirilmiş, Geçici m.2 kapsamındaki son dönem 1/7/2024 tarihinde sona ermiştir. Bu sınırlandırmanın sona ermesi sonrası, beşinci yılını dolduran kira sözleşmelerinde kira tespit davalarında ciddi artış görülmektedir. Beş yıllık tespitte hâkim, TBK m.344/3 gereği TÜFE oniki aylık ortalama değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedellerini birlikte değerlendirir; belirlenecek bedel için kanunda sayısal bir üst sınır yoktur, bu nedenle sonuç her dosyada emsal ve bilirkişi raporuna göre değişir.

İhtar ve İhtiyati Tedbir

Kiraya veren, kira tespit davası ile birlikte HMK m.389 vd. çerçevesinde ihtiyati tedbir talep edebilir; ancak kira bedelinin tedbir yoluyla artırılması yargısal uygulamada nadiren kabul görür. Asıl tespit kararı sonuna kadar mevcut kira bedeli üzerinden ödeme devam etmelidir. Yıllık kira artış oranı (TBK m.344, TÜFE 12 aylık ortalama) m.345 davası ile birlikte ayrıca uygulanabilir.

TBK m.344 ve m.345’in Kendi Cümleleri

1. Beşinci yılda TÜFE bir tavan değil, üç ölçütten biridir

Olağan yenilemelerde TBK m.344’ün ilk iki fıkrası bir tavan koyar: tarafların anlaşması “bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla” geçerlidir; anlaşma yoksa hâkim de aynı oranı aşmadan, kiralananın durumunu gözeterek hakkaniyete göre belirler.

Beş yılın sonunda rejim değişir. TBK m.344/3’ün metni şöyledir: “Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir.”

Bu cümlenin iki sonucu vardır. Birincisi, beşinci yılda TÜFE artık üst sınır değildir; kiralananın durumu ve emsal kira bedelleriyle birlikte değerlendirilen üç ölçütten yalnızca biridir. İkincisi, sözleşmede yazılı artış oranı hâkimi bağlamaz; kanun “anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın” demektedir. Hükmün son cümlesi ise beş yıllık tespitten sonraki yılları yeniden olağan rejime bağlar: bu biçimde belirlenen kira bedeli, izleyen yıllarda önceki fıkralardaki ilkelere göre, yani TÜFE tavanıyla değiştirilebilir.

2. Yabancı para üzerinden kira: beş yıl geçmedikçe değişiklik yok

TBK m.344/4’e göre kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa, 1567 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun hükümleri saklı kalmak şartıyla beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Tek istisna, TBK m.138’deki aşırı ifa güçlüğü hükmüdür. Beş yıl geçtikten sonra ise, yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde tutularak m.344/3 uygulanır.

3. Dava her zaman açılır; asıl mesele kararın hangi dönemden itibaren bağlayacağıdır

TBK m.345/1 tek cümledir: “Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir.” Yani hak düşürücü bir dava açma süresi yoktur. Süre koşulu, davanın kabul edilebilirliğine değil, belirlenecek bedelin yeni dönemin başından itibaren kiracıyı bağlayıp bağlamayacağına ilişkindir. Kanun bunun için üç ayrı yol tanır:

• Erken dava: dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açılmışsa.
• Yazılı bildirim + sonraki dava: kiraya veren aynı süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin kiracıya yazılı bildirimde bulunmuşsa ve dava izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açılmışsa.
• Sözleşmede artış kaydı: TBK m.345/3 uyarınca “Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.” Bu üçüncü yol çoğu zaman atlanır: sözleşmesinde artış kaydı bulunan kiraya veren, ayrıca otuz günlük ihtar çekme yükümünden kurtulur.

Bu üç yoldan hiçbiri gerçekleşmemişse dava reddedilmez; ancak belirlenen kira bedeli cari dönemin başından değil, izleyen kira döneminden itibaren uygulanır. Kiraya veren bakımından bir yıllık gecikme anlamına gelen bu sonuç, dosyalarda en sık görülen kayıptır.

4. Sona eren yüzde 25 sınırı, beş yıllık tespiti zaten hiç bağlamıyordu

Konut kiralarındaki yüzde yirmi beş sınırı iki geçici maddeden doğmuştur: TBK Geçici m.1 (8/6/2022 tarihli 7409 sayılı Kanun m.4) maddenin yürürlüğe girdiği tarih ile 1/7/2023 arasında yenilenen dönemleri, TBK Geçici m.2 (14/7/2023 tarihli 7456 sayılı Kanun m.23) ise 2/7/2023 ilâ 1/7/2024 arasında yenilenen dönemleri kapsamıştır. Her iki hüküm de anlaşmayı “bir önceki kira yılına ait kira bedelinin yüzde yirmi beşini geçmemek koşuluyla” geçerli saymış, TÜFE oranı bunun altında kalırsa TÜFE’yi esas almıştır.

Bu maddelerin sıkça gözden kaçan son cümlesi belirleyicidir: “Bu fıkra hükmü, 344 üncü maddenin ikinci fıkrası uyarınca hâkim tarafından verilecek kararlar bakımından da uygulanır.” Sınır yalnızca m.344/2 uyarınca verilen kararlara bağlanmıştır. Beş yıllık kira tespit davasının dayanağı ise m.344/3‘tür. Dolayısıyla yüzde 25 tavanı, yürürlükte olduğu dönemde bile beş yılını dolduran sözleşmelerdeki kira tespit davalarını kapsamıyordu. 1/7/2024’ten sonra yenilenen dönemler bakımından ise geçici tavan tümüyle sona ermiş, olağan yenilemelerde genel kural olan m.344/1 (TÜFE oniki aylık ortalama) rejimine dönülmüştür.

Mevzuat metni: 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.344, m.345, Geçici m.1 ve Geçici m.2.

İlgili Mevzuat

• 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.343 (kira artışı), m.344 (TÜFE sınırı), m.345 (kira tespit davası), m.346 (kira bedeli ödememezlik)
• TBK m.347-356 (konut ve çatılı işyeri kirasında özel hükümler)
• 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu m.4, m.12, m.316 (basit yargılama)
• 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu (kira alacaklarının takibi)
• 6502 sayılı TKHK (tüketici nitelikli kira ilişkilerinde)